核心集聚、多点布局的写字楼市场格局正在杭形成

“钱江新城的夜景内透太强大了，这里让我看到了和纽约、东京一样的都市景象。”

昨晚，站在杭州城市阳台，来自成都的摄影师刘先生一边按下快门，一边发出了这样的感叹。

这是他第四次专程来到杭州拍摄，这次的目的，是专门为了“打卡”钱江新城的内透夜景。

内透，指的是从建筑物内部投射出来的灯光，在夜间构成的一种景观效果。一般来说，一幢大楼内各区域的使用率越高，内透的效果相对就更强；一个区域内各幢大楼的空置率越低，整个区域的整体内透就更为壮观。

以前，说起钱江新城的夜景，大家总会想起绚丽的灯光秀。

现在，随着多幢写字楼相继建成并投入使用，钱江新城高楼大厦的玻璃幕墙后射出的内透光变得愈发强大，形成了灯光秀之外的独特风景，并口口相传、走红网络，吸引了许多像刘先生这样的摄影师前来打卡拍摄。

在东京、纽约、首尔、新加坡和上海等发达程度较高的大都市，都有非常强大的内透景观，夜晚来临之际，闪烁的城市灯光和霓虹照亮夜空。

一些楼宇的内透亮灯率甚至达到100%，构成一副极为璀璨的都市夜景，令杭州显得繁华而精彩。

因此，内透的程度，也被不少专家视为评判一个区域发展成熟度、城市发达程度的重要标准：强大的内透代表着区域发展的高度成熟、城市的高度发达。

作为热衷于拍摄城市风光的摄影师，刘先生一直将都市内透作为拍摄对象，“之前每次看国外东京、纽约、首尔等地的一些夜景摄影作品，璀璨的内透能淋漓尽致地表现出都市感和繁华感。这两年，国内城市的内透也变得愈发强大，我们希望记录下这些城市发展的荣光”。

近年来，包括刘先生在内的不少摄影师，奔赴在北京、上海、广州、深圳、成都等地，拍摄了很多城市内透景观。

“这次我是在网上看到不少杭州本地摄影师拍的钱江新城内透夜景，觉得很有东京、首尔的国际都市范，所以专门跑过来打卡拍摄。”刘先生说。

夜幕降临后，各幢大楼幕墙的内透如约而至，和刘先生一同在城市阳台拍摄的我，粗略地数了数，UDC·时代大厦、宏程国际大厦以及财富金融中心等大楼的内透亮灯率都在70%以上，其他一些大楼的亮灯率也普遍在50%左右。

整个钱江新城，被星星点点灯光描绘出一副璀璨的“银河”画卷，非常壮观。

在刘先生身旁，还有四位市民也举着“长枪大炮”拍摄钱江新城的夜色。

家住采荷的市民周荣先说，这已经是他拍摄钱江新城的第11年，见证着钱江新城一幢幢大楼的建起，和玻璃幕墙后一盏盏灯的亮起。

连拍了几张之江路的车流后，周荣先感叹：“变化太大了，以前路上没什么车，高楼里没什么人办公，只有一些景观装饰灯亮着。现在人多车多，大楼里灯火通明，照片很有大都市感了。”

依靠着强大的内透景观，钱江新城一带，逐渐被一些市民和摄影爱好者称为杭州最具国际大都市范的景观之一。

天色全黑，沿新业路、富春路向万象城方向走去，一路都是打扮精致的白领，他们有的涌入了地铁站，有的走进了街边的商场、餐厅和咖啡馆，开启夜生活模式。

他们和身后闪亮的大厦，形成了杭州白领的“工作生活图鉴”，呈现出一种接近于北京国贸、上海陆家嘴的的成熟CBD状态。

这些钱江新城的白领们，就是形成此地强大内透的主角，因为这些玻璃幕墙后透出的光，多来自于各个大楼内的办公室，也彰显了钱江新城日益走低的写字楼空置率。

据戴德梁行数据显示，2019年一季度，钱江新城区域的写字楼空置率为18.3%，而在9年前，这一数值曾一度超过60%。

2012年杭州地铁开通之后，空置率也在30%左右，偌大的新城一度显得非常空旷。

后来的几年，随着各幢写字楼的陆续启用，工商银行、农业银行、建设银行、民生银行等大量金融机构的区域性总部和很多企事业单位陆续进驻钱江新城，这里的写字楼空置率开始大幅下降，2018年曾一度低至11%，几乎成为杭州写字楼空置率最低的板块之一，商业模式的发展已相当成熟。

今年一季度，新项目的推出，使得钱江新城写字楼空置率有所上升，但总体依然保持下降趋势。

戴德梁行一位研究员表示，作为城市新兴区域的钱江新城写字楼增量非常大，在大增量的前提下依然能够保持较低的空置率，且租金价格无较大波动，说明钱江新城的楼宇消化能力非常强，这是区域认可度高、发展成熟、市场稳健的表现。

如果说钱江新城是杭州的一张闪亮名片，那么钱江新城的写字楼市场，其实也是杭州写字楼市场的一个代表。

在由中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社联合最新发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》中，预测2019年杭州的写字楼空置率将在20%左右，高于北上广深等一线城市，低于苏州、武汉、成都等同类城市。

该蓝皮书同时提出，在全国一些二线城市写字楼租金呈现加速下跌趋势的背景之下，杭州的写字楼租金将逆势上涨，整个华东地区二线城市的写字楼行情表现非常稳健。

“得益于杭州各类新经济产业的蓬勃发展，企业对写字楼的需求量大，写字楼的供应分布与需求分布相对匹配，多重因素的作用使得杭州的写字楼市场保持着稳健的状态”。

一位研究商业办公地产的业内专家分析，受城市组团式发展布局的影响，除了传统的黄龙、武林和钱江新城，近年来，未来科技城、钱江世纪城、滨江、蒋村商务区等地的写字楼需求也非常大，而这些地区也有着相匹配的供应，让需求得到了释放，“夜晚在未来科技城和江对岸的滨江、钱江世纪城，都能看到流光溢彩的内透景观”。

在城市不断外拓的大背景之下，城市新区近年来大量出让的商办地块，正迎来一波交付潮。

在钱江南岸、未来科技城和大城北一带，写字楼在今后一段时间内还存在非常大的供应量，而与其对应的产业向外转移以及“退二进三”的转型，正好对这些供应增量起到了消化作用。

而黄龙、武林等城市中心地区，眼下写字楼供应量日趋饱和，未来这些区域的租赁准入门槛将进一步提升，从而与未来科技城、滨江等地写字楼的客户群体产生一定差异。

随着城市的发展、地铁骨架的不断延伸，一个核心集聚、多点布局的“蒸小笼包式”写字楼市场格局，正在杭州形成。