包的阳台被物业强拆了！杭州业主告上法庭却输了|物业公司|装修|开发商|管理规约

包的阳台被物业强拆了！杭州业主告上法庭却输了

2019-08-14 07:40:53　来源: 钱江晚报举报

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最近，杭州的王先生拿到了杭州中院的判决书。一审二审，他终究输掉了这个官司。

事情起因是，他装修房子，包了自家的阳台。

物业一开始发函给他，要求拆阳台。王先生没理会。

之后，物业就从顶楼吊绳子，把阳台强行拆除。

王先生将物业公司告上法庭，要求赔偿他包阳台的损失6000元。

杭州中院的判决是，驳回王先生的诉请。

业主：物业有啥权力，强行拆除我家阳台

王先生的新房交付后，找人包阳台。

很快，物业公司来函了。说王先生违反了买房时就签下的《管理约定》，里面有一条“不得封阳台”。要求他限期拆除、恢复阳台原状。

王先生觉得包自己家的阳台，也不影响邻居，为什么不能包，而且都花了钱，哪能说拆就拆？他没有理会物业的要求。

但让他没想到的是，过了一段时间，物业公司找人在顶楼采取“绳降”的方式，从外部将王先生家的阳台强行给拆了。拆除的材料被运到了仓库，让王先生自取。

王先生很气愤：“物业有什么权力，强行把阳台拆除啊？”于是，他和物业公司对簿公堂，要求物业承担赔偿责任。

法院判决：物业没有强制执行权，方式虽有不当但无需赔偿

案子经过一审二审，最终杭州中院判决，驳回王先生的诉讼请求。

根据判决书，法院经审理认为，王先生和开发商签订《商品房买卖合同》时，书面承诺同意遵守《管理条约》的约定，该书面承诺及物业公司签订的《前期物业服务协议》，均系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。作为业主，临时管理规约及物业管理合同对其具有约束力。

“物业公司强制拆除业主搭建的阳台玻璃窗，其目的是维护小区公共空间的完整性和确保建筑物的使用安全，但其采用的方式确属不当，对小区业主存在的违章搭建行为，可以采用要求其停止侵害、消除危险等方式予以制止，但不享有代业主拆除的强制执行权。”

判决书提到，物业公司在拆除玻璃窗之后将原物放置在仓库里，可见是进行了拆除而非损毁。

“物业公司行为方式不当，但拆除行为发生原因是履行对小区公共空间的管理和维护职责，并且玻璃窗仅是拆除而非结构性或破坏性的恶意毁损；同时，业主自己违反《管理规约》约定在先，且因封闭阳台本身是违约行为、拆下来的材料也不可能被再次使用。”综上这些因素，法院作出了驳回的判决。

律师：包不包阳台，到底谁说了算

王先生输了官司。但他想不明白，房子是自己的房子，材料也是自己花钱买的，并且包阳台也不影响其他业主，为什么业主就不能包阳台？

浙江泽大律师事务所的张律师认为，包不包阳台，不是单个业主或是物业公司说的算。关键要看买房子时，《管理规约》是如何约定的。张律师解释，《管理规约》是开发商在销售物业之前，为保障物业的安全与合理使用、维护小区秩序和环境制定的规则。不论业主是否仔细阅读过《管理规约》，在签订《购房合同》时，都要书面承诺已详细阅读并同意遵守，因此《管理规约》对业主具有约束力。而开发商或业委会，与物业公司签订的《物业服务合同》又赋予物业公司，对于业主违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止等方式进行处理。于是，就出现了业主想要包阳台，物业公司出面制止的情况，其实物业公司也是在根据物业服务合同约定，履行管理义务。

“业主包阳台被物业强拆，打官司为什么输？”一事，一经浙江24小时推送已引来很多讨论。

赞成方：家中有孩子不包阳台真的很慌；反对方：小区外立面不好看影响房子增值

“我家楼层很高，又有小孩子，不包阳台真的很慌。”

“我家这幢沿马路，阳台上总是一层灰，真的想包阳台啊。”

“如果放开包阳台，小区外立面肯定不好看，影响房子保值增值。”……

事实上，万家星城小区的业主群里，隔三差五就有关于“包阳台”的讨论。

融创时代奥城小区还未交付，业主群里对“包阳台”的讨论也是热火朝天。大家还自发地在群里发起投票。

能不能包阳台，各家物业规定不一样

对于包阳台的规定，各家小区的情形都不一样。钱报记者也采访了杭州一些小区的物业公司。

“我们绿城的小区，一般情况是不允许包阳台的。如果每个业主都按自己的想法包阳台，会破坏整个外立面的和谐统一。还有关键一点是安全考虑，业主自己包阳台，存在发生高空坠物的安全隐患。”春江花月小区的绿城物业巩经理告诉钱报记者。

但是还有一种情况。据介绍，绿城位于滨江的一个新楼盘，未来会由开发商统一封闭阳台，主要原因是规划了2幢139米的超高层建筑，考虑到安全问题。

“让业主们自己包阳台，会出现有的包有的不包，有的规范有的不规范，这势必会影响建筑物外立面，降低楼盘的品质。所以在买房子的时候，业主们就签过一个前期物业服务协议，其中就约定了不得封闭阳台。”

万家星城小区的滨江物业一位工作人员表示，据她了解，滨江房产开发的楼盘都是不能包阳台的。

如果业主都想包阳台，有没有合理的办法

但是如果业主们都很想要包阳台，有没有合理的办法可以达成呢？

住七堡附近绿城杨柳郡小区的方女士急切地打进钱江晚报热线，她说入住杨柳郡已经2年，当时装修时考虑到有小孩要把阳台封起来，但是物业不同意，现在整个小区阳台都裸露在外面。她和邻居们找了好多次物业，物业的说法是，买房子时，大家就签了前期物业服务协议，不可以封阳台。而且业委会没有成立，也没办法修改这个条约。

“如今2年过去了，孩子也3岁了，正是调皮的年纪。我们住在3楼，把房子里所有窗户都装上了防盗窗，但是孩子经常喜欢往阳台跑，大人照看起来真是心累。”方女士刚生了二宝，家人精力都被牵扯了，想到家里这个巨大的安全隐患，还在月子里的她坐立不安。她再次找到物业，但得到的答案还是不能封阳台，因为小区入住人数还不足一半，小区至今还无法成立业委会，所以还要等待。