站在楼市的角度，以城东新城、艮北新城为代表的城东区域，如今正在成为杭州4万+改善房源的一个聚集地。从均价4.24万/㎡的艮北新城高层到均价4.78万/㎡的城东新城高层，再到洋房、叠墅、联排……面向改善需求的城东，似乎正在上演一场争相逐鹿的大战。
艮北新城，虽然是城东发展较晚的一个板块，其先天地理位置使之成为钱江新城2.0的最先受益者。而此次小易要去的艮北新城的在售新盘——越秀·天萃名邸，与钱新二期一路之隔，直线仅500米，地利优势可见一斑。
越秀·天萃名邸位置图
值得注意的是，天萃名邸此次推出的107㎡的四房洋房，总价400万级便可入住，是目前主城范围比较稀缺的产品。对于改善自住的朋友来说，是个很不错的机会。
NO. 1｜壹
越秀·天萃名邸
总建面：约4.6万㎡
总户数：约200户
容积率：2.3
建筑类别：小高层、洋房
可售房源：136套（一次性推出）
主力户型：107㎡、111㎡、125㎡
均价：125㎡户型均价48200元/㎡，107㎡、111㎡户型均价44300元/㎡（含精装4000元/㎡）
交付时间：2021年
越秀·天萃名邸位于江干区同协南路与新塘路交叉口（夏衍中学北侧），是越秀在艮北新城的又一改善作。
整个项目体量较小，总建筑面积约4.6万㎡，由3幢住宅和2幢公寓组成，外立面采用全铝板干挂设计；其中，1#、2#为8层洋房，洋房层高高达3.1米，3#为11层小高层，4#、5#为14层单套300㎡以上的公寓，未来这2幢商业住宅会和小区进行分隔管理。
越秀天萃名邸楼幢示意图
楼盘周边的住宅发展就目前来看还不够成熟，人流和生活氛围略显单薄。目前项目周边在售楼盘有3个，分别是越秀·前滩名邸、金科·博翠碧蓝湾和中南棠玥湾，后续随着房子的交付，周边商业配套的完善，这里的人气和居住氛围将会得到增强。
从沙盘来看，小区内部配套符合楼盘定位，110米+的中央景观轴贯穿整个小区，收纳自然景色；约300㎡阳光大草坪，可以充当小孩的游乐场和长辈的漫步道；环绕草坪的风雨连廊，除了有遮风避雨的作用，还架起了整个小区邻里关系的互动桥梁。
据销售介绍，在项目4#楼前特别开辟了以『鸟』为主题的童玩区，完全就是孩子们的活动基地，他们聚集在这里，认识新的小伙伴，享受童真的乐趣。
项目内洋房之间的楼间距超过40米，基本能做到采光零遮挡，最大程度减少了楼栋间的干扰，增强了住户的私密性与舒适度。
据了解，天萃名邸可售楼幢1#、2#、3#，可售房屋套数136套，其中，1#、2#都是125㎡的，均价48200元/㎡（含装标4000元/㎡），3#是107㎡、111㎡的，均价44300元/㎡，预计2021年中旬精装交付。根据项目107㎡的最小户型计算，总价门槛低至400万级起步。
越秀·天萃名邸效果图
目前，隔壁的城东新城洋房均价多在5.5万/㎡，天萃名邸与之相比，价格相差约7000元/㎡，再加上相对明显的优势户型面积，一套房近乎能够省下百万，但最后的溢价空间还需要接受市场的考验。
NO. 2｜贰
天萃名邸在交通上优势不太明显，现阶段艮北新城有地铁1、4、6（在建）、9（在建）号线共四条线路经过，距离项目最近的1号线七堡站大约1.4公里，步行需约20分钟，骑行大概7分钟，基本算不上是地铁房了。
不过通过高德导航，小易发现沿项目北面的新塘路出发可对接杭甬高速，自驾约20分钟直达西湖武林，沿西侧同协南路可对接艮山东路等城市主干道， 20分钟左右抵达钱江新城商务核心万象城，可以轻松共享主城区的生活配套。
目前项目周边商业配套的缺失较为明显，需要依托距离更远的城东新城配套，如港龙城和三花国际大厦。未来，随着附近农贸市场、连堡丰城、约43万㎡五堡TOD、85万㎡超级综合体的江河汇的落成，问题就能迎刃而解。
丰富的教育配套是项目的最大优势，在天萃名邸的周围，小初高学校一应俱全。与项目一路之隔的澎汇小学（在建）是一家依托杭州濮家小学教育集团的优质公办小学，规划有36个班的办学规模。预计今年9月开始招生，接送孩子很方便。而根据2020年杭州市中小学教育学区公布的情况来看，天萃名邸正处于澎汇小学划分的学区范围内（最终以教育主管部门公布为准），值得期待。
与此同时，旁边在建的采荷实验学校预计明年完工。天萃名邸1公里以内的夏衍中学被正式纳入杭州高级中学教育集团，升级为杭高夏衍中学，未来夏衍中学的学生将能享受杭高教育集团国际部高校招生绿色通道，享受杭高高校优质生源基地的升学优惠政策。
医疗配套与其他教育、商业配套相比稍显单薄，距离在建的三甲医院——江干区人民医院，步行距离约1公里，该医院预计今年年底可以投入使用。
另外丰富的休闲健身资源也是板块亮点，项目1公里范围内，还将覆盖约10KM林荫慢行系统、近7万㎡李宁体育公园（在建）等慢生活系统。
李宁体育公园效果图
NO. 3｜叁
天萃名邸户型都是四房设计，针对建面约107㎡、111㎡、125㎡户型，项目还分别做了样板房，小易在置业顾问的带领下实地参观107㎡和125㎡户型。
107㎡户型图
天萃名邸的建面约107㎡户型是经典的『四叶草』户型，四个房间围绕餐厅、客厅而设，组成贯穿南北向的生活主轴，卧室、书房、卫浴间、阳台、U型厨房等空间围绕主轴线均匀分置四周，这样的设计降低了空间内过道面积，整体空间利用率得到提高。
再者，动静完全分区，既相互独立，尊重每一位家人的起居私密，公共空间又无形中拉近了所有家庭成员的心理距离。
三开间朝南，总开间约11.15米，采光通风效果好；客餐厅一体化，整体面积达到了约25.2㎡，大气开阔；客厅与阳台相邻，方便休闲晾晒。
主卧配备独立卫生间，南次卧与电梯等设备直接相邻，可能会有噪声的影响，北次卧靠近厨房和客卫，可能有一定的干扰。
U型厨房的设计，符合人体工学，厨房冰箱预留位较宽，可以放置双开门冰箱。
在如今的市场，能看到的大都是110㎡起步的洋房，较小户型洋房几乎难得一二，107㎡做到4房2厅2卫的更是极少。天萃名邸的107㎡洋房为现阶段艮北新城内面积最小的四房，且总价门槛控制在400万级，对改善家庭来说颇为珍贵。追求品质和舒适度的，建议考虑天萃名邸125㎡四房。
125㎡户型图
建面约125㎡『四叶草』户型规划四房两卫，四个房间各处一隅围双厅而落，三代人紧密联系，却各不相扰。
该户型实现了三开间朝南，总开间达约11.6米，保证了采光和通风效果；面积约32.7㎡联动客餐厅，外接约6.5米景观大阳台，进一步升级改善人居体验。
在自家超大阳台能看见在建的澎汇小学，一层配备的稀有花园为洋房延展了更多优势。
主卧朝南带飘窗，舒适实用又大气，让住户体验私人专属精致生活；北次卧阳台和客厅阳台互通，私密性较差。
全明两卫做到干湿分离，可以让卫生间变得更实用、整洁和易打理。在细节上，卫生间做了收纳式镜柜设计。
总体来看，板块内新房供应量大，天萃名邸和艮北的其他改盘的周边配套大致相同，生活氛围略显单薄，项目较出彩的地方属107㎡的稀缺四房户型和家门口的15年优质教育链，这对于自住来说有一定的吸引力，至于项目是否具有投资价值，还有待考量。
本文来源：网易房产杭州
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张瑜_hz22
