北京开年第一拍，石景山不限价地释放什么信号？

1月3日，2020年北京土地市场迎来开年第一拍，石景山首钢园区两宗纯商品住宅用地出让。与去年12月北京宅地悉数底价成交相比，石景山两宗地块在众多房企的竞买下，比58亿的起始价高出12.5亿元，总成交金额70.5亿元。以此开启的2020年的土地市场可谓开门红。

其中，石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-757地块共有绿城、电建、招商、融创、中海、金茂+保利、旭辉+首创、首开+华润+建工8个竞买主体参与现场竞价。最终，融创以34亿元的价格竞得，溢价率约25.93%，折合楼面价52109元/平方米。

而石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-759地块则出现15家房企争夺，最后由中海36.5亿元竞得，溢价率约为17.74%，楼面价48650元/平方米。

上述两宗石景山地块，此前就被业内称为北京优质地块。中原地产首席分析师张大伟分析称，石景山2019年全年销售3471套住宅，这也是区域历史高点。为此，大部分房企看好石景山未来的发展。从开年土拍有这么多企业参与来看，虽然北京房地产市场依然处于低迷中，但房企对于热点优质地块依然热衷。

此次在石景山拿地的中海，与石景山有着不少的渊源。由中海开发、连续两年位居北京销冠宝座的中海寰宇天下就在石景山区域。

中海寰宇天下在业界名气不小，2018年中海寰宇天下以103亿的成绩打破北京楼市历年单盘销售最高纪录。2019年仅用了11个月时间，实现了100.13亿元的网签金额。

目前，石景山已成为北京楼市热点区域，在中海寰宇天下即将收盘之际，中海并不甘心就此退去，因此接连补货。

去年11月20日，中海+首钢联合体就以51亿元的价格竞得石景山区古城南街东侧（首钢园区东南区）1612-805、812、823、822、811等地块，该地块同样为不限价地块，楼面价约为4.2万/平方米。

众所周知，中海虽然是全国性房企，但对北京持续深耕，2019年，中海在北京以197亿元的拿地金额，占据中指研院发布的《2019年房企在北京拿地总金额排行》的榜首。而石景山又是中海在北京布局的重点区域。

去年6月27日，同样是石景山古城南街的一宗不限价地块出让，当时吸引了首钢基金+中骏+招商、中海、华润+电建、平安4家企业及联合体，最终华润+电建以73.4亿竞得，溢价率11.63%，住宅部分楼面价5.5万/平方米，该地块位居2019年全国住宅用地成交总价排行榜第七名。

据悉，该地块产品定位为华润最高端的产品系九里系，以四居为主，以住宅楼面价推算，单价应在7万元以上。

从近一年石景山土地供应来看，用“大手笔”来形容并不为过，地块面积大、总价高，为此吸引了一些规模房企。据悉，未来石景山仍不乏优质土地推出。

据张大伟称，石景山在过去几年一直是北京楼市的福地，连续两年的销冠都在该区域，从目前来看，石景山区域的限竞房供应量不多，除了五里坨之外的限竞房大部分项目都做到了热销。

如果按照1月3日融创获得的地块成本来看，张大伟预期售价将在8万元/平方米左右。高于当下市场平均6.5万元/平方米左右的商品房价格。由此，可以期待石景山进入8万元的时代。

今年北京土地市场以两块不限价地开启，意味着土地结构发生变化，不限价商品房正在重回市场。

截至目前，北京等待出让的住宅用地合计有13宗，其中有2宗为共有产权地块，2宗限竞房地块，9宗不限价商品房住宅地块。不限价地块占有绝对优势。

在很多业内人士看来，不限价地块不断增多，源于2019年，楼市整体表现不佳，限竞房去化仍不理想，加之土地出让限制条件较多， 房企拿地仍较谨慎，北京宅地市场呈现持续低温态势。

据中指研究院的信息显示，2019年，北京成交的50宗住宅用地中，有 28 宗为溢价出让，平均溢价率为 10%，较去年下降 5%。而北京宅地溢价率从2016年开始连续三年下跌。

众所周知，近几年，限竞房是北京市场的绝对主力。据中原数据显示，过去三年，所有包含居住的土地一共212宗地块供应（包括部分流标），限竞房供应了113宗，共有产权52宗地块，不限价的商品房地块只有21宗。

北京从2018年6月10日开始，合计入市限竞房项目达到了76个项目。限竞房也已经连续16个月出现了供应大于签约的现象。库存积压问题不可回避。

张大伟认为，从目前来看，北京从过去以限竞房为主的市场，逐渐回归到以不限价商品房为主的市场。以后北京有望逐渐进入高端有商品房、中端有限竞房、低端有共有产权房的三分时段。

2020年，对于房企来说，融资环境收紧或将持续，顺势而为、理性拿地的原则不变。但是，在市场低迷时候，对于一些优质地块的果断出手，亦不可或缺，因为活得好首先要活下去。