最近，杭州二手房市场暗流涌动。在热门地段次新房和热门学区房的涨价预期下，有的房东虽然之前已经跟买家签订了定金合同或居间协议，却想毁约涨价。
钱报记者近日连续接到了两起类似事件的咨询。
遇到这种情况，购房者该如何维权？钱报记者咨询了杭州六和律师事务所合伙人郭铁城律师。
房价涨了100万，房东欲毁约
拿曝光“阴阳合同”要挟中介
今年1月，刘玲（化名）看中了一套拱墅区富越香郡89m2的房源，并跟房东签订了定金合同，合同上约定，房屋总价为440万元。折算下来单价约4.94万元/m2。刘玲缴纳了10万元定金。
没想到，今年2月文澜教育集团成立，下辖一所民办初中、两所公办初中和三所公办小学。这一学区利好公布后，富越香郡的房东们纷纷提高挂牌价。
透明售房网的数据显示，目前富越香郡二手房挂牌均价60325元/m2，几套新上的房源挂牌价甚至超过了7万元/m2。而签约均价也比之前有所提升，透明售房网显示，今年1月富越香郡签约均价为51230元/m2，2月涨到了60090元/m2。
若按照2月的签约均价，刘玲买的这套房子已经涨了将近100万元。于是房东后悔了，想毁约。
房东以定金合同上存在违规条款为由，向中介公司提出解约。
原来，在刘玲签的这份定金合同里，有一条款写有“甲方同意配合乙方部分房款转装修款操作，合理避税”（即二手房交易中屡禁不止的“阴阳合同”）。
根据《房地产经纪管理办法》的规定，房产经纪机构和经纪人员有为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的，将对房地产经纪人员处以1万元罚款，并对房地产经纪机构取消网上签约资格，处以3万元罚款。
房东抓住该条款，要挟中介公司解约，并由中介公司赔偿违约金。
按照违约赔偿2倍定金，也就是20万元来计算，刘玲被迫解约后再重新购买同类房子需补上的房款，远远超过这个数目。刘玲不同意解约，她也同样以合同存在违规条款这一理由，要求中介公司说服房东，继续履行合同。
被抓住漏洞的中介公司，骑虎难下。
中介违规，不影响合同有效
首先，刘玲签的这份定金合同，买卖双方均为完全民事行为能力人，意思表达真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定。即使存在避税条款，但部分条款的无效不影响整个合同的效力，且交易行为确属双方真实意思下达成的，故该定金合同合法有效。
其次，在合同合法有效的情况下，在买方不存在合同约定的解除情形或者法定解除情形时，卖方欲解除合同，系违法解除，买方可通过民事诉讼要求其继续履行合同或同意解除合同并要求卖方赔偿损失。《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。针对定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，若通过民事诉讼法院判决解除合同，双倍返还定金无法弥补买房的损失时，买方可以要求对方赔偿超过双倍定金的实际损失。
最后，即使房屋中介公司存在违反《房地产经纪管理办法》的行为，但该规定不属于法律、行政法规的强制性规定，无法成为解除合同的理由。且房屋中介公司的违规行为，与买卖双方无涉，无法成为解除房屋交易的理由。
买家付了100万定金
过完年房东却要再涨50万房价
“没想到这次买房，时间点都赶得这么不巧，导致后来一系列麻烦。”周宁（化名）说起自己最近的买房经历满是无奈。
为了改善居住，去年，周宁一边将自己名下一套房子挂牌出售腾房票，一边物色合适的大房子。最终，他看中了萧山区某次新盘的一套叠墅，去年11月中旬，他跟房东签订了居间协议，约定房子总价1400多万元，并交了100万元定金。
签订协议的时候，房东和周宁双方都有一些需要善后的事宜：房东之前将这套房子拿去抵押，不动产证并未在房东手上；周宁用来出售腾房票的那套房子，买家已经看中，但尚未网签过户；另外很关键的一点是，这套叠墅到今年4月27日才满2年。
综合这些因素，双方当时口头约定，在房子满2年后的次日办理过户。而在居间合同里双方都给了充裕的时间：房东在协议签订后150个工作日内解除抵押拿回不动产证并交给中介保管；周宁则在协议签订后90天内提供购房资格查档所需资料，购房资格查档通过后30天内，甲乙双方签订房屋转让合同及相关协议。
没想到1月27日杭州出台调控新政，二手房转让增值税征免年限由2年调整为5年。但新政中也提到，在新政发布前已经签订认购协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的（不含现金支付），在4月30日前申请合同网签备案，仍按之前的政策执行。也就是说，周宁的这套房子在4月30日前网签备案的话，仍可以按满2年免征增值税。
过完年回来，看到二手房行情持续火热，房东动起了涨价的念头。他向周宁表示，房价要再涨50万元，否则他就拖到5月份以后再网签。因为协议里约定税费由买家支付，拖延网签的话周宁需要多付70多万元税费。这让周宁左右为难。
房东甚至连违约金也不想支付，他的理由是双方签协议时周宁尚不具备购房资格，协议应该无效。
协议有效，但被钻了漏洞
这一案例中，房东提出签协议时买家不具备购房资格，因此协议无效，这个说法站不住脚。根据我国《合同法》，合同无效的情形包括一方以欺诈胁迫方式订立合同，损害国家利益的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定的等五种情形，并不适用本案例。如果因为房东的原因导致解约，房东必须支付违约金。
不过，由于双方在居间协议中没有具体约定签订房屋转让合同的日期，只是宽泛地约定为买家购房资格查档通过后30天内，这就为房东钻合同漏洞留下了空间。虽然买家目前已经具备购房资格，但房东如果不配合网签过户，那买家就面临多交70多万元税费的困境。因此，这需要买家权衡利弊。
如果买家打算接受涨价，继续买下这房子，那最好跟房东签订一份补充协议，在补充协议中约定办理网签备案的具体日期，并约定若因政策原因导致买家未能享受按之前政策税费优惠的，则房屋转让总额仍为涨价前金额。
本文来源：钱江晚报-小时新闻客户端
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赵侃一_hz06
