临平山南热闹了，89㎡四房和容积率1.5低密大盘都来了

今年5月，余杭区临平新城核心区时隔一年再推地，一宗8万㎡纯住宅用地经65轮报价，最终由平安以总价156639万元、楼面价19236.98元/㎡竞得，溢价率28.2%。虽未溢价封顶，但与4月收官战涉宅地块清一色低溢价相较，这宗宅地热度不低，据悉约12家开发商参与竞买。

平安竞得地块

该地块也刷新了临平新城的板块纪录。此前，区域内的板块地王是位于平安项目西北面的理想四维地块，成交楼面价19038元/㎡，溢价率41%。此后理想四维与中交合作打造了中交理想·时代芳华，计划十月首开。

临平新城山南板块在售新房供应量十分之少，东海·水景城仅剩尾盘少量房源在售，毛坯均价23540元/㎡，二手房方面景瑞御华府毛坯均价在23000元/㎡上下，赞成首府八月底成交的一套90㎡毛坯均价23645元/㎡。平安项目毛坯保本房价估算约26720元/㎡，存在较大价差。

平安项目目前已公示规划，涵盖了22栋6F洋房和7栋11幢小高层，容积率仅1.5，难免“高低配”。

板块内同为容积率1.5低密一手房项目的还有时代芳华西面的首创·禧瑞江南，规划叠墅、高层产品，开盘时间也预计在10月。

除了时代芳华、禧瑞江南之外，中交在临平新城还有一个新房项目中交·悦美庐，规划了10栋高层和9栋叠墅产品，据了解，上周六售楼处已正式对外开放。接下来，临平山南也终于迎头赶上山北，改变断供局面，要开始热闹起来了。

即将面市的中交理想·时代芳华和首创·禧瑞江南这两个楼盘案名倒是挺诗意，那么临平新城到底是不是久旱逢“甘露”呢？

01

中交理想·时代芳华89㎡

跃层可变四房设计吸睛

售楼处实景/网易房产杭州

项目名：中交理想·时代芳华

地址：「余杭-临平新城」良熟路与汀城路交叉口

总建筑面积：12.5万㎡

容积率（住宅）：2.0

规划产品：8栋联排、9栋高层，可售房源704套

主力户型：高层89㎡/118㎡，联排179-197㎡

交付时间：预计2021年年底（毛坯）

小区整体西北-东南走向，除1、2号楼与南面楼栋照面之外，其他高层楼栋南向视野都较为开阔。小易从置业顾问处了解到，首开预计将会先推出东南角的5、6号楼，中间套建筑面积约89㎡，东边套约110㎡，西边套约118㎡。

时代芳华最大亮点为面积段约89㎡的A2户型，该户型做了跃层设计，单层层高3米，由于毛坯交付，未来户主可自主装修成四房格局。

89㎡-A2户型图

该户型二楼楼梯两侧分布主卧和主卫，相当于整层是一个套房空间，相比一般的89㎡户型私密性高许多，且小易实地感受主卫空间大，预留淋浴房、马桶、洗漱台之后还有较多空间做收纳柜，卧室窗墙比也较大。

一楼有三个独立空间，户型图上示意的书房与儿童娱乐区若装修成卧室，会稍显狭窄。南向客厅连接阳台，次卧也会比较安静一些，餐厅与厨房空间局促。

该跃层户型略有些酒店式公寓的影子，也可以说像迷你版的二层叠墅设计，拓展面积不少，可以说在杭州新房市场上所见不多。这种设计较受年轻家庭喜爱，不过对儿童、老人来说略有些不便，今后在房屋打扫上难度也会增加。另外，89㎡户型楼梯需户主自行浇筑。

110㎡户型图

118㎡户型图

02

首创·禧瑞江南

低密半围合式大型住区

售楼处实景/网易房产杭州

项目名：首创·禧瑞江南

地址：「余杭-临平新城」锦良路与汀兰街交叉路口

总建筑面积：21.6万㎡

容积率（住宅）：1.5

规划产品：18栋叠墅、9栋高层，可售房源1040套

主力户型：高层93㎡/95㎡/115㎡，叠墅143-159㎡

交付时间：预计2021年（毛坯）

禧瑞江南整个楼盘体量比较大，小区方正，楼栋以半围合中轴对称的形式布局，每栋高层采光基本均衡，也有更多空间预留打造园林景观。小区中轴线上就规划了两个下沉式广场，27号楼楼底设置阳光草坪，两侧楼栋部分一楼架空规划泛功能空间。

据置业顾问介绍，预计首开20、21和26三栋高层房源，中间套建筑面积约93㎡，西边套95㎡，东边套115㎡。

93㎡户型图

95㎡户型图

小易参观了95㎡户型样板房，三房两厅两卫，三开间朝南，面宽约9.5米，南向客厅带飘窗。93㎡户型与其差异主要在阳台从次卧移到客厅，除主次卧之外另一间房面积做卧室更为舒适，但也牺牲了一个储藏室的空间。

左右互动 查看其他高层户型图

03

配套基本生活所需完备 

地铁有一定距离

时代芳华和禧瑞江南周边城市界面较好，时代芳华东侧一条汀城路之隔是在建的良熟生活广场，预计明年1月开业。良熟生活广场内购物商场体量在3.3万㎡左右，规划了生鲜超市、亲子乐园、教育培训、餐饮及一些便民服务。

良熟生活超市/网易房产杭州

周边小区都配备底商，日常生活所需都可满足。区域内综合性商业综合体比如华元欢乐城、余之城、临平银泰城与项目有2-3公里左右的直线距离。

教育资源方面，两楼盘南侧有乔司第二幼儿园和天长世纪小学，300米以内基本都是穿条马路步行可达。禧瑞江南北面的万泰城章配建了万泰幼儿园，此外，中交悦美庐项目西侧规划了良熟九年一贯制学校，1.2公里左右有临平一中，2公里左右有北京外国语大学附属杭州橄榄树学校。

天长世纪小学

乔司第二幼儿园

禧瑞江南西面在建临平体育公园，占地面积10万㎡，时代芳华则更靠近东南面的东湖公园。两项目与艺尚小镇的直线距离约在800米以内，艺尚小镇东北侧有余杭大剧院。

轨道交通上，两项目与地铁站的距离并不是很近，和地铁1号线余杭高铁站直线距离1.5-1.8公里左右，不过时代芳华门口就有公交站且路线较多，禧瑞江南门口是一个公交总站，虽然坐地铁需要换成，但公交接驳较为便利。

时代芳华门口公交站/网易房产杭州

禧瑞江南西面高层旁就是高架上桥口/网易房产杭州

时代芳华与禧瑞江南周边的景瑞御华府、万泰城章、赞成首府、锦良嘉苑都是成熟小区，整体居住氛围十分浓厚。临平新城作为“十三五”重点打造的副城之一，三铁交汇，三路一环，被定位为“杭州接轨上海的桥头堡”、“长三角重要枢纽中心”，区域内拥有艺尚小镇和产业互联网小镇两大产业集群，可以说是杭州发展变化最为迅速的板块之一。

通过这次实地探盘，杭小易认为，临平山南居住区较为宜居，对临平一带或附近区域生活、工作的人来说，不失为一个好的置业选择。在价格上，与临平山北相比，山南没什么优势，甚至高于购房者心理价位。时代芳华和禧瑞江南的置业顾问都表示可以参考周边二手房售价，怕是不存在倒挂，限价环境之下，加上后续还有几个盘虎视眈眈，不管怎么说，断供已久的临平新城这次新盘的定价，将使整个楼市重新审视板块价值。