运河新城由于其不可复制的运河沿线地段位置，成为热门置业概念，比如融创双子星，沁澜、运河云庄，创下多次个位数中签率；运河云庄、万科前宸更是在“9.4”新政后被列为热门红盘。
相比之下，运河东（运河-拱康路）就显得沉默许多，直到港系房产——香港置地上河公元的首开入市，让运河东重新亮相。
作为香港置地在杭州独立打造的首个项目，香港置地上河公元品质如何？高达38000元/㎡精装限价，究竟值不值得？小易前往楼盘现场一探究竟。
1
楼盘名：香港置地·上河公元
楼盘地址：拱墅区金昌路与顾扬路交叉口西南角
项目规划：6幢23-24F高层住宅楼（含一幢公租），4幢8-10F小高层住宅楼，共计724户房源。
车位总数：798个
开盘信息：首开高层1#（建面约93/107，精装均价约37300/㎡）、小高层2#（建面约105/126，精装均价约40500/㎡），共120套房源
参考均价：高层约37300元/㎡，小高层40500元/㎡
无房比例：无房家庭倾斜比例30%，人才倾斜比例20%
冻资要求：首套100万，二套200万冻结资金
登记时间：11.2-11.4
物业公司：怡置物业
物业费：2.75＋0.5能耗
绿化率：约35%
交付时间：预计2023年年中
2019年9月10日，经过17轮竞价，杭州瀚置盛越企业管理咨询有限公司（香港置地）以总价150398万元竞得运河新城单元GS1202-R21-26宅地（杭政储出[2019]44号），楼面价20488元/㎡，溢价率12.74%。此后项目定案名：香港置地上河公园。
上河公元位于拱墅区运河新城板块，顾杨路与金昌路交叉口。售楼处是在顾杨路沿街底商“H-Port”东部活力区。
项目的沙盘做的很大，它把项目周边的产业、学区、商业都呈现了出来。项目共10幢，其中4幢小高层（8F-10F)，5幢为高层（23-24F），10#自持，其余9幢可售。
其中，公租房位于项目东北角，与可售住宅不分隔，由香港置地旗下物业统一管理。
“我们项目一共约724户，首开首推高层1号楼和小高层2号楼，户型面积段在93-126㎡之间，均价高层约37300元/㎡，小高层40500元/㎡，预计交房时间在2023年年中左右。”销售顾问这样向小易说道。
虽然楼盘体量不大，但在内部配套方面，开发商还是花了一番心思。
首先，小区做到了人车分流，车行出入口位于项目西侧三号支路上，人行出入口位于项目南面四号支路上和项目东侧的顾杨路上。
其次，内部园林布置了儿童游玩区、下沉庭院、景观水系、小型阳光草坪，连物业用房的屋顶都规划了屋顶花园。
最后，所有高层架空层布置公共配套，其中7号楼架空层设置外卖取餐点；4号楼架空层设置四点半学堂（由物业引入教育机构），1号楼架空层设置儿童游玩设施，8号楼架空层设置了老年活动空间，9号楼和公租房架空层设置了运动设施。
此外，楼幢之间设计巧妙，楼间距约30-60米，对低楼层采光还是很友好的。
楼幢外立面主材质为真石漆，主色调香槟色，观感高级，这种配色也贯穿了售楼处和室内装修。
就项目现场情况看，多个楼栋高度已经在地上7-8层，相信如果按照工程进度开盘，项目的销售节奏将会非常快。
但就小易实地感受来说，上河公元附近空地多，到处都是施工景象，居住氛围不浓，城市界面尚在开发中。
顾杨路没有完全开通，金昌路来往的货车和工程车特别多，路面坑洼、灰尘四起。
项目西侧500米就是京杭大运河，但因为谢村码头的存在，这段运河也没法像大关桥西那里一样，成为居民运动休闲的活动场所。
2
上河公元首开的是高层1号楼和小高层2号楼，户型为高层约93㎡、107㎡，小高层约105㎡、126㎡，共120套房源。高层是两梯四户，得房率一般，不过层高有3米，不会很压抑。小高层是一梯两户，得房率在85%左右，层高3.05米，空间表现更好。
现场还分别做了107㎡和126㎡的展示样板房，但小易去的时候，126㎡样板房正在保养，所以只参观了107㎡样板房。
高层93㎡三室两厅户型图
进门到厨房，距离较近，动线合理；
三开间朝南，餐客厅一体带阳台，采光通风足；
主卧为套房设计，带独立卫生间，舒适性较强；
遗憾的是餐厅的面积太小，厨房与卫生间对门，书房略显局促。
高层107㎡三室两厅户型图
餐客厅一体带阳台，两开间朝南带飘窗，采光不错；
主卧设有走入式衣帽间和独卫，套房式设计，舒适性不错；
客厅留有嵌入式储藏柜，后期可改酒柜或储物柜，收纳能力强。
小高层105㎡三室两厅户型图
大三房设计，三开间朝南，带大阳台，通风采光好；
主卧设走入式衣帽间和独卫，套房设计，舒适性不错；
遗憾的是，阳台连接次卧，隐私恐有干扰。
小高层126㎡四室两厅户型图
四叶草户型，四个房间位于四个角落，互不干扰；
超40㎡的超大客餐厅，一线分布，南北通透性佳；
7.1米大阳台满足观景、晾晒等需求，且通风采光好；
遗憾的是，阳台连接次卧，隐私恐有干扰。
3500元/㎡的精装标准，包含了东芝中央空调、西门子油烟机/燃气灶、科勒卫浴、阿里斯顿地暖锅炉、老板洗碗机、罗格朗开关面板、奥斯伯格新风等等。甚至连主卧和客厅的背景墙都按示范单位配置交付，性价比较好。
三段式入户玄关，柜门采用内斜切面开门方式代替门把手，提高了整体的美观度。
电视背景整体采用皮质硬包，中间还镶嵌了金属型材边，另外主卧背景也做了金属线条装饰。
厨房油烟机下面加装了耐高温烤漆防爆玻璃，便于后期油污清洁；厨房采用了上滑轮移门设计，整体材质也是采用了夹私玻璃和深咖色型材框的装饰，质感较好。
卫生间采用的科勒的台盆、马桶和卫浴，台面采用的是云多拉灰大理石，也很细心的做了防水边设计。
综合来看，产品各方面的规划设计都不错，如果后期施工质量也较好、物业服务也不错，上河公元会是板块内的品质作品。
3
项目所处的板块位于拱墅区近年来着力打造的大运河新城，沿着运河两岸打造的一系列地标效果图看起来令人心潮澎湃。
但从现状来看，就和项目周边的城市界面一样，还需要很长一段时间的成长期。
交通方面：
从区位图来看，项目虽有地铁4（在建）号线、10号线（在建）沿线，但与项目最近的4号线拱康路站与项目直线距离约1.2公里，距离不太友好，预计通车时间为2022年。
不过，网传地铁四期15号线会在金昌路和拱康路交叉口设置站点，距离项目约370米，若该规划落地，项目地铁出行优势将大幅提升。
周边可乘公共交通是在400米外的谢村公交站，路线较为丰富。
道路交通方面，项目东侧的拱康路已全线通车，西侧丽水路预计2021年通车，项目距离留石高架直线距离约1公里，自驾出行较为方便。
商业配套：
5公里范围内多个大型商业体处于在建状态，目前距离最近的是拱墅万达广场，直线距离约2.7公里，另外附近还有城北万象城（规划中）距离项目直线距离约2.8公里，运河湾商业综合体（规划中）距离项目直线距离1公里，拱康路地铁综合体，距离项目直线距离1.2公里。
教育资源：
目前，项目周边教育资源较为稀缺，项目东侧在建的谢村48班小学，预计2022年9月竣工并投入使用，最多可容纳2160名学生。小学预计引入上海世外品牌，但暂未确定是公立或者私立性质。
医疗资源：
在医疗方面，距离项目1.2公里处，有一座邵逸夫医院运河分院处于在建状态，预计2023年投入使用。
再远一些，距离项目3公里处，三级甲等整合医院——杭师大附属医院已建成，能为业主提供医疗服务。
产业资源：
项目附近产业有在建杭州智慧网谷小镇、杭钢数字小镇、杭钢遗址公园以及京杭大运河博物馆、运河音乐厅、平炼路中央景观大街和大运河生态艺术岛正在规划中。
目前，在建智慧网谷小镇已有360、顺丰、华为、新浪、联想等企业签约入驻，届时将引入不少高新人才。
4
上河公元是一个优劣势都很突出的楼盘。
一方面它延续了香港房企产品力优良的传统，并且有杭州目前3500元/㎡级别精装修的最高水平，相当吸引人；另一方面，目前周边几乎是0配套的现状，再加上房价里已经包含了不少运河新城的溢价，不禁让人对它的前景缺乏底气。
从投资角度来看：同样是运河新城板块，运河云庄当时开盘价格为29000元/㎡，项目距离运河云庄仅约1.3千米，高层价差9000元/㎡。而隔壁桃源板块的沁语晓庭，开盘均价34000元/㎡，价差4000元/㎡。
即便上河公元所处的运河东板块正在大改大建，商业、地铁、交通等配套都会紧跟其上，但精装38000元/㎡的价格，再对比运河云庄，该价格在新房市场上性价比一般，适合看好运河新城远景的投资者。
从自住角度来看：其实与其距离不远的滨江沁语晓庭，比起上河公元更值得考虑。地铁房、学校资源好、关键是价格比上河公元更低。适合预算不多的刚需和首次改善的购房者。
另外，运河新城有大运河的加持，从目前政府对大运河文化带的投资发展来看，板块楼市自然也会”沾沾光“。
由于运河新城项目供应较少，今年的两个新盘融创首创运河·天阅运河源和风尚望和湾也都首开售罄，说明板块内的购房需求还是较为旺盛。
上河公元是运河东板块的首发项目，在成长型的板块，首发项目往往需要勇气。但香港置地看好运河新城东板块，就像当年看好萧山科技城。项目产品规划设计还是不错的，如果加上上海世外小学的利好加持，还是适合自住的朋友购买的。
本文来源：网易房产杭州
责任编辑：
粟丽辉_hz24
