站在2020年的年末，有媒体统计了过去5年杭州各板块的涨幅，发现闲林竟然是涨幅最大的区域之一，最高涨幅达300%，
事实上，虽然闲林曾被视为杭州楼市的“万年坑”，但在未来科技城供给严重不足的时候，承接了大量的向南而下的刚性需求。
更重要的是，杭瑞高速以北的闲林，距离绿汀路TOD只有不到2公里，还有公共中心在侧，配套相当过硬。
此外，在地铁四期规划中，12号和17号两条地铁线路都会经过闲林板块，闲林人民终于盼来了地铁。
而说到未开的项目，自佳兆业云峰火速清盘之后，时代天境就就成为板块内“一枝独秀”的纯新盘，这个项目将带给市场怎样的张力呢？我们一起去看看。
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楼盘名称：时代天境
占地面积：26861.00㎡
建筑面积：93398.88㎡
绿化率：30%
容积率：2.3
总户数：557（含公租房39户）
车位信息：694
项目产品：6幢11层小高层，4幢18层高层
户型区间：98-128㎡
提到时代天境不得不提到和它一路之隔的佳兆业云峰。2019年3月20日，广州时代、佳兆业先后拿下未来科技城民丰片区姊妹地块，竞拍过程相当激烈。
相比“闲林地王”佳兆业云峰，时代天境体量更大，出让面积为26861㎡，容积率2.3，最终以99559万元的总价被广州时代地产竞得，折合楼面价16115元/㎡，溢价率46.5%。
而在拿地一年半时间之后，佳兆业云峰在今年9月打响开盘第一枪，高层2.2万，小高层2.3万的价格，可以说是“亏本”赚吆喝，从开盘到清盘，仅开了两次，相隔12天，中签率也只有11%，时代天境也成为当下闲林唯一的纯新盘。
小易在良睦路与云睦街交叉口看到了时代天境的售楼处。
项目规划建面超9万㎡，规划了4幢18F高层和6幢11F小高层，楼幢分布呈“南低北高”，其中3#楼为公租房。
小区内部规划了儿童活动区、户外健身区等活动空间。
项目的西侧及北侧设置了约3000㎡的底商，人行主出入口设在项目西侧，车行主出入口设在北侧，实行人车分流。
外立面采用的是真石漆+low-e玻璃+部分石材+金属线条，整体呈灰色调。
整个小区共557户，户型面积约为98㎡的三房两厅两卫和128㎡四房两厅两卫的设计，目前样板房还没有对外开放。
据置业顾问消息，项目预计要明年开盘，价格可以参考对面佳兆业云峰，但领导还在努力，希望能有所上浮，可能会达2.5万元/㎡，但基本也是亏本在卖。不过，值得高兴的是，这个价格确实不愁卖。
从现场情况看，项目工程进度已经达到开盘标准，看来迟迟批不下来的价格，应该是阻碍开盘的重要因素。
时代天境附近的城市界面一般：北面是商用地和安置房；西面是限价下的难兄难弟——佳兆业云峰，更远处是规划住宅用地和在建的安置房；南面是菜场。
周边很多工地都是施工状态，大货车频繁出没，工人的吃饭问题基本靠路边的小摊解决。
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闲林成为杭州楼市的“万年坑”，特殊的地理环境应该是重要的原因，一条杭瑞高速将闲林板块分成南北两个部分，北部靠近未来科技城的区域发展相对优于高速南侧一带，而闲林东侧又因西溪湿地和绕城高速和杭州城区形成了“断裂带”，再加上地铁短时间内落地无望，这使得闲林“与世隔绝”，也和杭州城区的发展相对割裂。所以，从大环境上看，闲林可依赖的只有未来科技城。
目前，闲林20多万人口日常休闲娱乐基本依赖于小区底商等日常商业，好在像东海闲湖城、绿城桃源小镇这样的超级大盘都有自带的商业配套或小型的商业街区，满足日常生活所需基本没有问题。
然而闲林板块商业业态匮乏也是事实，平时周边居民业余娱乐基本依赖东侧的华元西溪欢乐城、未来科技城万达广场、以及西溪印象城，这些还要建立在有私家车的基础上。
目前，板块内明确在建的有一家商业中心，即闲林七彩小镇。未来，这里将打造超市、影院、餐饮等业态，覆盖闲林周边居民的业余娱乐生活需求。
学区方面，相对弱一些，不能和市区的优质学区相提并论，公办小学较少，像闲林小学、海创小学，不过余杭区的私立学校还是很多的，比如杭州育海外国语学校、杭州英特外国语学校等等。
不过，近期闲林也有利好传来，地铁似乎有了着落，17号线不负众望出现在了云城的规划路网中。至少在交通距离上，一旦等到地铁开通，闲林就可与主城拉近距离，可打破目前“与世隔绝”的困境。
回到项目本身，周边底商不少，但大型商业寥寥无几，最近的西溪欢乐城直线距离约1.5公里，而且体量也一般。总体来说闲林板块的商业一般。
交通的话，硬伤在于地铁不便，即使最近的地铁站（在建中的3号线良睦路站）开通后，直线距离也有约2公里，希望后期17号线落地能有所改善。
学校配套方面，闲林和睦小学在项目北侧距离约1.6公里，城西中学在楼盘东南侧距离约750米位置，民办学校如金成外国语小学、育海外国语学校也在不远处。
医疗配套方面，项目1公里内暂无医院，最近的是约1.4公里的浙江省立同德医院闲林院区，步行大概21分钟；而杭州市西溪医院、杭州市第六人民医院距离项目大概7.4公里。
小易从中介处了解到，闲林板块的二手房价格普遍在25000元/㎡，低一点的在2万左右就可以买到，普通89㎡的小户型房源总价基本控制在220万上下，具体还要看房屋是毛坯、精装以及室内装修情况等等。
从投资的角度看，短期来看，闲林板块的新房和二手房之间的倒挂差不明显，当地的中介人员表示，短期内闲林的二手房市场不会有太大的涨幅和变化，但是长期持有，等到闲林的商业、交通利好兑现，5年10年还是有涨幅空间。
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时代天境有小高层和高层两种产品类，小高层为约98㎡户型，1梯2户设计；高层为约98㎡和128㎡户型，2梯4户设计。
98㎡三房两卫A户型
餐客厅一体带约4.1m阳台，舒适性较好
全明户型
公卫干湿分离，实用性较好
U型厨房，动线流畅
主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好
唯一的不足，是两房朝北。
98㎡三房两卫B1户型
户型方正，三开间朝南，餐客厅一体；
厨房开间朝向餐厅位置，动线更加合理；
主卧带独卫和飘窗，居住感舒适。
唯一的不足，公卫和厨房共用通风井，可能有串味的影响。
128㎡四房D户型
单独的储藏间（或衣帽间）设计；
餐客厅一体带阳台，且阳台看起来不小；
唯一的不足，朝北入户可能会有心理上的不适。
总体来看，均价不高，门槛友好，靠近未来科技城……这些都是刚需选择时代天境的理由。
特别是随着未来科技城核心板块供应量的逐步减少，以及自身配套的提升，大有升值潜力。另外如果地铁四期落地，17号线经过闲林，那闲林可就咸鱼翻身了。
从这一角度来看，天境无疑是个彩蛋新盘，无论是小高层还是高层都可积极参与。
本文来源：网易房产杭州
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赵侃一_hz06
