81.74亿！瓶窑暴热！滨江首入未来科技城

（原标题：81.74亿！瓶窑暴热！滨江首入未来科技城！杭州楼市调控升级 开发商抢跑拿地）

81.74亿！

作为2019上半年土地收官战，昨天余杭区出让5宗商住地块，分布于瓶窑镇、东湖板块和老余杭，共吸金81.74亿元。据初步统计，截至目前杭州半年度土地出让金总额已超过1300亿，创历史同期第二高，仅次于2018年的1420亿。

最终西安曲江新鸥鹏地产拿下东湖板块姐妹地块，均需自持4%；未来科技城两宗地块分别由滨江联手兴耀和金翰低溢价竞得；瓶窑地块也进入竞自持阶段，最终由西房自持6%摘走

从出让结果来看，刚需板块全线封顶加自持，而被视为大热的未来科技城两宗宅地，却几乎底价成交。

昨天率先出让的是瓶窑镇羊山地块。

地块东至东至瓶仓大道（华兴路）、南至瓶窑派出所和104国道规划绿地、西至苕溪北路、北至闻溪路。地块总用地面积82938㎡，容积率1.5，建筑面积124407㎡，起始总价124407万元，起始楼面价10000元/㎡。

另外，该地块内商业建筑面积不大于地上总计容建筑面积的10%，需配建525㎡社区居委会、300㎡文化活动站、300㎡净菜超市。

周边配套比较完善，1公里范围内有大观山农贸市场、余杭区第三人民医院，以及板块内小型商业配套瓶窑广场，另外，瓶窑第一小学、第一幼儿园也在1公里范围内。

在本次出让之前，区域内宅地已经断供18个月、板块在售项目少，在这里拿地的房企少，尤其是一些知名开发商还未涉足瓶窑，而在本宗地块5月26日挂牌的半个月前，余杭政府就发布了瓶窑新区的概念，这块地那么夺人眼球也就有据可寻了。

地块叫价僵持不下，一直拍至自持阶段。最终由西房拿下，成交价161407万元，楼面价12974元/㎡，溢价率30%，自持比6%。即便不算上自持部分，一年多时间，瓶窑地价也至少涨了16%。

板块上一次出让涉宅地块还是2017年12月出让的良樾府(推广名：碧桂园·良樾)所在地，当时的成交楼面价在11177.54元/㎡。

本宗地块容积率1.5，限高18米。这个容积率大概率也将像碧桂园良樾一样打造叠墅产品，两者最大的区别在于体量。碧桂园良樾的体量仅为2.2万㎡，相较之下，今天这宗地块建筑面积约12.44万㎡，更能打造一个居住氛围良好的社区。

目前，地块周边没有新房在售，二手房价格基本在19000-20000元/㎡左右。未来，西房项目的入市将为板块增添新的房源供应，届时价格如何，我们拭目以待。

瓶窑之后，临平北的两宗商住地块，也被拍到了封顶+自持。

东湖板块此次推出的是位于临平山北核心区的姊妹商住地，出让面积共177084㎡，建筑面积更是高达415639.5㎡。2宗地块相隔一条新洲路，地块形状都比较正。

值得一提的是，两宗地块均为地铁上盖地块。两宗地的北面都紧邻规划地铁9号线（在建)，相比之下，荷禹路与新洲路交汇西北处地块更靠近绿洲路站，直线距离仅500米左右。

东湖板块作为刚需聚集区域，商业配套并不完善。虽然自2017年以来，区域内陆续有万宝城、星玖城等商场开业。但是，重量级的商业中心还是暂缺。而根据余杭经济开发区今明两年的土地出让计划，这两宗地将成为东湖CBD的头两宗地。

正因如此，这对姊妹商住地的争夺相当激烈。其中，北侧地块经过42轮报价后封顶，又经过三轮投报自持，被西安曲江新鸥鹏以总价188973万元拿下。

南侧地块经过50轮报价后封顶，又经过三轮投报自持，同样被新鸥鹏竞得，总价172507万元。

那么西安曲江新鸥鹏是何方神圣？

据介绍，西安曲江新欧鹏是重庆新鸥鹏教育产业发展（集团）有限公司和西安曲江文化产业资本运营管理有限公司的合资公司。

鉴于新鸥鹏的教育产业背景，以及西安曲江文化的文化产业背景，临平北这两宗地14.55万㎡的商业综合体，或将引入教育和文化产业资源，值得我们期待。

该板块内最近一次出让在2018年4月，华润竞得星光街商住地，现为御道山壹号项目，成交楼面价为13824元/㎡，这也是板块内地价最高的楼盘。

地块周边在售项目较多，山语四季公寓(推广名：上坤山语四季)、御清城（原御道山壹号）、春和闻莺院(推广名：荣安柳岸闻莺)等，成交均价在18000-22000元/㎡之间，仍然是杭城的价格“洼地”之一。

令人意外的是，昨天关注度最高的未来科技城两宗宅地，均只经过3轮报价即成交，溢价率均不到1%。

如果深入了解一下，就会发现这2宗商住地实际位置在老余杭，虽然溢价率不高，但是起价高，所以成交楼面价都上了2万元/㎡。这已经远远高于目前未来科技城2.0板块地价纪录保持者，国开东方凤凰台的17185元/㎡。

菜鸟总部（一期）效果图

让地块身价暴涨的重要因素之一，或许因为地块东北面就是菜鸟网络总部。菜鸟网络总部占地面积约400亩，建筑面积约60万㎡，占地规划是淘宝城一、二、三期之和。

杭州地铁16号线（杭临轻轨）的凤新路站离本次推出的两宗姊妹地仅500米，预计年底开通，这又是一大优势。

另外，两宗地块均要求住宅建筑全部实行全装修和成品交付。其中商业建筑面积均不大于10%，只占很小的部分，依然是以住宅为主。除此之外，还限制建筑物的高度，要到40-60米之间，这样一来，就只能打造中高层住宅了。

由于地块起价高，参拍单位少。余政储出[2019]25号地块经过3轮报价，由竞买人滨江＆兴耀以166467万元总价竞得，楼面价20120.99元/㎡，溢价率0.6%。

余政储出[2019]26号地块经过3轮报价，由竞买人金翰以128011万元总价竞得，楼面价20157.63元/㎡，溢价率0.79%。

板块内在售项目国开东方凤凰台规划为小高层和排屋房源，其中小高层近期开盘均价为28300元/㎡，但销售状况并不理想，一直都处于流拍状态，也不乏好几次的0登记。

不过，今天这场土拍之后，购房者的预期或许就要改变了。昨天成交的2宗地，不仅地价更高，地段也优于凤凰台，未来房价或将轻松突破3万元/㎡。

昨天，杭州土拍市场的这波小高潮，也许和即将到来的土地新政有几分关联。

据了解，杭州近期或将推出土拍新政，限房价竞地价。就是在出让土地的同时，设定房屋未来的销售限价。

这是最近网上曝光的一张截图——

从流传出来的土拍新模式可看出，不仅限制了未来地块高层的限价，对于精装修同样有限价要求。对于竞拍的开发商而言，也有了一定的预估。

在这种模式下，今后竞拍土地达到自持的想象，也许会大幅减少。拿地到了封顶价后，基本就是极限了。再竞争自持部分，那就没有利润了，毕竟房子的限价已经摆明在那里了。

而拿地后，通过做高低配，追拉利润的房企常用手法，也会失灵。

不过对于购房者而言，可以直接看到拍地一到两年后的新房价格体系，踏空风险减弱，恐慌性购房的情况大幅减少，购房也将转向更理性的一面。今后因土拍火爆从而带动楼市升温，这一热传递现象将被装上一道安全阀，终于可以慢下来安心选房了。