如今杭州，随着各个板块限价的提升，200万级的房子已经越来越少了。据小易不完全统计，杭州目前还停留在2万的板块，也就只有临平山北、大江东、富阳以及余杭径山和萧山南面的两个边缘板块了。
在这其中，原本几乎都是1字头的刚需推盘王，但由于双限政策落地，各个板块限价一跳再跳，而临平山北的价格已经从去年的1.9万/㎡涨到年初2.08万/㎡,再到上半年2.2万/㎡，实现三级跳的飞跃。
其中，预计8月份入市的中天汀洲印月，就是临平山北价格涨跳中二级跳的产物。精装限价2.08万/㎡，位于临平山北的核心区域，主推98-127㎡的小户型。
特别是随着临平山北新加持了东湖新城大“IP”之后，不少购房者对于这个地铁口、紧挨商场的新盘有了不少期待，所以小易进行了实地跑盘，看看这个临平山北的新盘到底值不值得买。
（中天汀州印月项目施工图）
01
项目规划
项目名称：中天汀洲印月
项目地址：东湖新城长宁路与五洲路交叉口
占地面积：约70689㎡
总建筑面积：约238160㎡
总户数：1488户
主力户型：99㎡—127㎡
房源均价：20800元/㎡
精装价格：3000元/㎡
交付时间：2022年12月31日
装修情况：精装
绿化率：35%
容积率：2.2
开发商：杭州铭筑房地产开发有限公司
物业公司：中天美好生活服务有限公司
中天汀州印月位于东湖新城长宁路与五洲路交叉口，占地约70689㎡，总体量达238160㎡，是由杭州铭筑房地产开发有限公司开发打造。
2020年，1月2日，中天以楼面价181741万元总价竞得，折合楼面价11686元/㎡，溢价23%。根据双限要求，中天汀洲印月毛胚销售均价不高于17800元/㎡，装修价格不高于3000元/㎡，即精装限价2.08万/㎡。
值得一提的是，与中天汀州印月仅一路之隔的锦畔云汀府因比中天汀州印月晚挂牌4个月，精装限价已经涨到22000元/㎡,与中天汀州印月相差1200元/㎡，可见，临平山北因为东湖新城的加持对未来发展的自信。
从沙盘来看，项目由22幢高层组成，楼层为17-18F，共1488户，整个楼盘为2梯4户的梯户关系，楼间距在41~68米之间。
项目共有3个出入口，主出入口位于长宁路上，车库入口位于绿洲路上，还有1个次出入口在4幢楼的附近。
楼盘的外立面是统一的高级灰色调，楼盘的南面采用了大面积的玻璃搭配真石漆铝板，整盘的户型都是全明设计。
项目规划了5000㎡的架空层，分别在14#、15#、16#、17#、20#、21#、22#这7幢，架空层分别规划为儿童休闲区、青年休闲区、以及老年休闲区。
这些主题区域分别与外面的景观设计相呼应，如儿童休闲区的附近，就是一个约300㎡的宠物乐园。
园区内规划出“双轴七境十景”，每个景点都根据主题规划。园区的中央景观主要是了一个500㎡景光戏水区和一个200㎡的会客厅，项目内部还有阳光草坪、羽毛球场以及800米的夜光跑道配套设施。
据销售顾问介绍，项目预计8月初首开17#、21#、22#三幢房源，主力户型为99㎡—127㎡，精装限价2.08万/㎡，预计交付时间为2022年12月。
02
区位介绍
中天汀洲印月位于东湖新城的核心区域，距离地铁9号线绿洲路站（在建）约400米。
项目东面有一大片厂房，南面是在建的锦畔云汀府（精装限价2.2万/㎡），西面有一块待出让的商住地，北面有大片的安置房。
（西面待出让空地）
（北面安置房）
在交通方面，项目的南面是临平大道，西面是五洲路，南边是东湖北路，北面是杭州中环。
目前周边的交通还在完善中，西面的望梅高架已经通车，可以连接秋石高架、留石高架。另外项目西面的地铁9号线已经在建，明年就能通车。项目北面将建设高铁临平北站，与项目距离仅2公里左右。
在商业配套方面，最近的万宝城约1.6公里，基本能够满足日常生活购物。在距离3公里的位置，有一座银泰城。
万宝城
目前项目周边商业配套比较少，不过从东湖新城的规划来看，之后还有沃尔玛、欢乐城等大型的购物中心加码。
在学校资源方面，中天汀洲印月西南角就是在建的新洲路小学，另外距离1.3公里处还有杭州市余杭区临平第三小学，临平第五中学，距离1.5公里处，还有余杭高级中学，乾元小学、乾元中学。
虽然项目周边教育资源比较丰富，但都有一定的距离，另外根据学区就近划分的原则，目前能够确定就是同期在建的新洲路小学。
在医疗配套方面，最近的余杭妇产科医院约有3.1公里，再远一些还有余杭骨科医院和余杭区第五人民医院，都在4公里开外。周边的景观资源比较稀缺，仅有一个法兰公园还处在未交付状态。
总的来说，目前项目周边配套还不齐全，兑现周期也都较长，不过由于项目周边有地铁加持，小区北面和东面都是市政河道，两面滨水，居住环境还算不错。
（滨水效果图）
03
户型解读
项目此次首开，推出了99㎡、101㎡和107㎡三种户型，均为三房两厅两卫设计，其中99㎡户型供应量最多，约有128套房源，其次是107㎡户型，约有94套，101㎡户型只有34套。
建面约99㎡的A户型全部为三房两厅两卫的中间套设计，户型设计三开间朝南，采用了动静分区，全明户型。
厨房是U型的设计，厨房开间面向玄关，到餐厅动线有点绕。
主卧为套间设计，带有飘窗，有步入式衣帽间和独立卫生间。
建面约101㎡的B户型是三房两厅两卫的边套设计，餐客厅一体，西面带长飘窗，全屋采光良好。
其中主卧和次卧朝南，共享连通的阳台，阳台连通虽然显得空间更大，但存在隐私干扰问题，另外阳台设计在房间的位置也不利于晾晒。
厨房面宽较小，外围是2.9*2.3米的尺寸，可能会有些拥挤。儿童房设计在厨房旁边，玄关附近不利于小孩起居，就算后期改为书房，也会存在一定的噪音干扰。
建面约107㎡的C户型是B户型的放大版，主要是各个卧室面宽上略有加大。
另外，C户型的餐客厅的长飘窗设计在了东面，其余的设计都与B户型类似。
由于时间关系，建面约127㎡的D户型还不确定能不能赶在首开节点供应。
D户型是四房两厅两卫的边套设计，餐客厅一体，带侧面飘窗，采光良好，全明户型。
厨房开间正对着餐厅，公卫位置居中，全屋动线设计合理。三方朝南，主卧和一个次卧共享连通阳台，另一个次卧带有飘窗。
总体来看，中天汀州印月的户型设计中规中矩，由于样板间还未开放，真实的体验感就不得而知了。
04
购买建议
目前，由于东湖新城CBD还处于启动阶段，周边设施并没有给我们带来什么惊喜。
再者，相较于同价位的新希望锦畔云汀府和放风价低于20800元/㎡的新欧鹏商住项目，中天汀州印月竞争力偏弱。
不过，限价20800元/㎡价格加上地铁配套，以后后期的东湖新城CBD的建成，还是比较适合板块周边的刚需客群居住的。
但如果从投资来看，目前周边二手房价格也在1.7万~2.4万之间，中天汀州印月倒挂并不明显，另外临平山北这个板块二手房存量多，短期不容易套现，本身就不适合投资，所以不建议投资客购买。
本文来源：网易房产杭州
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王梦婷_hz21
