（原标题：小易实探|重塑板块定位？有家开发商把中式合院初体验送给了刚需圣地）
崇贤一直以来都被称之为“刚需圣地”，今年板块内新房库存量颇大，且被小户型充斥着，刚刚结束摇号登记的绿都东澜府，自带改善配置恒温泳池和健身房，最大面积户型也不过125㎡。然而，区域内第一批商品房交付已近十年，加上城市外扩，大城北规划背景之下，绕城内的崇贤新城成为主城一大外溢区，刚需的价格，改善的心却也澎湃。
比如，今年的第一个现房销售项目北杭宸章（上河宸章），推出的三叠墅和四叠墅中签率分别为18.9%和6.3%。
关于崇贤板块新房，前两次我们实探的承安HYGEE源翠府和绿都东澜府都较为偏向刚需，这一次来说一说预计将于年底首开的杭语宸鹭院，西房首次打造中式合院，建面约220-280㎡，据小易了解总价预估在800-1000万左右，是否能够被市场接受存在较大挑战。除此之外，该项目还规划了11-13层小高层产品，主力户型132㎡-143㎡，最低门槛建面约99㎡，改善意味明显。
网易房产杭州制
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西房是杭州本土房企，也是老十八家之一，代表作有武林外滩、锦绣江南、云溪香山、西溪永乐城等等。
今年，是本土房企拿地爆发的一年，西房位列其中。6月，余杭瓶窑镇羊山地块出让，西房以成交价161407万元、楼面价12974元/㎡竞得，溢价率30%，自持报价至6%。9月，东新单元一宗地块出让，西房再次出手收入囊中，重回市中心。
在新房方面，西房也有所发力，与首入未来科技城的滨江集团以及兴耀集团联袂打造杭语蓝庭，在崇贤，开发拱宸外滩之后加仓区域内的第二个项目杭语宸鹭院。
售楼处电子展示屏
杭语宸鹭院位于前村街与尙贤路交叉口东北角，西面直线距离约1.1公里为东澜府，东面1.2公里为源翠府，与北杭宸章距离800米范围内，路劲南北夹击，北侧紧邻江南院子（今年上半年清盘），南面一路之隔是10月29出让的路劲商住姊妹地，成交楼面价分别为12561元/㎡、12699元/㎡，溢价率达25.6%和27%。
杭语宸鹭院后一排江南院子外立面已建成
项目距离天子岭垃圾填埋场直线距离4km，理论上卡在辐射范围边界点。周边学校资源较丰富，比如西侧毗邻崇贤中学、崇贤第二幼儿园，东北面直线距离500米内是崇贤第一幼儿园。
杭语宸鹭院距离上亿广场、向阳文体公园、卧龙浜公园都不算太远，售楼处门口正在修路，整体界面来看周边多次新或新商品房，西南面的中尚橄榄树花园门口有崇贤农贸市场，相比城乡结合部既视感的崇贤新城东来说略微好一些。
针对合院产品客群来说，无地铁应该不算大事，自驾方面，从项目出发上秋石高架可较为便利地到达主城。而对于小高层客群，公共交通方式就过于单一了。
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杭语宸鹭院中式合院组团「园庐」总共规划9幢、36套，小易实地参观了220㎡样板房。
园林实景
首先感受到的是中式园林景观，有六角亭、假山、池塘等「杭州十景」元素。
一套220㎡合院分为地下两层、地上三层及一个花园。入户一楼进门是一个开放式的厨房，餐客厅一体开间在6.3米左右。餐客厅设计正面落地玻璃，采光和通透性上来看颇为不错。
二楼包含两个套房，其中一间自带阳台，三开间朝南，起居室空间隔开了两间卧室正对电梯，功能分区比较合理。其中一间卧室衣帽间位于主卫门口，可能会有些潮湿。
三楼南向阳台面宽约4米，北侧有一个观景露台和较大的衣帽间。
地下室高5.5米左右，局部挑高，可做会客厅等用途。
杭语宸鹭院的小高层组团「上宸」将于本周日开放样板房，小易了解到当天售楼处还将设有有BVLGARI 新款珠宝、箱包展。先来看一看四种户型，分别为四房两厅两卫和四房两厅三卫设计。
139㎡N户型餐客厅一体，面积约35.4㎡，南向阳台面宽5.9米左右，北向书房、厨房及公卫空间都比较狭长，且卫生间与厨房紧挨着。同面积段地L户型，多了一个客卫，形成南向双套房，不过因此每个卧室的尺度也都有所缩小。
143㎡户型四开间朝南，南向面宽在15.4米左右，主卧私密性较好。
一个板块内出现的住品类型或许能够对板块定位产生些许撬动作用，比如世茂钱塘天誉为城东新城带去了首个约200㎡的大平层住宅产品，助推城东新城向高端改善板块进阶。杭语宸鹭院合院不仅是西房集团的初体验，同时也是崇贤板块产品多样化的一次刷新。
目前，在杭州楼市中，合院一直是稀缺产品，因为容积率、地块建面等要求的严苛，未来的合院或将日渐向城市边缘迁移，相比市中心的中式合院，绕城内的杭语宸鹭院距离主城不远且价格有优势，但是对于崇贤板块来说这种千万住品与现在的主力两百万级上下刚需盘来说还是有很大差距，不仅如此，项目的大面积小高层去化情况也值得期待。如果杭语宸鹭院首开情况较好，那么崇贤的转型可能将来得更快一些。
本文来源：网易房产杭州
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杨心竹_hz10
