70年栉风沐雨，70年沧桑巨变。从筚路蓝缕到繁荣富强，从一穷二白到幸福安康，中国人民创出了一番新天地。新中国成立70周年，是杭州商业房地产市场迎来“大变局”的一年，也是香港商业大鳄来杭抢滩的一年。
从90年代开始的百货时代，到现在的商业综合体林立，再到港企排队入杭，杭州的商业格局迎来了翻天覆地的变化。就此，网易房产杭州根据当前杭州的商业地产发展状况以及未来发展趋势对第一太平戴维斯杭州公司总经理陈昆葳先生进行了专访。陈先生在专访中从专业人士的角度向我们阐释了杭州商业地产的变迁。
网易房产杭州：您认为杭州商业主要分为哪些体系？
第一太平戴维斯总经理陈昆葳：
§ 百货系 - 最早的百货系，比如老解百、百货大楼和银泰武林店；
§ 购物中心体系 - 之后随着城市的发展、消费生活水平的提高，过渡到以万象城为标志的购物中心体系。购物中心经过这几年的发展，也逐步由以传统的服饰餐饮业态为主，过渡到休闲娱乐、儿童业态占比更大的业态，诞生了例如大悦城、西溪印象城等体验型商场。近两年又陆续出现了和新零售、互联网紧密嫁接的商场，诸如K LAB和亲橙里。其他还有产城融合型商业、写字楼配套商业、文旅商业等等，商业体系越来越丰富。在综合体这样的立体城市、或者文旅类型的大片区中，购物和工作、学习、休闲等一起，融合为我们日常生活的一部分。
网易房产杭州：有人认为杭州商业综合体过剩，有人认为不足，您怎么看？
第一太平戴维斯总经理陈昆葳：
如果根据杭州人均商业面积进行估算，则可以解读为商业“过剩”，但“过剩”问题一旦面临精准定位和差异化竞争，就会成为伪命题。商业体结合自身特征、周边环境，抓住核心客群，规划合适的业态组合，就必然会有其存在价值。比如近期讨论热烈的社区商业，相对全业态、大体量的购物中心，真正立足周边1.5公里人群精准需求的品质社区商业，市场仍有一定缺口，预计未来会有长足发展。
网易房产杭州：如何看待杭州目前商业综合体的分布情况？
第一太平戴维斯总经理陈昆葳：
杭州商业零售市场正从“聚变”走向“裂变”，商圈向多点、多中心化发展——在杭州城市能级提升、城市框架拓展、总人口迈向1000万大关的背景下，杭州核心商圈从传统的武林广场和钱江新城，拓展到各个方向和板块：目前城东已从钱江新城跨江联结至滨江-钱江世纪城商圈；湖滨商圈向南拓展到吴山商圈和望江新城板块，今年还有香港新世界K11的强势登陆；城西商圈从以前的文教区逐步拓展到西溪、三墩、乃至未来科技城一带；城北从大运河商务区也发展到如今的新天地、石桥等地。
网易房产杭州：有人说万象城是杭州第一个真正意义上的商业综合体项目，您认同这种说法吗？为什么？
第一太平戴维斯总经理陈昆葳：
我基本认同，在万象城入杭之前，杭州没有出现将商场、写字楼、住宅或公寓等各类型物业开发集于一身的立体都市项目。万象城是一个非常好的样本，综合体项目最大的意义就在于各个物业业态的良性互动，以及土地的高密度集约化利用，这对项目发展和区域发展而言，都具有重大意义。第一太平戴维斯也非常荣幸在当年参与了万象城这个标志性项目的前期定位策划工作，并与开发商携手完成了项目招商。
网易房产杭州：有人说当前商业综合体同质化现象严重，您认为商业综合体如何做才能突出重围？请举例说明。
第一太平戴维斯总经理陈昆葳：
同质化现象的根本问题在于商场“内功”不足。商业开发不同于住宅和写字楼，需要有耐心在长期运营中“养商”。最近两年，实力雄厚的知名开发商，诸如凯德、恒隆、嘉里、新鸿基、新世界陆续登陆杭州，这些开发商在商业操盘方面有长远的思路和深厚的积淀。进军杭州市场之前，他们在香港或新加坡这样的寸土寸金之处能够突围成功，主要依赖的是对于目标客群研究、前期定位、功能配比和排布、规划设计、品牌遴选、租赁管理、后期运营一环扣一环的严谨把控，这离不开专业的商业团队、以及对品质的严格要求。希望越来越多的开发商勤练“内功”，致力于提升资产的长期价值，这也有利于实现开发商与杭州共同发展的宏大愿景。
网易房产杭州：您觉得为何近年来许多港企选择入杭投资开发商业物业？
第一太平戴维斯总经理陈昆葳：
随着长三角一体化的发展，杭州未来将在高新科技和制造产业方面持续发力，吸引更多的优质人材。且目前杭州的落户政策比较友好，“最多跑一趟”的服务型政府不但吸引人才，也创造了更好的营商环境。杭州的总体规划善于挖掘城市长期空间价值的规划导向，相比以往快进快出的操盘模式，政府看重港资开发商善于长期经营以获得资产稳定增值的能力，港资的陆续进驻说明杭州的发展前景为资本所看好。杭州一直以来是宜居宜业城市——今年良渚遗迹申遗成功，且牢牢把握住“G20”和“亚运会”的两会机遇，正大力进行基建发展，稳站“新一线”城市地位。未来杭州将继续发挥历史风景名城形象和高新技术产业发展的优势，以更优惠的政策吸引长三角、全国甚至是加州硅谷和伦敦金融城的人才来杭。相信以上这些杭州的城市基本面现状和未来发展空间，都是吸引港资房企入驻杭州的重要原因。
网易房产杭州：太古里作为国内商业综合体比较成功的代表作，在国内其他城市有布局，但目前为止还没进入杭州。您觉得杭州缺一个太古里这样的商业综合体吗？
第一太平戴维斯总经理陈昆葳：
杭州近几年商业市场环境变化明显，但商圈的发展并非有赖于一个综合体即能一蹴而就，相应的规划、基建、环境发展等因素都需跟上。而杭州未来即将有数个和太古里一样高品质的优秀商业项目陆续出现，证明了城市的全方位发展和商业发展是相辅相成的。未来新鸿基江河汇综合体、位于传统核心商圈的恒隆综合体、紧邻工业遗存的嘉里中心杭锅项目、辐射望江豪宅区的新世界综合体，相信这些项目将陆续为杭州商业市场带来更积极的影响，提升杭州整体的商业房地产市场标准，从而带动现有商业项目的进步。
网易房产杭州：您认为杭州商业综合体未来的发展趋势是怎样的？
第一太平戴维斯总经理陈昆葳：
一是随着商圈的逐步拓展，高品质社区商业将成为发展方向；二是开发商会更注重精细化运营，不再局限于服饰品牌，以餐饮、休闲、儿童等体验类业态带来更丰富的参与感、以及更高品质的服务、更健康的购物生态环境。此外，近期全国积极推进的“夜间经济”，也很适合在风景宜人、环境宜居的杭州持续发展。三是互联网高科技在购物场景中的应用将更为广泛，消费者拥有更互动、更便捷的体验感；四是“首店经济”效应显著，既能推广入驻的项目形象、带动后期招商，又能引领整体市场潮流、提升消费意愿，近期进入杭州市场的首店有一条、网易严选、Nike Beacon750、单向空间、Pidan、TZ House、Super Monkey、孔雀、PEET‘S COFFEE等，未来将入驻的首店有茑屋书店、OFF-WHITE、%ARABICA、TBH等。更重要的是，随着港资开发商和国内一些转型成功的开发商近年来在杭州标杆项目频出，例如杭州嘉里中心、华润万象城和万象汇、龙湖天街、远洋乐堤港等，杭州的商业市场越来越开放，品牌越来越多元，综合体的拓展将迎来持续性飞跃，商业地产运营将实现长期稳定的收入，进而提升整体物业价值。
结语
从第一太平戴维斯总经理陈昆葳先生的回答中，我们看到杭州商业历经风雨，未来也将迎来更多的机遇和挑战。随着首例商业综合体华润万象城的引入，此后不断有创新的品牌综合体入杭，以及港商的排队进场，这对于杭州城市进步、杭州人民生活水平提高起着重要的推动作用。商业展现了城市的活力，商业综合体的发展，铸就了我们的美好生活，也将给杭州城市发展带来积极向上的力量。
本文来源：网易房产杭州
责任编辑：
奚婷婷_hz09
