买酒店式公寓，为何要买龙湖家的？

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龙湖又要卖全新的酒店式公寓项目了，这对于广大置业者来说，是个最好不过的消息。

原因很简单，那就是龙湖家的酒店式公寓，一贯被列为“优质资产”列表，属于最好的“财富敲门砖”之一。

这个名为“都市公馆”的新项目，就位于城东新城核心区，体量并不算很大，总计约850套房源，最低总价150万起。

城东新城的地理价值毋须赘言，左手武林商圈、右手钱江新城的天然衔接，让其坐享市中心“黄金三角”红利，其平均住宅价格已逾4.5万/m²，随便一套新房的售价都逾500万。

这时候，性价比如此之高的“都会公馆”介入进来，再次卖疯似乎已是板上钉钉。

事实上，这本这就属于酒店式公寓最好的年代。

住宅限购，让其行情一路看涨，过去三年，杭州传统8区的酒店式公寓，其均价由2016年的14521元/m²，擢升到2018年的28948元/m²，差不多刚好涨了一倍。

可以说，酒店式公寓的收益率，并不比住宅逊色。如果算上前期更低的投入，以及在租赁市场更高的租金，不少酒店式公寓的成长性，甚至好过住宅。

这背后除了住宅限购，另一个原因是杭州城市能级的提升。

越是发达的城市，房价越高，白领群体也更为庞大，酒店式公寓就更有市场，不少人将其视为人生第一套房的首选，更多的人则是将其视为落脚一座城市的第一站。

随着杭州大踏步地迈向国际一线城市，更多的人正以迅捷的姿态涌入这座城市，酒店式公寓的未来，更为看涨。

如此火爆的市场，引发不少开发商竞相进入，但要论最为成功的，应该是龙湖。

过去3年，龙湖在杭州卖出逾3500套酒店式公寓，在酒店式公寓市场上几乎是一枝独秀。

龙湖西溪天街开盘现场图

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龙湖的酒店式公寓，不仅是卖得多，也卖得快。

去年一年，龙湖就把西溪天街1700套酒店式公寓清盘，问鼎当年度商业类销售排行榜第一。

但多与快，都还不是龙湖追求的，龙湖更为看重的，是购买者的最后收益。

以滟澜星座为例，2016年首开时，总价大约70万元/套，目前二手房市场，基本已涨至逾150万元/套，三年多时间，涨幅高达114%以上，甚至超过三年翻一番。

龙湖滟澜星座效果图

而这些尚只是物业本身的成长。

如果计算租金，龙湖酒店式公寓的收益，更是可圈可点。

下沙的滟澜星座，交付之后一套小户型的平均租金在4000元/月左右，而周边同等面积段户型的租金大约在3000元/月左右，租金溢价率普遍在20%以上。

正是缘于如此表现，与“绿粉”、“滨粉”一样，在酒店式公寓领域，也形成了一大批固定的“龙粉”，几乎龙湖的项目开发到哪，他们就买到哪，甚至一出手就是三套、四套。

这也是龙湖酒店式公寓能快卖的一块重要基石。

以龙湖在酒店式公寓领域的统治力，很多人预计，“都会公馆”的清盘，也用不了太长时间。

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龙湖能将酒店式公寓，做成硬通货，这与其择址的眼光、后期的运营，以及每片区域只做一个标杆项目有关。

追溯龙湖在杭州的酒店式公寓发展史，你会发现，其进驻的都是每一个热门板块的核心，并通过自身的努力，最终将自身与板块融为一体，直至创造出板块的新中心。

在下沙，其从一开始就牢牢占据金沙湖的“湖眼”，如今的滟澜星座与金沙天街一起，构成下沙最为繁盛之地。

在滨江，其第一次为带状发展的滨江，明确了中心，郦城公馆与滨江天街一起，终结滨江人跨江消费的历史。

而梳理这些项目，我们又很能发现其共性，即其构成形态，往往符合以下公式：

热门板块核心+巨大商业体+近距离地铁+集约式办公+优质客户，从而构成整个市场趋之若鹜的“TOD”模式。

这种开发模式，最早于1992年被美国人彼得.卡尔索提出，其要义是以公共交通为中心，提供了一种未来化的高效集成的生活方式，让人足不出社区，就能完成居住、办公、教育、商业、文化艺术等一站式生活。

TOD模式在目前中国的城市发展中的必然趋势。大型的TOD物业，基本都是区域里当之无愧的中心。而作为“TOD”模式最为重要的居住一环，龙湖的酒店式公寓，就此成为足可媲美住宅的优质资产。并且，龙湖公寓的厉害之处在于，它给予投资人一个相对低的投入，用低成本的方式，或者土地未来增值的红利。

这世上很多房子都可被视为“不动产“，但其中只有很小一部分，能升格为“资产”。

“资产“的定义，在于不论经历怎样的市场，都能屹立不倒，为后世享用高收益。

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“都会公馆”继承此前龙湖酒店式公寓的几乎所有优点，与此同时，它直面了一个包含产业在内的更为宏大的“TOD”模式，我们将其称之为超级“TOD”模式。

此前，“上海虹桥”就是超级“TOD”模式的一种存在。

集多维立体交通与多层次产业的上海虹桥，已晋升为中国商务区的一个典范，构成全世界最为繁忙与高效的枢纽型出入。

在这里，光是虹桥火车站+机场，日均客流就高达110万人次左右。

以交通枢纽为中心，这里已经落户有超3万家的企业和机构，包括万科，华润，罗氏，壳牌，米其林等世界500强。

这些企业中，原先有些在浦东的陆家嘴办公，但因为贪图进出高效，搬迁过来，进驻虹桥的高档商务楼，包括虹桥天地，龙湖天街，丽宝乐园等，带动整片区域的租金水涨船高，其平均租金已逾10元/天·㎡。

后来，这里甚至还衍生出会展、会议产业，拥有世界最大会展综合体，规模达147万平方米，累计办展面积超2000万平方米。承办国际国内知名展会，更是进博会举办地。

产业的勃兴与人口的涌入，助推房价的上涨，像区域内的万科时一区，开盘3万+，目前二手房售价8万+。稍远一点的古北壹号，甚至跃升为15万+，齐平外滩对岸的房价。

杭州城东新城，对标的就是上海虹桥，因此也有着“杭州虹桥”之称。

辖区内拥有亚洲最大的高铁站——杭州东站东站，去年到发客流量，已达1.26亿人次，今年十一长假，更是首次超过上海虹桥站的出入量，晋升为全国第一。

顾家、华威等知名企业，也已进驻；华润万象汇、港龙城、十字天幕街，都将陆续竣工营运。

与此同时，白石会展中心也已成功晋升为上海进博会的分会场，承办各种国内外知名会议。

1、4、6和城市快速线四条地铁，更是在此汇合，成就全杭州迄今绝无仅有的“四地铁”上盖；

确立超级“TOD”模式后，上海虹桥房价疯涨，租金翻倍，与其相比，“杭州虹桥”的财富之门刚刚打开。

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“都会公馆”扮演的，就将是财富敲门砖的角色。

其即将新推的，有最小36方的Loft，以及55方的“双钥匙”。两者皆是市场主流，前者胜在总价，150万即可入手；后者胜在未来更高的租金。

都会公馆的36方Loft，可做成楼上楼下两个房间，特别适合单身或两人世界所需。

而150万的总价，首付75万，在东城新城也就够买一个书房的价格，在这里就能拥有一套房子。

随着“限酒令”的实施，未来供应的将只有300㎡及以上产品，以当前城东区域酒店式公寓3-4w/㎡价格计算，这类产品的投资总价将达到900-1200w/套。与当前仅仅100余万的价格相比，完全不是一个投资量级。这使得如今在售的酒店式公寓，更为弥足珍贵。而对龙湖来说也是一样，都会公馆也是其最后一批服务式公寓。

而一旦封存，这类酒店式公寓的价格一定继续上涨，这也成为最后的“优质资产”拥有。