十月土地首拍，萧山热度不减，滨江利润率不足3%？

十一长假后的第一天，萧山市北东迎来杭州十月土地首拍，这也是时隔10天，萧山市北东板块再次迎来宅地出让。

自从“限竞房”出台，杭州土地市场大幅度降温。进入下半年，涉宅地块高溢价和封顶现象已经淡出人们的视野，更有不少地块零溢价成交，只有萧山热度不减。

9月23日，瓜沥商住地，赞成以29%溢价，外加41%自持竞得；9月26日，新街地铁5号线停车场地块，万科以29.8%溢价，外加4%自持拿下；9月27日，市北东地块，保利经63轮竞价，以20.4%溢价竞得。

今天成功出让的市北东单元F-03-2地块，经过39轮竞价，最终被滨江收入囊中，总价205900万元，楼面价24526.5元/㎡，溢价率22.63%。

萧政储出[2019]32号地块，出让面积33580㎡，建筑面积83950㎡，容积率2.5，地上建筑面积83950㎡。楼面起价20000元/㎡，封顶楼面价25956元/㎡。地块所建商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡，毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/㎡。

此外，根据出让条件，地块需配建4198㎡公租房，建成后无偿移交；需代建面积为15426平方米的社区公园及地下停车场，建成后按审计认可的成本价有偿移交。

相比较10天前出让的萧政储出[2019]31号地块，今天出让的32号地块与31号保利地块紧挨着，容积率、起始楼面价、新房销售限价均一致。不同的是建筑面积大小，此次出让地块近8.4万㎡，仅为保利地块15.2万㎡的一半多点。还有就是32号地块还需配建面积为4198平方米的公租房。

31号地块最终被保利以总价365834万元竞得，成交楼面价24081元/㎡，溢价率20.41%。根据相关人员对拿地利润率进行的测算，31号地块利润率不足5%，而今天出让的32号地块经过初步估算，利润率甚至不足3%！

但地块在配套方面表现优越，配套成熟，交通便利。

交通方面，地块距离建设一路站直线距离约300米，距离建设三路站直线距离约600米，该站点是地铁2号线和在建的7号线的换乘站，未来公共交通十分方便。

商业方面，地块3公里内有萧山宝龙广场、萧山万象汇等大型商业综合体，可以满足日常生活需求。

教育方面，地块附近有银河实验小学、萧山第五高级中学，此外地块隔壁的31号地块将配建一个18班的幼儿园。

医疗方面，地块2公里范围内有萧山经济技术开发区医院、萧山医院。

目前的市北东板块，是萧山人公认的市中心，豪宅聚集地。

价格方面，由于严格的限价使得地块的价格略低于目前周边的在售项目，存在隐形的小幅倒挂。

新房方面，周边在售项目较多。最近的是地块南部是国玺悦龙府（恒大国玺悦龙府），该项目节前刚刚领出预售证，精装均价38500元/㎡，只是由于户型设计较大，总价门槛较高，造成流摇。地块旁边的万流新邸（融信·杭州世纪）9月份最新预售证均价38300元/㎡，据悉，近期杭州世纪将迎来最后一批高层的出售。

此外，地块北面已经清盘的宁东拥潮府（滨江新希望·拥潮府）和新越锦宸名邸（新希望滨江·锦宸）都是市北东板块的红盘，都有滨江参与开发。今天出让的32号地块不知是由滨江独自操盘还是与其他房企合作开发？是否还会选择与新希望联手这些问题值得期待。

市北东板块目前在售新房都是大户型为主，这意味着把一些购房者拦在了门外，从整体来看，小户型在板块内具有较大的竞争力，此次出让的32号地块后续户型设计和楼盘定位，值得关注。

接下来，10月还有8宗涉宅地块出让，主要集中在萧山、临安和余杭，其中最令人关注的是18号迎来出让的萧山奥体博览中心BJ1705-11/12/13地块，该地块出让面积45932㎡，建筑面积137796㎡，起始楼面价25200元/㎡，上限楼面价32747元/㎡。

根据出让须知，该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于42500元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于46750元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/㎡。

该地块紧邻在售楼盘保利·澄品，目前澄品在售洋房均价约为5.6万元/㎡，高层均价约为4.75万元/㎡。这宗宅地将会拍出怎样的成绩，小易会持续关注。