萧山5地齐推，南站姊妹地Double火爆

总体来看，萧山昨日土拍仍比较火热但已可见房企理性情绪，临安在井喷式推地及新房市场情势攀升之下，土地市场打下一剂镇静剂。

杭州土地市场逐渐出现冷热分化。

火车南站姊妹地块溢价齐封顶

杭州本土房企分食

昨日8场土拍中情势最为火热的是萧山南站单元的两宗姊妹地块，众安与赞成分别以楼面价16460元/㎡和16496元/㎡分食，溢价双双封顶，自持分别投报至16%和15%。两宗宅地楼面起价均为12700元/㎡，从溢价率到成交楼面价、自持比率以及竞价耗时来看，皆如同复制黏贴，几乎没有太大差别。

19号地块现状

萧山南站综合交通枢纽区萧政储出[2019]19号地块，东至高新五路，南至官河，西至郎家浜河，北至商聚街，容积率2.2，出让面积45333㎡，地上建筑面积99732㎡。地块出让要求配建公租房5%（4987㎡）、10%的配套用房以及1200㎡的社区用房。

19号地块/图源：浙报传媒地产研究院

萧山南站综合交通枢纽区萧政储出[2019]20号地块，东至长山直河，南至官河，西至高新五路，北至郎家浜河，容积率2.2。该地块出让面积27783㎡，地上建筑面积61120㎡，起价77622万元，出让要求配建公租房5%（3056㎡）、10%的配套用房以及300㎡的社区养老用房。

20号地块现状

萧山火车南站单元在今年4月12日曾出让过一宗宅地，当时楼面起价15200元/㎡，相比这一次高出2500元/㎡，最终龙湖以楼面价19433元/㎡、溢价率27.8%竞得。该地块规划9幢住宅及1幢写字楼，位于此次出让的两宗地块西北侧。

20号地块/图源：浙报传媒地产研究院

这一次，火车南站的两宗地块起价门槛降低，但出让要求相比龙湖南站项目来说更为苛刻，加上自持部分比例相对较高，实际地价与龙湖南站项目基本持平。

两宗地块虽处于萧山火车南站综合交通枢纽单元，但实际上和南站还是有一定距离，约1.3公里左右。离地块最近的是地铁5号线双桥站（在建），直线距离在400米左右，未来轨道交通方面颇为便利。此外，自驾方面，地块周边通城快速路（通往机场高速、主城区）全线预计2021年建成。

其他配套上，地块周边有树人学校、萧山区城东小学、萧山区第三高级中学，2公里范围内还有春晖实验学校、育英实验学校等；医疗及商业方面都较为欠缺，需依托萧山成熟地段资源，因此距离都不会太近。

目前南站单元城市界面相对薄弱，居住氛围不太浓厚，但作为南站新城规划中核心区域的最后两块住宅用地，且临地铁临河道，19号和20号两地块存在明显的稀缺性与优势，加上目前地块周边在售新房不多，竞争压力上也会相对小一些，因此吸引了杭州本土房企赞成和众安出手拿地，溢价封顶可以看到房企对于南站未来的发展颇具信心。

地块周边新房方面，距离1.2公里左右为奥克斯金宸玖和府，5月首开，目前少量大户型排屋在售，均价48700元/㎡，参考价值不大；世纪金宸预计7月开盘。周边二手房方面，次新房新城香悦公馆近期均价在27209元/㎡左右，房龄较老的商城花园近月成交均价26127元/㎡。

新希望溢价22%再进市北单元

锦粼府或迎兄弟盘

市北东单元空窗近一年终于迎来新地出让，最终新希望以成交楼面价20782元/㎡、溢价率22.25%竞得。

萧山城区市北东单元萧政储出[2019]17号地块出让面积51822㎡，容积率2.5，地上建筑面积129555㎡。该地块东至经十三路，南至规划大地路，西至通惠北路，北至建设二路、经十三路，起价220243万元，楼面起价17000元/㎡，出让要求配建公租房6478㎡、配套用房2%-10%（2591.1㎡-12955.5㎡）。

地块现状

周边配套上，地铁方面，地块距离地铁2号线建设一路站约2公里，距离2号线与7号线换乘站建设三路站（在建）约2.1公里；

教育资源方面，地块周边教育资源主要有银河实验小学、兴议小学、萧山第五高级中学等；

医疗方面有萧山经济开发区医院、浙江萧山医院；

商业上，2公里内有人民广场，周边还有萧山宝龙广场、LSE城市生活广场、华润万象汇等。

此次出让地块南侧即为新希望滨江锦粼府，目前在售高层毛坯均价约28004元/㎡，小高层毛坯均价约31609元/㎡。未来，该地块与锦粼府将成为新希望双子，新希望或欲重仓市北。不过该地块的缺陷也是距离铁路较近，此前锦粼府由精装改毛坯入市后去化情况逆袭。

市北单元目前新房较多，同质化产品扎堆，竞争压力较大。除了南侧锦粼府之外，地块北侧是滨江江南名府，现已售罄，地块住宅交付时该楼盘二手房应该也已入市，滨江的二手房存在较为可观的市场；地块西侧还有大名城华府，毛坯均价30000元/㎡；中旅名门府高层均价38089元/㎡，名门府新境上周刚刚结束登记，精装均价33700元/㎡；新城璟隽名邸均价32690元/㎡。

杭州滨谷二次捡漏南部卧城

城厢时隔三年出地面临价格重塑

萧山另一库存主力军南部卧城，自去年板块激活后一直处于推盘“暴走”的情势，而且，今年以来，南部卧城内新房市场一度火爆，德信市心府中签率走低，还有一些楼盘低开高走，去化率也在逐渐攀升。南部卧城一手房卖得越来越好，但土地市场并没有出现疯狂行为，这一次出让地块甚至是抄底竞得。

蜀山西单元萧政储出[2019]21号地块出让面积44329㎡，容积率2.7，地上建筑面积119688㎡，杭州滨谷企业管理有限公司（平安）以楼面价15363元/㎡、溢价率14.7%成功竞得，总共报价45轮。

21号地块现状

21号地块南至规划南三路，北、西至规划河道绿地及规划小白线，东至规划防护绿地。地块起价160382万元，楼面起价13400元/㎡，纯住宅用地，出让要求：配建公租房5%（5985㎡）、一所18班幼儿园（9027㎡）以及1200㎡的社区配套用房。

地块周边配套上，最近的地铁站为地铁二号线曹家桥站，直线距离在2公里内；

教育资源方面，地块周边一公里范围内有萧山区良才学校、蜀山中心幼儿园、萧山区致公学校、开元广场幼儿园、广元幼儿园等；

医疗方面，地块西面2公里有浙医二院新院区；

商业上，地块周边有汇德隆购物中心、开元广场、绿都南江商业中心等商业配套，还有今年金帝拿下的蜀山地块或将联合打造银泰城。

平安此前在德信市心府西侧拿下一块宅地，地价14189元/㎡，有消息称该地块会与东原合作开发，此次补仓或仍将以合作方式。纵观地块周边南部卧城其他在售新房地价，目前除旭辉南部卧城项目之外，其他成交价基本在16000-17000元/㎡左右，因此，这一次平安拿地无疑是再次捡漏抄底。

地块南侧紧邻德信碧桂园印江南，在售高层均价21961元/㎡，小高层均价23190元/㎡。北侧德信市心府在售联排均价43717元/㎡。此外，其他一手房还有德信金茂佳源府，在售小高层均价26022元/㎡，融信旭辉湘湖悦章高层均价25238元/㎡，绿城九龙仓桂语朝阳高层均价29800元/㎡。

相比在售新房，板块内储备量更大。

南部卧城库存爆发已持续了较长时间，未来需求逐渐饱和或将迎来区域疲软，动力下行。

三年未有土地出让的城厢单元，也就是萧山的老城区，这一次或将面临价格体系的重塑。

城厢单元萧政储出[2019]18号地块成功出让，出让面积32802㎡，地上建筑面积56649㎡，最终由中天以22148元/㎡楼面价、溢价率23.05%摘得。

18号地块现状

周边配套上，地块距离地铁2号线杭发长站约1.5公里；

教育资源方面，地块紧邻回澜初级中学北校区，西面有萧山区育才小学，南侧有回澜初级中学南校区；

医疗方面有萧山区中医院、萧山华东医院；

商业上，地块周边3公里范围内有萧山城市中心人民广场、LSE城市生活广场、华润万象汇、恒隆广场、银隆百货、市心广场、新世纪广场等。

该地块容积率仅1.7，适合打造排屋等低密产品。地块周边一手房有旭辉东原国滨府，高层大户型毛坯均价30300元/㎡，滨江御江南已清盘。二手房方面，融信永兴首府近月均价26846元/㎡。周边储备项目有至高北干项目，住宅存量约2万方。

临安锦南地块出让神速

地价基本持平 结果情理之中

临安昨日的3宗出让地块均位于锦南新城单元。其中两宗为姊妹地，一宗处于锦南较中心地段。

临安区天目医药港（锦南新城区块）临政储出[2019]30号地块，该地块至九州街，东至飞翠路，南至五中北路，西至珑六路。

地块出让面积57103㎡，容积率2.59，地上建筑面积147896㎡，该地块起价81344万元，楼面起价5500元/㎡，商住用地，其中A地块为商业（34459.2㎡）。

周边配套上，紧邻地铁16号线（原杭临城际铁路）终点站九州路站；

地块北面规划汽车北站，西面在建文体公园。

教育资源方面，地块毗邻天目初级中学，周边还有博士凯实验小学，距离锦南中心幼儿园约1.3公里，东山小学1.1公里；

商业上，周边超市较多，且地块本身需配建3.4万方商业，上上周锦南新城出让地块由宝龙竞得或将带来一座宝龙城；

医疗上，距离临安骨伤科医院约600米。

30号地块

另一宗姊妹地块临安区天目医药港(锦南新城区块)临政储出[2019]29号地块，北至九州街，东至珑五路，南至玲五路，西至绿地。

地块出让面积99211㎡，容积率2.2，地上建筑面积218264㎡，起价148420万元，楼面起价6800元/㎡，纯住宅用地，须配建10%（21826㎡）公建。

29号地块

两宗地块都较为方正，周边新房方面，最近的是碧桂园玖晟府，均价约16094元/㎡，其他在售项目也比较多，旭辉东原吴越府，排屋均价27344元/㎡，高层均价约17000元/㎡；美好锦玺毛坯均价16700元/㎡；佳源优樾均价18500元/㎡，即将售罄。二手房方面，锦南人家近月均价15020元/㎡。

天目医药港单元临政储出[2019]31号地块相较于前两块姊妹地来说，地段更加中心。地块北至大冢制药，东至天伦公司，南至福兴街，西至公园绿地，出让面积23642㎡，容积率2.2，地上建筑面积42555㎡，起价34258万元，楼面起价8050元/㎡，须配建10%（4255.6㎡）公建。

该宗地块的缺陷在于地形比较奇怪，有一块狭长区域，未来开发上存在一定难度。

31号地块

总体上临安3宗宅地虽遇冷但结果并未超出正常范围，可以看到临安土拍市场逐渐趋于理性，且仍以区域内原驻开发商拿地为主，虽然近期临安新房市场销售较火爆但进入临安老城区的新房企并不多。