小易实探| 地铁四期“官宣”、SKP定了！利好频出的宁围，美颂城能否补上最后短板？

先是地铁四期“官宣”，宁围板块的济仁路出现在了暂时“撤回”的规划稿中，也就是说宁围，大概率有地铁了。

再是SKP签约仪式图流出，中国最“壕”商场落户钱江世纪城。钱江世纪城及周边的奥体、亚运村、宁围一带都迎来重磅利好。

此外，板块内还有未来总部社区，多利好加持，5年以后板块价值会很明显。

虽然，板块内楼盘选项多，但顺发美颂城是目前大家关注较高的楼盘，已经领取了预售证，总价283万起，这两天正在登记。

接下来，就让小易带大家来一次实地走访，看看项目的具体区位价值、产品规划究竟价值几何。

顺发美颂城由萧山本土房企顺发打造，开发商在萧山的知名度还不错，脍炙人口的楼盘比如美哉美城、顺发恒园、顺发和美家、顺发堤香名苑、顺发康庄，容易吸引到地缘性购房者。

美颂城总建面约14万㎡，容积率2.5。规划了7幢高层住宅、1幢公租房和一幢商业综合体，共同构成约14万㎡活力综合体住区，规划了98-119㎡的高层产品。

其中，地块西南角体量约2.1万㎡的商业MALL，在商业不足的宁围具有很大的吸引力。

剩下的住宅部分，7幢可售住宅采用围合式布局，全点式设计，在小区内部营造了约6500㎡的中央景观花园，将景观做到最大化；同时围合式布局也将楼间距做到最大，让业主有更多的采光，可以享受更舒适的居住体验。

据销售介绍，首开6、7#，共200套房源，两梯四户的设计，建面约98、99、119㎡，均价33500元/㎡。

从沙盘上看，美颂城的中央花园很大，每一幢住宅的业主都能享受到景观。小区内部，有迎宾水景、社区会客厅、阳光大草坪、童玩运动汇、夜光跑道等配套设施，横向对比周边几个楼盘，美颂城绿化、配套很不错。

此外，除了6、7号楼底部为底商、物业用房，剩下的5幢全部有架空层，层高在2.95米，未来会在架空层里设置儿童活动区、亲子交流区、老年人休闲区、青年会客厅、全年龄段健身区、乒乓球室等主题，丰富业主的生活。

小区车位配比在1：1.2左右，车行入口位于楼盘外部，，所有车行都直接驶入地下负一层，人车分流管理，小区内部更加安静、安全。

从现场施工进度来看，除了首开的6、7号楼外，其他部分楼栋都处在正负零零的阶段。

小易在项目周围转了一圈，东面约100米在建通惠高架，将来也会有一些噪音影响，但首开的这一批房源相对来说距离高架远一点。

项目周边的界面也仍处于待发展的状态，西面的商业商务用地还未出规划，南北面空地和厂房不少。

板块配套

宁围位于萧山北部，规划范围东至长山直河，南至北塘河，西至沪昆铁路（含）、利群河（不含），北至机场快速路，总用地面积为6.16平方公里。

板块给人最大的印象便是本地人多、自建房聚集地，生活氛围浓厚，人员冗杂，城市界面一般。

随着未来总部社区的规划出炉，宁围板块的规划开始亮眼起来了。在奥体核心3公里以内，板块精装限价3.35万/㎡，显然也是优势。

除了地铁2号线，地铁7号线（在建）也在宁围板设有新兴路站。7号线西达吴山广场、东至萧山机场，途径杭州火车站、市民中心、奥体等重要地点，待开通之后，板块的交通优势将进一步加强。

虽然目前宁围板块自身的城市配套不是很完善，目前商业生活配套普遍是底商、菜场之类。更高端的消费需求主要依赖奥体和钱江世纪城，开车需要十几分钟。

但美颂城最大的特点是：它是宁围少有的自带商业体新房。

项目自带约2.1万㎡综合体，一层配备KFC、一点点等餐饮，二层是生鲜超市，三层也是餐饮，四层目前在洽谈电影院。

并且，这个商业体是由顺发自己运营的；有顺发之前在萧山旺角城新天地多年成熟的商业运营经验，这个商业体后续的招商和运营不用担心。

交通方面，项目至2号线振宁路地铁站步行距离约1.9公里，至7号线新兴路站步行距离约1.5公里，步行大概需要20分钟。

如果，四期地铁规划真的能够落地，那么项目公共交通的短板也会得到一定程度的弥补。

教育方面，项目西侧约540米有在建宁围中心幼儿园，西南侧直线距离约1公里有正重新翻修的宁围小学和宁围初中。

医疗方面，项目西侧约1.8公里是浙医二院国际医学中心，3.1公里有省妇保钱江院区。

二手房方面，目前板块内在售的二手房大多为老旧小区，参考意义不大，唯一可以参考的就是翡翠江南，目前在安居客上显示挂牌均价在37123元/㎡左右，相比33500元/㎡的新房限价，存在一定倒挂空间。

户型设计

美颂城户型面积段在98-119㎡，本次首开的6、7#楼共有三个户型，分别是98㎡中间套、99㎡西边套、119㎡东边套，整体来看确实是设计的不错了，得房率基本在80%左右。

98㎡三房两厅两卫

中间套户型，动静分区、三开间朝南，采光不错，

南向次卧带封闭阳台，实用性高，比如隔一个小书房，

次卧带飘窗，各功能间的尺寸都相对舒适，整体均好性强。

99㎡三房两厅两卫

边套户型，进门即独立玄关，隐私有保障，

动静分离，明厨明卫，餐客厅一体带飘窗，通透大气，

套房式的主卧，带飘窗、衣帽间和独立卫生间，舒适性较高，

稍有遗憾的就是阳台位于次卧，晾晒恐有不便。

119㎡四房两厅两卫

户型格局和99㎡差不多，但是北面多了一个卧室，空间尺度更大，

北阳台被纳入了书房的空间，扩大了书房面积，实用性得到增强，

约6.2米长的侧飘窗和与餐客厅形成了超大客厅，整体通透大气，

稍有遗憾的同样是阳台位于次卧，晾晒恐有不便。

小易随后还参观了项目的实体交付样板房，各个房间设计的尺度，和户型图基本没有相差，这一点相当不错。

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据销售透露，在户型设计上，顺发还是花了不少心思，例如飘窗的空间尺度把控，例如卫生间的布局尽量在一起，共用上下水管；

例如将厨房里的烟道包封柱状体，放在了户外，给厨房又增加了一大块操作平台，节省出来的空间可以放一个烤箱或者一个电饭煲，这样可以腾挪出空间。看来顺发“偷面积”的老本行可没忘。

装标方面，3500元/㎡的装标，美的中央空调+科林贝思新风+菲斯曼（锅炉）地暖；并且，美颂城还是全屋地暖，就连卫生间也配置了丹弗斯电地暖。此外，美颂城的厨电为带消毒柜的三件套，墙面也是墙布，卫浴龙头、花洒、台盆都是科勒，玄关柜包含在装修内。

总体来说，这家萧山本土的房企沉寂7年后的首次亮相，还是保持了一定的水准。特别是突出的户型尺度设计，中央景观大草坪，以及实在的装标，这些都是亮点，包括自带的商业体，如果能够有好的商家入驻，那么可以作为宁围新的商业中心的补充。

如果想买宁围的盘，小易觉得美颂城可以列入其中。