在杭州楼市版图中，位于城北边界的桃源板块似乎一直是个低调的存在，不过，随着城北的大拆大建，尤其是地铁4号线、杭钢新城以及智慧网谷小镇的建设不断加快，加上联发、滨江等大牌房企的入驻，桃源慢慢走入了更多人的视线。
去年10月臻蓝府以7.42%的中签率清盘后，整个板块新房便一直处于断供状态。不过近期，这个板块迎来新的项目——联发·北秀观云首开，重新回到舞台正中央。
作为板块内首个入市的精装限价房，北秀观云高层住宅性价比如何？值不值得买？近日，小易前往北秀观云一探究竟。
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项目名称：联发·北秀观云
项目地址：拱墅区北秀街与金星街交叉口
占地面积：约3.08万㎡
建筑面积：约12.74万㎡
项目规划：8幢高层22-26F
总户数：810户
主力户型：96㎡、118㎡、130㎡
物业公司：联发物业（国家一级资质）
联发·北秀观云（以下简称“北秀观云”）位于拱墅桃源板块北秀街与金星街交叉口，占地约3万㎡，总体量约12.7万㎡，由8幢22-26F高层组成，产品相对纯粹。
据了解，项目外立面基座为干挂石材+铝板，标准层为多彩真石漆，整体呈冷灰色调。
在户型分布上，北秀观云规划了96㎡、118㎡、130㎡三种户型，总户数为810套，其中96㎡的户型占比户型总数70%，整个项目更偏向于刚需和首改。
小区内人车分流，主出入口位于南侧的金星街，次出入口位于东侧4号楼与7号楼中间，此外，除1号楼和2号楼一层为公共配建外，其他楼幢的底层均是架空层。
从沙盘可以发现，小区呈南低北高的走势，楼间距在50米左右，因而整体采光条件较好。
6号楼是楼王，正对中央景观草坪，且南向无障碍物遮挡，视野较好。
整个项目体量不大，但社区活动场地和设施还算齐全。1号楼二楼是健身房，后期归政府管理，2号楼和5号楼之间、1号楼和4号楼之间分别有一个森林氧吧，可以丰富业主的休闲生活。
5号楼和9号楼之间，是一个全龄段儿童乐园，4号楼和7号楼之间是一个灌木围绕的宠物乐园。
项目近日首开高层1#、2#，户型面积约96 ㎡、118 ㎡，共计162套，精装均价34000元/㎡，总价约313万起，整体中签率约68.64%，其中无房家庭35户参与登记，中签率100%。
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北秀观云处于桃源板块的核心区，距离规划在建的商业、地铁站都比较近。
交通上，北秀观云与在建的地铁4号线杭钢站（预计在2021年通车），直线距离不到600米，4号线不仅串联起紫金港、城北万象城、城东新城与钱江新城，与此同时，还能完成与多达7条地铁线的换乘，连通整座城市。
从项目出发，自驾约2公里，就可以联通上塘高架、留石高架、秋石高架三条快速路，通达杭城，交通十分便利。
周边商业格局与交通圈并行，较近的配套目前尚未成型，杭钢站上将站起一座约60万-80万㎡TOD形态的「BMW综合体」（在建），未来在步行范围内基本可以满足生活娱乐需求。
地铁乘坐示意图
如果想享受更成熟的生活配套，自驾约3公里可以到达远洋乐堤港、中大银泰城、杭州新天地等大型购物中心。
宝龙城市广场(在建）
项目周边教育资源相对可观，项目一街之隔有一个规划待建的9班幼儿园，相距项目约200米，有一个48班公办小学正在建设中，据置业顾问介绍，该学校有可能是卖鱼桥小学的分校，但目前尚未确定。
卖鱼桥小学 效果网图
现阶段，福山外国语小学（公办）、桃源幼儿园、桃源第二幼儿园、桃源中学等学校也给有子女教育需要的业主，提供了更多的选择。
邵逸夫医院大运河分院（在建）效果图
医疗配套略显薄弱，距离项目最近的是邵逸夫医院大运河分院（三甲医院），直线距离约1.2公里，预计将在2023年12月交付。
杭钢遗址公园效果图
另外，康桥村公园、世界级杭钢遗址公园（在建）、半山国家森林公园、智慧网谷小镇（规划）也为北秀观云提供了较为丰富的景观与产业资源。
从短期看，目前小区周边整体界面较为杂乱、配套尚处规划建设中、居住氛围较差，发展存在一定的局限性，但从长远来看，作为规划的杭钢新城居住区，桃源板块未来或许会有不小的发展空间。如果你打算在桃源购房，需要时间去等待。
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据了解，项目首开建面约96㎡的小户型是北秀观云的主力房源，占比户型总数约70%，在首开房源中的占比达到了约75%，而且均配备了空调、地暖、空气源热水器和霍尼韦尔新风系统。
建面约96㎡ A户型
建面约96㎡户型图
北秀观云的建面约96㎡户型为三房两厅两卫设计，三开间朝南，全明户型，保证采光和通风。
入口设计玄关空间，还设置了“一键断电”，业主出门的时候，可以一键关闭房间内部灯光，而冰箱、中央空调等续电设备则不受影响。
客餐双厅一体化，连接生活阳台，空间更显阔绰；厨房U型设计，面积较小，仅能放置单开门冰箱。
主、次卧朝南一卧朝北，东西动静分区合理，再加上走道空间少，让家人隐私不受干扰。
主卧和南向次卧均配备大飘窗，光线充足，有利于室内空间的物品收纳；套房式主卧，还设有专属卫浴，给予业主更强的居住独立性和舒适度。
北向的卧室面积稍小，后期可以根据业主需求，改造为儿童房和功能间等。
建面约118㎡ B户型
建面约118㎡户型
建面约118㎡的B户型同样是三房两厅两卫的设计，与A户型相比，各功能区面积更为敞阔，空间感较好。
三开间朝南，客厅和次卧联通宽景阳台，兼备晾晒收纳和观赏的功能，但次卧联通阳台，私密性略打折扣。
餐客厅一体，空间的使用感较强；厨房面积较建面约96㎡户型阔绰，可放置双开门冰箱，实用性较好。
套房主卧带有衣柜、独立卫浴和大飘窗；北面卧室靠近次卫和设备平台，可能会有噪声影响。
据置业顾问介绍，样板间的客厅背景非交付标准，全屋的墙面以乳胶漆墙面交付，而样板间目前未装的厨房门后期也会装上。
总体来讲，户型较为合理，周边配套没什么太大硬伤，约313万起的首开总价，自住还是存在一定的性价比。
板块内二手房不多，距离北秀观云800米左右的金典家园，目前挂牌价格约为3万元/㎡，并无倒挂优势，不建议投资。
具体到项目，目前板块内在售、待售新房较多，值得注意的是，同为联发打造的溪语宸庐项目，该项目预计毛坯价格在3万元/㎡左右，主力户型115-139㎡，虽然较北秀观云来说面积偏大，不过由于已是现房，性价比会高一些，北秀观云不免会被分流。
本文来源：网易房产杭州
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王梦婷_hz21
