一进一退 港资房企内地布局加速分化

今年以来，新世界、恒基地产、新鸿基地产、恒隆地产等多家港资房企在内地市场加码投资。 图/视觉中国

与长江实业陆续出售项目不同，新世界、恒基地产、新鸿基地产、恒隆地产等港资房企掀起内地拿地潮

香港最大地产商之一、李嘉诚旗下长江实业集团将大连一项目转让给融创中国。与此相反的是，包括新世界、恒基地产、新鸿基地产、恒隆地产、九龙仓等多家港资房企在内地市场加码投资，掀起拿地高潮，这一进一退之间，形成鲜明反差，港资房企内地投资策略加速分化。多家港企近一年来重新掀起的内地投资潮更引人关注，这背后有着哪些深层次原因？

长实40亿转让大连项目予融创

自2013年出售内地项目后，李嘉诚的家族企业便开陆续出售内地资产。

最新的消息显示，长江实业已将大连市西岗区黑嘴子项目出售给融创中国，作价超过40亿元。对此，长江实业回应称，大连西岗区黑嘴子项目约于半年前达成协议出售，四个多月前签约落实。

该项目是2011年所得，进展缓慢，2015年才开始施工建设。长江实业表示，项目发展期长乃因政府延迟交地，目前项目部分楼体已近封顶。

对于再次引起舆论热议的内地撤资，长江实业表示，内地是长江集团的重点市场，集团一直在内地物色以上行业之发展机会，能否落实则视乎投资回报。地产方面，长江实业现在内地拥有50多个房地产项目，分布于20多个城市。

可事实上，近5年来，李嘉诚的家族企业在内地市场多以项目出售为主，鲜有新项目入手。

自2013年以来，相继出售了广西、南京、北京、上海、重庆等多地资产，包括南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦、重庆大都会、世纪汇广场50%股权等。与此同时，李氏家族企业也在撤资香港，包括出售香港中环中心、亚洲货柜码头60%股权、向淡马锡出售屈臣氏24.95%股权等。

李氏家族在内地的资产出售或将继续，目前传闻中待售的资产还有一处。去年年初，曾有媒体报道，李嘉诚拟出售位于重庆市南岸区杨家山片区一宗大型商住综合地块，报价200亿元，项目公司当时曾回应称,多家投资者曾有意与其合作开发该项目，但公司未与任何投资者达成协议。

新世界、恒基等加码广州、杭州等城

以2013年李氏家族资产抛售为重要节点，此后，包括新世界、华人置业、恒基地产、瑞安房地产等均有出售内地资产的情况，在内地投资也多保守与谨慎。不过，2018年成为转折点，港资房企卷土重来，加码内地楼市，2019年气势更盛。

2018年5月10日，新鸿基地产摘得广州南沙庆盛枢纽区块地皮，土地面积超过3.78万平方米。事实上，在2014至2017年间，新鸿基于内地新投项目寥寥无几，这也是其时隔近10年在广州再拿地。当年的5月28日，鏖战7个多小时，经过336轮竞争，杭州百井坊商业商务用地被恒隆地产以107.31亿元总价拿下，溢价率高达118.5%，一时间震惊业内，实际上参与竞价的还有新鸿基地产、新世界、九龙仓等港资房企。此后的7月5日，瑞安房地产联合太保寿险、SODH及上海永业以136.1亿元竞得上海新天地商办地。

这种热度延续至2019年。今年5月，嘉里建设以68.14亿元竞得杭州下城区一宗地块。5月28日，恒基地产爆冷以30.2亿元的总价摘得北京朝阳区孙河地块，溢价率23.3%，6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。9月12日下午，恒基地产联合天恒以总价24.25亿元再获得孙河板块最后一宗住宅用地。在2018年之前，恒基地产频频转让资产，2016年先后出售北京、广州项目，2017年又将旗下多个项目转让给富力地产，其撤出内地市场的传闻甚嚣尘上。

加码内地市场的还有新世界。7月30日，新世界发展发布公告称，旗下一家间接全资附属公司于公开挂牌出让中，成功投得杭州一宗地块使用权，用作住宅、商业商务及公共停车场项目开发，总代价为97.92亿元，当时刷新了今年全国地块总价最高纪录。而在此前，新世界发展还以40.1亿元收购宁波新世界广场余下51%权益。

事实上，几年前，新世界接连出售内地二三线城市项目，并将新世界中国私有化退市。

低成本抄底拿地谋发展

如今的港资房企内地投资格局，逐渐形成两种局面，一种是以李氏家族为主，持续出售资产，另一种是包括新世界、新鸿基地产、恒基地产、恒隆地产等在内，重返内地市场，在招拍挂公开拿地或通过收并购加码内地投资。

纵观当下的内地房地产市场，在经过长达3年的政策调控后，楼市转向平稳，低入高出的局面一去不复返，房企在操盘能力、成本与利润平衡、建筑品质上都遭遇挑战。在此背景下，内地房企拿地变得谨慎，港企却接连进行多个大手笔交易，原因是什么？

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从2018年下半年到2020年上半年，整个房地产市场会处于持续的下行调整期，港资房企会乐意在这个周期收购比较好的项目资产，换仓谋求下一轮市场发展机会。优淘城总裁薛建雄表示，楼市高涨时内地房企抢地很凶猛，港企保守决策慢，失去很多机会。市场下行周期，内资放缓扩张时，港企才有机会发挥他们的优势。

更重要的是，相比于内地房企高杠杆、高融资成本，港资房企拥有低负债、低成本的优势。在易居企业集团国际业务总监洪圣奇看来，“港企加码内地楼市的逻辑也很简单，资金成本低，持有回报率没那么高的物业，比内地房企更具优势。”他表示，港企境外的融资成本在3%-4%，而内地房企整体在8%左右。

财报数据显示，2018年，恒基地产的实际借贷年利率约为2.33%。在2018年12月到2019年6月份之间，新世界发展的融资年息率最高为6.25%，最低为2.65%，平均融资利率在4.3%左右。2019年上半年，恒隆地产的平均借贷比率为4.8%。与此同时，港资企业多奉行稳健的财务策略，采取慢周转的开发模式，其负债率普遍偏低，多控制在20%以内。

对于内地房企来说，面临较高杠杆，融资渠道收紧，融资成本高，一二线城市政策严控，使得不少住宅项目拖不起，尤其是一些高端住宅项目，地价高，预售价格管控严，溢价空间有限，财务成本高企。但是，这对于港资房企来说，拥有成本优势，能有更充足的时间做出好产品。

另一个重要的原因是，内地房地产市场进入存量时代，港资房企在物业持有与运营方面，拥有优势。

薛建雄表示，港资房企有低资金成本和精细化管理的优势，做高周转项目不是内地房企对手，但在市场低迷期做慢项目以及商办物业项目就能发挥这优势。