东湖板块对于整个杭州来说，属于刚需板块。
我们都知道，总价200万左右的板块，在杭州屈指可数，比如大江东、崇贤、星桥以及临安、富阳的部分区域等，而东湖新城也是其中之一，总价在200万级，新房单价普遍在2万左右。
上一期我们介绍了板块内在售限价天花板——上坤华景川云栖宸园。→错过的上期的，点这里 
有读者在后台咨询还有没有上车门槛更低，同时还是品牌房企开发的项目。
探长为此搜罗了一圈，发现还真有一个楼盘符合要求，万科打造的200万以内新盘——四季都会，正在收官加推，那么这个楼盘是否值得刚需上车，探长由此踏上本次跑盘之旅。
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四季都会为余政挂出（2008）09号地块（以下简称“09号地块”）的住宅部分。
09号地块分为商业部分和住宅部分。商业部分位于临平大道沿线，其南面间隔30米处为住宅部分——四季都会。
09号地块前身是东湖街道的世贸布艺城，在2008年由杭州众望房产竞得，目前项目的土地使用权年限只剩下近57年。
众望房产自行操盘商业部分，将住宅部分委托由万科代建，因此四季都会从产品设计、工程施工、精装到后期物业服务，都由万科负责。
四季都会住宅部分总占地32100㎡，总建筑面积109600㎡，容积率有点高，达到了3.7。项目北侧为临平大道，东侧为东湖北路，西侧为奥坦斯布艺厂区，南面有一条运河支流穿过。
项目由8幢32-33层高层组成，呈3列横向排铺，小区总规划户数1134户，主力户型89~139㎡，全装修交付，车位配比1:1.12。
根据销售介绍，本次加推的是5#共112套房源，户型建面约89-133方，均价2.08万/方，这也是小区最后一栋可售房源。
需要注意的是，该栋建筑1、2层架空，3、4、5层为政府人才安置房，6楼及以上才是可售房源。
小区楼幢高度超过90米，但楼间距也较宽，南北向楼间距约60-70米，因此小区大部分房源采光不会受影响，但部分5号楼中低楼层房源除外。
从沙盘上看，小区内规划了两处集中式园林景观，合计占地共近0.9万㎡，处在5-9号楼之间的园林，结合布置儿童游玩区、健身区，构建了一个全龄活动空间；
1-7号楼之间的园林构建宽阔的阳光大草坪，园林以面积大取胜，与生活配套交互规划，这是四季都会的一大优势。
四季都会采取人车分流设计，小区主出入口设在东侧5、8号楼之间，次出入口设在北侧8、9号楼之间。
从现场施工情况来看，部分楼栋在地上6-7层左右，交付时间为2023年9月。
项目北侧的临平大道正在建高架，最北楼幢与高架直线距离约70米，后期可能存在一定噪音影响。
由于四季都会附近集中了较多制造企业，再加上未经整改的棚户区和零星分布的老旧小区，糟糕的城市界面俨然一副城乡结合部的感觉。
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在上一篇跑盘稿件中，探长介绍了整个东湖新城的板块规划。上期点这里 
相比地处核心区的曲江新鸥鹏、中天、新希望等项目，四季都会的位置并不算理想，属于东湖新城老城区（旧城提升改造区域），周边界面还在升级规划中。
而且目前地铁仍处于不确定因素，如果地铁3号线不能延伸到世纪公园，那么四季都会需要到临平北站才能乘坐地铁，距离达2公里。
但未来片区也有利好因素。
横塘社区拆迁，腾笼换鸟，实现城市界面和城市功能的跃升。
未来，这里将建起拆迁安置小高层，以及幼儿园、学校、邻里中心等一系列生活配套，扭转当前的城市形象，提升板块品质。
虽然地铁仍有悬念，但临平新城近几年重点建设的“三路一环”初见成效。四季都会北侧的临平大道连接秋石高架，东侧的东湖路连接东湖高架，与世纪大道-留石快速路相连接，自驾出行十分便利。
此外，虽然地铁还不确定，但现阶段途经小区的公交线路不少，日常公共出行相对便利。
四季都会附近的商业配套相对欠缺，距离最近的大型综合体都有一定距离，西面的万宝城直线约2km，北面的万悦城蜗牛广场约1.5km，距离过远导致步行前往不便，需依靠私家车或公交出行；
但项目自身带有近万方的沿街商业，北侧相邻的商办楼，除了商业外，还配置了5000方的餐饮，日常生活所需还是可以满足。
教育方面，项目附近老小区比较多，教育配套还算可以。其中临平第二幼儿园、横塘幼儿园、余杭区育才实验小学、余杭高级中学等，直线距离都在3.5公里以内、驾车4.5公里内；
未来项目南侧对面还将建设幼儿园、48班小学、18班中学。
医疗方面，由于整个板块目前都还比较欠缺，所以不算很齐全，现有医院有余杭区第五人民医院（二级）、余杭区第一人民医院（三乙）。
目前，板块内最高限价是上坤华景川云栖宸园22000元/㎡的均价，相比之下四季都会存在1200元/㎡的新房价差。
二手房方面，周边的玲珑家园二手房均价为2.13万/㎡，长岛绿园二手房均价为2.53万/㎡，也让项目存在一定的倒挂红利。
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四季都会规划户型面积约89-135㎡，户型得房率约75%。
由于是出让时间在2008年的“老地”，四季都会规划户型均带赠送面积，算上赠送面积后的得房率超过80%。
高层约89方三房两卫户型
三开间朝南，朝南面宽约9.7米，采光好；
餐客厅一体化设计，阳台相邻，晾晒休闲；
主卧套房设计，提高了居住品质；
主卫和次卫均是明卫，U型厨房；
不足的是阳台较小。
高层约88方三房两卫户型
三面采光通风，所有房间全明通透；
客餐厅一体带6.2米L型飘窗，视野开阔；
主卧套房设计，提高了居住品质；
不足的是阳台较小。
高层约133㎡四房两卫户型
两房朝南；全明户型；
客餐厅一体带大面宽阳台；
北向衣帽间后期可改造成卧室；
不足的是两房朝北。
四季都会为全装修交付，精装标准3000元/㎡，包括墙布、方太油烟机、方太燃气灶、HCG洗涤池和洗涤池龙头、HCG淋浴龙头及花洒、摩恩卫浴柜、科勒马桶、美的中央空调等。
万科的装修品质向来中规中矩，主打简约风格，算不上豪华，不过万科的品控做得比较好，出现大问题的概率比较小。
总体来说，四季都会的优劣势比较明显，但对于一个刚需盘来说可以接受。特别是是在价格方面，建面约89㎡的小户型，套均总价可控制在约180万起，预算有限的自住需要可以考虑购买。
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本文来源：网易房产杭州
责任编辑：
赵侃一_hz06
