九堡，是曾经的开发热土，杭州楼市的主角之一，却因为土地供应匮乏，区域没有吸引眼球的大型规划，发展脚步有所放缓。
但作为链接钱江新城2.0的重要组成部分，政府于此重点打造的钱塘智慧城脱颖而出，被人们重新认知。
近年，城东钱塘智慧城掀起投资开发热潮，新房项目如雨后春笋般涌出，成为城东市场约400万元总价段房源的供应重镇。这次小易探盘的对象，便是该板块内接近现房状态的项目——北辰·聆潮府。
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项目规划
楼盘名称：北辰·聆潮府
项目地址：江干区德胜快速路与杭海路交叉口向东100米
总建筑面积：44397㎡
占地面积：12249㎡
总户数：226户（住宅178户）
户型面积段：94-166㎡
建筑类别：高层、叠墅
装修情况：毛坯
开发商：杭州北辰京诚置业有限公司
物业公司：绿城物业
2018年4月12日，杭政储出[2018]10号九堡地块，由北京北辰以66160万元竞得，楼面价25720元/㎡，溢价率38.8%，后出案名为“北辰·聆潮府”。
聆潮府位于江干区钱塘智慧城德胜快速路与杭海路交叉口向东100米，项目体量较小，占地面积约12249㎡，容积率2.1，总建筑面积约44397㎡。
项目总规划户数226户（住宅178户），分1幢公租房，2幢16F高层、2幢7F叠墅，主力户型建筑面积约94-166㎡，价格待定。
从实地探访来看，项目现场售楼处和样板间均已开放，工程进度也已接近现房状态，达到申领预售证的条件。
经了解，高层建筑物底部采用干挂石材，上部采用仿真石漆，叠墅采用全石材、铝板加部分真石漆。
从沙盘来看，小区北侧靠近德胜快速路，高层1#、2#、3#容易受到噪声影响，项目东南角为九欣幼儿园九晨园区。
小区内实行人车分流，主入口位于项目西侧1#和2#之间，另外两个次出入口分别位于5#南侧和1#西侧。
高层2#和3#为两梯两户设计，共116户，中间套建面约114㎡，边套建面约116㎡，都是三室两厅两卫，得房率约75%；叠墅4#、5#为一梯两户，共计62户，底下建面约160㎡，中间为166㎡，上叠为94㎡，得房率约85%。
据置业顾问介绍，高层一楼架空，3#门口规划了一个运动场地，1#人才公寓规划了一个地下健身场所，由绿城物业统一管理，后期品质有一定保障。
从聆潮府现场工地出来，穿过杭海路就是合生创展名邸，项目地块原是由新城于2019年4月26日竞得，成交楼面价24121元/㎡，溢价率22.6%，2019年8月29日被合生创展集团收购。
02
周边配套
北辰·聆潮府西侧是杭海路、老小区晨光绿苑以及合生创展名邸；目前来看，项目周边约50米范围的城市界面、配套较陈旧。
距离项目最近的地铁站点为地铁1号线九堡站，目前已开通近10年，直线距离项目约600米，串起了艮北新城、城东新城、武林广场等，交通便利通达全城。
自驾方面，项目临近德胜快速路、杭海路城市主干道；未来杭甬高速抬升工程完成之后，艮北新城会与城东新城无缝对接；另外，隔了一条艮山东路，就是钱江新城二期。
聆潮府周边商业配套可谓一应俱全。最近的购物中心为九堡站口的金海城，1公里内还配备了物美、永辉两个大型超市，日常购物较方便。
与此同时，国芳购物中心、地铁东城广场等也为周边生活配套增色不少，项目约1公里步行范围内可享受。不过，国芳购物中心开业时间迟迟未定。
项目附近的教育资源同样丰富：小区一墙之隔的是九堡最好的幼儿园-九欣幼儿园九晨园区，目前已投入使用，另外，杭师大东城实验学校、杭师大东城中学、东城小学等优质教育资源也在项目周围。
医疗方面，市九和医院距离项目约800米，三甲医院江干区人民医院九堡院区、杭州城东医院等均为周边居民提供了较高水平的医疗资源。
另外，国芳购物中心附近留有部分空地，未来还有一定的板块内部配套更新空间。这些构成了当前板块内部的长线发展支撑。
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户型解读
目前，聆潮府售楼处开放了建面约116㎡户型的样板间，遗憾的是户型图暂未释出，小易只能大致介绍一下户型的基本情况。
建面约116㎡户型为三开间朝南，餐客厅一体，开间约4.1米、进深约7米，室内更显通透明亮；厨房采用U字型设计，预留了放置双开间冰箱的空间，满足了使用空间的需求。
主卧带3.3米的长飘窗，还配备独立卫浴；客厅和次卧联通阳台的设计是亮点，一定程度上对面积偏小的次卧空间进行拓展延伸。
目前，中南春溪集为板块内唯一在售新盘，33000元/㎡与板块其它二手房源基本持平。此前，该项目曾两次开盘，首开中签率50.65%，加推流摇。
二手房方面，罗兰春天、魅力之城、昆盛肖邦等小区二手房源挂牌均价在30000元/㎡左右，整体去化率不高。
走访中小易发现，作为一个新兴板块，钱塘智慧城的建设重点在丰收湖板块，而位于九堡中心单元的聆潮府距离丰收湖较远，其短期内对九堡价值拉动的影响或有限。
但九堡中心单元具备邻近钱江新城的地理、交通优势，可借此享受两个片区发展带来的人口外溢利好。
板块内接下来还有一个14万㎡的综合体要出让，如果是龙湖天街或是银泰城等，可能对九堡会是一个巨大利好。
总的来说，九堡有一定机遇，同时聆潮府也面临着挑战，由于不是限价地，能否突破还是未知数。但是，对于那些从自住出发的周边地缘客户而言，还是值得入手的。
本文来源：网易房产杭州
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王梦婷_hz21
