探长报告丨杭州第一批“集中供地”5月7-8日出让，哪块地值得刚需自住期待？

4月7日凌晨，杭州市规划与自然资源局发布《关于公布2021年杭州市区第一批住宅用地集中出让的公告》。

首批的57宗地块将于5月7日-8日两天内集中出让，每隔10分钟竞拍一宗地，犹如被扼住了喉咙的杭州土拍市场即将迎来狂欢。

57宗涉宅地块中出现了太多万众期待的土地。比如钱江新城二期首次出让的宅地、绿汀路TOD、丰收湖综合体....

对于准备的买房的刚需来说，最想知道的或许是这些地块的住宅都卖什么价格？会什么时候上市？哪些地块最值得期待？

为此，探长特意对部分限价在2-3万/㎡左右的地块进行分析解读，帮大家理清思路。

第一批出让土地挂牌报价起始时间为4月27日8:30，截止时间为5月7日（8:30-16:30）-5月8日（8:30-15:20）各时段不等。

其中，5月7日出让32宗，为主城区（13宗）、萧山区（12宗）、钱塘新区（7宗）的出让地块；5月8日出让25宗地块，临安区（12宗）、余杭区（7宗）和富阳区（6宗）。

各区域土地供应量汇总表

据统计，2-3万/㎡这个区间面向的是杭州最广大的刚需购房群体，也是本批次地块最为密集的价格段，一共有25宗地块，这其中临安为「供应大户」，占据10宗，几乎为这个价格段的半壁江山，从这点也可以判断出2021年下半年的房价依然会持续相对平稳态势。

另外，西湖区占2宗，三墩北和双浦地块，三墩北本身是热点板块，屡次万人摇诞生地，双浦地块因之江新城和蚂蚁集团入驻的带动，热度也高涨。这一价格区间，西湖区的2宗地块热度很高。

运河新城也分布有1宗地块，但该地距离运河新城核心有一定距离，更靠近康桥，城市界面比较一般，因此价格也比运河新城最高3.8万/㎡的限价便宜将近1万/㎡。

此外，下沙大学城北、萧山科技城、萧山所前镇、南部卧城、塘栖、临平山北、富阳等地均有地块分布。

今年首批集中供地计划，西湖区的3宗涉宅用，有两宗就位于之江（三江汇）板块。

其中，双浦单元XH2301-09地块尤其值得重点关注，出让面积144.24亩，容积率1.6。

这宗地块东至云泉路，南至云浦街，西至铜鉴湖路，北至杭富沿江公路（铜鉴湖大道），说的再具象一些地块前是铜鉴湖大道，与铜鉴湖景区一路之隔，后是双浦地铁站，与云浦新语、彩虹府等项目毗邻。

地块整体位置方正，也是此次集中供地面积最大的一宗。

对于之江板块来说，土地、新房都呈断供之势，特别是双浦单元，在云浦新语、彩虹府、以及云栖小镇的中梁云都汇等楼盘交付售罄后，板块内很久没有新房供应了，这宗毗邻景区和地铁的宅地，对于之江新房市场可谓是久旱逢甘霖。

另外，这宗地块距离铜鉴湖景区、地铁6号线双浦站都是步行可达的距离，未来的生活也会非常便利。

再加上国科大杭州高等研究院、中船重工715研究所海洋信息装备产业园、养生堂杭州大健康产业园等重磅产业纷纷落地，双浦新区将成为之江板块甚至三江汇未来最具有潜力的板块之一。

目前，地块周边的二手房挂牌价在4万元左右，放在整个之江板块并不算高，但未来随着双浦新区的发展，板块的价值会逐渐被认可。

三墩北始终摆脱不了红盘的帽子。从早期的西雅图，再到紫璋台，这个板块是杭州“万人摇”出现次数最多的板块。

三墩北板块因西湖区不到3万的限价水平、周边一二手的高倒挂，一直是杭城万人摇的集中板块，紫璋台等现象级网红的诞生地。

三墩北的优势很明确，北面就是西湖大学、阿里云谷，可承接产业辐射，作为西湖区，教育资源相对丰富，板块内有优质公办的分校，星洲二小。周边西雅图等二手房价格也冲到了5万+。

即将出让的三墩北单元B-R21-07地块，南侧是在售的天澜，西侧是西雅图，北侧一路之隔是星洲二小，地段在三墩北内部也是数一数二的，但唯一的不足是地块体量小，只有8.5万㎡，这也是三墩北板块地块出让的特点。

目前三墩北板块只有天澜3幢高层待售，户型是在103㎡、133㎡；以及待售项目钱江古墩彩虹轩，主力户型89-114㎡。两个项目限价都在2.8万/㎡。

拱墅区的运河新城，今年1月已经成功出让了2宗宅地，分别被万科和保利拿下，马上又要挂牌新地块，即运河新城GS1001-17地块（原A-C4-01）。

该地块东至新开河，南至蒋家桥街，西至皇蒋路，北至新开河，从地图上看，位于运河新城的北部，更靠近博翠府、尚合府，与保利地块距离不远。地块出让面积51.04亩，容积率2.5。

深耕板块的房企有融创和金科，今年1月，保利封顶价26.15亿、自持5%拿下1宗74亩、容积率2.4的宅地，楼面价22040.46元/㎡。

本次预公告的地块与保利地块相距不过500米，去年以来在板块内有过出手的房企也有30家。

“热点项目”频出的大城北勾庄，也有1宗TOD地块挂牌，即地铁4号线二期工程勾庄车辆段上盖物业综合开发项目地块。地块东至勾阳路，南至北庄路，西至北九路，北至勾仁大道，距离星创城约700米，距离城北万象城约1.6公里。

△勾庄车辆段地块位置

这宗地块出让面积247.35亩，性质为住宅兼容商业用地，容积率仅1.37，可建面积约22.59万平方米。

△勾庄车辆段地块位置

从规划图中可以看到，杭州地铁4号线二期工程勾庄车辆段上盖物业综合开发项目地块，就是在老宣杭铁路以北。

若是老宣杭铁路再利用为轨道快线，那么这个地块的评级就会再度上调。

在当前看来，它的限价是2.9万/㎡，市场的接受度预计将高于万科前宸，与良渚新城的二手房相比较的话，更有着明显优势。

从余杭政务平台上的规划效果图来看，住宅分布在上盖区，基于控制性指标的严苛要求，住宅的楼高都在平面图上有公示，主要的是11F的小高层以及7F的洋房，还有一部分26F的高层。

从控规图上可以看到住宅户型90-140㎡之间的是1379户，140㎡以上的有460户。此外还有30班小学，14班幼儿园，以及邻里中心。

此前，杭州已经有多宗地铁车辆段上盖地块出让，开发最成功的当属七堡的地铁绿城·杨柳郡，以及未来科技城的地铁万科·天空之城。这宗地块体量大，位置佳，极大可能成为城北版的杨柳郡或天空之城。

这是余杭区的第一个未来社区，预计总投资超百亿，属于全拆重建类试点项目。

△鼎湖社区地块位置

根据规划公示，项目位于迎宾路与汀城街交叉口，由11宗子地块组成，总用地面积41.26万方，建筑面积102.6万方。

11宗地块包括一所18班幼儿园、一所42班小学、两个安置房、三个商品房住宅+一个人才公寓、一个邻里中心+人才公寓、四个高度120-190米的商务办公建设。

鼎湖社区占据临平新城核心之中的核心，从规划的复杂性和投入的高成本看，鼎湖社区将会引领整个临平的城市面貌和城市配套。

而28500元/平米的限价，和在售的新城英冠·香悦和鸣均价持平。

国环三路延伸段东侧地块，位于钱塘新区，东至青东一路，南至北二路，西至国环三路延伸段，北至南沙大堤。该地块限价为19800元/㎡，相较去年限价有所上涨。

地块西侧紧邻旭辉城，西南侧是龙湖天街，北侧一路之隔是东沙湖，西侧直线距离约500米就是7号线启成路站，地理位置在板块内算得上优越。

大江东核心区江东片区目前新房几乎处于断供状态了。融创城清盘后，这里的后续供应存量仅待售的金成·潮塘轩。

不过，这块地体量小，仅4.5万㎡，可供住宅一般，加上金成·潮塘轩8万㎡的体量，大江东核心区的住宅潜在供应量并不多。

目前地块南侧的潮塘轩，精装限价1.98万/㎡。

银湖48-2号地块，具体位置为东西北至规划支路，南至彩虹快速路绿化隔离带。出让面积为59.22亩，用途为住宅兼容商业商务用地。

银湖48-2号地块实景图

去年以来，银湖板块的住宅热度就非常高，绿城、祥生、众安项目都要摇号购买，这宗地块容积率2.4，精装限价20500元/㎡。

根据富阳区的规划，未来将在银湖地铁站、银江科技附近将建商业综合体，据了解，龙湖、中梁等商业地产开发商此前已来银湖科技城板块进行考察。

未来，说不定银湖板块将迎来杭州西南区域首个天街或大悦城项目。而此次出让的48-2号地块以及银湖多个住宅小区，就都围绕在未来银湖的地铁上盖商业体项目周围。

青山湖宅地区位图

高新技术单元07-R2/B14-06地块，东至现状山体、西至现状小区、北至07—R1-04A地块、南至07—R1-06地块。用地性质为住宅用地，用地面积9.14公顷，容积率1.1，建筑密度32%，绿地率30%，建筑限高24米；07-G1-09地块用地性质为公园绿地，用地面积3.72公顷；07-G1-10地块用地性质为公园绿地，用地面积1.87公顷。

地块位于锦绣钱塘东侧，南侧为杭州地铁16号线。该地块入市将补充板块内住宅需求。

地块所在的板块市场热度较高，尤其是今年以来去化速度加快……目前板块内中天·珺府及大华春山椿树项目在售中。