依靠万人摇板块和神户型 这个酒店式公寓能否逆势突围

（原标题：价格回落成交腰斩 依靠万人摇板块和神户型 这个酒店式公寓能否逆势突围）

当眼前掠过“低总价、低首付、不限购”这几个词，大家第一时间会想到“酒店式公寓”。因为众所周知，市面上绝大部分的小面积酒店式公寓产品普遍都总价比较低，而且不限购。

特别是前两年楼市行情火爆，不少缺少房票的投资者都把目光转向了酒店式公寓，让此类产品狠狠的火了一把。然而从去年下半年开始，随着市场转入理性，酒店式公寓的销售就一直持续回落。

据克而瑞浙江区域统计，8月，杭州共成交1584套酒店式公寓，环比7月的2510套，下跌36.89%；成交均价为26827元/㎡，环比下跌6.14%。如果和去年行情顶峰时，月均4000余套的成交量相比，可谓是直接腰斩。

在这样的行情下，酒店式公寓的销售已经变成了一个技术活，同等面积下如何提升回报率，成了吸引购房者的一大卖点，就在最近杭州市场上出现了一个“四钥匙”产品——西投滨江·五幸银座，65㎡做到了五房四卫，这样的神户型是否能在疲软的市场中逆势突围。

提到西投滨江·五幸银座所在的紫金云谷，早已是杭州炙手可热的楼市板块，位于紫金港快速路以西，宣杭铁路以北，绕城高速公路以内，地处被誉为未来杭州创业创新“新发动机”的城西科创大走廊起点区域，板块总面积近140万㎡。

阿里云计算总部规划示意图

据了解，板块西北侧是“阿里"云谷——未来这里将成为全国计算机和大数据的产业中心，汇聚至少5万云计算大数据产业人口；东南方向是浙江大学和西湖区共同打造、总投资165亿元的紫金众创小镇。

除了在建的地铁4号线紫金港路站外，地铁2号线白洋站已经通车。

而根据西湖区对板块规划，基础设施还将有9条道路、3条河道和1个景观公园，并配备有幼儿园及中小学优质教育资源，将打造成一个拥有商业、教育、住宅等一站式配套的西湖区优质宜居之地，至少有20万高收入人群将在这里工作与生活，他们也将带动海量的居住需求。

浙江大学紫金港校区

此外，备受关注的西湖大学，阿里合伙人投资创建的15年制私立学校云谷学校、浙大紫金港西区、城西科创大走廊等重点项目也都坐落于此。

周边的商业配套，也是“气场全开”，金地广场、永旺梦乐城、西田城、303生活广场，提供了多元化的生活配套服务，就算到西溪银泰城，自驾也只需约20分钟。

正是凭借着主城区、未来双地铁的交通优势以及云谷未来发展前景利好，板块内至今已经历过3次万人摇，摇号中签率一直保持在较低水平。这足以说明区域的热度，以及人口向该板块迅速流入的趋势和导向。今后整个板块的居住和租赁需求将不断扩张。

仅以板块潜力论，五幸银座的未来销售前景已经是一片红火。

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从汽车北站出发，从石祥路右转紫金港路方向，大约20分钟左右，就来到了项目现场，单从自驾出行来说还是非常便捷。

项目的一路之隔，就是创造三次“万人摇”记录的中国铁建西湖国际城，展示中心也选择开在了这个大热红盘的商铺内，不知道是否也有沾沾旺气的想法。

根据售楼处的信息，五幸银座总用地面积为12645㎡，总建筑面积为57009㎡，由两幢单体建筑组成，总高19层，总投资3.4亿元，后期服务是滨江物业，预计2021年6月份交付。

据销售介绍，项目只有1号楼用于出售，2号楼为物业自持，总共可售房源在400套左右，产品规划面积段在25-65㎡LOFT，约4.79米的层高，多钥匙入户，最快将在9月底开盘，预计均价在30000元/㎡以内。目前意向客群以城西为主，主力为30-40岁的青壮年。

根据现场施工进度，项目已经接近结顶，小易开车过来的路上，远远就能看到醒目的项目logo。虽然现在还看不到项目的整体风格.

但从销售口中得知，外立面采用深色玻璃和浅色铝板，还用了折叠与退台的造型手法，实体的建筑形象将好看又有趣，对于滨江的信心，让小易相信最后的成品不会让人失望。

不过也正是这次实地观察，也让小易发现了不少缺憾之处，紫金港路快速路、绕城高速和宣杭铁路，将项目所在合围出了一个三角形的“包围圈”，形成一个孤岛效应。

板块内虽然有庄墩路、莲紫路和金家汇路等道路与周边地区相连，但由于很多道路还处于施工或未交付状态，因此许多连接外界的通道都是“断头路”。

区域内的公共交通因此非常匮乏，目前已经开通的地铁白洋站距项目也有2.6公里，日常出行是一大难题，开车出门成了必然选项。

而且项目与紫金港路快速路不到百米的间距，让噪音成了一个绕不开的话题，项目的隔音效果是否能让满意让人生疑，到是西湖国际城有了五幸银座作为隔音楼，居住舒适性会有不小的提升。

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最后，我们来看看项目的爆款“神户型”——41㎡双钥匙，65㎡四钥匙！

其实从去年开始，杭州酒店式公寓中的LOFT产品就掀起了一股“双钥匙”风潮，就是将上下两层分割成独立的两个套房，各自配备独立的厅房厨卫。

这种产品的一大推销卖点，就是对投资客来说，支付一套公寓的成本，可将房子分租给两户不同的租客，达到租金收益最大化。

而滨江·五幸银座的“四钥匙”产品可谓是更进一步，在现场，小易参观了已经开放的几个样板房户型。

先来看看网上关注度最高的65㎡户型，上下两层的结构里，做到四钥匙听上去就觉得是一个奇迹。毕竟五个房间加四个卫生间，9个独立空间要挤在一个LOFT里，真的非常难以想象。

实地看房之后，小易才恍然大悟原来户型还可以这么设计，一楼和二楼分别有两个套间，套间里是一个卧室加一个卫生间，二楼的一个套间中还多一个小房间，做成了4钥匙、5房4卫2厨的布局，听上去是不是一点毛病都没有，但有没有感觉少了点什么，原来餐客厅被完全取消，房间里完全没有一个活动会客的空间，只剩下一个起居功能。

此外，上下仅两间厨房的设计，意味着必须与邻居共用，打破了酒店式公寓原本独立私密的理念，在小易看来这不是过去老房子中常见的走破户型，没想到现在摇身一变成了“神户型”。

比起噱头十足的65㎡户型，小易觉得主力的41㎡双钥匙户型，更符合当下年轻人的居住理念。

在41㎡这个面积段，五幸银座提供了4种户型选择。总体来看非常方正，空间感不错，一层卧室带厨卫，二层有两房，再加上一厨一卫，这样的户型设计在市场上普遍的上下层双钥匙户型中也是不多见的。甚至有部分41㎡做到了南北通透。

以A2户型为例，三房两卫设计，楼下一层卧室+独卫+餐厨三大空间，开间达到3.6米；楼上一层，进深约9.4米，还在北面安排了一个书房，可变次卧。

参观完样板间，小易感觉从投资者的角度，五幸银座的户型设计做到了利益最大化。毫无疑问，这样的户型在当今公寓市场下极具优势，用来租赁，价格也将会是属于最坚挺的那一类型，就像现在租赁市场上的“拼多多小单间”，租金最稳。

但从居住者的角度出发，愿意租住酒店式公寓的年轻人，更多看中的是居住的私密性，以及生活的舒适性，而多钥匙户型就是多个套间，依然没有改变“合租”这个根本属性，而过多的公用空间，也很难获得喜欢独立生活的他们青睐。

小易相信项目的热销是毋庸置疑，但“神户型”是否是酒店式公寓产品的未来方向，只能是仁者见仁智者见智。