价格洼地崇贤是刚需“新贵”还是楼市“老大难”

行情“木偶”崇贤 一时火爆一时衰

杭州楼市“1”字头房源以肉眼可见的速度减少，让刚需人群情绪焦灼起来。绕城内2万以下的板块目前更是只剩崇贤。

崇贤是“大城北”概念一员，南邻拱墅，距市中心约15公里，东西两侧为上塘中河和秋石两大高架，自驾大约30分钟；丽水路下穿双层隧道于去年开工，预计将在2021年建成，沟通运河新城。拱康路路况不佳，但连通了湖州街与洋湾路，塘康路连接塘栖和余杭主城。

由于价格上的优势，崇贤如今仍是刚需的热门地，但之前同一阵营的良渚早已远超崇贤向改善发力，最近有房上新的仁和板块也有后来居上的事态，崇贤如同早前还未承接未来科技城溢出的闲林一样，区域内楼盘销售随整体楼市行情波动巨大，成为了市场提线“木偶”。

2017年，崇贤土地市场迎来一波高潮，拿地价翻了3倍，楼面价从4000+元/㎡涨到12999元/㎡，自持拍到18%，刷新了当时余杭区的纪录，还出现一轮即溢价封顶的情况。这个自持18%的地王项目就是如今的路劲远洋·江南院子。

去年6月，正值摇号政策实行后楼市热潮，崇贤“三兄弟”祥生·群贤府、西房·拱宸外滩、荣安·翡翠半岛表现不俗，中签率分别为5%、6.7%和8.3%。然而10月市场开始转凉后，崇贤土拍立马呈现跌势。

地王江南院子的销售也受到了市场极大影响，去年11月首开，中签率85.9%，今年2月出现0登记现象，4月加推共1712户参与登记，中签率16.8%，4月20日售罄，成为近期销售热盘之一。

今年的5、6月似乎又是买房热情高涨的时节，江南院子无房可选，但目前崇贤后续新盘已经“箭在弦上”。然而在政府部门“限价不松动”的喊话下，他们究竟将成为刚需新贵，还是会遭遇滞销滑铁卢，小易抱着这一疑惑，前往崇贤一探究竟。

西房补仓地块将首开 板块内还有历史遗留

今年5-6月，崇贤板块新房市场有两盘待开，一盘待加推，且入市计划时间相对集中。

开盘计划最早的是秋实宸悦，预计5月底首开。

项目位于余杭区崇杭街（崇贤一小向东约200米），共规划8幢（4幢高层，3幢小高层）517户，8号楼为公租用房，1号楼前面现在的售楼处也是以后的底商，容积率2.0，绿化率40%。预计首开楼栋5、7号楼，置业顾问表示也有可能先开一栋，另一栋短时间内加推，主力户型93㎡、116㎡，均价待定，预计在两万上下左右，精装交付（装修标准未出，距了解大致会在3000元/㎡以上）。项目交付时间2021年6月或10月。

秋实宸悦沙盘实景

秋实宸悦由西房、东原及港龙三家企业合作，西房为主操盘，作为最早进驻崇贤的房企之一，西房目前在崇贤已有三个项目。由于当天因工地施工原因停电，售楼处较为冷清，小易摸黑参观了93方样板房，整体格局比较方正，略有些紧促感，动静分离，三开间朝南，装修风格上中规中矩，没有过于新颖的亮点但也基本没毛病。

秋实宸悦项目东侧紧邻一个历史遗留楼盘，卓能河畔轩。

卓能河畔轩似一片“空城”

卓能河畔轩共规划13幢（5幢高层，2幢小高层，1幢多层，5幢排屋），体量不小，本应在2014年开盘，如今已过去5年仍未有动静，占着地不用略为可惜。

卓能在其他地区也出现过捂盘10年的情况，河畔轩地块于2008年出让，当时成交楼面价2097元/㎡，如今崇贤地价已站上13000元/㎡。但是可以看到，小区外立面已经出现变色、陈旧，设计上也脱离潮流，更像安置房。据悉，卓能湖畔轩一直领不出预售证，此外还存在拖欠工人工资的问题。

首个现房销售高层热度高 运河景房再加推

秋实宸悦西侧为崇贤一小，再向西约500米左右就是需现房销售的远洋路劲·上河宸章。

上河宸章位于崇杭街与崇超路交汇处，共规划17幢（4幢高层，13幢叠墅）636户，高层中88㎡户型仅8号楼东边套15套，其余皆为89及118㎡户型，叠墅产品主力户型136㎡、138㎡，分上中下三叠，共275套，总容积率2.0。

项目预计6月底开盘，一次性推盘，高层均价2万以下，叠墅预计在2.5-3.7万左右，毛坯交付，准现房于今年年底就可收房。

上河宸章沙盘实景

上河宸章共有两个主入口，分别位于崇杭街一侧1、17号楼中间和7、8号楼崇超北路一侧，两个大门距离崇贤一小都比较近。

目前，项目仅开设了一间叠墅样板房，小易到售楼部当天虽然是工作日，但亦有不少看房者在现场咨询，大多奔着高层产品而来，得知无法参观样板房较为沮丧。“没有样板房，让我们投资都没法评估了”一位看房者表示，“叠墅还不错，就是这么大空间我们没什么用处”和小易一同参观了叠墅样板房后的一对年轻夫妻说道。

上河宸章叠墅样板房实景

项目叠墅也是“刚需叠墅”，样板房存在两个暗卫，地下室空间并没有一般叠墅看起来宽敞，不配车库。虽然在走廊、楼梯这些地方空间较小，但房间格局相对舒适，窗墙比大，房内采光良好。

叠墅与高层存在较大差异，购买高层相当于只能盲选，置业顾问答复小易，由于时间紧迫，估计后续不会再开放高层样板房。

总价低、准现房、毛坯，南侧无高房遮挡，北侧临河，这些吸引点使得上河宸章高层产品或成为抢手山芋。在去上河宸章之前，小易就了解到五一期间到售楼部参观需要预约，不然就只能排队等待，而小易在五一之后的工作日到现场亦等了3分钟左右，且售楼部有“门禁”，只能置业顾问出来将看房者带进去。置业顾问告诉小易，他们每人手中目前都有几百个客户，蓄客情况非常乐观，铁定是万人摇。