10月房贷利率迎来大调整 今后的房贷究竟涨还是跌

（原标题：重大调整！10月房贷利率迎来大调整 今后的房贷究竟涨还是跌）

昨天房产销售的朋友圈，都被“商业性个人住房贷款利率将进行调整”的消息刷屏了。

8月25日，央行发布公告称，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

虽然划出了重点，但是不是感觉专业术语太多，每一个字都认识，连起来就看不懂了。

首先，什么是LPR？

此前，房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。

2015年10月24日至今，房贷的贷款基准利率是：一至五年（含五年）期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。

未来，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。

据了解，贷款市场报价目前由18家商业银行组成。原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各2家，扩大到18家。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心为贷款市场报价利率的指定发布人。每月20日（遇节假日顺延）9时30份公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。

8月20日，全国银行间同业拆借中心首次发布新的LPR，一年期LPR4.25%，比原来基准利率降10个基点，比以前老的LPR降6个基点；五年期以上LPR为4.85%。

LPR基础上加点确定贷款利率，每个银行可以根据客户的信用、还贷能力等评估加点多少。比如杭州中行目前对于首套房贷执行的是基准利率基础上上浮10%，如果后期新政执行且顺利，那么张三可能是LPR基础上加点8%，李四可能是LPR基础上加点5%……

单就数字上来看，你是不是觉得房贷利率要降了。

但是实际操作中，目前，按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%（4.9*0.9）和5.39%（4.9*1.1）。

所以从实际上来说，无论是首套房利率还是二套利率，都有可能上浮。

日前央行副行长刘国强就表示，房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

有业内专家认为，对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。

这也正好呼应了前不久中央“一城一策”的楼市调控政策。

一些房价上涨过快的城市，未来将可以适当在央行标准下，进行基点的上调。而且根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年。

购房者真正获得，是和银行讨价还价的权利，前提是你个人信用资质较好，甚至如果今后LPR逐渐降低，你也可以在房贷中途对利率重新定价。

新政后，杭州房贷利率将会有什么影响吗？

目前杭州的房贷利率已经是上浮状态了。近期杭州大部分银行的首套房利率上浮10%，二套房上浮15%，按此计算，杭州现行首套房贷利率为4.9%*1.1=5.39%，二套房贷利率为4.9%*1.15=5.635%。

而在6月中旬，杭州各大银行主流房贷利率，首套还是上浮5%-8%；二套不过上浮10%-15%。

像汇丰银行武林支行，4月房贷利率只上浮5%，6月中重新降回基准利率；同期下调的还有花旗银行杭州分行，首套利率仅上浮4%。

现在，部分房贷额度紧张的银行，还需排队等候放款。

也就是讲，杭州目前房贷利率水平已超过央行制定的标准。新政对杭州房贷市场短期看没有影响，本身杭州房贷利率就是超出央行规定的标准。

不过，对于杭州的首套购房者而言，如果10月8日后确定市场的加点少于54基点，那么新政策对于刚需购房者来说，则更为有利。

当然，具体到不同的银行、楼盘和借款人，新政只规定了下限但没有规定上限，依然给不同银行在实际操作中留下了上浮空间。

此外，LPR是每个月都会浮动的，目前市场普遍认为四季度LPR利率下降的可能性比较大，那么相应的住房贷款利率也会随着下调。

在“房住不炒”的背景下看，这是市场趋于稳定发展的一个巧妙举措。货币流动性的充裕和紧张，将决定按揭贷款利率上升或下浮，有效避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。