单价2万正在成为全杭州的门槛！

城市的狂欢背后，是几家欢乐几家愁。

当我们在为杭州2019年力压深圳、以全国第一的排名新增55.4万人欢呼的同时，也必须注意到，每年大量导入的人口，并没有在这座城市安居乐业。

而随着外来人口的大量导入，鲶鱼效应增强，本来在杭州就买房难度大的刚需，被每年新增的购买力挤压之后，难度就更大了。

特别是本身购买力相对一般的刚需客户，一旦错过了一次机会，可能就是次次错过，然后被一点一点地挤到遥远的郊区。

城市不相信刚需的眼泪，疫情面前甚至都不相信租房的合约，叠加在一起痛苦就是，自己把青春留在了这座城市，却越来越无力留下自己。

所以，成为房东才是最好的选择。

只是，对于预算仅有一两百万、首付只能承受三五十万或者顶多五六十万的客户来说，在2018-2019年郊区普涨的楼市、洼地一个一个被消灭之后，选择余地已经很少很少了。

特别是那些想求一房而难得的自住客户，好不容易出现一个性价比高的洼地楼盘，还要和万千投资客一起摇号比拼运气。《斯文》的粉丝中，参与摇号最多的超过了60次，实在太难了。

今天的文章，想诚恳地和大家聊一聊这个扎心的话题。

Part 1丨壹

先说结论：均价2万，正在成为全杭州的门槛。所以对于资金有限的朋友，首先要正视这个现象，然后，从现象中去寻找机会。

是的，要主动寻找机会，悲观抱怨没有任何意义。与其生气不如争气，找到洼地或者合适的机遇，果断入手，才是正确的做法。

回顾一下：上周，绿地以底价竞得塘栖一块涉宅地块，精装限价23100元/㎡。塘栖的价格，在招商弘阳·随塘的22500元/㎡的售价基础上，提升了600元/㎡。

如果时光拉回到2016年的此刻，这个价格可以买到申花板块，当时申花部分楼盘的价格，不过均价2.5万/㎡。

4年的时间，武林广场北面5公里左右的价格，位移到了北面20公里。

▲绿地拿下的地块，突破了塘栖的价格体系

而随着塘栖地价的突破，杭州十区（含临安、富阳）的房价体系，出现了一条清晰的基准线，那就是2万/㎡左右。

这个基准线的四至范围，大概是：东南到大江东、瓜沥，东到下沙、海宁交界，东北到东湖板块，北到塘栖，西北到良渚、瓶窑，西到老余杭、闲林，西南到银湖、高桥、富阳城区、东洲，南到临浦。这个边界线上的板块，除了瓜沥限价1.7万、大江东1.9万、富春湾新城1.88万，其他基本在2万/㎡及以上。

▲杭州中环串联的主要板块

巧合的是，这个范围，基本和杭州中环的走势吻合。也就是说，基本上中环以内的杭州，就是均价2万/㎡以上的杭州。

这条均价2万门槛线，也是一道分水岭：大量买不起单价2万以上房子的客户，特别是自住客户，只能去外围寻找自己的安身立命之所。

Part 2丨贰

更加残忍的是，外围的机会，其实也不多。

在整个十区大版图里，富阳、临安的限价近一年来不断提升，富阳最高2.98万/㎡，临安最高2.68万/㎡，已经和主城区的三墩北、勾庄处在一个水平线。

在这个大背景之下，全杭州的超级价格洼地，只剩下两处：一是杭长高速百丈互通约1公里处鸬鸟镇上，新湖刚开盘的项目，洋房均价1.55万/㎡。

不过，因为那个板块和城市有断裂带，所以基本会以地缘客户为主。

另外一处，是上周刚刚挂地的、限价1.61万/㎡的戴村再往南，河上镇上的华景川·云流名邸，虽然预售证还未领出，价格还未对外，但预计毛坯均价在1.32万/㎡左右。

▲云流名邸效果图

这个板块，和城市是连接在一起的。在以钱江新城和奥体为城市的新时代，城南与市中心的距离，大大缩短。通过贯穿杭城南北的时代高架，去往老城区、滨江、钱江新城、奥体、亚运村等，大都在半小时车程。

而当前，临浦、戴村、河上镇等区域，又是杭州“南启”战略的重要组成部分，近期的规划、推地、产业和招商等都在全面加速，正在成为一片生机勃勃的地方。特别是城南银泰城的推进，会直接推动区域价值提升。

▲南启，也是未来

所以，相比之下，城南银泰城商圈之内，华景川·云流名邸的洋房价格，已经是两个洼地里的最低价，也可以直言不讳地说，几乎就是全杭州最低价：比戴村的高层售价还低了近3000元/㎡。

如果按照目前车位售价约等于房屋均价的10.5倍，单方3000，一套120方的差价，等于省了一个车位加一辆代步车。

无论投资还是自住，都是划算的。所以2020年，诚意推荐给刚需的第一个值得入手的项目，就是华景川·云流名邸。

Part 3丨叁

可能很多人会说，这个项目虽然价格低，毕竟太远。

回到文章开头，不过短短四年时间，杭州就把当年申花的价格往北推移了15公里到了塘栖。2017年，万人疯抢的奥体红盘创世纪均价约为3.5万/㎡，仅仅两年之后的2019年，12公里之外的南部卧城，桂语朝阳高层的价格到了2.98万/㎡。

在这个过程中，涨得最凶的，恰恰就是这些被大多数人嫌远的板块。

我们回看前面提到的杭州中环串起的均价2万板块，最近4年的价格变化情况：

如果按照2016年首套房首付20%、二套房首付30%计算回报，再乘以三到四倍。比如德信·早安，当时一套89㎡均价65万，首付13万就够了，贷款52万。如今按照链家的数据，成交价约220万，哪怕扣除贷款和利息60万，实际到手160万，按13万的首付，回报率约12倍。

而与此同时，申花从2.5万到现在5.4万，一倍出头；奥体从3.5万到4.5万，仅30%；钱江新城从4.5万到如今7万，不足一倍。

绝大多数远郊，投资回报率都远高于市中心楼盘，特别是远胜豪宅。

再看自住。云流名邸首推房源是洋房。在“限墅令”的市场之下，纯正的低密度项目几乎很难再有，而主城区又是清一色的高层，洋房产品，在杭州越来越稀缺。

▲云流名邸洋房户型图

云流名邸7层洋房，一梯一户的布局，全南北通透的户型，8个采光面的全明空间，10.6米的南向三开间设计，面宽达到7米的超大阳台，居住的舒适度不言而喻。

特别是在疫情之后，免接触或少接触成为全民共识，7层洋房，一个单元仅14户，较市区普遍都是20多层的高层可以降低三分之二的接触几率。一梯一户，电梯厅就是独立玄关，安全性也更好。

至于可能会有客户有毛坯和精装的选择顾虑，这里表达几点：

第一，资金预算不够、按揭压力大的人，尽量选择总价压力相对偏小的；

第二，在经济不确定的情况下，买房之后手上尽量预留一定的现金，应对风险；

第三，限价之下，精装修是开发商一部分利润的来源，和品质没有必然关系；

第四，同等价格，买居住舒适度高的。

Part 4丨肆

我在许多场合都讲过，投资，是反人性的，因为它需要专业、需要理性、需要学会算账。而人性里，感情和主观的色彩太浓太重。

提及远郊，哪怕是价格非常洼地的远郊，大多数人在情感上就觉得接受不了。实际上，山北的房子被一大巴一大巴车的上海人抢走了很多，他们都赚了；南湖板块，均价四千多的时候无人问津，很多的哥的姐跑去买了，结果，收入远高于他们的白领，在财富游戏中跑输给了他们。

所以，在中环线锚定杭州的门槛均价基本已划定2万/㎡的情况下，仅有的缺口，也可能是最后的机会。

因为，就算中环线整齐划一到2万的水准，最静态地计算，1.32万的华景川·云流名邸洋房，也有50%的上涨空间。

而按照近几年杭州整体的表现，郊区涨幅远高于市中心来看，几乎全市价格最低的华景川·云流名邸洋房，在杭州整体市场上行的情况下，未来的机会也会大于比它价格高的大多数板块。

或者反过来讲，在整条中环线上，已经爬到2万及以上的板块，想要继续突破到3万，已经很难，需要爆点或者非常好的时机。而仅仅只有门槛65折的区域，爬到城市的门槛价格，会容易很多。

在加上130万左右的起价，首付40万起，就可以在杭州买洋房，和四年前首付15万在杭州买房一样，这样的机会，一个不会太多，二是也不会太久。

所以，再强调一遍，2020年我推荐的第一个项目，就是：华景川·云流名邸。

▲云流名邸效果图

特别是在全球股市黑天鹅到来的此刻，普通老百姓，不要想着所谓的抄底或者趁机发财。经济很好、遍地都是机会的时候，尚且没有发财，危机到来，只要做好一件事：守住自己的财富。

或者，学会买优质城市里价格最低的房子。

房子，无疑是对抗财富贬值，或者避免被割韭菜的最好资产。对于普通人来说，没有之一。特别是疫情考验之后，优质城市杭州的固定资产。

何况，它还是洋房，对于区域客户改善自住来说，也是合适的。

不说了，我准备去摇号了。