降温、高热、分化，杭州土拍市场这半年峰回路转

杭州上半年土拍收官：拍地148宗；总出让金额1394亿元，全国第一

下半年市场形势复杂多变，土拍或降温

今年上半年，杭州土地市场依旧笑傲群雄。中指数据显示，杭州十区共出让土地148宗，总出让金额1394亿元，尽管与去年同比微降2%，但仍然领先全国。

事实上，受金融环境、预期变化等多重因素影响，上半年杭州土地市场堪称跌宕起伏、峰回路转：春节前异常冷清，春节后突遇“小阳春”，随后快速“入夏”，再到二季度尾声板块热度两极分化。

下半年走势又将如何？站在半年度的时间节点上，面对急剧变化的市场基本面，这个答案充满了变数。

降温、高热，再到理性分化

上半年土地市场好戏连台

回顾今年初，当近郊板块中泰掀起了2019年的首轮降价风，杭州主城区的土地市场也正刮起“冷风”。

1月29日，城西文教板块的翠苑宅地，地价率先下跌，滨江&中铁建以3.61万元/m2拿地。而2018年同板块中海商住地的楼面价为36894元/m2（住宅部分实际地价约4.67万元/m2），降温颇为明显。

不过这股“冷意”并未持续。春节后，随着新房市场回暖、限价出现松动预期，以及金融环境的宽松，不少房企拿地信心回归，地价重新步入上行通道。

于是，春节后的几场土拍，勾庄、乔司、火车南站等多个板块地价纷纷创新高，溢价率不断攀升，甚至频繁争夺至封顶价，进入自持阶段。

高潮发生在4月16日，望江新城08号地块出让，滨江集团的拿地价达45325元/m2，还包含22%的高自持比例。这一地价，在杭州历史上仅次于绿城·凤起潮鸣45368元/m2，若算上自持部分成本，已是杭州最贵宅地无疑。

紧随而来的是4月18日，本报发文《限价松动？杭州房企别抱幻想了！》，有关部门权威人士向钱报记者表示：不要低估杭州调控楼市的决心。

分化也就此开启，除了原定于4月26日出让的金沙湖地块突然在24日晚间被终止挂牌出让，其余四宗在26日出让的主城区彭埠、艮北、文晖涉宅地块无一拍至封顶，甚至再次出现近底价成交。

此后的5月和6月，主城、萧山、临安等陆续推地，不过推地节奏有所放缓，冷热分化也更为明显，理性拿地重新成为主基调。

下半年市场或降温

房企持谨慎乐观态度

去年7月以后，杭州土地市场风云突变，几乎是一夜之间“由夏入冬”。今年，杭州土地市场是将走出全年“阳线”行情，还是重蹈去年覆辙？

“相比上半年，下半年杭州土地市场会适当降温。”多名业内人士向记者表示，一般来说出于战略布局的需要，开发商上半年补仓欲望较为强烈。因此，在大多数年份中，土地市场“前高后低”现象较为明显，今年或许也不会例外。

此外，今年5月以来房企融资监管趋严，这将对土地市场走势产生直接影响。

去年底，符合条件的房企获准发行企业债，一度被视为房企融资监管放松的信号。5月，监管层针对信贷资金违规流入房地产市场开出多张罚单，并且针对房企海外融资加强监管。房企资金面的变化，预计将在三季度的土地市场中得到更为明显的体现。

尤为值得一提的是，近期市场疯传杭州即将出台“限房价、竞地价”的土拍新政。一旦推出这一新政，下半年杭州土地市场可能会明显降温。“下半年市场降温后，对房企而言拿地难度会降低。”一位某本土房企投资部门的人士对记者说。

土地市场降温，并不意味着开发商不看好杭州市场。今年上半年，杭州土地市场仍不断冒出新面孔。站在“后峰会前亚运”风口的杭州，拥有巨大的成长空间，从中长期看仍是房地产市场中的绩优股。

后续主城区重磅不断

百亿级江河汇地块备受关注

下半年的杭州土地市场，重磅不少。

据记者了解，金沙湖地块大概率将在下半年重新挂牌。毕竟上一次金沙湖板块推地已是10年前，而该地块紧邻金沙湖南侧，区位可以说相当稀缺。在4月终止挂牌前，多家开发商曾向钱报记者预测，该地块大概率会拍至封顶价。

另一宗同样被等待近10年的滨康综合体，也很大可能将于下半年重新出让。

当然，最为重磅的还是钱江新城江河汇城市综合体地块。4月4日，这个位于京杭运河与钱塘江交汇处、由景芳三堡单元三宗地块组成的巨型综合体地块，发布了招标公告，总建筑面积达85.4万m2，总起价达131亿元，投标时间就在2019年7月4日。其中，汇东区块总起价约115.5亿元，仅起价已超过“杭州最贵商地”恒隆百井坊地块的107.3亿元。

如此高门槛的地标综合体项目，谁将参与？近日，微信公众号“江干发布”透露了一些端倪——6月25日，“江干发布”发文称“香港新鸿基集团董事局主席郭炳联携集团高层一行到访杭州江干，实地考察意向地块。”文中提及“新鸿基集团拟在杭州打造一个世界级的城市综合体”。

可以预见，作为亚运会前亮相的重要地标之一，7月4日的投标场面或将不输此前的亚运村投标现场。据记者了解，亚运村地块的投标当天，有开发商的标书和模型重达一吨，还得开着大货车去。