十年一觉滨康梦，今天终于迎来美梦成真的一刻！
时隔10年，滨康综合体终于尘埃落定，这是滨江区首宗破5w+的项目，也是目前滨江区新房房价最高的楼盘。
经过53轮报价后，龙湖以总价71.9亿元拿下，未来这里不仅将建起一座大型商业综合体以及一幢高度突破200米的摩天大楼，还有望成为杭州江南副城城市、商业和楼市的新支点。
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杭政储出（2020）33号地块，即西兴单元BJ1305-B/R/S2-14地块（原滨康综合体（1）（2）地块），地块性质为商业服务业设施兼容居住兼容城市轨道交通用地。地块出让面积108111㎡，容积率3.33，可建面积360248.2㎡，起价666892万元，楼面起价18512元/㎡。
滨康综合体地块位于滨江区与萧山区的交界位置，东至风情大道，南至滨康路，西至西兴路，北至滨安路。地块的最大优势在于，它是地铁1号线和5号线的双地铁上盖TOD。目前，这两条地铁线都已开通运营。
这宗巨无霸地块体量大，起价高，而且拿地条件较为复杂，开发难度较大。
根据出让条件，这宗地块住宅（含配套公建）建筑面积不大于210000㎡，其中不少于21000㎡作为配建公共租赁住房。
地块容积率不大于3.33，建筑密度不大于45%，绿地率不少于30%。建筑高度不大于220米，至少一幢建筑物的建筑高度不小于218米。
同时，地块内需设置一座地上建筑面积不小于3.5万㎡的酒店，要求引入五星及以上酒店品牌运营，且不得分割转让。要求建设地上面积不小于5万㎡大型购物中心，且不得分割转让；其余商业商务用房中不得建设酒店式公寓、酒店式办公等带居住功能用房，且不得分割转让。办公建筑层高不超过4.2米。
此外，该地块还需配建一所12班幼儿园，用地面积不少于6000㎡，地上建筑面积不少于4907㎡。鼓励地下空间开发利用，要求地下空间与地铁站点互联互通。
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正是因为限制颇多，滨康综合体此前在业内一直被称为“难啃的骨头”，不过经过十年的充分准备，这一次即使高总价，配建条件复杂，也没能挡住开发商的拿地欲望。上午9点30分，滨康综合体地块正式进入竞买阶段，而此前已经有开发商进行过两轮加价。
从加价幅度来看，开发商一轮1000万的加价幅度，相对谨慎。
最终经过53轮报价，龙湖以718892万元总价竞得地块，楼面价19955.48元/㎡，溢价率7.8%，这意味着滨康综合体有望建起滨江区第二座龙湖天街。
虽然单就土拍本身而言，这一次似乎有些波澜不惊，仅7.8%的溢价率，相比此前土拍常见的封顶和自持都些逊色，但考虑到十年前地块首次出让时，滨江地铁投资集团是以总价25.7亿拍得，当时成交楼面价6851元/㎡。十年后，楼面价已经上涨了近3倍，总价涨了2.8倍！
此外，71.9亿的最终成交价，已经超过滨江景芳三堡地块的56.4亿元成交价，位列今年总价第一。
根据限价来看，滨康综合体地块所建商品住房毛坯销售均价不高于47000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于51700元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/㎡，精装限价51500元/㎡。
根据测算，住宅部分实际地价36236元/㎡，按新房上限价格51500元/㎡销售，扣除车位利润之后，成本价为47389元/㎡，住宅部分预期销售利润率7.98%。
板块内此前最新出让的地块，即滨江御滨府地块，成交楼面价25446元/㎡，含部分商业且配建公租房，实际楼面价达3.3万元/㎡左右，高于2017年时代·滨江悦的成交楼面价31851元/㎡。
在售的时代滨江悦与滨康综合体地块距离较近，高层毛坯均价42000元/㎡。由于项目在板块边缘，销售情况并不理想，最近两次开盘都无需摇号，透明售房网上显示的去化率也不足5成。
二手房方面，滨康综合体地块附近的官河锦庭、玲珑府、东方花城等，近月成交均价约4.5-5.1万元/㎡，与滨康综合体住宅新房限价相比并没有倒挂。
对于拿下这块地的龙湖来说，未来住宅房源的价格优势小，客群容易被稀释，市场接受度、房源去化率都存在变数。
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作为今年最值得期待的出让地块之一，滨康综合体未来新房入市时能否得到购房者的许可，一切交由时间来判定。
但对周边等待了数年的居民，终于守得云开见月明，他们期盼滨康综合体太久了。买房之初主打的配套就是滨康综合体，而项目一直搁浅，这无疑是买房人的损失。
特别是综合体内规划5万方的大型购物中心，待其建成后，有望大大改善滨江南部以及萧山城区西部的商业环境，并在这片目前以办公、居住功能为主的区域内，营造出良好的商业氛围，成为江南副城商业和楼市发展的新支点。
同时，高度达220米的摩天大楼，建成后将和傲旋城、世茂智慧之门等建筑一同成为滨江区最高的摩天大楼，也将成为江南城的又一重要地标性建筑。
也难怪即使经过十年搁置，滨康综合体依然被认为是继江河汇流综合体、望江新城综合体、文晖城市之星综合体之后，杭州又一明星项目。
最后，还是让我们来回顾一下，滨康综合体跌宕起伏的十年经历吧。
2010年5月20日，杭政储出[2010]26号滨康综合体地块经过35轮竞拍，最终由滨江地铁投资有限公司以25.7亿竞得，楼面价6851元/㎡。该地块出让面积93779㎡，总体量达37.5万㎡。
当时，该地块规划由汽车南站、五星级酒店及商务办公、住宅及商业区三部分组成。
2010年8月，滨康综合体传出动工的消息，工期预计3年，预计2014年投入使用，但随后便没了动静。
2018年，滨康综合体规划里提及的汽车南站选址另建，正式落址浦沿，其实汽车南站是当初滨康综合体无果的主要原因之一。
2019年1月，滨康综合体重新列入出让计划。
2019年8月，杭州市规划和自然资源局再次公告滨康综合体新的规划调整，将2宗地重新合并，地块部分指标做出调整。
2020年4月24日，滨康综合体正式挂牌。
2020年5月26日出让，最终龙湖竞得。
本文来源：网易房产杭州
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张瑜_hz22
