“破7”抬高美元债融资门槛 百余家房地产股下跌

在美联储降息靴子落地之后，金融市场暗涛汹涌。8月5日，人民币对美元汇率有所贬值，跌破“7”关口。当日，房地产指数下跌2.36%，百余家房地产股票下跌。从个股来看，碧桂园下跌3.35%、万科下跌3.57%、融创中国下跌4.9%、中国恒大跌3.18%，宝龙、龙光、富力、佳兆业、建业的跌幅均达5%以上，中国奥园跌幅达到7.47%。

这也是继中央政治局会议定调房地产不将作为短期刺激经济的手段之后，地产股集体下跌后的又一次集体受挫。业内人士认为，这也是继7月房企境外债仅能偿还一年期债务之后，境外融资门槛再抬高。

融资成本看涨，今年美元债已发行460.7亿美元

8月5日，人民币对美元汇率跌破“7”关口，在很多业内人士看来，这对房企的融资环境来说，无异于雪上加霜。

前海开源基金董事总经理杨德龙认为，受国内市场监管的影响，在国内，房企发债并不容易，相比之下，美元债则相对有优势。而人民币贬值，从短期来看，对于发行美元债比较多的房企来说，因为利息以及本金均要以美元偿付，这也意味着会增加房企的负担。

对此，中原地产首席分析师张大伟也认为，人民币贬值对中国房地产是个利空，不仅会影响部分购房投资，而且以美元债为主的房企境外融资成本也将会增加，尤其是对于已经大量融资的房企来说，资金成本随之增加。巨量的海外融资规模或将引发房企资金链紧张，如果资金持续紧张甚至有可能出现违约风险。

众所周知，在国内融资环境持续收紧，自去年四季度以来，以美元债为主的境外债成为房企热衷的融资方式。对于部分房企来说，这是一根偿债的“救命稻草”。

从目前来看，地产美元债融资以境内大中型房企及港股上市房企为主，按债券余额来看，恒大地产、碧桂园、佳兆业的融资规模位居前三。

中原地产研究中心统计数据显示，截至2019年7月来，美元融资已完成460.7亿美元，刷新历史记录；同比2018年同期的386亿美元融资额上涨幅度接近2成，达到19.1%。

虽然7月，国家发展改革委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，但房企用于再融资的海外债仍然不间断。

事实上，在融资收紧预期越来越强的背景下，今年以来，房企美元债的资金成本也在看涨。

华泰证券信息显示，2019年，海外发债成本整体上行，短久期高票息特点明显。2019年0-2年的海外债平均票息上行至9.9%，2-4年的海外债平均票息上行至9.47%。在今年发行了2年以内到期海外债的企业中，阳光城、当代置业、力高集团等企业的短久期海外债平均票面在10%以上。

另据中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年美元债平均利率只有6%左右，到了7月成本快速上升，美元融资平均利率已经高达8%，最高多笔超过10%，甚至达到了15%。

一个不容回避的现实是，过高的融资成本正在挤压房企的盈利空间。

加剧房企“钱荒”，还是影响有限？

除融资成本上涨外，张大伟认为，在美元走强后，热钱将流出中国市场，这会加剧房企“钱荒”窘境，如果人民币贬值形成趋势，将影响房地产市场面临颓势。

不过，8月5日，据中国人民银行网站消息，中国人民银行有关负责人就人民币汇率相关问题表示，不希望企业过多暴露在汇率风险中，支持企业购买汇率避险产品规避汇率风险。同时也要看到，目前人民币汇率既可能贬值，也可能升值，双向浮动是常态，不仅是企业，即便更为专业的金融机构也难以预测汇率的走势。

与此同时，杨德龙认为，从长期来看，人民币并没有长期贬值的基础，过期之后还会反弹，所以长期对房地产的影响没那么大。

杨德龙称，今年以来，人民币相对美元汇率有所贬值，但从长周期来看，人民币相对于美元其实是升值的。在2005年汇改刚开始，人民币对美元的汇率是8以上，最高人民币对美元汇率升值到6左右，现在回到7。事实上，今年以来，人民币相对于美元汇率中间价贬值仅有0.53%。接下来，人民币还是会保持正常波动，大幅贬值可能性并不大，从过去几年来看，自人民币在7附近都会出现大幅度反弹。

目前，在债务压顶，融资收紧的压力下，注定房企高杠杆、高增长模式不可持续，受市场外界波动的影响越来越大。为此，很多房企提出减缓规模扩张和去杠杆降负债，谋求健康稳定发展。