300万入住顶豪们的度假区 它是否是刚需第一选择

3745万！单价9.7万元/㎡！近日，豪宅界“明星”九溪玫瑰园，在法拍场上成交！

只要是对杭州豪宅历史略有了解，就会发现，九溪玫瑰园所在的之江，曾经是杭州顶豪人群最爱的休闲度假之地，被誉为“最美回家路”的之江路上，杭州最早一批低密度别墅小区不断呈现。

也因此，很多人对之江的第一印象就是，风景美、环境好、房价贵。事实也确实如此，目前板块内之江九里二手房近期成交均价42000元/㎡，且还有不断攀升的趋势。

不过，最近小易在走访该区域时发现，一个集滨江外溢、转塘之江、地铁沿线、云栖小镇、89㎡三房、250万总价等众多关键词于一体的刚需盘——中梁云都汇即将首开。

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之江转塘一带已少有住宅新盘推出，中梁云都汇可以说是当前板块内唯一待售的住宅房源。

小易沿着之江路一路向西，经过麦岭沙立交桥，左转科海路就到达了云都汇的售楼处。

项目总建筑面积约9万㎡，由东面住宅地块和西面商业地块以及商业街三部分组成，首先推出的为东面的住宅房源。

住宅部分统一为11层小高层，层高2.9米，一梯两户，项目预计2021年下半年交付，并且自带9000㎡社区商业，同时还将引进绿城物业，相信未来服务还是能让业主放心。

从沙盘上来看，住宅和酒店式公寓的车行入口是同一个，不过住宅部分还会多一道门禁，包括地下室也是分开的。

根据现场的施工情况，目前项目已经建到了4-6层左右，隔壁就是已经交付的梧桐燕庐和东日晴好，北面的规划空地暂不清楚用途，现在被不少车辆当成临时停车场。

依托云栖小镇，项目主打年轻刚需客群，住宅部分由6幢小高层洋房组成，主力面积均为89㎡，在板块内极其少见，小户型的配置，一定程度上降低了总价。

据销售介绍，项目预计8月中旬首开，由于1号楼是政府代建，所以销售房源主要集中在2-6号楼，大约238套住宅会全部开盘，总价不超过280万。

两年前同区域的祥生云浦新语、钱江彩虹城卖2.8万，去年的滨之江高层也卖2.8万，受到当年拿地价的影响，现在云都汇的新房还是卖这个价，对于总预算在250万左右，又想在之江买房的刚需人群，确实是一个不小的诱惑。

二手房方面，与项目一街之隔的的梧桐燕庐和东日晴好，挂牌均价在3.1-3.7万/㎡左右，存在一定的倒挂，如果按3万/㎡计算，倒挂最高7000元/㎡！

从售楼处了解到，周边客群主要来源于滨江和城西，即便在炎热的夏季，售楼处内仍然有不少购房者前来看房。目前登记车位优惠的用户，就超过了1500多户，仅仅从这一个方面来看，云都汇已经具备了一个摇号神盘的潜力。

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再来看看云都汇的周边环境，之江不愧是杭州自然资源最丰富的区域之一，隔着科海路就是一座大青山，山脚还有潺潺的小河，这样的居住环境自然是没话说。

产业方面，云都汇距南面不远处就是中国云计算产业的地标小镇——“云栖小镇”。目前，云栖小镇已累计引进包括阿里云、富士康、英特尔、中航工业等600多家高科技企业。这些高新企业的进驻，也为板块带来了大量的人才。

项目离地铁6号线科海路站(在建)直线距离约900米左右，计划会在明年年底前通车，届时可与地铁1、2、4、5、7、9号线实现同步换乘。

自驾出行上，云都汇去城南、城西和滨江都不算折腾。项目靠近之江大桥，开车到滨江只需11分钟。项目北侧为紫之隧道，可以便捷达到主城其他区域。

公共交通，门口的科海路上，是贤家庄公交站，有去蒋村、黄龙、吴山和滨江的公交车。

商业和教育则是项目的短板，除了梧桐燕庐有一个小超市，最近的菜场、超市都在两公里外，不过还好，云都汇自己有底商的规划。

虽然，大的商超和电影院要去3公里外的象山国际广场、金街美地，但未来地铁出行也比较方便。

项目周边学校、幼儿园数量少，所享受的教育配套主要由转塘提供，离云都汇有些距离。在南侧东日晴好的边上有一个香山幼儿园科海路院区，步行可达；而按照2018年的学区划分，云都汇和边上的东日晴好、梧桐燕庐一起属于转塘小学象山校区，和转塘的一众西湖区名校分校是无缘了。

医疗的话，现成的省立同德转塘院区、未来的浙一之江院区，应付小毛病是绰绰有余。

而且未来还有之江银泰城(在建)、恒大水晶广场(在建)等诸多利好，未来的宜居性还是值得期待。

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户型上，云都汇两个户型都是89㎡，全是三室两厅一厨一卫且主卧客厅朝南、书房客卧朝北的设计；整体区别不大，只是厨房的位置略有不同，而且得房率达到80%左右，在同类型产品里还是比较有优势。

说完户型的优点，再来看看那些想让小易吐槽的地方，虽然都是全明的户型，不过只有主卧和客厅两开间朝南，窗户也普遍偏小，采光面将会受到影响，更重要的是卫生间只有一个，算是比较明显的硬伤。而且每个房间都感觉有些袖珍，相比云溪新语、九溪诚品的89㎡显得没有优势。

不过，项目高配置精装标准和科技智能化体系，又给挽回了不少印象分，参观完样板房小易发现了不少惊喜，装修上，云都汇给的装标里包含了中央空调、地暖、油烟机、燃气灶、水槽洗碗机、垃圾处理器等，并且客餐厅、卧室会是带墙纸交付，这些都是刚需楼盘中不常见的配置。

单就全屋地暖这一点，已经能胜过不少300万级的楼盘了，锅炉品牌也不差，用的是威能或博世。其他家电厨卫使用的也都是大金、西门子、汉斯格雅和杜拉维特这些知名品牌。整体来看，室内精装还是相当“硬核”的，相信装标不会太低。

此外，云都汇还有一整套智能家居系统，包括一键断电、玄关自动氛围灯等，这对于年轻人来说也是妥妥的加分项。

总体来说，作为之江地区仅有的3万左右单价楼盘，云都汇的89㎡小户型房源显得尤为珍贵。特别是在之江这样住宅热门板块，它确实是一个值得多加关注的上车盘，要知道再往后，转塘要卖的两个盘都是都偏向改善的湛景云境和西湖世纪，刚需想要入驻之江的门槛又会被进一步提高。