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  • 土地储备中的“马太效应”: 十强房企拿地超5万亿

    每当房地产市场出现变局之时,正是市场格局重塑之际。其中,强化土地储备,是房企谋求规模扩张的重要方式。

    易居克而瑞近日发布数据显示,今年前11个月,TOP100房企共新增货值10.47万亿元,为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。其中,十强房企的拿地货值5.7万亿元,已超过TOP11-100房企的总和。上述数据并未经过企业的确认,但被业界认为颇能反应现实。

    这种变化说明,“强者恒强”的逻辑正在持续发生。分析人士认为,随着首家5000亿规模房企的诞生,行业巨头与其他企业之间的差距正在拉大。即便保持同等的扩张速度,这种差距仍然难以弥合。

    然而,“第一梯队”虽难以追赶,追求规模仍是中小房企的主要选择。有房企人士表示,规模并非评判房企价值的唯一标准,但已成为企业进入下一阶段的“敲门砖”。若无法在规模上继续扩张,即使是2000亿规模的房企,仍有掉队的可能。

    融创或跻身第一梯队

    按照易居克而瑞的统计,融创成为今年补仓规模最大的企业。虽然甚少在招拍挂市场拿地,但融创通过并购重组的方式,共获取1.44万亿元的新增土地货值。而今年前11月,融创的销售规模突破3000亿。

    刚刚突破5000亿规模的碧桂园,则在前11月获取了9944亿元的新增土地货值。此外,恒大的新增货值达到8412亿元,万科达到5637亿元。

    上述四家房企中,恒大、万科、碧桂园均在去年完成了3000亿的销售规模,为公认的“第一梯队”。分析人士认为,按照融创的货值储备,也很有可能迅速跻身这一行列。且融创的大部分货值是在并购市场获得,成本相对较低,这有利于其通过价格策略来完成销售,也更容易获得利润。

    老牌房企中,保利新增货值4843亿,中海新增3320亿,均表现出发力的态势。龙湖、富力也跻身新增货值前十,分别为2605亿和2200亿。

    另有两家“新锐”房企也跻身前十,分别是新增2685亿货值的新城控股,以及新增2981亿货值的福晟集团。

    新城控股起家于江苏常州(楼盘),项目主要布局在“长三角”区域,2015年登陆A股市场。今年前11月已完成1000亿的销售规模。今年年初,新城董事长王振华还曾提出“5年冲击3000亿”的目标。

    福晟集团总部位于福州(楼盘),刚刚通过借壳在港上市。按照易居克而瑞的统计,其前11月销售接近300亿。按照福晟的规划,在2016-2025年十年发展期间,总收入达1.68万亿元。其中地产板块8800亿,2020年计划销售目标达1000亿元。

    按照易居克而瑞的统计口径,上述十家房企新增土地货值为5.7万亿元,而百强房企中的剩余90家,新增的总货值还不足5万亿。“越是处于榜单前列的房企,拿地强度越来越大。”上述机构认为,未来百强内的销售集中度也将继续提升。

    大型房企强化土地储备,既是战略眼光的一种体现,也有一定的惯性因素。“理论上讲,当你的规模做到3000亿的时候,每年必须补充同等规模或者更多的货值,否则就没法维持现有的销售规模。如果想要保持增长,就要补充更多的货值。”北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示。

    据悉,上述十家房企的新增货值规模,均大于同期的销售规模。融创的新增货值规模,甚至相当于销售规模的4倍以上。

    该人士认为,大型房企需要补充的货值规模本身就偏大,即使按照同等的销售增速,他们与中小型企业之间的差距也会越拉越大。

    “当第一梯队的规模达到5000亿时,后面的企业就很难追赶了。”该人士说,当规模小的时候,差距最多在百亿的量级上;当规模做大时,差距就变成了千亿量级,堪称“鸿沟”。他认为,在融创之后,未来很难有其他企业跻身第一梯队。

    中型房企欲集体发力

    在上述十家房企之外,其余房企也在加快土地储备。

    近两年来,阳光城(000671,股吧)不断通过并购的方式补充货值。今年前11月,阳光城新增土地货值1525亿元,明显高出其同期的销售规模。由于花费大量资金补仓,阳光城的净负债率一度超过250%。

    这种“手笔”源于阳光城在规模上的野心。今年以来,阳光城先后从碧桂园挖来朱荣斌和吴建斌,从中海挖来阚乃桂,实现管理层的换血。在很多区域公司也通过招兵买马,更换了“一把手”。同时阳光城还效仿碧桂园,启动跟投机制。

    根据一份未经证实的数据,阳光城计划在2018年实现1500亿的销售规模,2019年实现2500亿,2020年完成3500亿。

    中型房企谋求突围,是当前房地产市场格局的一个重要变化。近期,旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏解读了上述变化,“随着地产行业集中度提高,房企只有出现在第一阵营的镜头里,才更有能力做其他的事情。”今年年初,旭辉也提出“5年业绩达到3000亿”的目标。

    规模并不是衡量房企的唯一指标,但近年来,行业竞争态势不断恶化,中小房企遭遇并购的风险上升,加之融资环境收紧,中小房企的资金成本也在提升。因此,追求规模再度成为行业的主题。

    据悉,很多中小型房企在近些年大幅提升了销售目标,并将中远期的销售规模设定在2000亿、3000亿的水平上。这在以往很难想象。

    某闽系房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,行业竞争激烈,导致行业的门槛水涨船高。“现在的2000亿,也就相当于前几年的500亿。”他说,即使是2000亿规模的企业,如果不继续做大做强,也有可能掉队。

    致力于“2020年冲击2000亿”的A股上市房企金科,今年以来便遭遇“野蛮人”融创的举牌。截至目前,融创系已成为金科的第二大股东。

    除在规模上的追求之外,库存大量消耗的现实,也促使企业补充货值。根据统计局的数据,2014年至2016年,房企购置土地面积的增速分别为-14.0%、-31.7%和-3.4%,连续三年负增长。再加上经历了两个销售“大年”,房企的对补库存的需求十分强烈。

    易居克而瑞的数据显示,今年前11月,TOP100房企共新增货值10.47万亿元,为同期销售金额TOP100房企销售额的1.7倍。考虑到这些项目未来的增值溢价,未来其实际货值将更大。

    临近年末,土地交易规模仍然庞大,说明企业补仓的热情仍在。但分析人士普遍认为,顾虑到融资环境收紧的现实,近期的土地溢价率明显下降。出于对成本的考虑,预计未来企业将更多采取并购的方式补充货值。

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  • “会员制”养老公寓的行业困境

    “会员费用是140万元,此外每个月还要交纳护理费、餐费近4000元,如果拿这140万买理财产品,每个月能赚7000元。”年近七十的北京(楼盘)市民林先生本打算入住怀柔一家养老公寓,但公寓采取的“会员制”令他心里有些嘀咕。

    工作人员介绍,140万元的会员费是入住的“门槛”,缴纳之后可以享受50年使用权,使用权可以“继承”,同时各项费用、检查都有会员价。

    不仅是这家公寓,林先生的儿子介绍,近来收到的北京地区多家养老公寓的宣传册上都印着会员制的宣传,价格相差无几。其中位于北京市丰台区的西山老年公寓,近日被曝在未取得养老经营资格的情况下违规销售。

    这让林先生的儿子产生了更多不安。“违规销售的是不是只有这一家?会不会交完钱人家直接跑了?合同上写了,会员获取的是使用权,不是房屋所有权,这就像是我出了首付,每个月交月供,这房子还不是我的。”

    此外,林先生的儿子计算,老人每月实际缴纳的费用总额在万元以上。这样的价格已经与一些热门的大型养老公寓相差无几,像林先生这样能完全自理的老人,如果入住较为热门的万科怡园光熙长者公寓,每月价格为10800元,入住北京双井乐成恭和苑每月价格约为9800元,入住北京丰台泰颐春每月价格为13100元。且这些热门养老公寓并不需要交纳会员费。

    北京市民政局福利处主管着北京市各类养老机构的日常运营,福利处一位工作人员对记者表示:“养老地产项目不属于福利处主管,是运营商打造的通过了工商注册的一种物业形态。会员制的养老公寓在合法性上比较模糊,也有一些以此为由欺诈老年人群体的案例,建议消费者选择颁发了养老经营许可的正规养老机构。”

    该工作人员还表示:“购买养老公寓的会员有风险,正规养老机构出现问题,消费者可以找我们寻求解决,一些不正规的小运营商一旦出现携款潜逃、破产之类的问题,消费者没有很好的维权措施和渠道。”

    模式尴尬

    坐落于上海(楼盘)浦东新区康桥镇的亲和源,受土地性质所限,是国内最早采用会员制的养老机构之一,在业内具有代表性。

    亲和源的模式与前文中林先生所述类似,其有两种销售模式,一类是有效期限与土地使用年限相同的A卡,另一类是有效期为15年的B卡。截至2016年底,两种会员卡的价格分别为150万元和88万元。除此之外,A卡用户每年要支付3万-8万元不等的年费,B卡用户支付4.2万元年费,年费中均不包含餐费、水电燃气、宽带及医疗等费用。

    此后,大量会员制养老公寓在全国各地涌现,然而,由于会员制前期就需要缴纳高额费用,这也吸引了一些不法分子将会员制变成了罪恶的温床。

    据了解,近年来已有多起以会员制养老公寓为名进行非法集资的案例。

    例如,2015年初,太原市尖草坪区豪景老年公寓被尖草坪区政府认定为“涉嫌非法集资”,公寓被关停,超过6000名老人的数亿元会费一夜之间索赔无望。根据豪景公寓宣传资料,每个床位的会员费为10万元,会员费缴纳越多日常的护理费用越低,甚至年底还有返利。

    2016年,类似豪景公寓的事件频频爆发,仅媒体曝光的案例就有“北京怡养爱晚养老基地”、“株洲明月湖养老公寓”、“福州(楼盘)延寿中爱爱心老年公寓”等等。

    民政部社会福利和慈善事业促进司副司长孟志强在防范非法集资法律政策宣传座谈会上表示,以养老服务为名收取会员费并承诺还本付息、给付回报方式运营的是非法集资行为,民政部将加强研究,做好风险防范、政策宣传和风险提示。

    亲和源总裁奚志勇曾在多个公开场合表示,“会员制是民政部认可并倡导的模式,不能因为有非法集资机构以此为名就认为会员制都是不好的。采用会员制是没有办法的办法,想要自己起家的养老公寓必须找到前期回笼资金的办法。”

    位于北京十八里店附近的一家养老公寓负责人蒙经理对此深表认同,该公寓此前也曾尝试过会员制,但由于效果不好,最终采取了押金+月租的模式。“很多人不相信我们,也有些觉得不合算,但是因为没有会员制模式的快速回款,资金很紧张,很多服务也做不到位。”

    起步困境

    如何快速回笼项目资金、最终实现盈利是整个养老地产行业普遍面临的问题。

    据了解,由于中国2014年4月才印发了《养老服务设施用地指导意见》,目前立项已久的养老项目,大部分通过利用工业用地获地,土地用途则报批为用于养老的公共建筑这一方式实现“曲线救国”。

    根据中国《土地管理法》,建设在工业土地或是作为公共建筑的项目不能获得预售许可证,入住者也无法获得房屋产权证,也就是无法用于出售。而《养老服务设施用地指导意见》虽然明确了养老用地这一土地性质,但也提出用地只能整体转让转租,不得分割转让转租,同样不允许单独出售。

    无法通过出售产权实现资金回流,这是奚志勇提出会员制、将使用权剥离出售的最根本原因。

    即使是最早开展了会员制的亲和源目前也仍处于亏损状态。12月4日,宜华健康发布公告,宣布完成对亲和源集团剩余41.67%股权的收购,亲和源集团成为宜华健康全资子公司。根据宜华健康发布的亲和源2016年度审计报告,其2016年营业总收入8507万元,营业总成本1.23亿元,净利润为-2799.16万元。

    由于盈利周期过长,没有雄厚资本支持的养老公寓项目很难快速发展。

    泰康保险集团股份有限公司旗下泰康之家·燕园的一位负责人对记者表示:“现在的状况是,养老项目只有养老机构、保险、地产商才能做大做快,小资本进来的机会很小,押金+月租的模式资金回流慢,会员制的模式存在风险。我们都说养老追求长效,不能短视,但如果没有引人注目的空间、良好的市场环境让更多玩家参与进来,也不利于市场发展。”

    目前,泰康之家的模式是与消费者签订终身制的独立合同,并按照押金+月租的方式收取费用,消费者可以随时主动中止合同。

    不同于保险机构的模式,以万科为代表的社区养老模式开始受到地产商的热捧。社区养老是指地产开发商在传统小区中独立出一处物业专门成立养老中心,通过引入养老机构或是专门成立相应的养老服务体系提供专业化的养老服务。

    这一模式的特点在于将养老服务打造成促进地产销售的重要配套,而养老服务又受益于成熟社区的基础条件,两者相辅相成,地产商在这一模式中有天然的发展优势,极少有人能从地产商手中分走这块蛋糕。

    对于自身规模小、融资渠道窄的中小养老地产项目来说,在没有摸索出新的模式之前,屡遭猜疑的会员制依旧会是起步阶段的重要备选方案,多种养老地产发展模式并行也将是行业起步阶段的常态。

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  • 地产资本抢滩教育 开发商自办学校和幼儿园风行

    调查显示,目前幼儿园、高中、户外营地等非义务教育环节,以及K12等盈利性较好的板块是地产资本的布局重点;而在全日制义务教育环节,开发商也开始自营,多采用公办合作方式,成立基金会来运作。

    1994年,杨国强在广东顺德开办第一所碧桂园学校之时,他一定想不到,20多年后这些学校可以分拆上市;他也无法预料,会有那么多同行跟随他的步伐,也办起了学校。

    12月2日,华润置地与深圳罗湖区教育局签约创办首所“未来学校”,低调进军教育;在华润之前,万科、恒大、保利地产、金地、中海外等房企,也纷纷开办了自己的学校和幼儿园。

    2017年9月,《中华人民共和国民办教育促进法》(简称“新民促法”)正式实施,在非义务教育的幼儿园和高中,允许社会资本进入并营利;在义务教育阶段,也鼓励捐建、公立合作等多种办学模式。

    这推动了地产资本加速进入教育产业。21世纪经济报道的调查显示,目前幼儿园、高中、户外营地等非义务教育环节,以及K12等盈利性较好的板块是地产资本的布局重点;而在全日制义务教育环节,开发商也开始自营,多采用公办合作方式,成立基金会来运作。

    对多家地产商来说,政策鼓励之外,教育亦是转型城市运营商的应有之义,能带来稳定现金流的业务。拥有场地、资金、资源优势的它们,正试图重构中国教育产业的格局。

    房企涌入教育产业

    对地产商而言,非义务教育是较为容易的切入点,最早做教育的碧桂园便是从私立国际学校入手。

    1994年,碧桂园正为郊区的楼盘销售发愁,杨国强想到了建学校来吸引客户。公立不好做,于是碧桂园做了当时国内少有的IB 国际学校,主打K12教育,即囊括幼儿园到12年级的国际学校。

    20年后,碧桂园分拆了教育集团,并于今年1月更名为博实乐教育赴美上市。官网显示,博实乐目前拥有62所学校及幼儿园,包括国际学校6所,双语学校16所,幼儿园40所。

    随着2015年以来新民促法的讨论、实施,更多的地产资本开始进入可营利的非义务教育领域,如幼儿园。

    目前我国幼儿园行业集中度仍较低,前五大企业园所数量占比不到3%,上述新法的实施,给资本强力介入带来了机会。

    2016年9月,阳光城进军教育产业,设立了阳光幼教,目前在全国拥有近200家幼儿园。

    据保利地产内部人士介绍,保利地产旗下的和乐教育,致力于为0-18岁青少年儿童提供一站式的综合素质教育平台,发展最快的也是幼儿园。

    今年9月,北京、武汉、西安等城市已落地13家保利和乐幼儿园、5家青少年宫;保利预计,未来3-5年,会在40多个城市逐步储备并创办100所幼儿园,100家青少年宫,3所国际学校。

    万科的自营教育则起步于2014年,在营地教育上另辟蹊径,推出了丰富的社区、户外营地产品,此外也进入了高端私立双语学校、体制教育(小学、初中、高中)。

    在非营利的义务教育环节,一些地产商也已进入。比如在教育资源匮乏的深圳,华润置地和罗湖区最新合作办学的案例。

    华润置地有关人士透露,坐落于罗湖的未来学校,是华润第一所全自营的学校,属公办合作性质,囊括小学和初中,其招生计划、教师招聘、课程设置、运营管理等工作,均由华润和罗湖区教育局共同设立的基金会、校董会负责。

    与华润类似,此前万科也与龙岗区教育局合作,创办了麓城外国语学校和天誉实验学校,同样是提供九年制义务教育的新型公办学校。

    据21世纪经济报道记者统计,目前排名前20的地产商,均或多或少投资了教育,一半以上将教育产业列为转型创新业务的重点,“很快,在全国各地,就能看到很多个地产商品牌的幼儿园、学校了。”

    可预期的现金流?

    事实上,地产和教育一直密不可分,但此前20多年,地产商基本上是将项目的教育配套设施交还给教育部门,然后由教育部门自行管理运营,或者引入一家名校运营。

    在这一过程中,开发商就只是幼儿园、学校代建者的角色,学校的招生、招聘、课程、运营一概不管。

    然而随着传统房地产开发业务见顶、开发商向城市运营商转型,他们发现,教育是城市配套不可或缺的部分,也是有可能带来充裕现金流的业务。

    华润置地有关人士向21世纪经济报道记者表示,创新是公司在地产转型背景下的核心战略,教育是非常重要的创新战略业务,可以说是补全了城市综合运营商能力的下一块拼图。

    中原地产首席分析师张大伟分析,在国内,很大程度上买房就是买教育,因为买房看地段,而地段匹配的是教育资源,开发商自己做教育不仅能提升项目的附加值,做得好了也会变成一个稳定的现金流资产。

    以幼儿园为例,据新三板智库报告,目前私立直营幼儿园学费是其主要收入来源,单园一般3年左右收回成本,成熟的直营园每年能贡献数百万的利润。

    如万科的 “四点半学堂”,可以看作是小区的延伸配套服务,也是社区商业的组成部分,一个小区如果有几百个孩子,每个孩子年收费5000元计,也是一笔不错的现金流。

    给予开发商做教育底气的,是其场地优势。张大伟介绍,在拿地的土地出让标书中,通常都会要求开发商代建学校,建成后产权移交给教委。

    “教育用地往往是划拨的,几乎没有成本。”多家开发商人士介绍,在公办合作模式下,办学最大的成本租金被免去了,剩下的大头就是人力薪酬。

    即使是办私立的幼儿园或学校,开发商也比其他机构拥有便利的场地和设施,以及社区物业管理的便利。

    前述保利地产人士介绍,保利和乐幼儿园是由教育集团独立运营的,其场地是向保利地产出租而来,租金方面亦有一定优惠。未来保利和乐也会输出到其他开发商的社区,也希望能争取到租金优惠。

    除了内在的业务需求,外部政策亦是促发因素。华润置地指出,新民促法对民办教育实行分类管理(营利性和非营利性),为不同类型的资本投身教育事业、参与教育改革提供了确定性的机会。对于具有规模优势且追求长期社会利益和经济利益平衡的资本而言,可以通过对营利性和非营利性业务的合理组合,有效地匹配其价值需求。

    “现在政府鼓励社会资本进入教育行业的形式多样,包括捐资办学、投资新建、PPP模式、政府委托办学等。政府的诉求很明显,需求非常大。”华润置地有关人士说。

    深圳市罗湖区教育局副局长刘荣青表示,看好华润、腾讯这些社会资本进入教育领域,尤其是大的央企有充分的社会责任感、资金、资源优势来做好教育这件事。

    教育分拆上市?

    教育需要物理空间,开发商做教育,本质上也是对各类物理空间的运营,它们构成了一个特殊的教育类持有物业。链家研究院的报告显示,国外已有幼儿园这类的REITs。

    在拥有稳定的现金流后,开发商对教育产业的长远规划,则是各类教育资产的运营和分拆上市。

    典型案例如博实乐教育。财报显示,分拆后,碧桂园为博实乐免费提供土地和设施,博实乐负责运营学校,并依托碧桂园地产,得以轻资产快速扩张。

    如此给碧桂园带来的好处是,能满足业主对教育的需求,给予住户等同于租金价格的学费优惠,高品质教育更能增加住宅销售的吸引力,同时,双方在品牌、营销资源方面共享,有效降低综合成本,与地产互动形成增值。

    这为入局教育的开发商提供了一个范本。

    一家布局教育的房企有关人士表示,今年以来,教育概念的上市公司股价表现良好,同时含教育概念的地产公司市盈率也很高。按照这样的市场情况,未来公司的教育业务规模扩大以后,有很大的机会进行资本化,但目前不是公司考虑的重点。

    华润置地有关人士表示,教育跟其他业务不一样,学校要出成果,将是长期的工作。公司做教育,追求的是品牌的延伸,并不希望通过学校获取多少经济利益。因为一旦想赚钱,就会开始克扣成本,品质随之下降;反过来讲,只要学校做好了,华润的社会价值和品牌附加价值也会提升。

    其他多家地产商也表示,目前教育产业和办学校都处于试水阶段,并无明确的业务布局和资产证券化规划。

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  • 未来住宅可能性: 房企抢滩人工智能

    旭辉集团副总裁、北京区域事业部总裁孔鹏感慨称,“房地产行业集中度越来越高。如果你不在第一阵营中跑到终点,可能镜头就没你了。咱们先得保证镜头里面有你,你才有能力做一些其他的事情。”

    孔鹏所说的“其他事情”是2015年旭辉集团与清华大学建筑学院、社科学院、土水学院等相关院系和学科的学术研究团队(简称CSC),共同成立联合研究机构,开展包含居住行为、城市与居住、居住环境、建造技术等多个领域的研究。历经近三年时间,于今年打造出地产界首个实验宅。据孔鹏介绍,除了在建造技术上实现突破外,因为人工智能的引入,一号实验宅实现了建筑由“居住的机器”向“机器人”的进化。

    时下AI概念盛行,房企也有所觉醒。

    12月14日,工信部正式印发《促进新一代人工智能产业发展三年行动计划(2018-2020年)》(简称“计划”),提出以信息技术与制造技术深度融合为主线,以新一代人工智能技术的产业化和集成应用为重点,推进人工智能和制造业深度融合,加快制造强国和网络强国建设。“计划”提及了四方面主要任务。其中也包括智能家居产品等智能化产品。

    智能家居变迁史

    上述工信部“计划”按照“系统布局、重点突破、协同创新、开放有序”的原则,提出了四方面主要任务。其中,第一项任务是重点培育和发展智能网联汽车、智能服务机器人、智能无人机、医疗影像辅助诊断系统、视频图像身份识别系统、智能语音交互系统、智能翻译系统、智能家居产品等智能化产品,推动智能产品在经济社会的集成应用。

    或因近年来房价持续高企等客观因素,相较于其他智能产品,智能家居产品在国内一直发展缓慢。从概念上讲,智能家居是在互联网影响之下物联化的体现。即通过物联网技术将家中的各种设备(如音视频设备、照明系统、窗帘控制、空调控制、安防系统、数字影院系统、影音服务器、影柜系统、网络家电等)连接到一起,提供多种功能和手段。

    美国微软公司联合创始人比尔·盖茨曾耗费了7年时间和6300万美元建造了一套属于自己的豪宅。这套豪宅被称为真正的智能家居典范。豪宅名叫“世外桃源2.0”,位于美国西雅图的华盛顿湖畔。据称,来访的客人会拿到一个智能设备,可以根据自己的喜好来设置光线和室内温度。无论你走到哪个房间,音乐都会跟随着你,因为墙纸背后安装了隐形的扬声器。另外,“世外桃源2.0”完全与周边环境融为一体,因此房屋的温控系统非常节能。

    比尔·盖茨这套智能家居也是近年来不少国内房企乐于模仿的范式,也有房企选择与科技公司合作来完成智能家居。比如,曾有房企与小米合作,通过共享WIFI来操控房间内的各项设备。

    用一个可视化遥控器控制着家中的每一个设备,这就实现智能化了吗?CSC团队认为,并没有。他们认为,真正的智能化是让生活更加便利,如此复杂的操作,使得智能不再智能。智能家居时代的房地产行业走了太多的弯路,这属于技术手段对想象的限制,因此,CSC一号实验宅全面引入了“i享空间”的全套AI系统。“i享空间”为实验宅量身定制开发的内驱核心,核心技术建立在物联网、大数据、人工智能基础上。

    “i享空间”CEO王昊解释研发的基本逻辑是,技术真正的进步是为人服务,是让人感受不到技术的存在,把人的需求和体验放到首位,技术手段应该最大化的隐藏。所以,i享的技术研发理念就是给人最贴心的关怀,但并不需要人去操控。他认为,真正意义上的人工智能也是能够自主的去感知人的偏好,学习人的行为习惯,并通过复杂的场景测算做出符合用户需求的自主决策。而这一次就是基于物联网、大数据,通过人工智能庞大的运算量在后台自主实现的。用户只需要享受符合自己需求的舒适环境就可以。

    关于住宅的可能性探索

    那么,以现在的技术手段真的可以实现“不需要人操控而通过人工智能感知”吗?21世纪经济报道记者近期实地走访了关于未来人居的这套实验住宅。记者看到,这套实验住宅初步实现了人脸识别入门,系统感知住户对光、水、空气等方面需求。另外,这套实验住宅进步之处还在于他们努力在极小空间中做到最大化收纳,尽量将空间最大化利用。

    针对空气,实验宅的AI系统会随时检查房子的状态,提前调节室内新风风速、温度与湿度,确保用户回家可以拥有一个最健康的室内环境。此外,AI系统还能根据用户行为营造不同室内环境,譬如运动时,它会自动调节风速和温度,让用户更加舒适。

    针对光,实验宅根据不同时间段用户的生活状态,提供不同照度及明度的光。早晨柔和的灯光自动亮起,相比刺耳的闹钟,柔和的灯光更有助于让人健康的切换睡眠-唤醒状态;用餐时敲击两下餐桌,灯光自动调整到用餐模式,灯光更加柔和,切合用餐时需要的氛围意境;在夜间起夜时,按下床头的随心开关,夜灯将一路亮起,且起夜时卫生间的灯光,会与白天有所不同,它会自动调节到睡眼朦胧时能接受的灯光亮度,保证睡意不流失。

    与此同时,实验宅所采用的装配式装修方式,相对于传统的装修方式,对整个空间的环境来说,内生的污染是很低的,这从根源处降低了居住空间对人体健康的危害,也减少了房子对于人体健康的威胁。

    孔鹏称,在建筑建造中,以人为核心最该关注的是内部空间,而现在人们往往将关注点更多的聚焦到了围护结构上。举个简单的例子,当我们说要建一个300米的超高层时,大部分人关注的都是外立面是什么样子的?形态是什么?而不是关注其内部空间组成,是否合理是否好用。过去房子的设计导向,更多的是考虑设计造型与标准化,思考如何提升建造的效能,但用户的需求是多样化的,这使得两者之间在时间的流逝下必将产生冲突。因为标准化的户型难以满足居住多变的需求,也无法升级,但对用户而言,如何在有限的空间内将生活效能最大化的展现,这才是最关键的问题。

    孔鹏称,旭辉一直在思考有没有机会在更健康的环境下提供更有效的空间。旭辉希望通过数据采集、数据分析,还原居住行为,最终实现好的解决方案。

    兰德咨询总裁宋延庆也注意到房企近年来对产品研发表现出的极大积极性。他注意到,包括保利、金地、万科、旭辉、中粮等房企在财报中均有研发费列支。费用比例大约是当年销售额万分之三至万分之五间。“这是趋势,也是好事。”他说。

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  • 警惕住房租赁市场野蛮生长

    近期,多地曝出房企利用住房租赁政策,违规转让租赁权,变相套取相关补贴和政策优惠;个别房企涉嫌用自持商品住房“以租代售”变相销售;一些租客陷入分期租房“陷阱”,租房人莫名“被贷款”等市场乱象。这些情况的出现,一定程度上折射出当前住房租赁市场依然是明显失衡的卖方市场,租赁市场供给数量和质量有待提升,租赁市场秩序亟须维护。

    一直以来,我国新建商品房、二手房市场发展较快,但住房租赁市场发展明显相对滞后。为此,与租赁市场发展相关政策措施陆续出台,多管齐下建立购租并举住房制度,满足多层次住房需求。随着租赁市场不断发展,各地不可避免地会面对多种接踵而至的新问题,如何积极稳妥地解决这些问题,将直接关系到租赁市场发展趋势。因此,解决上述问题可考虑着重从供给端入手,在缓解供给端持续紧张局面的同时,严格规范、有序引导主要参与主体行为,防范住房租赁市场野蛮生长。

    首先,持续大力度盘活存量。在不断完善住房租赁平台,确保房源合规性基础上,从政策角度着手,通过税收优惠等手段,提升租金回报率,激励企业和个人将空置房投放到市场。引导房地产开发企业与住房租赁企业合作发展租赁地产,培育符合长效机制建设要求的新型房地产企业,在政策审批和相关税费上给予便利和优惠。

    其次,加大市场违规惩戒力度。租房市场不规范、信息和交易不对称,已成为发展壮大租赁市场的“拦路虎”。目前,违规行为高发与违规成本较低有直接关系。例如,在德国,租房成为许多人首选,相关法律注重保护租客合法权益。无论在居住环境,还是在基础设施及住房质量等方面都有严格把控。对市场违法违规行为,将被处以数额极高的罚款。因此,各地应加快建设房地产行业信用管理平台,逐步建立“黑名单”制度,加大处罚威慑力。加快推进完善住房租赁市场立法工作。

    最后,防范金融资本转移风险。随着市场规模不断扩大,将会有更多金融资本进入住房租赁市场,应防范金融资本变相转移等风险,防止租赁市场变为楼市加杠杆渠道。据业内人士介绍,比如“信用贷”、“消费贷”、“过桥贷”等贷款极易借道成为楼市“加杠杆”工具,被炒房者利用。因此,监管部门应对与住房租赁业务相关贷款进行严格管制,堵塞金融资本转移漏洞。

    维护住房租赁市场持续健康发展,在加快住房制度改革和长效机制建设过程中至关重要。作为房地产市场关键组成部分,培育稳定有序的住房租赁市场是解决我国房地产问题重要途径。只有通过不断完善相关制度法规,补齐市场发展短板,加大力度保护租房者权利,才能不断提升租房者安全感和归属感,形成合理的住房观念,促进住房租赁市场平稳健康发展。

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  • 澳洲房价“假摔” 中国买家不背房价上涨锅

     悉尼下跌连累澳洲房价“假摔” 中国买家不背房价上涨锅

    本报特约记者 李宛霖 悉尼报道

    根据全球知名数据机构Corelogic,2017年12月初发布的11月份房价指数显示,11月份悉尼房价下跌0.7%,这是悉尼房价持续第三个月下跌,从而导致季度跌幅达到了1.3%,也是悉尼自2016年3月以来的最大季度跌幅。而澳洲地产市场受到了悉尼市场拖累,11月份独栋房屋房价下跌0.2%,前一个月则下跌0.1%,但是公寓房房价上涨了0.3%。

    澳洲独栋的下跌,引来坊间对于澳洲楼市因抑制海外投资而下降的猜测,然而实际上,澳洲的独栋之前也有过短暂的下挫,之后却迎来更大的涨幅。

    据澳洲四大银行之一澳新银行的最新统计数据,海外买家背不上澳洲房价上涨的“黑锅”。在2015-2016这个财年中,海外买家在全年的住房成交量中,各州占比只在7%-13%之间,而在这些海外买家中,中国买家虽然占比最大,但也不过三成左右。

    悉尼下跌墨尔本上涨

    在这份报告中,悉尼是唯一一个连续在9月至11月期间房价下跌的首府城市,同时期内,墨尔本及布里斯班房价分别上涨1.9%及0.6%。

    CoreLogic最新数据指出,悉尼房价或已在7月到达峰值。CoreLogic分析师Cameron Kusher称,悉尼房价将在未来数月继续下滑,但不大可能出现整个市场崩溃的情况。

    CoreLogic 研究负责人Tim Lawless表示,悉尼房价下跌的原因或是独栋房产需求减少。虽然只是悉尼房地产市场表现放缓,但是由于悉尼占澳大利亚全国住房存量的近1/5,且住房价值占全澳住房总值的近1/3,因此悉尼的房地产数据对全澳房地产的统计数据可产生重大影响。

    金融政策对市场的影响也在悉尼有所体现,上周,联邦银行(CBA)再次宣布限贷新措施,提高了房产投资门槛。Cameron Kusher表示,由于近六成买家是投资者,限贷措施的推出将抑制投资者热情。

    在悉尼经历冷却放缓的过程时,墨尔本也正在经历周期阶段的转变。根据维多利亚房地产研究所的数据,在过去的12个月中,墨尔本创造了新的房价记录,价格增长达14%并且几乎每个月都有破纪录拍卖数量。

    澳洲房价仍在涨

    悉尼下跌引发市场对于澳洲楼市掉头向下的疑虑,然而根据莱坊(Knight Frank)公布的第三季度全球房价指数报告显示,澳大利亚的排名从上一季度的11位跃升至第7位,同期的研究成果还显示,澳大利亚第三季度房价涨幅为10.2%,较上一季度持平。莱坊澳大利亚住房市场负责人Sarah Harding分析,除悉尼近期有所降温,墨尔本等其他首府城市市场依然繁荣,澳大利亚整体房价增速依然强劲。

    实际上,除两次短暂波动,澳大利亚已经保持了55年的房价上涨趋势。

    CoreLogic分析师Cameron Kusher先生此前的Property Pulse报告剖析了自己的研究,从1997年至今,20年内,澳大利亚的房价已经上涨了346.4%,其中还度过了2008年金融危机和2010-2012货币政策收紧时期。

    澳洲央行从2009年10月开始加息,一年的时间,澳洲现金利率从3%上升至了4.75%。一年后开始降息,随后6年,现金利率稳步下降至目前的历史最低利率1.5%,中间再没有加息举动。

    澳洲的房价也开启了新一轮的增速。2008年之后的8年时间,从各个首府城市的房价数据来看,悉尼房价上涨了110.9%、墨尔本则上涨了95.3%,各大城市的房价平均上涨达69.8%。

    在全世界范围内,澳大利亚的房产价值增速也是尤为显著的。

    这同时也吸引了众多的外来投资客,包括中国、亚洲其他国家、北美、欧洲等地的投资客也分涌而至,使得澳洲首府城市房价屡创新高,这也惹来了国内的负面声音。认为中国人是澳洲房价的主要背后推手之一。

    今年6月,悉尼的三所大学对900名受访者做了调查,其中有超过六成的人认为海外投资客是高房价的主要推手,而56%的受访者表示,应禁止海外投资客购买悉尼房产、63%的人不赞成政府鼓励海外投资客进入大悉尼地区的房地产市场。

    澳洲政府也针对海外房产投资客提高了门槛,增加了海外投资申请费用、提高了印花税比例、澳洲四大银行也关闭了贷款门槛,一时间,澳洲地产似乎要因为海外投资的收紧而“崩盘”了。

    悉尼、乃至全澳房价飙升真的是由海外投资客而引发的嘛?收紧海外购房政策,会导致澳洲房价大跌吗?

    中国买家不背房价上涨锅

    根据澳洲四大银行之一澳新银行的最新统计数据,海外买家背不上澳洲房价上涨的“黑锅”。在2015-2016这个财年中,海外买家在全年的住房成交量中,各州占比只在7%-13%之间,而在这些海外买家中,中国买家虽然占比最大,但也不过三成左右。

    由此可见,虽然海外买家的需求越发强劲,但总体市场活动份额占比较小,并不能成为澳洲价格增长的主要动力,更不能成为澳洲房价下跌的罪魁祸首。

    澳洲国内的购买力,才是真正的价格推手。

    实际上,由于极高的租售比、利好的负扣税、无限购、以及宽松的银行政策,澳洲富人对投资房产一直情有独钟。

    根据报道,Deakin大学的分析报告显示,国会议员们所拥有的房产总和有望突破500套,总价达到了上亿澳元。在澳洲国会当中,拥有房产最多的议员拥有的房产总数达到了惊人的42套。此外,澳洲总理谭保也在纽约拥有房产,而他的妻子也在悉尼的Paddington购买了一幢280万澳元的豪宅。

    在这8年多的时间里,悉尼、墨尔本、布里斯班、堪培拉等首府大城市日益增长的人口数量所带来的经济效应、大量的新增工作岗位、极低利率的金融环境、住房供应量低都催化了房价的上涨。

    未来增长持续稳定

    虽然悉尼和全澳市场都在近期出现了降温倾向,但从长线来看,这也并非澳洲楼市的首次调整,仅从去年年底数据就可以看出,2016年年底悉尼第四季度曾有过下跌2.1%的情况,但到2017年第一个季度,市场又迅速升温,价格涨幅不小。

    近日,也有权威国际机构发布了关于全球房价的统计结果,澳洲房价的涨幅和稳定性,一直惹人注目。

    其中,国际清算银行BIS,针对全球各国利息和房价的关系,发表论文称,在论文所研究的47个国家里(包含20个发达国家),澳大利亚是世界上房价长线增长最稳定、最持续的国家。其中,在发达国家中,房价上扬占比达80%,澳大利亚是房产价格上扬平均值最高的国家,达13年。

    莱坊澳大利亚住房市场负责人Sarah Harding分析称:“随着投资者融资变得愈发艰难,我们开始看到很多首次置业者开始入场。另外,我们接到的自住房所有者的问询量也开始出现上升,包括自住者。对于新州和维州的首次置业者而言,随着两地首次置业者印花税减免措施的实施,两地的首次置业者数量明显出现上升。”

    “纯粹的海外投资客实际上占比是非常少的。”一位新房房产经纪人介绍,作为移民国家,澳洲每年都有20万左右的海外移民涌入,此外还有大量的留学生、工作签证持有者以及计划移民澳洲的海外人士,这些人的自住需求占据了市场的很大份额。

    展望未来,Lawless表示,房价不太可能出现严重的下跌。由于人口快速增长,劳动力市场持续改善,新房供应持续下滑且需求依旧稳定在一定水平,因此澳大利亚房地产市场不太可能出现大幅度下跌。

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  • 房产过户时,四种情况可以免个税?

    个税可是二手房买卖交易中一笔不小的支出,住在房产满五唯一、离婚析产、直系亲属赠与或继承时,是可以见面的。

    房产过户时,四种情况可以免个税?

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  • 今年杭州土地出让金已超2000亿元!明年还有这些宝地

    2017年的杭州土地市场接近尾声。

    截至昨天,浙江土地网数据显示,杭州市区(含富阳、临安)的土地成交金额达到2011.95亿元。

    与此同时,2018年的优质地块已经陆续挂牌,仅主城区已推出了12宗地,包括8宗涉宅地块,分别位于湖墅、上塘、之江、滨江、下沙等地,将于明年1月出让。

    今年杭州土地出让金已超2000亿元!明年还有这些宝地

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    库存仍处于低位

    明年继续加大土地供应

    杭州楼市持续火热了近一年,在年关临近时,终于有所降温,例如一些热门板块的楼盘,首开销售并不理想。

    但从新房库存上看仍处于低位。杭州市住房保障和房产管理局网站显示,截至12月13日,市区住宅可售套数为27035套(含富阳不含临安)。按照上半年的销售速度,去化周期仍不足4个月。

    为了应对库存不足问题,今年杭州加大了土地供应。

    2016年全年,杭州主城区仅推地46宗,其中涉宅地块为28宗;今年以来主城区已推地81宗,涉宅地块为34宗。

    今年杭州土地出让金已超2000亿元!明年还有这些宝地

    △网络配图

    不过,由于上半年(4月~7月期间)杭州土地竞拍规则的限制,一部分的出让地块溢价率达到50%,需要满足现房销售条件,无法在两年内形成有效供应。

    尽管8月以来,该限制已被取消。但实际上,今年即便已经加大了土地供应,但对于明年的新房市场来说,仍然需要加大供应量。

    房源供应量的源头在于土地市场,最近,钱报记者从相关部门了解到:“明年会继续加大土地供应。”

    今年杭州土地出让金已超2000亿元!明年还有这些宝地

    △网络配图

    事实上,今年7月中旬杭州市国土资源局发布的《2017~2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》里,已有迹可循。

    根据汇总表,今年杭州的供地规模为11231亩,而明年的计划为12098亩。其中,主城区2017年的计划供应宗数为65宗,2018年的计划为70宗。

    而今年杭州的拆迁力度,也保证了未来土地供应量的充足。

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    明年1月出让的主城区宅地

    已有8宗挂牌

    明年主城区优质地块,本月相继露面。

    12月7日,主城区第一批5宗地块挂牌,3宗涉宅地块分别位于湖墅、之江、上塘,将于2018年1月8日出让。

    12月10日,主城区再次挂牌7宗地块,其中5宗涉宅地块分别位于桃源、下沙、滨江、丁桥和庆隆,将于2018年1月12日出让。

    今年杭州土地出让金已超2000亿元!明年还有这些宝地

    △桃源地块现场图

    其中较为醒目的有,位于大关中学西侧的湖墅单元商住地块,楼面起价25360元/㎡。若拍至70%溢价上限,封顶地价为43112元/㎡。

    从2011年开始拆迁的原传媒学院地块,也终于亮相了。

    舟山东路上,浙江大学城市学院西南角的这宗上塘单元宅地,总起价约16亿元,楼面起价21528元/㎡,上限价为36598元/㎡。

    今年杭州土地出让金已超2000亿元!明年还有这些宝地

    △上塘单元FG08-R21-01地块(图源:浙报传媒地产研究院)

    少有推地的滨江区也有动静。此次推出的宅地,位于西兴板块襄七房单元,东北侧靠近在建地铁5号线江虹路西站。

    地块体量约6.4万㎡,总起价约13亿元,楼面起价20293元/㎡,封顶价34498元/㎡。

    热门板块庆隆单元也再次推出宅地,紧邻在建地铁5号线益乐路站,体量约7万㎡,总起价16.6亿元,楼面起价23849元/㎡,封顶价为40543元/㎡。

    今年杭州土地出让金已超2000亿元!明年还有这些宝地

    △庆隆地块航拍图

    此外,记者从相关部门了解到,还有一宗重量级的文晖单元杭氧杭锅地块或将于年底挂牌。

    杭氧杭锅区块可以说承载着不少老杭州人的回忆,未来这里将打造城市之星国际旅游综合体。

    据了解,该地块正是城市之星综合体的中轴和东翼部分,也是地铁5号线城市之星站的上盖物业,建筑体量达35.6万㎡,商业比重为68%,总起价约68.9亿元,楼面起价19348元/㎡。

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  • 公积金贷款买房被拒?开发商再敢这么做就要吃大亏!

    前几天,福建省住建厅发了一则关于公积金的通知:《关于进一步规范商品房销售中使用住房公积金贷款购房行为的通知》

    在这个通知中,福建明确要求省内房地产开发商必须尊重购房人选择贷款方式的权利,不得阻挠或拒绝购房人选择使用公积金贷款购房,也不得以任何形式给选择公积金贷款的购房人增加限制条件或附加条件。如果开发商不遵守,就会领到相对应的“罚单”。

    在商贷都买不到房,只有全款的才能“往里走”的大环境下,这的确算得上是好消息。开发商想搞事,但政府为我们筑起了护城河,公积金贷款买房,谁也拦不住。

    公积金贷款买房被拒?开发商再敢这么做就要吃大亏!

    为了保障购房人使用公积金贷款的权益,福建明确了三点:

    1、开发商不得拒绝公积金贷款,不得为公积金贷款的购房人设置各种门槛;

    2、如果开发商胆敢阳奉阴违,那么就冻结他们的预售款,还要记入信用档案(以后在福建拿地、融资可能会受到影响);

    3、要求住房公积金管理中心提高工作效率,加快公积金贷款审批发放进度。

    需要注意的是,以住建厅的名义发的通知,目前还就看到了福建、安徽两地。剩下一些就是各地公积金管理中心对外界的回应了,当然基调都是开发商不得拒绝公积金贷款。

    公积金贷款买房被拒?开发商再敢这么做就要吃大亏!

    公积金本来是个好东西,但它现在已经越来越鸡肋,随着房价的上涨,提取手续的繁琐,本来是为买房而设计的公积金,已经沦落到用于支付房租、物业费、医药费等。

    对于打算用公积金买房的人来,这个通知一定要重视。原因其实很简单,通知的热度往往只能保持一时。

    每个通知下来,开发商刚开始还能照章办事,但时间长了就难说了,毕竟现在他们有回款压力,公积金贷款再效率也比不上商贷,更比不上全款。

    安徽早在今年5月份下文要求开发商必须接受公积金贷款,但随后仍然有开发商阳奉阴违。

    在福州,其实也有很多楼盘一直拒绝公积金贷款,这次福建住建厅下文,算是给了一个警告,但这个警告的效果能维持多久,的确不好说。

    公积金贷款买房被拒?开发商再敢这么做就要吃大亏!

    公积金,每个月强制缴存,年利率只有1.5%,一直处于贬值中。但公积金贷款的利率又只有3.25%,相比较房贷利率动辄5%,成本低太多,所以这笔钱如果不能用来买房,那就真的太可惜了。

    所以,融360说房君建议,如果你们的公积金还没用,又打算买房,那还是早点行动得好。通知刚下来,开发商往往愿意接纳公积金贷款,如果开发商不接纳公积金贷款也没事,投诉到主管部门,他们至少在现在这个阶段还比较重视,解决起来应该还算效率。

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  • 三亚取消14名购房人的购房资格:伪造社保清单

    近日,海南省三亚市住房和城乡建设局在三亚日报发布《关于取消伪造社会保险缴纳证明人员购房资格的通知》公告,取消14名伪造社会保险缴纳证明人员的购房资格,并公布具体名单,在全国尚属首例。

    三亚取消14名购房人的购房资格:伪造社保清单

    三亚住建局表示,近期,我局联合市社会保险事业局对实施调控政策后的购房人资格进行复查,发现部分购房人存在伪造社会保险缴纳证明,骗取购房资格的行为。

    为严格落实省住建厅等部门下的《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房〔2017〕96号)和我市《关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》(三府〔2017〕128号)等房地产调控政策,严厉打击骗购等违规行为,我局决定取消骗购人在我市的购房资格,严查涉事中介机构及人员。

    在此,提醒广大购房人应严格遵守相关房地产调控政策,如实提供购房资料,维护我市房地产市场良好秩序。

    澎湃新闻从名单上看到,来自湖北省和天津市的伪造社保证明的购房者各3名,北京和黑龙江个2名,其余分别来自,安徽省、广东省、浙江省和陕西省。

    今年4月,海南省下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》,在全省范围内,暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅(含酒店式公寓)的非本省户籍居民出售新建商品住宅。

    据中国证券报报道,10月9日,海南省三亚市的楼市调控政策选择在购买以及交易两端同时加码:在海南省无住房的非本省户籍居民家庭,在三亚市中心主城区范围内购买住房的,需提供从购房申请之日起在海南连续缴纳2年及以上社会保险缴纳证明。

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  • 成都摇号买房细则出台 今起购房须上网站实名登记

    成都摇号买房细则出台 今起购房须上网站实名登记

    11月16日,成都买房进入了“公证摇号”时代,但购房人如何参与购房登记?公证摇号具体流程是什么?

    12月15日,华西都市报-封面新闻记者获悉,为确保公证摇号买房全面准确落实,成都住宅与房地产业协会特制定了两份摇号买房细则文件,供房地产开发企业使用及购房人了解和熟悉公证摇号的流程。细则将从从12月16日起正式施行。

    根据相关规定,成都住宅与房地产业协会制定了《成都市商品住房购房登记规则指引》(以下简称《指引一》)。它特别强调,购房登记阶段应公开接受实名购房登记,并保持购房的登记、摇号、选房、签约主体信息(姓名及身份证明)一致。记者梳理了五大重点,包括棚改货币化安置住户“优先购买”,不得设置“全款支付、捆绑销售”等不利于登记购房人的条件等。

      关键词:棚改户

      棚改户优先购买 购房需满足两个条件之一

    《指引一》表示,为支持棚改货币化安置住户解决居住的现实需求,房地产开发企业应在当地房产行政主管部门的指导下,按不低于当期准售房源总量的10%公开用于棚改货币化安置住户“优先购买”。按此原则,房地产开发企业确定用于支持棚改货币化安置住户优先选购的套数。不过,只需确定该批次房源套数,无需确定具体房号。

    不过,《指引一》也强调,商品住房项目位于本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的“两江环抱”区域内的不在此列。登记购买的棚改货币化安置住户人数少于上述房源数量的,剩余房源纳入总房源统一面向社会公开摇号销售。

    安置补偿协议在2016年10月1日以后生效的棚改货币化安置住户,以改造范围为区域认定标准,根据“拆一购一”原则,遵照区域住房限购政策,符合下列条件之一的,房地产开发企业应支持其优先摇号、优先选房:(一)补偿协议生效后,未在我市住房限购区域内购买住房;(二)补偿协议生效后,已在我市住房限购区域内购买住房,但购房日期为2017年3月24日之前,且所购房屋为二手住房。

      关键词:实名登记

      上统一网站实名登记 弄虚作假一年禁入

    购房登记将采用“网上实名登记”与“现场购房资格核验”相结合方式,现场核验分批次分时段进行。登记购房人须先登录成都住宅与房地产业协会网址(http:// www.cdfangxie.com/),按要求在购房登记平台上填报信息,购房登记平台确认信息后,自动生成登记号,并及时共享给登记购房人意向购买房源的房地产开发企业。

    房地产开发企业应根据商品住房项目实际情况,合理确定不少于3天的网上登记时间。这里还强调了几个原则:必须如实填报信息。若经查实,登记购房人提供虚假信息的,行业协会在相关网站曝光,涉及房地产行业从业人员的,行业协会还将予以通报批评并记入信用档案;购房登记平台1年内不受理上述人员填报信息。登记购房人未在网上实名登记但要求现场登记或核验购房资格的,房地产开发企业不予受理。

    涉及共同购买的,登记购房人须按购房登记平台提示,完善登记购房人信息,共用一个购房登记号,凭此号共同参与公证摇号、选房、签约,中途不得变更或增减共有人。在房地产开发企业公示的购房登记时间结束前,已成功提交信息的登记购房人若需对自己的提交的信息进行修改或完善,可按照购房登记平台提示的方式予以修改或完善;房地产开发企业公示的购房登记时间结束后,购房登记平台将对已成功提交信息的登记购房人信息进行锁定,登记购房人、房地产开发企业均无法对已提交信息进行修改或完善。

      关键词:首付款

      不得要求账户交易明细 高于意向房源首付款

    房地产开发企业在公示时间内,依网上登记号分批次分时段,核验购房资格材料。包括登记购房人身份证明;登记购房人资信证明,包括按揭方式付款的个人信用报告、核验之日前1个月内的家庭成员银行存单或账户交易明细等。

    《指引一》强调,不得要求到指定的银行打印银行存单或账户交易明细;不得要求打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款。首付款按四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例确定。

    登记购房人为棚改货币化安置住户的,应核验登记购房人通过成都市房屋征收系统自助终端机打印的《成都市国有土地上房屋征收补偿安置合同备案表》(货币补偿)。

    商品住房位于成都市住房限购区域的应核验:登记购房人的户籍证明或登记购房人社保缴纳明细、稳定就业证明(加盖就业单位公章)。重大招商引资项目和机关企事业单位引进的高端人才(含紧缺人才),不受限购区域户籍、社保缴纳限制,可核验登记购房人身份证明和区政府(或管委会)等出具的证明或人才绿卡。

      关键词:不利条件

      对可采用按揭贷款购房的 不得设置全款支付的条件

    对购房登记结果、购房资格复核等,《指引一》要求做好保存并予以证据保全。房地产开发企业应将房产行政主管部门复核后的《登记购房人名册》还应将复核结果告知登记购房人。复核后具备购房资格的购房人信息方可导入摇号系统。

    为确保购房登记现场资格核验工作顺利进行,针对全款支付、捆绑销售等现象,《指引一》再次重申购房登记时不得设置这类不利于登记购房人的条件:如必须为房地产开发企业职工;必须为房地产开发企业委托的中介机构职工;对于符合银行贷款条件可采用按揭贷款购房(含商业贷款、公积金贷款)的,必须采用全款支付;捆绑销售、搭售商品和服务或者附加的其他不合理条件;交纳排号费、渠道费、诚意金或其他预订款性质费用。要及时、准确、全面的为符合登记条件的意向购房人办理现场登记,妥善保管登记购房人提交的资料。

    取得预售许可、现售备案后,房地产开发企业应在企业网站、商品住房销售现场分别公示本批次用于棚改货币化安置住户和普通购房人的房源数量,公示时间至开盘销售结束时止。房地产开发企业在向房产行政主管部门提交名册前,应确保初始登记名册和通过购房资格核验的名册中同一登记购房人信息一致,不得变更或增减登记购房人信息。购房资格核验结束后,房地产开发企业应及时在企业网站、商品住房销售现场公示《棚改货币化安置住户登记购房名册》和《普通登记购房人名册》(包括初始登记名册和通过购房资格核验的名册)。

      关键词:选房

      连续两次不参与按序选房 平台一年内不受理填报信息

    《指引一》强调购房人登记的信息必须真实,而登记通过后,还是要尽量去参加选房,不能一再弃选。对于提供虚假信息或者连续两次不参与按序选房的,行业协会将对登记购房人在相关网站曝光。如果房地产行业从业人员有前述行为之一的,行业协会还要予以通报批评并记入信用档案。购房登记平台一年内不受理上述人员填报信息。

    指引强调,房地产开发企业、中介机构不能存在以下违法违规行为:提供或协助登记购房人出具虚假购房资格材料;要求登记购房人到指定的银行打印银行存单或账户交易明细;要求登记购房人打印的银行存单或账户交易明细等高于意向房源首付款;对符合登记条件的意向购房人不予登记;其他违法违规行为导致市场秩序不稳定的等,否则行业协会予以公开曝光并提交房产等相关行政主管部门依法处理。

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  • 南京地王项目命断资金链 打响今年地王崩盘第一枪

    往年“地王”频出的场景依然历历在目,那时就有许多人疑问,用近乎疯狂的价格拿地,开发商真的能赚回来?如今,南京“京奥港未来墅”停工的事实摆在眼前,画风突变剧情直转,地产界出人意料地打响今年来地王“崩盘”的第一枪。

    这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影。2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”,但2017年来全国各地也实行了近乎严苛的调控政策。身陷调控风暴中的地王们,如今开发现状如何呢?

      南京地王项目折戟

    南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。眼下项目现场却无工人施工,只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地门口,白纸黑字贴着三张封条,上书“工程暂停、大门封闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出身:价值47.6亿元,楼面价2.2万元/平方米,创下当地当时出让价格纪录。

    “停工缘于拖欠施工方工程款数千万元,此外,该项目一笔逾30亿元的融资即将到期。”一位不愿具名的知情人士向中国证券报记者透露,开发商为了回笼资金,每个项目的开发周期一般控制在3年内,如碧桂园、万科等成熟开发商,从拿地到预售最快半年。但“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今,资金链一直偏紧,其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶,但项目整体距离完工还相去甚远。“其实11月25日就停工了,工程欠款已累积数月。”该人士表示。

    “南京的案例并非极端个案,而是行业性现象的开始。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,过去两年地王频出,当限购、限价、限制流通等政策密集出台后,开发商回笼资金的周期会拉长,一旦资金链断裂,项目就陷入停罢的泥潭。

    克而瑞研究中心的统计数据显示,2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中,有50宗属于典型案例,截至目前,其中14宗处于未开工状态,整体开发进度较为缓慢,有相当一部分项目选择延迟入市。

    中国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发现,这些项目如今命运颇为坎坷。

    在车水马龙的北京南三环西路上,比邻丽泽桥金融商圈,两栋新楼矗立在老旧小区中显得格外显眼。该项目即为2013年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目。有意思的是,四年多过去了,该项目的围挡并没有挂出该项目的宣传海报,而是开发商的另一个项目。该项目销售人员告诉中国证券报记者,他是另一个项目的销售,该项目开盘时间未知,连售楼处都没建。一般情况下,从拿地到预售最快在半年左右。

    在朝阳区常营乡,2015年拍出的一块“地王”项目上,卡车进进出出,施工机械繁忙运转。中国证券报记者从高处俯瞰时,该地块只开工了一部分,另一部分仍是荒地。该项目开发商系首开股份和保利地产“项目开工的部分是配套保障房,商品房还在等公司的规划。”该项目负责人透露。首开股份董秘王怡就这一现象接受中国证券报记者采访时表示,其对此并不知情。

    中原地产首席分析师张大伟认为,当前调控环境下,高价地块项目入市难度高,这些地块拿地时对市场过度乐观,特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地,恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。整体来看,高价地面临市场与政策双风险。

      政策高压资金趋紧

    不顺的销售回款和即将到期的债务,是悬在开发商头上的两把利剑,对公司的资金链是严重考验。随着时间推移,越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利。

    例如2013年的丰台夏家胡同项目,土地转让资料显示,夏家胡同地块总价17.7亿元,规划建筑面积76630平米,配建3.8万平米公租房,剔除保障房后,楼面价高达45819元/平方米。业内人士预计,夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上。从今年来北京的新房价格控制来看,该项目若想获得这一理想售价颇具难度,但如果不能尽快销售,企业面临着更大的资金成本。

    该项目开发商在2015年10月下旬将该项目土地及现房抵押给长城资产,后又于2016年将项目公司全部股权质押给长城资产。

    一边是步步惊心的财务成本,一边是融资渠道越来越难。今年来,房企融资难度较往年大增。在此境况下,海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。2016年11月以来,多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态。从证监会给各公司的反馈文件看,证监会关注的焦点在于企业的融资用途,比如是否用于重点调控城市的土地竞拍。

    同策咨询监测显示,房地产行业在银行融资渠道连续4个月的融资额降低;境内公司债渠道10月份仅发行两笔,这两笔公司债均为2016年度获批的额度。

    张大伟认为,整体来看,不管是境内,还是境外,房企的融资难度越来越大。前期放杠杆拿地的企业,如今资金成本会剧增,下一步将影响销售安排。

      联合开发分摊风险

    “开发商以近乎疯狂的价格拿地,遇到这一年多来的政策高压,若自身专业能力不够,资金储备不足,应对风险能力欠缺,那么短线资金就会在严苛的调控之中遭受巨大压力。”一上市房企副董事长告诉中国证券报记者,在严格调控面前,房企往往相互抱团、联合开发来解燃眉之急。

    以绿城为例,它是曾经受天价拿地影响最大的企业。2009年,这也是一波地王降临的年代,此后国家陆续出台调控政策,在2014年尤甚,这一年,受累于持续的资金压力,绿城连续两次被整合。

    中原地产统计数据显示,2015年来住宅类单宗地块成交金额超过65亿元地块约50宗,因涉及的资金体量大,其中32宗地块产权在拿地后出现了变动,占比达64%。因此,引入更多的资金分担压力与风险成主流。这样的“联合体”分布在北京、上海、深圳、武汉等“地王”频现的区域。

    “除了联合操盘,政策高压之下,行业集中度也会进一步提升,大鱼吃小鱼的行业并购整合现象将增多。”严跃进认为。

    今年以来,阳光城因拿地规模较大而出现短期负债上升的情况。阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌表示,阳光城的土地大多集中在一、二线城市。这些地方随时可以找到合作伙伴,“需要的话,明天拿出来卖就可能卖掉,换成现金。”

    多位接受中国证券报采访的房企高管对后市的预判认为,长期看好一、二线城市的房地产市场,开发进程跟随市场节奏灵活调整也很正常,大公司抗风险能力比较强,因此会出现强者恒强的局面。但对于中小房企来说,就没那么轻松了。项目少、资金紧,意味着腾挪空间就小,一旦项目无法及时销售回笼资金,现金流一断裂,就只能待价而沽或破产。

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  • 前11个月北京个人房贷余额少增近千亿元

    北京地区的房地产信贷调控效果显著。12月15日,央行营管部发布的最新数据显示,11月末,个人购房贷款余额9646.5亿元,比年初增加1348.2亿元,比上年同期少增989.8亿元。

    营管部数据显示,11月末,全市人民币各项贷款余额62719.7亿元,同比增长10.5%,增幅与上年同期10.8%的增幅基本持平;比年初增加6100.8亿元;比上年同期少增117.6亿元。11月当月,人民币贷款增加317.6亿元。

    房地产贷款增速回落明显。11月末,北京市金融机构人民币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人购房贷款等)余额16233.3亿元,同比增长13.8%。其中,房地产开发贷款余额5066.9亿元,比年初增加317.5亿元;个人购房贷款余额9646.5亿元,比年初增加1348.2亿元,比上年同期少增989.8亿元,余额同比增长17.7%,增幅比上年同期低25.3个百分点。

    11月末,北京市小微企业人民币贷款余额7367.07亿元,同比增长20.9%;增速较大型企业高4.5个百分点,较中型企业高5.4个百分点。1-11月份,北京市小微企业人民币贷款新增1098.2亿元,其中,小型企业人民币贷款新增768.9亿元;微型企业人民币贷款新增329.3亿元。

    前11个月北京地区存款继续稳定增长。11月末,人民币各项存款余额139417.1亿元,同比增长5%,比上年同期高0.6个百分点;比年初增加6599.3亿元;同比少增2377.4亿元。11月当月,人民币存款增加387.1亿元,外币存款增加31.8亿美元。

    1-11月,人民币存款中,住户存款增加529.2亿元,比上年同期少增416.3亿元,余额同比增长3.1%;非金融企业存款增加989.4亿元,比上年同期少增4060.7亿元,余额同比增长6.3%;非银行业金融机构存款减少1638.1亿元,比上年同期少减1137.1亿元,余额同比下降6.7%。

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  • 南京:二手房遇尴尬 挂牌价虚高成交价下滑

    12月5日中原地产研究中心发布数据显示,今年各地约有246次发布房地产调控政策。这一背景下,南京楼市也逐渐进入调整期,新房价格趋于平稳。据国家统计局相关数据显示,南京新建商品房价格自去年12月以来已连续11月环比止涨。

    值得关注的是,今年8月以来,二手房的成交量持续走低,然而不少小区房主的挂牌价还在走高。记者查阅二手房网站挂牌价数据发现,同一小区二手房的挂牌单价甚至出现了近万元的差价。在目前的市场行情下,购房人真的“买账”吗?

      房东报价虚高,购房者日趋理智

    记者查阅了一下国家统计局10月南京新建商品房价数据,数据显示,10月新建商品房房房价同比下跌1.1%。据365二手房统计的挂牌数据显示,今年11月南京市(不含溧水、高淳)二手房挂牌均价为28437元/平方米,同比2016年11月的二手房挂牌均价25099元/平方米上涨约13%。新建商品房价格同比下跌,而二手房挂牌价却呈现同比上涨的趋势。

    以河西为例,今年新开盘的河西南部新房均价依旧在35000元/平方米,河西中部约为45000元/平方米,这个价格已保持了一年多。而同板块的二手房房东报价却出现虚高。据安居客二手房数据显示,目前佳兆业城市广场的二手房报价区间在42000元/平方米——52000元/平方米,由此可见同一小区的房源挂牌单价相差近万元。

    采访中记者了解到,与卖家的态度相反,如今的购房者不再“追高”,对市场的态度逐渐趋于冷静,开始有了自己的理性分析。一位颇有经验的购房者直言不讳地表示:“买房不能看挂牌价,挂牌谁不会挂呀,但是决定小区房价的永远是成交价。”该购房人透露,他之前关注的河西某楼盘,2016年10月的挂牌均价为48000元/平方米,而成交单价为45000元/平方米;2017年8月该楼盘挂牌均价达到50000元/平方米,成交价却仅为44000元/平方米。“挂牌价虽然在上涨,但是成交价有的还下降了。”上述购房人说道。

    业内专家认为,挂牌价的上涨说明房主仍然没有放弃用高挂牌价出售房源的幻想。但是,成交价低于挂牌价,说明在楼市不景气的背景下,南京二手房议价空间较大,议价主动权逐渐掌握在买家手中。此外,楼市调控对市场有一定的打压作用。所以,在这样的市场背景下,二手房成交价格的降低也在情理之中。

      “置换”人群或成市场主力军

    从全年看,南京二手房挂牌量自3月下降以来,到11月出现了上涨。据365淘房数据显示,上周,全市二手房挂牌量为2743套,环比前周的2674套上涨了69套。近日,记者走访了一些二手房中介,不少经纪人反映,现阶段来看房的买房人大多数是有着自住需求的,其中不乏打算先卖房再买房的客户,而这类客群自己的房子也处于“挂牌”中。有中介表示,目前“以房换房”的购房者占有一定比例。

    一位刚刚挂出自己老房子的买房人表示,自己这么多年以来一直没有购房,但是目前住的小区环境太差了,物业管理跟不上,近期想换房。考虑到手头资金有限且没有购房资格,所以打算把老房子卖出后置换。当记者问及想买哪里时,该购房人表示:“我还是想住主城,毕竟配套成熟,生活方便。”

    某中介经纪人告诉记者,除了有改善换房需求的客户外,也有部分看房者早期买了多套小户型用于投资,但是就目前的市场行情来看,炒房利润空间在缩小,所以想“化零为整”,将小户型卖掉换一处大户型的房子用来自住。

    对此,有专家表示,在严格调控下,自住型需求开始释放,未来先卖房再买房的“置换”改善购房将成为趋势。除了资金面的原因外,也是因为有的购房人受到“限购”的影响,只能将现有住房出售后来获取购房资格。此外,随着投资客逐渐退场,有的买房人也在考虑进行家庭资产整合,因此,大户型产品逐渐受到市场的青睐。

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  • 多地政府多政策服务海归群体 满足住房、户口等需求

    服务,显现精准化趋势

    国家对海归的公共服务,涵盖了住房、户籍、就业、教育、医疗等诸多方面。近几年,各地政府相继出台多项优惠政策,重点针对海归群体,在公共服务领域,不仅简化办事流程,解决海归的现实需求,还不断改进服务方式,向电子化、专业化方向发展。

      专设窗口,简化办事流程

    随着海归群体的不断扩大,各地政府为满足其需求,相继开设了专门对接海归服务的相关窗口。海归回国伊始,由于对国内创业环境的不熟悉,往往无从下手,不知道该如何办理、找谁办理各种手续。为满足海归的需求,给予其有针对性的指导,各地政府不断简化海归办理手续的流程,确确实实地解决了他们回国创业时所遇到的困难。

    辽宁省早在2014年就开设了留学回国人员服务窗口。服务窗口以精准地解决海归就业需求为己任,既为海归提供档案建立、档案保管等一条龙的人事代理服务,也提供求职信息、创新创业政策咨询等服务,还为跨区域、跨单位流动的海归,出具人事关系介绍信,提供证明材料。这类服务窗口受到海归的欢迎,不少海归表示:“终于不用跑上跑下地办手续了。”

    各地服务海归的相关部门功能相似,运行方式则略有不同。上海市就借助技术力量,将于明年年初推出留学人员来沪办理常住户口在线全预约制。申请人可通过网站或微信预约办理时间,这将大大提高办事效率,节省海归的时间。

      满足住房、户口等实际需求

    对海归的公共服务,不仅体现在创业前期的服务流程简化上,在住房保障、户口迁移、子女教育、配偶就业等方面也有很多优惠政策。这些政策旨在吸引海外高层次人才落地,为他们免除后顾之忧。相比之前更多地侧重于对创业项目的资金补贴等政策优惠,现在不少地方开始关注海归个人需求。对海归的人文关怀,是吸引和鼓励他们落户创业的有效方式。

    广东省为引进海外博士、博士后等高层次人才,在公共服务方面可谓下足气力。比如海归子女入学享受与当地户籍人口子女同等待遇;在各级人才市场设立博士和博士后集体专户,允许子女、配偶随同迁户;海归在实施汽车限购政策地区购车,可享受一次性小型汽车免费上牌指标等。这些公共服务措施,对海归的个人生活提供了很大的帮助,让他们在创业时更安心。

    郑州市的“智汇郑州”人才工程也推出安家费、生活费、送住房等多种优惠新政。河南留学人员创业园的项目主管常裙琦对此深有感触,“现在的政策更注重对人才的吸引,注重对海归创业的软服务。政策从中央到地方,再落实到每个具体的部门,已经形成了一个较完整的体系。河南省就出台了多项针对海归的优惠政策,只要符合标准,就可以享受到。现在大家都意识到,比钱更重要的是人才,想要留住人才,既要满足他们干事业的需求,也要尽可能地满足他们生活方面的需求。”

      向电子化、专业化方向发展

    政府对海归的服务,不仅内容多样,在方式上也向电子化、专业化方向发展。成都高新区国际人才城依托“智慧产业园”信息管理系统,搭建“e+”电子政务平台,借助先进的科技,实现对人才的管理和服务。在网上开设办事大厅,公共人事服务、社会保障等多项业务都可以在网上直接办理。海归可以在网站预约、查看办理进程。在平台上的政民互动模块,相关人员有问必答,而且回复速度很快。

    精确化的服务还体现在工作态度上。成都高新区设立了人才服务专员,通过定期走访、电话联系、网络沟通等多种方式,及时了解人才的需求。郑州的“智汇人才”政策也要求在相关职能单位指定服务专员,为海外人才在落户、居留签证、医疗保障等方面提供便捷、高效、规范化的服务。常裙琦说:“我们会将相关的政策、通知通过群发平台告知到海归个人,帮助他们及时了解政策的变化。”

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  • 老小区加装电梯 对采光有多少影响?噪音大不大?

    截至目前,杭州已有两个老小区成功加装了电梯。一个是新民村,一个是柳浪阁。

    加装电梯方便了居民上下楼,尤其是高楼层的住户,但这对老小区的采光、噪音和房价有没有影响?

    新民村和柳浪阁加装的电梯如今怎么样了?昨天,记者进行了回访。

    新民村:

    新民村2幢1单元的廊桥式电梯,今年9月10日动工,11月22日正式开通,成为杭州老小区加装的第一部电梯。这部电梯距离楼道3.7米,从2楼半开始,电梯和楼道间用廊桥连接。电梯设计载重630公斤,承载8人,内部宽1.15米、深1.35米、高2.3米,电梯口设置成斜坡,方便轮椅进出,电梯内还装了扶栏、空调和监控。

    柳浪阁:

    前两天,柳浪阁加装电梯也顺利施工完成,目前正调试中。柳浪阁电梯沿原有的楼道门贴墙而建,这与新民村加装的廊桥式电梯不同。电梯的其他整体设计、施工与新民村加装电梯基本一致。

    噪音

    体验时感觉噪音不大

    但低楼层一位住户说:“就是有声音”

    新民村2幢1单元的加装电梯尽管开通一个月,但至今还没有使用。

    昨天上午,电梯门口放着“例行保养、暂停使用”的黄色护栏。居民们说,平时也就参观的人过来时,电梯会使用,居民暂时还没有“享受”。

    电梯为什么还没使用?6楼住户说,尽管电梯使用的电已经拉过来了,但是电箱还没有弄好,估计还得等一等。噪音到底大不大?不清楚。会不会影响到平时生活、睡觉?也不太清楚。

    不过,当时电梯开通时,我们乘坐过这部电梯。

    电梯上下运行时,在轿厢里声音很小,停靠在某一个楼层时,除非是刚好站在同一楼层,并且离轿厢门很近,启动时稍微有点声音。隔个几米远,声音就很小了。

    尽管如此,昨天这幢楼低楼层的一位住户说,当然会有声音。问他噪音大不大?他摆摆手。“不想说,就是有声音。”

    随即关门谢绝采访。

    刚刚加装完毕的柳浪阁1幢3单元的这部电梯已经基本完工,但还没正式运行。柳浪阁加装的这部电梯贴墙而建,电梯运行的声音预计相对会大一些。

    电梯运行声音到底有多大,对居民生活质量有没有影响,因为电梯还没正式运行,很多住户都表示不清楚。不过,不少住户说,从电梯试运行的时候看,噪音还在可以承受范围内。

    电梯的生产厂家曾表示,电梯用的滚轮导靴配置,基本把电梯运行噪音控制在55分贝以内,这个标准是低于住宅小区环境噪音范围之内。

    55分贝是什么概念?相当于两个人说话时发出的音量。

    采光

    一层和二层都采用玻璃设计

    最大程度减少对采光的影响

    新民村电梯是廊桥式的,电梯距离大楼本身就有几米远。一二层的采用了观光电梯样式,两边和正面都是玻璃隔断,最大程度减小了对低层居民采光的影响。三层以上两侧都用铝板不是玻璃,也是为了不产生反光,避免对周边居民有影响。电梯的北侧是一幢办公楼。

    在加装电梯的这幢楼里,楼道、墙壁和台阶全部进行了翻修,除了墙壁重新粉刷外,原本水泥台阶全部铺成了瓷砖,整体上变得亮了许多。

    3楼、5楼、6楼的部分住户说,翻修的费用会按照电梯加装的比例进行分摊,1楼以及2楼也全部翻修但不用出费用。

    “尽管这部电梯对低层影响不算特别大,但毕竟对他们有稍微影响,所以这次我们不让他们出费用,也是想在一定程度上对低层住户进行补偿。”5楼一位住户表示。

    柳浪阁的电梯贴北面墙而建,周围都是住宅楼。

    这部电梯占了原本的单元门一半的位置,也就是说,楼道的平台有一半被遮挡了。昨天我从一楼走到7楼,楼道内相对来说,光线确实较暗。

    我来到高楼层的一位住户家中,厨房旁就是电梯。从厨房窗户朝外看,能看到电梯遮挡了右侧的部分采光。

    这位住户说,以前没有加装电梯的时候,从阳台上能看到城站火车站附近的高楼,但是电梯造好之后就被遮挡了。不过,加装电梯本身就有利有弊,好在采光影响不算特别大。

    柳浪阁的加装电梯井道,在一二层的位置,采用的是全玻璃的设计,这在一定程度上减少了对一二层住户采光的影响。

    房价

    房产中介:加装电梯业主来挂房时

    都提出一定要打出电梯房的字样

    昨天下午,我采访了几家房产中介。大多数房产中介说,加装电梯,对于中高层居民来说,将对房屋价值的提升产生有利的影响,而对低层居民的影响,则会因小区环境而异。

    我从二手房中介了解到,目前新民村的二手房均价在5万元/平方米左右,基本上和电梯加装之前的房价持平,没有太大波动。而柳浪阁小区房价在每平方米6万元到7万元左右,价格波动也不算很大。

    新民村豪世华邦分店的一位房产中介说,之前新民村加装电梯的这幢楼,有个别住户咨询过目前市场上的二手房房价,表示想提价。

    我在一些房产网站上看到,柳浪阁和新民村二手房交易中,一些房产中介或房东在推荐户型时,均打出“准电梯房”的宣传语。

    “二手房价格其实差别还是很大的,确实现在越来越多的加装电梯业主来挂房时,都提出一定要打出电梯房的字样,老实说,价格上肯定会上涨,但上涨幅度不好说。”一位“我爱我家”房产中介说。

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  • 经济型酒店加盟商谋转型: 中端酒店品牌成香饽饽

    12月14日,上海黄浦江边的西岸艺术中心,一万平米面积的中心各种人头攒动,像是在举办一个大型展会般热闹。实际上,这只是华住酒店集团旗下各个酒店品牌及其供应商的展示大会。

    “今天到场参会的人数超过2000人,是我们举办世界大会四年来人数最多的一次。”华住酒店集团董事长季琦笑盈盈表示,这场旨在给华住加盟商与供应商交流与沟通的平台火爆程度显示华住市场趋好,而华住也向其整个生态体系的合作伙伴提供了超过十七种不同等级定位的酒店品牌选择。

    “我在考虑,是否要考虑从汉庭转向全季酒店。”拥有三家经济型酒店的扬州一位加盟商吴招贵逛完全场,对21世纪经济报道记者表示,现在做经济型酒店不好赚钱了,必须适时升级,“时势催人变”。

    怀有吴招贵一样想法的加盟商不在少数。随着获取物业的成本越来越贵,以及人工等管理成本的攀升,不少经济型酒店的加盟商们考虑向中端酒店品牌升级迈进,整个中低端酒店市场正在酝酿新的变革。“有两个趋势是值得关注的。”中国旅游研究院院长戴斌认为,一方面经济型酒店市场会趋向规模化发展,从而使并购增多,集中度加强,另一方面市场更加细分,会诞生各种新创品牌。

    加盟商谋变

    中国无疑拥有全球最大的一个中低端酒店市场。据国家旅游局的统计,目前在册星级酒店数量约在1.6万家,而按照华美首席知识专家赵焕焱的统计,国内年营业收入在200万元以上的星级酒店有1万多家,但在营收200万元以下的酒店还有10万家左右,而后者是未被纳入国家旅游局的统计数据的。后者也是近十余年来,经济型酒店市场最期待拓展和改变的存量市场。

    从2014年开始,华住酒店集团每年都为其加盟商和供应商举办一场盛会,名称很响亮,叫华住世界大会,去年在邮轮上举行,今年落了地,在上海浦江边一座艺术中心举办。

    熙熙攘攘人群中,上海青浦区一家汉庭快捷酒店的老板吴广踱进了桔子水晶酒店的展示区,那是个酒店样板间,搭设了与实体酒店一模一样的内饰空间。自从今年2月桔子水晶被华住集团收购以来,这个新加入的酒店品牌就被大量加盟商看上了,来参观了解的加盟商络绎不绝。

    吴广是华住比较新的一个加盟商,一年多前才刚刚加盟华住,将自己以前运营的一个小酒店改成了汉庭快捷酒店。由于酒店位于大量快递公司聚集的青浦区,他家的生意供不应求,满房率很高,据吴广透露,预计两年左右就可以将投资成本回收回来了。赚到钱的吴广,也在寻思着找到新的商机。

    不过,像吴广一样运气好的加盟商并不是很多。在扬州拥有三家加盟酒店的吴招贵,却是另一番心态。他比吴广加盟时间更长,五年前入场加盟,当时的经济型酒店日子还算是比较好过,他的第一个酒店两三年就能回收成本,可是随后两个酒店回收期却要五六年。

    因此在会场里,吴招贵重点去了解全季酒店和汉庭优佳两个在华住酒店集团内属于中端或经济型升级的酒店品牌,寻思着把自己的酒店升级一下,以获得更好的房价和利润。“我去了解过,全季的品牌和收益很好。”吴招贵认为,经济型酒店目前的利润已经很薄,且顾客需求在提升,自己必须要适应形势变化而变。

    挤在人群中听汉庭品牌CEO徐皓淳讲解汉庭2S变化的一位不愿透露姓名的VIP加盟商向记者表示,在其加盟汉庭等华住品牌的十年间,自己拥有的十几家分布在全国各地的酒店利润率也有着较大曲线变化,想要持续挣钱有不小的挑战。

    但是,对于酒店数量达到一定规模的老总来说,所思所想或许又是另一种境界了。人群里,21世纪经济报道记者抓住了桔子水晶CEO吴海,将股权出售出去之后的他现在似乎比前几年表情轻松了很多,他向记者透露,桔子水晶过去一年新增酒店量超过100家,而此前历经十年耕耘,酒店数量仅约200家。可见华住集团的品牌效应对其品牌扩张裨益颇大。

    中低端市场变革

    事实上不仅仅是桔子水晶酒店,过去几年,如家与七天连锁等品牌纷纷被首旅集团和锦江酒店集团等收购,酒店行业的聚合度在提升,从而也令这一市场的变革变得更为紧迫。

    有观点认为,近年来随着互联网时代消费升级,加上以Airbnb、途家、小猪短租等为代表的民宿的兴起,很大程度上冲击了传统酒店行业。因此,在经济型酒店领域将率先用资本手段进行整合,以控制规模、提升投资回报率。

    对此,在世界大会现场的部分加盟商表示认同,而他们关注的焦点也是如何能够提升收益率,有不少加盟商认为,如果中端酒店市场的收益率情况比经济型酒店要好的话,他们将转投中端酒店品牌。赵焕焱也认为,低端酒店租赁到期后,会因为租金的上升不得不升级到中端酒店品牌,以维系收益。

    不过,与加盟商的认知略有偏差的是,包括戴斌及季琦等人在内,均认为经济型酒店市场仍然是酒店市场的主流。

    季琦表示,目前中国的城市人口结构基数最大的大众和小康人数为3.4亿人和1.7亿人,而中产阶层只有1.5亿人,而金字塔顶端的富裕阶层只有100万人。因而当前大众的需求还是在中低端酒店市场,只不过经济型酒店需要提升品质,变为国民酒店。

    戴斌也认为,过去十年里我国大众旅游市场的基础更加稳固了。他透露,去年国内旅游高达44.4亿人次,料今年更会超过50亿人次。但另一个数据同时显示,如此庞大的旅游人次,人均消费金额仅817元,这笔钱包含了交通、餐饮、住宿和门票等消费在内,可见住宿在其中占比不会太高,从而揭示我国国内旅游消费市场还是以中低端消费为主。

    因此戴斌认为大众旅游市场的基础还是经济型酒店,其需求量在相当长一段时间内仍然是最大的,不可能这么快提升到高端市场。

    戴斌提示,未来一段时期,经济性酒店两个变化值得关注。一个是通过规模化、标准化满足最大人群市场的需求,另一个是市场更细分,有大量新创设的品牌诞生,更加广泛的综合运用科技、文化、创意、时尚等元素,针对青年、白领、女性和家庭等细分市场。

    在戴斌看来,过去十年里经济型酒店从一个市场的概念,经历了导入期和成长期,如今已经到了一个成熟期,客户要求比十年前更多,需要更多故事性与粘性,也就是说品牌的创新、创设到了一个新的阶段。因此他认为,酒店业的成长将变得更有挑战性,只有不断创新的企业才能走得更好,发展得更快。

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  • 装配式建筑尚处起步阶段 能否在“质量时代”破解建造新命题

    十九大报告提出要“推进绿色发展”,绿色建筑也是推进绿色发展的重要组成部分,而普及绿色建筑的捷径便是发展装配式住宅。在政策的不断利好下,装配式建筑产业迎来新风口,有望成为下一个万亿蓝海。

      深圳市房地产研究中心李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,装配式建筑完美地解决了当下产业转型、提质增效和“用工荒”等问题,装配式建筑模式也符合国家倡导的新型城镇化的发展要求。

      装配式建筑的全面推广标志着建筑业迈进“质量时代”,但我国装配式建筑尚处在起步阶段,能否在“质量时代”破解建造新命题?

      利好:政策东风不断

      今年11月,为积极推进装配式建筑发展,住建部公布北京(楼盘)、杭州(楼盘)、广安等30个城市为第一批装配式建筑示范城市,北京住总集团、杭萧钢构股份、碧桂园控股等195家企业为第一批装配式建筑产业基地。

      中国城市经济专家委员会副主任宋丁告诉《每日经济新闻》记者,现在全国推广装配式建筑是符合国际潮流的,也是我国建筑业一个大的发展方向,将使房地产进一步规模化、标准化、规范化和效率化。

      戴德梁行华南区项目与建筑顾问部主管及董事萧达恩对《每日经济新闻》记者表示,发展装配式建筑是实现国家战略在房地产行业的有效实践,也是必然趋势。未来将发展的新型建筑工业化方式,具有资源消耗低、建设效率高等特点,可以解决传统建筑施工现场作业多、劳动生产率低、质量问题突出、环境污染严重、低收益等问题。

      问题:全面推广存障碍

      虽然有政策支持,但我国装配式建筑与发达国家相比尚处于起步阶段,目前建造方式大多仍以现场浇筑为主。

      亿翰智库数据显示,在国际上,装配式建筑被视为建造业的重大变革,早已被发达国家广泛采用。而在我国,由于技术不够成熟、成本高等诸多原因,装配式建筑的推广进程缓慢,在新建建筑中的占比不足5%,且多在公共建筑中使用,装配式住宅则少之又少。

      中国城市发展研究院投资部主任刘澄对《每日经济新闻》记者表示,目前我国的装配式建筑产业主要短板在于设计施工衔接与预制件配套生产两个环节不够完善,成本高、管理要求高是制约装配式建筑大规模应用的主要壁垒。

      宋丁也认为,推广装配式建筑不意味着市场能够立马接受,我国装配式建筑还没有形成全国性的启动格局。

      推广:要多维度发力

      装配式建筑是建造方式的重大变革,我国要全面推广装配式建筑任重而道远。在刘澄看来,我国装配式建筑产业链经过多年发展,已经具备了一定规模,公众对于装配式建筑的认可度也在逐渐提高,新建项目由浇筑工艺过渡到装配式会带来万亿级的市场规模。

      在萧达恩看来,要全面推广装配式建筑,仍需要政府、行业内龙头企业、专业学术机构的牵头,通过技术创新、人才培养、有效沟通协同、完善招投标法律法规,共同推进建筑装配式规模化、专业化、可持续化发展。

      李宇嘉认为,国家推动建筑产业现代化一定要把握好几个关键点:首先,政府要引导市场消费,在装配式建筑生产销售中仍要如此,让人们接受技术先进的产品,自觉选择绿色、现代化的宜居环境;其次,不要盲目地建设部品生产线,要贴近市场需求;最后,要完整理解住建部产业规划要求,装配化、标准化不要将着眼点都放在混凝土PC生产线上,要加大钢结构、木结构装配式建筑的生产和应用。

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  • 万达8条内容驳《王健林的滑铁卢》造谣:现金超2000亿

    自从百亿资产出售计划公布后,大连万达集团股份有限公司(以下简称万达集团)以及王健林的境遇变化、“轻资产”战略的前因后果备受各方关注,更在两名高管离职后引来一些争议。

    近日,一篇名为《王健林的滑铁卢》的微信文章因涉及对“万达现状”的分析,得到了大量的关注。12月14日下午,万达集团在官方网站就此做出回应,列举了8个“失实之处”逐一反驳。

    对于微信稿中指万达集团与央企在海外投资上曾经的商业竞争,万达集团声明称就该项目,“没有进行任何价格谈判”,指责微信文章用“含沙射影的手法”攻击万达;对于近期的轻资产运作及高管变动,万达集团也首次作出正面回应,称账面现金充足,全球没有任何债务违约,离职高管为提前内退。

    万达质疑文章“含沙射影”

    12月11日,名为“包邮区”的自媒体发布一篇名为《王健林的滑铁卢》的文章获得了大量的关注转发。在文章中,作者试图探寻万达集团今年资产打包转让等系列资本运作的深层原因,一开头便引出围绕马来西亚吉隆坡地标“大马城”——万达集团与央企的竞争。

    《澎湃新闻》5月9日报道指出,大马城项目属于中铁和依海控股。但在5月3日,马来西亚财政部下属企业TRX City Bhd发表的声明称,包含中国中铁在内的收购财团未能满足此前协议项下的标准,因而无法完成交易。也是在5月9日,新加坡《海峡时报》报道称,马来西亚政府正与大连万达集团洽谈开发吉隆坡大型房地产项目“大马城”。

    上述公号文章称,成为新的意向开发商,万达给出了几乎是中铁两倍的报价。6月份,万达集团被要求排查授信风险,6个境外项目融资遭严格管控,接着便是超过600亿元的资产转让计划。

    7月26日,《参考消息》援引新加坡媒体前一日的报道,马来西亚政府已经收到了九份关于开发“大马城”的投标书,其中7家中国公司全部为国企。而此前曾和马来西亚政府谈过该项目的万达集团并不在该名单中。

    12月14日,万达集团在官网发布严正声明,称上述微信文章作者“似是而非、含沙射影”“恶意攻击”,将坚决采取法律手段维护企业名誉。

    对于大马城项目,万达方面表示万达今年3月只派团队考察过一次,没有进行任何价格谈判,并无两倍报价之说。对于最终为何退出竞标,声明中并未提及。

    回应称现金充足无债务违约

    值得注意的是,上述微信文章还列出多项论据称万达集团存在经营缺陷,包括万达资产缩水“大半”、员工离职率居高不下、现金流过分依赖银行等。

    对于资产缩水质疑,万达集团在声明中要求作者拿出万达1万亿资产“缩水大半”的证据。同时其还提出,万达核心资产是万达广场,今年万达仍然保持开业50个万达广场的高速扩张。声明认为,合计230个万达广场能证明其资产实力。

    媒体7月份曾报道,万达637亿元“甩卖”13座文旅城和77座酒店之时,其旗下多座在建的万达广场也已通过信托计划悄然易主。不过,当时万达方面回应媒体表示相关标的签约之时就确定了物业的产权属于其他方,属于轻资产转型项目。

    在近期备受关注的高管离职问题上,万达集团声明回应,“万达集团尹海、陈平两位副总裁并非自己主动辞职,而是接近退休年龄,企业动员其提前内退。万达集团不仅为他们缴纳社保至法定退休年龄,还保留其万达股票和每年分红。”声明同时表示,“在大型民营企业中,万达员工流失率是极低的。万达今年这么大的舆论风波,但40位万达核心高管,没有一人主动提出离职。”

    而在现金流方面,万达集团方面表示,根据万达2016年财务报表,万达净资产超过3000亿元,2017年净资产还会增加,“钱都是从银行借的”不能成立。

    此外,声明还披露,万达目前账面现金超过2000亿元,2017年收入超过2000亿元,企业经营一切正常,全球没有任何债务违约。

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  • 前11月房地产投资增速继续回落 统计局:风险得到初步控制

    2017年12月14日,国家统计局发布2017年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况。1-11月份,全国房地产开发投资100387亿元,同比增长7.5%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。其中,住宅投资68670亿元,增长9.7%,增速回落0.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.4%。

    与此同时,11月末,全国商品房待售面积59606万平方米,比10月末减少653万平方米,同比下降13.7%,降幅比上月末扩大0.4个百分点。其中,住宅待售面积减少651万平方米。

    对此,国家统计局新闻发言人毛盛勇在国新办举行的11月份国民经济运行情况发布会上表示,去产能、去库存成效明显。

    在回答有媒体提问的“市场普遍担心去杠杆和对房地产的调控可能会对经济造成一些影响,明年经济前景会怎么样”时,毛盛勇说,“从当前的房地产市场主要数据来看,一是10月份全国70个大中城市,绝大部分城市房价的环比是持平或者是回落的,同比涨幅全都在回落,说明整个房价总体比较平稳。二是三四线城市的去库存在扎实推进,而且成效比较明显。1-11月份全国房地产开发投资增长速度尽管比1-10月份有所回落,增长了7.5%,但这个增速比上年同期来讲还是有所回升。1-11月份全国商品房销售面积增长了7.9%,这个速度尽管有所放缓,但是在去年20%以上的高基数基础上增长的,也是一个不错的数字。”

    “整体来看,一方面热点城市或者主要城市的房价上涨局面得到了控制,另一方面,成交、投资总体比较平稳,说明房地产市场当前运行总体是比较平稳的,说明调控取得了成效,风险也得到了初步控制。下一步还要加快房地产市场制度的改革,加快推进长效机制的建设,特别是要从税收、土地、金融等方面综合施策,更快更好地实现房子是用来住的而不是用来炒的这样一个定位。关于明年的经济形势,当前中国经济形势运行总体平稳、稳中向好的态势明年还能够延续下去。明年,房地产投资不会有大的起落。”毛盛勇说。

    具体看开发投资情况,东部地区房地产开发投资52880亿元,同比增长7.4%,增速比1-10月份回落0.6个百分点;中部地区投资21610亿元,增长12.4%,增速回落0.7个百分点;西部地区投资21997亿元,增长4.3%,增速提高0.2个百分点;东北地区投资3900亿元,增长1.4%,1-10月份为下降0.4%。

    房地产开发企业房屋施工面积768443万平方米,同比增长3.1%,增速比1-10月份提高0.2个百分点。其中,住宅施工面积527019万平方米,增长3.1%。

    房屋新开工面积161679万平方米,增长6.9%,增速提高1.3个百分点。其中,住宅新开工面积116089万平方米,增长10.8%。房屋竣工面积76245万平方米,下降1.0%,1-10月份为增长0.6%。其中,住宅竣工面积54059万平方米,下降4.1%。

    房地产开发企业土地购置面积22158万平方米,同比增长16.3%,增速比1-10月份提高3.4个百分点;土地成交价款11436亿元,增长47.0%,增速提高3.7个百分点。

    在商品房销售和待售情况方面,东部地区商品房销售面积62339万平方米,同比增长3.2%,增速比1-10月份回落0.3个百分点;销售额64880亿元,增长5.3%,增速提高0.1个百分点。中部地区商品房销售面积39459万平方米,增长12.5%,增速提高0.2个百分点;销售额23801亿元,增长22.5%,增速提高1.1个百分点。西部地区商品房销售面积37288万平方米,增长11.6%,增速回落1.2个百分点;销售额21928亿元,增长25.6%,增速回落1.8个百分点。东北地区商品房销售面积7482万平方米,增长7.4%,增速回落0.9个百分点;销售额4871亿元,增长22.1%,增速回落0.7个百分点。

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  • 地铁商机潜“利”无限 地铁+商业综合体 将成商家必争之势

    地铁商机潜“利”无限 地铁+商业综合体 将成商家必争之势

    无缝对接地铁2号线、4号线的杭州万象城

    商报讯 近日,华润万家因竞标失败,其在杭州地铁内的38家便利店将于12月底撤出,十足便利店成为杭州地铁便利店的新标王,便利店地铁之争引发的“江湖格局”的变化,无处不透露着地铁背后的商业潜“利”之大,已为大家越来越看重。纵观临近杭州的上海,商业发达的香港等,地铁商机无不与商业综合体紧密联系,虽然杭州目前开通的地铁数量不多,但有着先见之明的商业综合体开发商,早在开发之初都对地铁商机“趋之若鹜”,杭州的商业综合体将与地铁商机的结合,已呈现出爆发之势。

    地铁带来巨量“潜力客群” 杭城商业综合体对地铁青睐有加

    有着杭州“纽约时代广场”之称的龙翔桥,十字路口每一次绿灯亮起,都伴随着巨大的人流穿行,龙翔桥地铁站因此也成为了杭州最繁忙的地铁站之一。龙翔桥地铁站带来的巨大的人流,自然为位于地铁周边的湖滨银泰in77提供了大量潜在客群,早在2014年湖滨银泰in77就与龙翔桥地铁站实现了无缝对接,乘客从地铁龙翔桥站B或C出口出站,可直接进入湖滨银泰in77 B区。目前,湖滨银泰in77的B区、C区和龙翔桥地铁站之间已实现了互通。湖滨银泰in77B区、C区与地铁相接的负一楼布局有很多餐厅、小吃店、甜品店,乘客一出地铁就可以在这里顺手买一杯饮料或就餐。

    万象城二期的地下层与地铁连通,4号线的钱江路站能与万象城无缝连接。随着今年地铁2号线的开通,万象城所连通的钱江路站也成为2号线和4号线的换乘站,这意味着万象城可以借力双地铁人流的红利。

    在地铁2号线西北段开通运营的同时,凤起路站成为了地铁1号线和2号线换乘站。嘉里中心地下一层与凤起路站之间的通道也已打通,无缝对接地铁1号线与2号线,凤起路地铁站很自然地成为了嘉里中心重要的人流入口,位于地下一层的嘉里中心餐厅也因此跟着地铁热闹了起来。除此之外,预计将在明年开业的港龙城,也是建在1号线和4号线交汇的彭埠站上的双地铁上盖综合体……可以说,虽然目前尚未形成完整的地铁网络,但杭城的商业综合体依然对地铁青睐有加。

    与地铁连通的商业体成功概率高

    地铁+商业综合体成商家必争之势

    纵观上海、北京等地铁网络形成规模的城市,不难发现将综合体盖在地铁之上的模式已成大势所趋。为商业地产提供完整解决方案的星汇商业董事长胡珊红就对地铁商业有很大的热情,“地铁商业未来的空间会很大,我个人对其的发展是很看好的。目前,我们正在与杭州、宁波、苏州三地的地铁进行洽谈,2018年,公司也会推出专门的地铁商业产品线。”

    “目前,杭州一些商场选择将地下一层或是地下二层与地铁打通,更多的是出于一种交通便利方面的考虑。”胡珊红表示,“如今对商业综合体来说,交通可以说是第一要素。”她认为,以前大家可能会觉得更重要的是挑个好地段,比如建在武林路附近进入武林商圈,“但是现在只要作品优质、交通便利,即使不在落户在传统的热闹商圈,成功的概率也会很高。”

    除此之外,是否与地铁连通也在一定程度上决定了商业综合体对品牌方的吸引力。胡珊红告诉记者:“即使杭州地铁目前开通的线路并不多,但同样是商业综合体,品牌方大多会优先选择与地铁连通的综合体入驻。”

    “未来大部分的商业综合体都会有意向去跟地铁进行连接,我预估,未来杭州十万平方米以上的购物中心,地下连接地铁的商业、物业的占比会达到50%以上。”胡珊红表示,事实上,在不少城市中,很多商业综合体与地铁原规划的出入口并不相通,不过如果距离不算很远,不少商场、购物中心是愿意额外付出一笔资金,专门修建通道,打通地下一层、二层与地铁之间的连接。“形象点说就是‘先天不足,后天补充’。”

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  • 南光坊加装电梯刚开工半个月 2楼大姐站出来明确反对

    南光坊加装电梯刚开工半个月 2楼大姐站出来明确反对

    2楼大姐的反对让邻居和工人们一筹莫展。

    南光坊加装电梯刚开工半个月 2楼大姐站出来明确反对

    南光坊加装电梯刚开工半个月 2楼大姐站出来明确反对

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    南光坊加装电梯刚开工半个月 2楼大姐站出来明确反对

    2楼大姐一直坐在这张凳子上,守在施工现场。

    顶着冷风守在单元楼下已经两天

    她为什么这么坚决反对加装电梯?为什么2楼不同意,电梯还是开工了?

    自从上城区新民村2号楼1单元成功加装了杭州第一部电梯,上城区其他老小区的加装电梯事业也如火如荼地进行开来。

    望江街道耀华社区南光坊3幢1单元,加装电梯事宜已经提上日程。本以为,这是全社区进展最快最顺利的一个单元,不料刚刚开工半个月,2楼一位大姐站出来反对了。

    大姐60岁,跟女儿住一起。一年前已把这里的房子出租。今年9月,加装电梯征求意见表,大姐写了“不同意”。前天下午1点半,大姐回到老房子,一看,发现电梯已经开工了。

    前天下午,大姐没再回去,先后跑到上城区加梯办、社区和物业,质问为什么会这样?有没有考虑过她们的意见?

    再次回到小区的大姐,站在单元楼口施工处,不让工人继续干活,尽管冷得瑟瑟发抖,也一直坚持到晚上7点多。

    昨天早上7点半,施工队动工前,大姐又早早赶到小区,再次坚守在单元楼前。冷风里的她戴了一顶毛线帽,穿了一件带围脖的老棉袄,筒着双手,尽管瑟瑟发抖,但寸步不让。

    南光坊小区位于近江,是商品房,交付至今将近20年。

    昨天中午,我在3幢1单元门口看到,地上已经挖了一个大大的底坑,上面搭了木板,方便居民通行,板上有一张凳子,是二楼大姐坐的。这幢楼一层是车库,二层开始住人,住在二层的住户回家,要爬13个台阶。

    按原来的工程计划,这两天要对底坑里一根污水管道进行改造,现在已经停工了。

    单元楼内一心盼着装上电梯的邻居们十分着急:

    “这根是从商铺过来的污水管道,马上就要污水横流了,多少臭啦。”

    “现在人工贵,四个工人这么闲置着,一天要一千块钱呢。”

    “还不是要我们分摊……”

    就在刚才,施工队想把挖起来的泥土运走,大姐和女儿不同意:“说不定还要填回去。”

    为什么这么坚决反对加装电梯?

    大姐说,北面是她家客厅,第一怕影响采光,第二,电梯可能会有声音,怕吵。第三,没经她们同意就开工了。

    大姐女儿说:“起初,我们在有选择的情况下,特地没选有电梯的楼房,就是为了买楼梯房,我们就是喜欢楼梯房,喜欢2楼。装了电梯,又是挡光,又是嘈杂声的,不管怎样,我们是不同意的,就是不想要电梯房!

    “如果装电梯是强制性的,我无话可说,如果不是,那么,请你们停工!”大姐女儿说。

    王大伯一行人过来了,他是这个单元加装电梯的牵头人,72岁,住在6楼。

    双方很快争了起来。

    “你们没有写不同意的理由和材料说明,当时只签了不同意,我们报到区里,联合会审通过了,施工了,现在又提出来了。”

    “你们这么做,我们知晓了吗?”

    “公示了一周,你们没来看,公示结束后,我打电话给你妈,通知她,要报到区里去了。”

    “结果呢,我妈同意了吗?”

    “你妈没有同意,区里文件只要三分之二的业主同意就可以了,这是一项民心工程,我们钱都摊好了,2楼不用出钱,但是可以用电梯……有些事情,大家互相体谅一下……”

    “我妈昨天一个人被冷落,这时候,你来叫我要体谅?如果官方有这个文件,我无话可说;如果我有这个权利,我不同意装电梯。”

    ……

    几个来回下来,双方都感觉到谈不下去,渐渐散开。

    女儿让妈妈去车里坐着,外面冷。

    过了一会儿,女儿要回去上班,大姐又一个人坐回单元楼口的凳子上。

    昨天最低温度7℃,不时飘些小雨滴。

    为什么2楼大姐不同意,电梯还是开工了?

    王大伯说,主要是觉得有政策支持,以为三分之二的业主同意就行。

    “12户人家,只有她一户人家不同意,在造之前,有两次跟她沟通,她都是不同意。”王大伯也是个耿直人,“既然不同意了,也没有什么好商量的……”

    但王大伯还是悄悄跟我说,如果这种做法让2楼娘俩不舒服的话,他当面道歉也没问题。

    王大伯还跟我说,“你们年轻人之间比较好沟通(应该是指我和大姐女儿),能不能也帮着做做她们的工作……”

    昨天下午,我刚回到单位,手机收到王大伯微信发来的一条消息:

    我向大姐女儿转达了王大伯的意思。

    她回我:明天我不会让我妈坐在那里了,我会让朋友开车过去,会让她坐在车里。

    耀华社区负责加装电梯工作的杨大姐说,现在整个上城区都在弄加装电梯的事,他们这个单元是耀华社区最早开始走程序的,每户人家签字,征求意见。

    “2楼大姐呢不住这里,她说不同意,就写了一个不同意,根据上面要求,符合三分之二的业主同意就可以了,不同意的话,最起码要出具书面理由,现在她家没有诉求,就是不同意,我们社区也很难协调,这是居民自发做的一件事情,政府搭建一个平台而已。如果当初这么强烈反对的话,电梯是肯定不会造了,唉……”

    政策是怎么说的?

    11月30日,杭州出台了《关于开展杭州市区既有住宅加装电梯工作的实施意见》,里面讲:加装电梯需要本单元三分之二以上的业主同意并且没有书面反对意见;政府将给予20万元/台的补助。

    《上城区既有多层住宅加装电梯试点实施方案》中说:加装电梯试点应当经本单元的产权人经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且总人数三分之二以上的业主同意并签订协议,加装电梯应充分听取所在物业区域内业主的意见,应在公示期内以书面形式提交到社区,否则视作对加装电梯无意见。

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  • 装地暖,一定要挖3米深? 住在楼上的又往哪挖?

    如果是装地暖,一定要挖3米深吗? 那么住在楼上的居民又往哪里挖呢?

    一部木梯子从洞口架到洞底,洞底下站着一个男人。

    如果是装地暖,一定要挖3米深吗? 那么住在楼上的居民又往哪里挖呢?

    竹径云山小区55幢外景

    房子那么大 为什么还要挖?

    记者 罗传达

    昨天,12345市长热线接到市民刘先生电话:良渚街道竹径云山小区55幢×单元×室的业主,在屋内挖地下室……

    刘先生担心有安全隐患,也曾向物业反映过,但物业说,这家业主是在屋内装地暖,而且向房管部门报备过的……“装地暖要挖地下3米深?”刘先生不相信。

    竹径云山小区沿山坡而建,昨天中午,记者走在小区的路上感觉有些湿冷。从南大门往北走,越走越高。55幢就坐落在西北角最边缘。

    55幢是排屋,屋前屋后有小花园。邻居说,这里房价约3万元一方,物业费3块9一方。

    被投诉在挖地下室的这户人家,面积大约120平方米。入户的门关着,听得见里面有敲敲打打的声音。

    敲门良久,一个40多岁的女人小心地开了门,问:“你是物业的吗?”我摇摇头。

    室内昏暗潮冷,不亮的一盏灯照到客厅数十袋装了废土的编织袋。地面湿答答的,有些湿滑,女人笑着说:小心,小心。

    客厅西侧一个小型吊机立在那里,沿西墙壁挖下一个大洞。灯光主要打在洞口和吊机上。新挖的洞口呈长方形,长约1米5,宽约50厘米。一个梯子从洞口架到洞底,隐约看见底下站了一个男人。

    沿梯子走下去,豁然开朗,挖开的地方有七八个平方,离一楼地面约2米5深。洞底一共站了3个男人,都是河南人,正在掏漆黑的泥土,个个干劲十足,泥巴满面。

    为啥要在自己家里挖这么个地洞?

    洞底的男人们都说不知道。“我们刚来,挖也没挖多久……”其中一个说道。

    刚才开门的女人老公,是这个地洞的施工负责人,不在现场,电话联系上,他说,“房主没来过,他说挖这个地下空间是装地暖泵的,土还要填下去的。项目审批过的。”

    要挖多大?

    “11月开始挖的,目标是挖3米深,现在两米二三,不够,还要继续挖,还要钻几个孔,估计还要一个月,面积多大我不知道……”他说。

    他坦承,地暖泵没有看到,“地暖不是我们装的,厂家会来装,我们只负责把这个洞挖出来……是房主的朋友叫我们过来施工的。”

    这个新挖的地洞,邻居们很头疼。

    有的说:“买这个排屋的,你改造得差不多就行了,在容许的范围内,比如绿化不能破坏的

    情况下,摆两个小凳子、小躺椅、茶具,方便你入住,是可以的嘛,一旦你破坏房屋结构了,去挖地下了,肯定是不行的嘛!”

    还有的说,“做储藏室?房子就有这么大了啊,住又住不完的,还有什么东西放不下呢?”

    物业更是头疼。

    一位物业经理称这个洞为“地道”。“他偷偷施工,11月初被物业发现后,第一时间去阻止了,跟他们说不能这么挖地道,不能改变房屋结构。他一开始的说辞是底下加固。

    “11月中旬,城管过来了,下了整改通知书;又报了房管局,房管局也说要停工。

    “业主说,挖地道是为了挖地下储存库,对外说辞是加固,(挖地下储存库要用来储存什么呢?)这个我不是很清楚哎。”

    资料显示,物业曾在12月1日给这户业主发出整改通知单,认为其“未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构”,同时有“其他影响建筑结构和使用安全的行为”。

    一位物业人员说,“我说你们不能这么做,改变房屋结构需要房管局审批的!他们就去房管局审批了,哎,审批还真就下来了,可以施工了。”不过物业强调,“我们还是要控制的,不能超过审批的尺寸。”

    物业人员说的这份房管局审批文件,有余杭区住房和城市建设局、华优建筑设计院盖章,上有施工说明——

    竹径云山55-×-×

    因:安装地磅地暖设备,需地下钻孔150×150四个,深度为8-10米,设备机需内藏1米深度。因钻孔设备无法进行施工,需掏空地下泥土垃圾进行施工。经设计院现场勘查不得对原有承重结构梁柱有任何破坏。

    那么到底要挖多深?

    昨天,业主没在现场,物业也不愿透露业主联系方式,暂时没有得到答案。

    装地暖一定要挖这么深吗?那住在二楼以上的居民往哪里挖?

    王经理在杭州销售安装地暖空调11年,现场安装过很多排屋的地暖。

    “我没听说过地磅地暖,有没有出新产品我不清楚,我在想,是不是地源热泵?”王经理说,地源热泵吸取地下水(地下水差不多是恒温的),通过主机加热或冷却,再输送到房间里面供暖或散热。房间里的管道,也在地板下面。

    “但地源热泵取地下水的管子,直径只有3.2厘米,一般是在排屋花园里挖井,不是挖宽度,是挖深度,越深越好。我在九月森林做过一个,挖到地下50米深,才取到恒温的地下水。

    “地源热泵主机也没那么大,只有一米乘一米,跟空调主机一样装在室外,一般不会装在地下室的。”

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  • [地铁]地铁时代公交接驳完美对接 | 地铁商机潜“利”无限

    地铁时代 公交接驳完美对接最后一公里

    今年是杭州地铁的“大年”,虽说地铁呼啸而来,但并不是每个人的家门口都有地铁站,如何解决最后一公里的问题,地铁公交接驳线,成为今年出行的亮点。

    来自杭州城投集团的消息,今年,杭州公交集团新辟优化地铁公交接驳线,线路日运营量最高增长率达到134.98%。高涨的人气背后是市民对更多接驳线的呼声,为此,杭州公交集团以乘客出行习惯为中心强化地铁接驳换乘,积极调整运营模式,化解高峰出行矛盾。

    地铁时代,改良的“公交配方”,酿出了更好的味道,这也让更多的人选择公交出行,让公交出行成为更多人的选择。

    先行一步,精心布设地铁接驳线

    最值得期待的城市“通勤线”,地铁2号线西北段聚集了今年上半年所有的目光。这条线路沿线布满了住宅区、写字楼、工业园区,如何解决最后一公里的问题,杭州公交集团先行一步,以开通地铁公交接驳支线的形式,重点强化地铁站与周边3-5公里内人员密集区的接驳,形成走街串巷、招手即停的模式。

    为便于乘客识别,地铁公交接驳支线所用车辆的车头处都依照对应地铁站经过线路的标志色进行相同的涂装。同时,在接驳支线的车头设置统一格式的指示牌,醒目标注线路性质、可到达地铁站的出入口及标志性小区、建筑物名。

    今年7月3日,地铁2号线西北段开通后,杭州公交集团以最快速度在沿线设置了9条地铁接驳支线(社区微公交),分别为1600、1603、1604、1001、1301、1302、1300、1218、1219路。其中,1600、1001、1300路开通后客流增长迅速,增长幅度分别达30.47%、53.41%、102.17%。

    在此之中,1218、1219路是本次9条地铁接驳支线中最受乘客欢迎的线路,开通第一天人气就爆棚,高峰满载率达70%。1218路由申花板块的楝树浜公交站开往地铁古翠路站,沿途经过了香槟国际、东方福邸、方家花苑、万家花城等多个住宅区,运行一个月以来,客流增加60.27%。1219路由政苑公交站开往地铁古翠路站,途经政苑小区、和苑小区、芳满庭、物华小康、莲花港家园、桃源春居等地,日客流量从最初的370人次增加至目前的1200人次。

    乘客越来越多,为满足大家的出行,杭州公交集团对1218、1219路的车型进行了置换,在原有6米级车辆的基础上,增加9米级车辆,加密了发车班次。近期,又延长了该线的服务时间,进一步加密了发车间隔。

    最优配置,强化地铁接驳换乘

    其实,早在2012年,杭州就开通了地铁公交接驳线,2012年至2016年杭州公交围绕地铁1、2、4号线,开通了46条新线,优化线路72条次。今年,除了现开通了9条线路之外,杭州公交集团还对已开通的地铁1号线、4号线沿线采取“回头看”策略,不断关注地铁沿线3-5公里内住宅区、写字楼的入住及成熟情况,及时配套地铁接驳支线。

    在地铁九和路站附近的普福区块,汇聚了普德人家、梧桐语、铁建国际等近10个住宅区及钱塘智慧城下属的园区,但这个地区没有公交首末站及场站设施。为此,杭州公交集团开通1701、1702路2条社区微公交,连接地铁站和周边商业综合体。1701路成为地铁接驳线中成熟最快的线路之一,开通一周内日客运量上升134.98%;1702路成为地铁接驳线中效率最高的线路之一。

    借鉴普福区块开通社区微公交的成功经验,杭州公交集团又在九堡沿江板块开通1703路,在钱塘智慧城的九环路板块开通394B路,在全福桥路开通1603路,分别对接地铁1号线的九和路站、客运中心站及4号线的新风、新塘、景芳站,深得沿线乘客好评。

    9月新学年开学后,杭州公交集团又分别开通1605、1704、1706路,解决格畈区块和八堡区块与地铁站之间的通勤,真正做到“以乘客出行习惯为中心,强化地铁接驳换乘”。

    重点解决,化解高峰出行矛盾

    随着轨道交通网络的不断完善,越来越多的乘客选择“公交+地铁”的模式完成上下班通勤。2017年,杭州公交集团以阮家村站点案例为模板,一站一方案,解决了滨江高教园、滨盛路等多个地铁换乘客流集聚区的出行问题。

    阮家村公交站位于江干区同协路,周边集中了金色黎明一期、二期、三期等住宅小区,成为城市外围的客流增长点。由于该站点客流急剧增加,乘客高峰期“乘车难”矛盾日渐突出。通过走访调查,杭州公交集团发现该站点客流主要集中在阮家村至地铁彭埠站之间,主要是至地铁1、4号线彭埠站换乘地铁出行的上班族,早高峰客流时间也比较集中,在7时30分至8时30分之间,晚高峰客流集中在17时45分至18时30分之间。

    客流那么大,但是由于途经该站的81路、335路因为早已承担了丁桥、笕桥、星桥、长睦及华丰一带的通勤客流,等到开至阮家村站时,早就已经满员,这才使得这个站点客流如此之大。为此,杭州公交集团加密班次、灵活调度、增开区间,打出一组“组合拳”,使得阮家村站早晚高峰运力增加了40%。

    品质单车,新增公共自行车10000辆

    作为杭州的城市金名片,公共自行车一直以来都是杭州人心中不可代替的绿色出行工具。

    今年,杭州公交集团以“品质免费单车”建设为目标,从市民关心的热点难点问题入手,助力城市交通治堵工程,重点结合城中村改造、景区治理、地铁和公交换乘枢纽,新建(扩容)服务点121处,完成年度目标的100.83% ,新增(更新)公共自行车10000辆,完成年度目标的100%。同时,公交集团提高车辆维修的及时性,确保公共自行车车辆完好率达到97%。

    为缓解市民重点关注的“租还车难”问题,公共自行车公司于今年先后在杭州市(不含萧山区、余杭区)推出了全面推行24小时服务、错峰还车、隔夜还车等多项惠民举措。并利用公共自行车维修技工技术优势,设立30处便民修车服务点,扩大服务范畴,为市民解决自有车辆“维修难”问题。

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  • [原创]楼市降温!这个西湖区楼盘为啥还要全款

    杭州楼市降温!这个西湖区楼盘为啥还敢要求全款购房

    2015年10月27日,当时相对冷门的三墩住宅市场,突然迎来了一针强心剂,中国铁建以8510元/平方米的楼面价竞得杭储35号宅地,并在当天高调宣布要打造西湖区的国际城,成为三墩北的拓荒者。

    然而就像是命运开的一个玩笑,一个月不到,龙湖就以较低的溢价拿下另一宗宅地,一时间让中国铁建处于尴尬境地,这从龙湖水晶郦城成为三墩北首个入市商品住宅项目中可见一斑。

    楼面价走势图
    楼面价走势图

    幸运的是去年开始,随着G20利好带动,三墩北土地市场高潮迭起,万科、绿都、金辉建发纷至沓来,板块内楼面地价创下19864元/平方米的新高,相比最初地价涨幅高达133%。

    与此同时,一个比三墩北形象得多的板块名称:紫金明珠,频频出现在人们眼前。

    紫金明珠板块
    紫金明珠板块

    中国铁建似乎也成了先赢不算赢,笑到最后才最甜的励志故事范本,时隔25个月后,一拖再拖的西湖国际城终于要开盘了,作为板块内唯一毛坯交付的新盘,浙房君带大家一探究竟。

    效果图
    效果图

    优势

    1、紫金明珠板块前景看好,未来生活配套完善

    2、户型面积段跨度较大能满足不同客户的需求

    劣势

    1、靠近货运铁路,存在一定噪音

    2、毛坯交付,前期装修影响居住感受

    3、区域内基础设施都在建设当中,环境不佳

    西湖国际城案名发布会
    西湖国际城案名发布会

    2016年,在中国铁建地产品牌发布会上,主办方信心满满的表示,“西湖国际城将是中国铁建地产在杭州的第三个‘国际城’,同时,也将是国际城系列产品的升级版。”那么豪言壮语的背后,铁老大打造了一个怎样的产品?

    西湖国际城首推16、17号花园洋房
    西湖国际城首推16、17号花园洋房

    根据官方资料显示,中国铁建·西湖国际城坐落于西湖区紫金港北路与张家洋路交界处,占地面积约60777㎡,总建筑面积约252863㎡,由10幢花园洋房和7栋高层建筑组成,总户数1736户,车位配比1:1.08。主打90-140㎡面积段的产品。

    西湖国际城基础信息
    西湖国际城基础信息

    据最新消息,西湖国际城即将首推16、17号楼多层洋房,共计70余套房源,户型为117-132平方米,全毛坯交付,首开均价预计在26000元/平米-28000元/平米。目前验资已启动,金额为250万,接受存折、基金和理财产品,但股票不care。

    虽然近期有媒体报道市场变冷,贷款也能买房,但在这里完全感受不到。售楼处的漂亮妹子偷偷告诉浙房君,现在意向客户已经有140余组,而且大部分都是全款,贷款的话只能等全款客户挑完再选。

    让铁老大能够无视市场环境,继续牛气十足要求全款购房的原因,也许和三墩北的新名字紫金明珠脱离不了干系。

    紫金明珠板块
    紫金明珠板块

    作为一个全新的板块,紫金明珠西北侧是“阿里"云谷——未来这里将成为全国计算机和大数据的产业中心,汇聚至少5万云计算大数据产业人口;东南方向是浙江大学和西湖区共同打造、总投资165亿元的紫金众创小镇。

    规划图
    规划图

    根据西湖区对板块规划,基础设施将有9条道路、3条河道和1个景观公园,并配备有幼儿园及中小学优质教育资源,将打造成一个拥有商业、教育、住宅等一站式配套的西湖区优质宜居之地,至少有20万高收入人群将在这里工作与生活。

    区位图
    区位图

    此外,备受关注的西湖大学,阿里合伙人投资创建的15年制私立学校云谷学校、2019年即将建设完工的浙大紫金港西区、城西科创大走廊等重点项目也都坐落于此。

    加上阿里云谷周边无太多住宅用地。再往北面三墩-双桥区块,政府以打造观光农业,休闲度假为主。几乎无宅地供应。

    而三墩北紫金明珠板块后期还有大量土地供应,绿都、建发的高价地将来也会推向市场,也难怪铁老大如此牛气。

    纸面上的数据虽然一片光明,但具体到项目自身周边配套环境,浙房君只能说道路还十分曲折。

    板块图
    板块图

    从地图上来看紫金明珠板块,该区域只有1.4平方公里,板块被两条高速,一条铁路天然划分成一个三角形。所以最让人担心的就是这些高速与铁路所带来的居住生活影响。

    实景图
    实景图

    板块内铁路、高架纵横交错,噪音是一个绕不开的话题。西湖铁建国际城北面是快速路上高速口,东面是宣杭货运铁路,距离铁路最近的楼栋目测大约在100米左右。

    铁路规划图
    铁路规划图

    由于是货运铁路只有零星低速班次,噪音方面的影响还在可接受范围内。但由于仓前的货运火车站预计规划为杭州高铁西站,如果在原有铁路线路加盖高铁的话,那密集的班次和噪音就不可同日而语了。

    实景图
    实景图

    紫金明珠公园实景
    紫金明珠公园实景

    值得欣慰的是,项目西面的紫金明珠公园已经主体完工,现场的施工人员告诉浙房君,公园已经完成了初步验收,据观察,园区内的中央天然湖泊、景观绿化、游步道等内容已经基本落成,未来业主可以在这里散步休憩。

    交通

    杭州楼市降温!这个西湖区楼盘为啥还敢要求全款购房

    杭州楼市降温!这个西湖区楼盘为啥还敢要求全款购房

    交通
    交通

    目前整个紫金明珠板块都处于施工阶段,公交车前往较为不便。虽然离即将开通的二号线较远,不过到未来的四号线紫金港站直线距离600m左右,开通后会大大方便公共交通出行。

    交通
    交通

    如果是自驾出行,从紫金港北路往南行驶5分钟,就到达振华路路口。这里向左可以进入紫金港隧道前往西溪方向,向右可以进入留石快速路通达市区,还是十分便利。

    教育

    教育

    项目对面一路之隔就规划有西湖区的3所幼儿园、1所小学、1所中学,将来接送极其方便也是利好于周边项目,包括几百米内最直接的竞品万科西雅图。

    杭州楼市降温!这个西湖区楼盘为啥还敢要求全款购房

    万科西雅图

    目前小学已经开工建设。另外,整个三墩区域内文三教育集团文理小学、大禹路小学甲来路校区、杭师大附中等教育资源丰富。

    杭师大附中
    杭师大附中

    大禹路小学
    大禹路小学

    商业

    小区底商沿甲来路有2000平商铺,目前最近的商业体就是303生活广场,步行距离1.6公里,因为宣杭铁路的原因驾车需要绕行4公里左右。

    303生活广场
    303生活广场

    相同车程8万方体量的金地广场也已经开业。

    金地广场
    金地广场

    但相对来说这么集中的住宅区块,还需要更多的商业配套,目前区域大型商业购物中心主要是西田城和麦德龙,但据离项目步行需要近1小时,对于业主来说较为不便。

    西田城
    西田城

    麦德龙
    麦德龙

    商业配套区位图
    商业配套区位图

    医疗

    相较于商业和教育,医疗配套是目前整个三墩的短板,距离5公里车程的浙江医院三墩院区(建设中)是最近的大型医院。

    浙江医院三墩院区
    浙江医院三墩院区

    2009年,阿里巴巴过江至滨江,滨江一跃成为杭州热门板块之一,阿里巴巴为代表的高新产业企业显然功不可没。

    2013年,淘宝城、杭师大新校区的相继启用,未来科技城开启了“提速模式”, 如今有马爸爸的大粗腿背书,再加上紫金明珠板块的产业人居导向规划,虽然存在一些不利因素,但这里的楼盘也许还是值得期待。(文/赵侃一 )

    下期预告

    入杭7年,中国铁建在杭州开发的项目已达9个之多,今年更是实现了销售超百亿的目标,这位铁老大打造的产品,在久经考验的杭州购房者口中评价如何,敬请期待下期,我们不见不散哦。

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新盘快讯

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房企风云

  • 迪士尼寻求IP落地 为何单单选中它?

    2017年还剩不到30天,购物中心们将迎来全年最重要的颜值比拼时刻。只是,这年头,光在圣诞树的长宽高上做文章已难言诚意。

    在北京、上海尝试了恐龙展、NASA展等几次大型主题展并实现客流和收入双丰收后,IP展的后起之秀龙湖 ,在今年圣诞季玩得更大了。

    龙湖北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州6个城市的天街项目在12月1日这天,同步开启了“星球大战电影主题展暨圣诞特别展””。

    与此前的古生物博物馆和美国宇航局相比,此次IP的拥有者迪士尼影业来头更大,作为世界IP运营的领先者,其旗下的IP实在无需一一列举。

    据说,龙湖集团首席执行官邵明晓今年秋天在上海迪士尼骑着旋转木马敲定了这次合作。同行的还有龙湖集团商业地产部总经理李楠、商业地产部副总经理陈琦等高管团队。

    迪士尼希望把他们拥有的IP资源借助商业项目的空间与消费者做更多的连接。

    在国内购物中心领域,大悦城是主题展的开创者和领军者,思路灵活、经验丰富;华润万象城、万象汇也总有开阔的中庭空间。

    迪士尼为什么选择龙湖?

    李楠认为最大的优势在全国项目资源的整合上。首先,商场预留的空间适合做一些大型的策展活动;其次,目前开业的25个项目都在核心一二线城市,龙湖天街的布局与迪士尼的传播布局非常相似。

    第一梯队里的短跑王

    说白了,龙湖胜在有品质的规模上。

    目前几乎所有的天街都背靠龙湖自身的住宅项目,进而辐射更大的城市区域,从这个角度讲,龙湖天街的基础客群为城市新中产,正是当下消费的中坚力量。

    龙湖目前开业25个项目,如果没有对比,不容易认知这个数字的意义,我们不妨看看商业地产第一梯队几家规模型企业的开业数量:大悦城地产目前运营9个购物中心;华润置地在营购物中心24个(2016年年底数据);凯德集团拥有63家购物中心。

    截至2016年,龙湖商业的租金收入是19.1亿元,大悦城项目的租金收入是21亿元,华润置地购物中心租金约50亿港元。

    单项目租金水平受开业年限影响较大,不过龙湖商业的规模扩张堪称神速。要知道,2014年,龙湖的租金收入仅3.8亿元,其中重庆北城天街占了半壁江山。至2016年,无论是租金的绝对值还是各项目的均衡性都有了大幅提升。

    从开业数量和租金收入两方面看,龙湖商业配得上“中国商业地产的关键玩家”这一称号。

    逐渐清晰的面孔

    但是,不论与同规模的其他商业地产品牌相比,还是与龙湖豪宅专家的固有形象相比,龙湖天街的辨识度和它过往的slogan“点亮、温暖、拥抱、便捷”一样模糊。

    市场上大多数优秀的购物中心品牌,比如大悦城、太古里、APM、来福士、恒隆等等,即便在不同的城市,讲的都是同一个窄众客群的故事,划出年龄层次,匹配相应的零售餐饮娱乐资源。

    龙湖则不然,有些天街以家庭为主,有的天街却一个儿童业态都没有。

    李楠解释,龙湖的每个购物中心都依据项目辐射人群的消费习性和观念做定位和定义,既有重庆北城天街这样的城市潮流地标,也有北京大兴天街这种辐射周边的社区购物中心,每个购物中心都是一个差异化的产品。

    如果说这是龙湖商业形象模糊的原因,那么解决问题的方法是什么呢?

    龙湖天街刷新slogan为“转念即达的欢乐入口”。

    这个文艺的表达,明确了体验目标是“欢乐入口”,同时包裹着龙湖商业规模化的野心。“转念即达”说的是通达的便利性,要做到这一点,一要交通便利,二要数量充分。在北京、上海、杭州、深圳等核心城市,每个城市布局5-10个地铁上盖的天街项目,形成网格化布局,并不是夸张的目标。

    龙湖计划2020年开业购物中心超过40家,其中2018年开业3家,2019年开业9家。

    体系支撑:龙湖式精运营

    对新开项目,龙湖有着一系列标准,单项目的筹备期缩短到36个月,不设免租期,不提供装修补贴,开业率基本在98%以上。

    或许由于上述近乎苛刻的标准,总体来看,开业初期的龙湖天街,零售品牌亮点不够突出。

    以9月开业的苏州狮山天街为例,餐饮品牌即使放眼长三角亦可算高配,鹅夫人、Outback等客单价动辄两百多元,但零售却多是国内一二线快时尚品牌,鲜见国际品牌。

    狮山天街副总经理蒋成龙将这种做法总结为以时间换空间。

    狮山天街的餐饮突破了苏州的天花板,某个菜系做到极致是可以辐射全苏州的,但零售品牌向上突破的难度比餐饮大,极致零售品牌的客群不如餐饮广泛,所以零售突破会以大众系列往前走,先在化妆品类上突破,然后跟上一波服饰,通过这个途径在两三年内把零售的层次提上去。

    苏州狮山项目,龙湖首次引入加拿大基金CPPIB持股49%,这意味着项目有着严格的投资回报要求。

    零售发展的趋势是去杠杆。此前倍率很高,一件衣服的成本只有零售价的1.8-2.5折,相当于加了5倍杠杆。快时尚品牌例如ZARA、H&M的进入把杠杆降到了3倍左右。而国内的一些快时尚品牌,又把杠杆降到了2.5倍,让利于消费者,这样的品牌在销售表现上并不比国际快时尚差,而销售表现也就意味着租金贡献。

    苏州、杭州的多位天街项目人士都对龙湖天街的回报率自信满满,部分项目甚至可以做到越过培育期直接进入成长期,NPI达到6%以上。

    对于刚开业的项目来说,这是一个不寻常的数据,很多商业项目至少在开业前三年都无法实现正现金流。

    此时,体系的价值便凸显出来。

    龙湖的商业和住宅是一个整体,财务支撑能力强,商业的折旧等成本算总账,这是保证龙湖商业回报率的重要原因。世茂房地产的一位商业高管就对这种算法艳羡不已。

    此外,在大地产体系里有良好的技术和工程保障,秉持着与住宅一贯的精细化管理,龙湖新开项目能够保持高达98%的开业率,这在行业内也是一个近乎神话的存在。

    新场子老感觉,这是杭州龙湖商业双天街总经理张建华对新开业项目的要求,要做到这一点并不容易,所有店铺的装修、进场、开业的管控动作都要做到非常细致。

    比如影院的IMAX屏幕要从国外引进,商业团队需要跟进进度,下单没有?是陆运、航运还是海运?到海关了吗?被进度追赶的商家并非没有意见,但张建华的理由显然更充分,杭州滨江天街项目周边客群多为新家庭,准备怀孕或者孩子很小,如果做不到装修进度前置,为开荒保洁散味和开业前演练留足时间,这些客人都会流失,这是商铺和购物中心共同的损失。

    如果说单项目定位体现的是个性,那么个性背后必须有这样的体系保驾护航,整个商业板块才可能在规模和效益上有所成就。

    搭建属于龙湖的资产管理体系正是李楠入职三年来的重要工作内容,包括开发进度和成本管控、商场的运营数据,开业后的收益和目标等等。

    履新龙湖商业总经理前,李楠任职凯德集团华中区总经理,是当时凯德集团唯一的中国籍高管,也是唯一一位女性高管,在新加坡工作多年,有着丰富的项目操盘和资本运作经验。凯德集团有着业内公认的堪称优秀的资产管理系统。

    今天回看龙湖商业,几乎是一个苦心孤诣的故事,每年以销售回款的10%为上限用于商业地产发展,该笔资金安排以及商业的重资产沉淀,是否成为龙湖拖累并影响其规模扩张,这种质疑伴随了龙湖多年,中间没少过痛苦迷茫。

    号称每平方米都能挤出来钱来的重庆北城天街亦曾因定位问题潦倒,第一个项目开业7年后才首次将商业项目开出了大本营重庆。2011年龙湖将增持商业纳入发展战略,商业与住宅、物业并列为三大业务板块;2014年,龙湖正式发布“天街”系购物中心品牌。

    近几年,随着体系的成熟,龙湖商业的速度、效益以及行业声誉逐渐展露第一梯队的模样,团队里来自凯德、华润、印力、星河、茂业、万科的操盘者也慢慢体现出龙湖商业团队的气质。

    现在李楠的工作重心在龙湖商业的未来战略上,是否轻资产?是否REITs?是否并购?如何运营提效?从26个项目到40个甚至更多项目时,人才梯队如何搭建?这些问题都等待着她和团队给出答案。

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  • 龙湖·优享家购房平台上线 开创房企网络直营新模式

    12月,由龙湖地产自营的线上+线下购房服务平台——“龙湖·优享家”上线。围绕“优选的房源“、”“优惠的价格”“、”“优质的服务”“和“优厚的权益”4大用户价值,龙湖地产将在既有的客户服务基础上,开启线上服务场景和用户价值体系的塑造。

    龙湖·优享家购房平台上线 开创房企网络直营新模式

    开启线上服务 打通购房闭环

    龙湖·优享家(fang.longfor.com)定位于龙湖地产官方营销服务平台。用户登录优享家,可选择龙湖地产业务覆盖的城市,进入后即可看到龙湖在该城市的最新动态与项目信息。进入项目详情页,便可在线了解项目信息、销售动态和优惠活动。与第三方平台不同,优享家所有项目信息均由龙湖官方发布,权威透明,真实可信。

    对于感兴趣的项目,用户可以在线提交预约需求。项目接收到预约信息后将有专人进行联系,安排看房事宜。一个简单的预约动作,实现了用户从线上看房到线下到访的服务闭环。

    在使用优享家平台服务功能的同时,购房者也完成了线上用户身份的注册。未来通过“优享家”平台,龙湖地产将建立完善的线上用户活动和权益体系,实现线上+线下营销服务的融合,让客户获得更好的购房体验和权益。

    试水专享优惠 双12购房节回馈用户

    龙湖·优享家购房平台上线 开创房企网络直营新模式

    除了线上看房、预约功能,优享家平台还提供丰富的活动让用户获得福利。

    12月12日-25日,全新上线的优享家平台联动18个城市、百余项目推出了专享折扣活动:用户注册成为优享家用户后,可领取房款折扣券。凭折扣券在12月31日前签约购买指定项目房源,即可在项目既有优惠基础上,再额外享受3%的房款减免。

    除了房款减免,用户还可以参与抽奖赢取iPhone手机等丰富礼品。未来优享家平台上将持续推出线上福利活动,激励用户一站式体验线上注册、预约、认筹等购房环节。

    通过自营的线上购房服务平台,龙湖地产实现了在线上与用户的“亲密链接”,希望在改变购房者与开发商之间信息不对称的同时,再将节省下来的营销费用以专享福利的方式回馈给购房者,真正建立起共赢的购房新模式。


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  • 摆平佳兆业 浙民投要约收购ST生化抱得美人归

    12月6日上午,21世纪经济报道记者从接近浙民投人士处了解到,公司要约收购ST生化(000403.SZ)已经获得成功。

    数据显示,尽管截至12月4日,本次要约收购仅完成1840万股,占总要约股份比重不足25%,但在12月5日这最后一天,却出现“逆转”。

    当天,共计有2724户ST生化的股东进行了要约预受,共计股份数1.28亿股,由此浙民投获得的合计净预受股份数达到1.465亿股,远远超过公司原来欲要约收购的7492万股。

    回顾整个要约收购过程,今年6月,浙民投旗下公司浙民投天弘以36元/股的价格欲要约收购ST生化7492万股,占总股份比例为27.49%,要约完成后将与其一致行动人合计持股29.99%,从而获得上市公司实控权。

    在要约收购意向发出后,ST生化原大股东山西振兴集团有限公司(下称“振兴集团”)先是以停牌、重组作为缓兵之计,随后又以诉讼的形式进行“阻止”。但最终重组失利,诉讼则仍未了结。

    今年11月1日,浙民投终于对外披露了百页要约收购报告书全文,从而正式开启了此次要约收购的过程。然而在11月29日,ST生化公告称,港股老牌综合地产商佳兆业集团(1638.HK)全资附属的深圳市航运健康科技有限公司将以21.87亿元(包括偿还贷款)收购ST生化18.57%股份,为此次要约收购再生枝节。

    不过,浙民投随后又回应称,佳兆业的介入是“醉翁之意不在酒”,并且已经将相关情况向有关部门进行了举报。

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  • 龙湖寻求“第二曲线” 未来三年商业租金达60亿

    今年年中,站上千亿新台阶的龙湖地产,锁定了未来路线的四字方针—稳健、提速。他们要做房地产行业里的长跑者,各项软硬指标,已层层分解到各个业务板块。

    其中,商业地产拳头产品“天街”的沉淀,被视为龙湖未来利润增长的“蓄水池”。掌门人吴亚军对商业的要求丝毫不保守—到2020年,商业贡献年租金60亿元,开业商场数量要超过40座。

    龙湖集团商业地产部总经理李楠接过军令状,她要带头的是三年跨越式成长。她和团队反复测算过,在存量优化,增量崛起后,租金“60亿”这个新高度并没有那么难到达。

    “现有的开业天街成长空间还是相当大的,比如调整业态后的北京长楹天街,(租金收入)同比增长了25.7%。”迈入收获期的天街系列,给了李楠底气,她的信心还来自于更多的规模与精细化运营红利。

    中国的购物中心正处于过剩、洗礼与蜕变的时代。龙湖天街选择的是一条有质量增长的平衡道路,这背后是怎样的思考与商业逻辑?时代周报记者对话李楠和龙湖商业地产多位高管,期望记录在寻找龙湖“第二曲线”的过程中这些棋手的布局与对弈。

    “大胆假设,小心求证”

    天街扩张计划已按年细分:2017-2019年,龙湖每年将分别开业5座、3座、7座天街,到2020年开业商场总量将超过40座。今年9月,重庆、苏州和杭州三地就各有天街面市。他们至今已在全国开张25个商场,运营总面积达250万平方米。

    这是过去很多年里,龙湖并不敢想象的快节奏。

    2003年,兜兜转转20多次仍旧无人开发的老重庆客车修理厂地块,迎来了命运转折。吴亚军当起了接盘侠,她考虑“做一个项目,积累一些经验,留一个团队,边走边看。”

    这个叫北城天街的项目一战成名,成为“每平方里都能拧出人民币”的商业价值标杆。龙湖复制天街的大步伐并未就此迈开,他们用一个匀速、甚至是保守的速度慢慢加大商业地产份额,没有任何故事高潮。直到2010年,龙湖才带着天街走出重庆,落子成都。彼时,万达广场的小红旗已经插遍了大大小小城市的角落。

    2011年,商业地产被上升到龙湖战略高度,成为主航道方向之一。天街系列终于有了折腾的方向—每年销售回款的10%作为上限,用于商业物业投资,原来“散兵游勇”的状态开始体系化。

    战略方向是远处的一束光,可被执行的战术运用是到达光的路线,这往往是“大胆假设,小心求证”的试错结果。龙湖守则指引这支队伍:商业地产的道路上从来都是布满荆棘,更需要反复斟酌。

    天街定位、布局和资源积累,是过去很多年以及未来很多年,龙湖都会反复研究的课题。他们不愿意走极端,批量规模化的万达路线和精耕细作的大悦城模式都不是龙湖所想。李楠要带着龙湖商业地产找到“有质量增长”中的平衡。

    “我们对标了很多公司,希望集各家所长,”欧洲最大的购物中心运营商德国ECE的布局逻辑,给了龙湖启发。龙湖的做法则更加聚焦,他们坚守核心国内一二线城市做网格化精准投资。李楠透露,天街要在重点城市、重点位置站住脚,“只要能够算得过账,未来收益和回报达到预期,一二级市场的项目我们都会考虑。”

    国内“十纵十横”的高铁网和城市内部网格化的地铁网,让龙湖找到了更多的机会点。以轨道站点为中心,龙湖的TOD模式(Transit-oriented Development,以公共交通为导向的开发)作为破题之策应运而生。据不完全统计,有超过30座天街已具备了TOD模式的条件和要素。

    在下一个千亿时代,TOD模式将为龙湖的发展提供更多的加速度。就在三个月前,龙湖集团首席执行官邵明晓亲自带领李楠在内的高管团队,赴东京拜访东京不动产、日建工作坊,专程交流重庆沙坪坝TOD项目。这个在一条高铁线和三条地铁线交会处的庞然大物,在龙湖内部被视为TOD标杆在打磨。

    在李楠看来,今天国内商业地产的竞争,主要是总量上的竞争,但聚焦到每个城市,每个细分区域,真正能够满足需要的商业项目并不多。

    总导演与同路人

    把方向、谋大局、定政策之余,李楠案头上的第二块重要任务看人、用人。

    在天街规模化路上,李楠忙着内外“造血”与“输血”。未来,要从波澜壮阔的发展切换到静水流深的频道,只有把组织的安全度做起来,龙湖商业才可能持续地做大、做强。

    李楠会直接督导40个商场总导演。今年以来,龙湖开业商场的总经理们都被赋予了一个新的角色—“总导演”。他们的任务是编制每一家商场的故事脚本,通过一条完整的故事线,把购物中心里的每一个体验、服务、环境串联起来,为消费者提供最好的消费体验感。

    李楠坦承,商业规模的提升,带来了运营管理上的挑战,解决之道在于商业一体化平台和商业大数据平台的持续推进。除此,龙湖商业还通过放权,鼓励商场总经理成为“总导演”,让更多创新举措落地。

    “在不同业务阶段和生命周期,通过创新保持商场竞争力,这是龙湖强调导演力的要义。”龙湖集团商业地产部副总经理陈琦说,商场要经历起步、爬坡、顶峰、下滑的生命周期,总导演要在顶峰准确预判未来消费趋势,积极调整迎来新爬坡。

    龙湖十万平方米以上的商场,运营人员至少配置十五名,尽管人数是同行的两到三倍,但却是经过严谨测算,目的是配合总导演,和租户深度咬合。

    “我们把故事想清楚,真正的逻辑是我们在讲一个消费者和我们、和乙方三者发生链接的一个场景,画面要生动清晰。”龙湖杭州两座天街的负责人张建华说,这些年来,龙湖坚持与“同路人”同舟共济的经营之道。

    精细化运营也正在考验这家公司的敏捷度。李楠说,龙湖设置打通商业与地产,跨开发、研发、运营等职能的工作坊,深度解读商圈、交通、客群、竞品、商户全方位信息,对商场业态、主力店等精准定位,后续商场按图施工,确保适应未来消费场景。

    “现在,龙湖已经将一个商业项目的筹备期从44个月缩短至36个月,体系能力越来越成熟。”张建华介绍说,他们会从所有店铺的专修、进场、开业进行管控,与商家一起倒排计划表,用于跟踪道具、货品甚至单据的整个流程。同时,他们还热衷于前置时间,这保证了他们在每次开业时,基本都能达到一个很高的开业率和招商率。

    会员营销与漏斗法则

    “经营客流”是龙湖做商业的核心命题,怎么网罗住顾客,是贯穿天街商业运营的一条主线。

    龙湖商业正在试图建立,一个相对大众化,有亲和力的标签。他们用八个字概括为“温暖、拥抱、点亮、便捷”。和主题语一样,龙湖天街要做“转念即达的欢乐入口”,这里转念即达关乎布局,欢乐入口则是体验逻辑。

    “电商和新零售就像一个漏斗,过滤掉了购物中心的消费人群。”张建华说,漏斗最下面可能是最容易漏下来那部分,但是相对来说也是最廉价的一部分,中间有一部分,上面也还有一部分,购物中心要抓的就是这部分人群,讲的是情感和体验的共鸣,用行话就是“来时有期待,逛时有惊喜,走会有回味。”

    “天街正在通过产品的不断创新提纯客群,并和会员一起,构建一个新的商业生活平台。”李楠说,未来人流争夺的最终归属,一定是高黏度核心客群—会员,将客群转化为客人再转化为会员,并培养成忠诚的顾客是天街会员体系一直在走的路径。

    今年1月,龙湖商业旗下会员平台“天街CLUB”全新亮相,从功能、生态、服务重新定义会员运营模式,其中地产、物业、商业联动,实现各业务条线的权益联通。

    在提炼商业核心亮点,吸引客流上,龙湖天街甚至研究了藏在IP中的运营法则。

    今年以来,龙湖商业团队拿到了超级飞侠全中国的独家IP合作版权,与索尼影业的EMOJI主题IP全国合作,还包括眼下正在上海、北京、重庆、成都、杭州、苏州六地天街上演的星球大战主题展。

    李楠和她的团队还有很多重要任务要做,“我们坚信,任何一门生意都得深度解读客户,客户图像要清晰化、场景化,所有工作才能有的放矢”。

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  • 这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    “黑科技”一词在这个12月再次席卷了我们生活的土地。乌镇世界互联网大会发布了18项世界互联网领先科技成果,而在离乌镇80公里外的杭州EFC欧美金融城,六大欧洲黑科技也正式登台亮相。

    12月4日下午,由EFC欧美金融城、G5创投和科控联合举办的Cocoon Networks hangzhou欧洲项目推介会暨科技创新中心揭牌仪式,在EFC欧美金融城(T1)国际会议中心举行,这个欧洲最大的孵化器带着国际前沿的“黑科技”,终于迎来在杭州EFC欧美金融城的正式落地。

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    “很黑很科技”

    资本与项目的正面交锋

    本次欧洲项目推介会上,Cocoon Networks携六大欧洲最新黑科技项目来到杭州,Solaris、GoinStore、Zap&Go......现场不少国内投资者表示“很黑很科技,含金量非常高”。

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    (欧洲项目推介会路演现场图)

    在“黑科技”纷纷亮相的同时,国内知名资本也密切地关注着他们。在路演现场,聚集了建信资本、天使湾创投、启迪之星(杭州·We-link)、银杏谷资本、浙江物产中大集团股份有限公司等众多国内知名资本,精彩的讲解之后,投资者与项目负责人展开了一场信息量巨大的头脑风暴,活跃的提问与解答、精彩的思想交锋,一场未来科技与创新的风潮或许就将从这个会议厅中刮起。

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    (欧洲项目推介会现场图)

    建信资本的负责人王总作为一个经验丰富的投资者,已经在国内外参加过许多大型的项目推介,对于此次路演,他认为许多项目都具备了创新度、潜在价值、商业前景,而对他们来讲,最重要的是找到一个合适的投资伙伴。“EFC欧美金融城G5与Cocoon Networks 提供的这个平台,将对于跨境的交流与投资有很大帮助。”

    11月的侨界精英峰会上,10个世界热门的创投品牌落户G5,9位全球知名导师加盟,如今,EFC欧美金融城G5创投中心已经在一个月内举办了三次跨国路演,为项目与投资者搭起了一座沟通、接触的桥梁。Solaris的项目负责人表示:EFC欧美金融城G5提供了一个项目与投资人接触的全球化平台,而未来,他也希望能够通过这个渠道接触到更多的投资人。

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    (G5国际资本对接会路演现场图)

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    (G5-PNP EFC智慧建筑创新加速路演现场图)

    在G5创投中心,如今已经有包括Cocoon Networks在内的4家机构入驻,对于创业人群而言,不仅能够得到最专业的指导,更是能在这样一个创业生态圈内获得更加丰富的资源与人脉。

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    (2017侨界精英峰会9位全球知名导师加盟G5)

    国际力量崛起

    EFC或成就下一个亿万级独角兽

    作为杭州未来科技城唯一的百万方级地铁上盖综合体,EFC欧美金融城的这片土地,几乎是从拿地开始起,就开始运筹创业创新生态系统,对标世界级的综合体,将国际资源与国内市场进行对接,形成一个属于杭州、面向世界的“新金融微城”。

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    在6月的中英科技节EFC专场发布会上,Cocoon Networks正式牵手EFC欧美金融城,成为EFC主导打造的“G5全球创新创业生态系统”的合作伙伴,这也成就了如今科技创新中心的揭牌和欧洲项目推介会的顺利进行。

    在Cocoon Networks之前,EFC欧美金融城G5创投中心作为全球化的创新创业平台,已经引进了PNP、GCI、COLONY CAPITAL三个国际知名的创投机构。从去年入驻的PNP,到今年年底的2017侨界精英峰会,EFC在创新创业的这条路上,一直在以“领先杭州20年”的速度前进着。

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    如今的EFC欧美金融城,已经不仅是一个简单的海归社区,联合欧美、澳洲等国家和地区的一线孵化器、加速器、风险投资机构、高校实验室等100家机构建立的“海归创新创业生态圈”,集合了全球顶尖的孵化器、加速器、基金、拥有无可比拟的导师资源和资本对接实力。而未来他们将担当起共同构建中外跨境双向投资孵化的全球创新创业生态系统,为包括侨界人士在内的国内外创新创业人士提供跨国发展提供便利。

    这个杭州的新金融微城 如何成就一个世界级的信仰?

    PNP杭州投资总监JAY Zhang表示:“越来越多的国际资本、优秀国际项目来到中国,或提供技术或吸引资本,而今日的杭州已经完全可以承载起这些“国际”力量。”而这些力量的集中爆发,则将出现在未来科技城的这片土地上。

    与全球10大顶尖创投品牌创建“海归社区创新生态圈”,这是G5速度

    聘请9位来自全球各个领域的高端人才作为导师,这是G5高度

    一个月内组织3场全球优秀创业项目的推介和资本对接,这是G5迸发的力度

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  • 爆料!杭城百亿阵营再入一员 “猛将”

    2017年的年底,很多公司都在为完成年终的销售额做最后的冲刺,然而,有一家房企已经提前一个月完成了既定目标——浙江旭辉以173.8亿元的签约额提前并超额8.6亿完成年度指标,并朝200亿元的新高度努力进发。与此同时,杭州旭辉以123亿的成绩正式跨入城市百亿俱乐部,入杭四载,旭辉完成了从零到百亿的华丽转身。消息一出,圈内很多人表示诧异,旭辉,怎么那么快?

    爆料!杭城百亿阵营再入一员 “猛将”

    【疑惑1:旭辉,入杭不是才4年?】

    入杭四载  马不停蹄

    2013年5月,旭辉一举拿下奥体和崇贤3宗地块,顺利落子杭城。这是旭辉与杭城的第一次亲密接触,面对这么一家外来开发商,彼时的杭城并无波澜,终归都是要“交学费”,市场如此评价。

    于是,2014年,旭辉交出了一份令市场诧异的成绩单:入杭的首个销售元年,以20.21亿元的签约金额,成功跻身杭州房企前十,并且至今再也没有出过TOP10。

    4年,晃眼而过,不是没有交过学费,只是阵痛期相对较短,摔倒爬起,迎难而上,就是旭辉一直以来推崇的口号:既出发,必到达。旭辉已经深深融入杭州这块土地,截至11月底,旭辉已经拥有了过万户尊贵的业主,而这一数字还在不断扩大。

    今年11月的旭辉感恩季,业主们热火朝天地开起了“百家宴”,还有好玩的嘉年华活动,迎来了业主的火热打CALL,此外,还有各种电影、话剧,热热闹闹地让业主们体验了一把旭辉的温暖社区。

    【疑惑2:旭辉,在杭州都做了什么?】

    埋头苦干 海纳百川

    对于杭州,旭辉也是爱得深沉。除了住宅之外,长租公寓、城市商业等都有体现,特别是长租公寓领域,2018年将会有新项目呈现给杭州市场。当然,给人印象最深刻的,还是住宅产品。

    旭辉在杭州的产品系经历过几代的变化,从最早的旭辉府、旭辉城偏刚需大盘,到针对品质首改的国悦府、珺悦府,再到目前的第三代,都会山,采用BREEAM认证,并获得全国首家的四星认证,旭辉对产品的打造也在步步升级。

    旭辉希望通过引入外部的认证或规范体系,比如,在工地采用铝模、爬架、PC工业一些先进的施工技术,把开发水平带入更高层级,已经用到了杭州所有施工现场。

    除了埋头精研产品之外,旭辉的合作之道也成为其行走江湖的防身武器,取长补短、降低风险实现共赢,让旭辉成为了杭城房企“朋友圈”的红人。

    据不完全统计,旭辉目前的合作伙伴有20多个,很多都是反复合作的老朋友,绿地、万科、龙湖、滨江等开发商都是旭辉的座上宾,旭辉城、都会山、万家之星、海上明月、春江悦茗等项目都是在市场上取得了销售额和销售口碑双料好评的项目。

    【疑惑3:旭辉,野心有多大?】

    韬光养晦 剑指200亿

    在旭辉正式迈入杭州百亿开发阵营之际,也是浙旭以173.8亿的销售额超额完成年度指标之时。不知什么时候,杭州旭辉已经成为了浙江旭辉。

    2016年5月,旭辉以7.7亿竞得宁波鄞州钟公庙地块,强势进驻宁波;2017年6月27日,旭辉进入临安,包揽核心区2宗优质地块;6月29日,旭辉夺得萧山北干东单元宅地,继续深耕杭州;一个月之后,旭辉竞得温州茶山单元地块,正式进军温州。

    旭辉深耕杭州之心始终如一,但省域化扩张战略同样悄然行进。今年,宁波上湖城章首开,以14.7亿元的销售金额,位列宁波半年度项目成交金额榜TOP5!而拿地不到半年的温州湖悦天境、临安吴越府项目都将在年底亮相,又将掀起怎样的旭辉速度,拭目以待!

    旭辉的橙色风暴已经席卷几乎整个浙江,并呈蔓延之势燎原,浙旭更是以“200亿”为目标,备战2017年的最后一个月,这就是旭辉,一个被质疑“怎么那么快”却最终实现了“确实那么快”的公司。

    最后一个月,奋战200亿,早已在路上!

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  • 禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    11月27日,禹洲集团创始人、董事局主席林龙安太平绅士当选为中国工商业联合会第十二届执行委员会常委、中国民间商会副会长。中国工商业联合会第十二次全国代表大会于本月24日在北京开幕,大会选举产生新一届执行委员会,增加了基层工商联和各级工商联所属商会的执委比例,人员结构合理,综合素质较高,社会影响较大,有较广泛的社会代表性和参政议政能力。

    禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    图:林龙安(右)参加24日在北京开幕的大会

    禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    图:林龙安参加24日在北京开幕的大会

    禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    图:林龙安(右一)与中央统战部副部长,中华全国工商业联合会党组书记、副会长徐乐江(中)、全国工商联副主席李家杰(左一)合影

    李克强总理致辞:引导非公有制经济人士健康成长

    在11月24日的中国工商联合会第十二次全国代表大会开幕式上,中共中央政治局常委、国务院总理李克强会见全体与会代表,并代表中共中央、国务院致贺词。

    禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    图:李克强总理与与会代表握手

    贺词指出,党的十八大以来,在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下,我国非公有制经济发展迈上新台阶,在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生等方面发挥了重要作用,已成为稳定经济的重要基础、国家税收的重要来源、技术创新的重要主体、金融发展的重要依托、经济持续健康发展的重要力量,各级工商联作出了重要贡献。

    禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    图:李克强总理代表中共中央国务院致贺词

    截至目前,我国民营企业近2500万家,注册资本超过150万亿元,对国家的税收贡献超过50%,国内生产总值、固定资产投资以及对外直接投资占比均超过60%,技术创新和新产品占比超过了70%,城镇就业占比超过80%,对新增就业贡献率达到了90%以上,已成为经济持续健康发展的重要力量。

    汇聚共识、汇聚力量:弘扬优秀企业家精神,促进两地发展

    林龙安表示,他将紧跟工商联工作总体要求,坚持团结立会、服务兴会、改革强会,不断增强工商联凝聚力、影响力和执行力,积极引导广大非公有制经济人士自觉做爱国敬业、守法经营、创业创新、回报社会的表率和践行“亲”“清”新型政商关系的典范,弘扬优秀企业家精神,推动实现非公有制经济更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的发展。林龙安可发挥熟悉中港的优势,促进两地企业的合作发展。

    禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    图:林龙安回馈社会,担任公职服务商界,关注青年发展与弱势群体,推动社会和谐

    随着经济发展进入新常态,政府明确指出,企业家是经济活动的重要主体,并为企业家健康成长营造良好环境。林龙安认为,响应国家号召,履行社会责任,对发挥企业家作用有着重要意义。多年来,林龙安身体力行,重视教育,积极参与希望工程、文化教育、赈灾、市政交通等公益活动。

    激荡中前行:将企业发展融入强国事业

    多年来,林龙安除了以优秀企业公民的角色自觉承担社会责任,更从企业家的角度,带领禹洲集团不断发展,取之于社会、献之于社会。

    业绩方面,2016年,禹洲实现了232亿元的销售额,并成功将总部迁至上海。这仅仅是一个开始,截至2017年10月,禹洲累计合约销售金额达到324亿元,同比大幅增长59%。禹洲由此正式吹响了千亿战略的号角。

    公益方面,禹洲集团以“支持公益慈善,践行社会责任,促进和谐发展”为宗旨,于2014年正式注册成立禹洲公益基金会,积极践行企业责任,传播公益正能量,对外捐赠总额已逾一亿元。

    禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    图:禹洲公益基金会启动仪式

    林龙安表示,在这个充满挑战也孕育希望的时代,企业要将自身发展融入国家战略,拓展国际视野、增强综合实力,才能在这场激烈的角逐中胜出;禹洲集团唯有坚持注重员工、客户和股东的需求,继续履行企业社会责任,方能铸就百年基业。

    关于中华全国工商业联合会

    禹洲集团主席林龙安当选中国民间商会副会长

    中华全国工商业联合会成立于1953年,简称全国工商联,又称中国民间商会。工商联是中国共产党领导的面向工商界、以非公有制企业和非公有制经济人士为主体的人民团体和商会组织,是党和政府联系非公有制经济人士的桥梁纽带,是政府管理和服务非公有制经济的助手。

    工商联工作是党的统一战线工作和经济工作的重要内容。工商联事业是中国特色社会主义事业的重要组成部分。

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  • 今年土地供应井喷,但怕是房企拿地后不愿卖房子!

    快到年尾了,各城市的土地供应也逐渐进入尾声,梳理这一年来各主要城市的土地供应,普遍均是增长的,个别城市还有较大幅度的增长。

    一线城市今年的住宅用地供应量已经全面超过去年,截止到2017年11月17日,四大城市供应量比2016年增长50%。其中北京(楼盘)增长了380%,上海(楼盘)增长了25.3%,广州(楼盘)基本持平,深圳(楼盘)则只有个位数的增长。

    今年土地供应井喷,但怕是房企拿地后不愿卖房子!

    供应价格方面,北京的平均地价比2016年增长26%,四大城市平均增幅在19.04%左右。这主要是供地结构发生变化,各大城市加大了70年自持地块的供应,而在商品房地块上,附加条件也特别多,开发商受成本和价格盖帽因素影响,也不敢往高了叫。

    需要注意的是,地价并没有下跌,只是涨幅收窄。这也意味着,同一地段的新房价格仍然会有涨幅,开发商分期开发的项目,二期开盘价不会比一期便宜,但涨幅会在允许的范围内。

    至于统计数据中的跌幅,则主要是因为地块地理位置的差异导致。差地段的房子卖得多,好地段的房子卖得少,平均房价自然会下来。

    今年土地供应井喷,但怕是房企拿地后不愿卖房子!

    不过对于打算买房的人来说,未来几年不一定会比今年好。

    因为随着时间的推移,限价持续存在,不断增加的土地供应可能不会迅速转化为可售商品房。也就是说,我们一级市场和二级市场有割裂的趋势。有机构跟踪了2016年50个典型地块,由于成本过高入市风险过大,目前只有7个项目入市,29个开工未入市,14个根本未开工。

    以往开发商拿一块地,往往半年后就能启动预售,高周转模式玩的溜溜的。但现在这种模式已经很难开展。

    开发商已经全面受限,融资门槛不断提高,好不容易融到的钱不能买地只能用来付工程款。

    在销售端,开发商现在卖房子也非常尴尬。一方面要同等对待全款和贷款购房者,这意味着通过高比例首付或全款买房的形式加快回款速度的模式将受到限制。

    现在就看开发商能否“扛得住”了。找到便宜的资金还能“扛得住”的开发商,在现有市场规则下,他们是不会主动向刚需示好的,这些开发商路子广实力强,但数量并不多。

    更多的开发商实际上是在赌的状态,融不到钱也不愿意降价卖房,手里有点余钱看看能不能熬过这个冬天。

    今年土地供应井喷,但怕是房企拿地后不愿卖房子!

    这种状态是扭曲的,土地供应变不成房子,调控的效果在购房者眼里是要被打折扣的。所以当土地供应跟上的时候,接下来要着力解决的应该是商品房供应。这个难度比增加土地供应要大得多。它既要让数据正常一点,还得照顾到让大家买得到买得起房子,更得让开发商能赚到钱。

    至于如何破局,让开发商愿意卖房子,让刚需买得到合适的房子,融360说房君能想到的办法只有一个:地卖得再便宜一点。

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  • 绿城跌宕六年后重返上海滩 多年来逢调控必崩坏

    11月24日,上海,一场不起眼的土地出让:松江区永丰街道1.64万平方米土地最终被绿城以6.02亿元收入囊中,溢价率0.33%,楼板价26281元/平方米。

    这块地并不大,只能造230套房子。但对于绿城来说,它是重生的标志之一——距离绿城上次在上海参与拿到住宅用地,已经过去了三年七个月;而绿城上一次单独在上海拿地,已经是六年之前了。

    绿城2000年进军上海,由此从区域性开发商向全国性开发商转型。上海留下了玫瑰园、黄浦湾、玉兰花园等经典项目,也见证了绿城17年来跌宕起伏的命运和自我救赎的艰难。

    元气大伤

    绿城失去上海的这六年,被郁亮称为“白银时代”,被孙宏斌称为“钻石时代”。

    万科和融创这两个曾经和绿城同量级的选手,已经向5000亿元甚至万亿发起冲击;2016年,在代建的支持下,绿城的销售额终于迈过了千亿大关。这个目标已经在绿城的日程表上放了七年。

    2011年的调控,绿城首当其冲,连续陷入“收购门”、“信托门”、“退市门”及“破产门”。当年10月,绿城最后一次单独在上海拿地;之后,通过出售项目股权缓解资金危机,上海的项目基本注入融绿平台。

    2012年6月,融绿平台成立;7月25日,平台首次在上海拿地,以16亿元摘得浦东唐镇地块。

    2014年5月,宋卫平交棒孙宏斌,融创成为绿城第一大股东。那一年,融绿平台在上海的销售额达到174.8亿元,成为了上海最大的住宅销售商,与绿地万科三足鼎立,拥有15个项目和地块。

    百日联姻失败后,融绿平台解体。2015年5月4日,绿城和融创不仅分割了上海融绿平台的“共有财产”,也对过往合作项目进行了清算。除了黄浦湾,所有的项目归于融创。

    之后,绿城从上海的土拍市场彻底消失,2016年的一次活动上,宋卫平被问到上海市场,无奈地说:“上海的地实在太贵了!你们城里人的地太贵了!”

    绿城在上海的落寞和融创的崛起,还普遍被认为与一个人有关——王虹斌,他是绿城中国派驻上海融绿公司的董事长,股权之争结束后,他进入融创,担任融创上海区域公司董事长。

    王虹斌是绿城最老资格的员工之一,工号23,被派到融绿平台之前,是绿城的执行总经理,亲手促成了绿城进军上海;掌管上海公司多年,拥有丰富的土地和政府资源。

    在上海,收购和合作让融创获得了大量优质项目。通过并购,仅在浦东东郊就拥有百万平方米开发地块;在合作方面,融创与上海地产集团合作开发陆家嘴滨江地段的最后一块住宅用地,建成标杆项目陆家嘴一号院。这其中,王虹斌的个人能力不可忽视。

    反观绿城,也多次试图进行土地收购,但是无论是前滩地块,还是汤臣高尔夫地块,最后都没有下文。这其中固然有地块的特殊原因,但本质上依然是企业自身的问题,一方面缺少精通上海市场的掌舵者;另一方面,集团和项目公司之间的管理职责依然不完全明晰。王虹斌在任时就曾经指出,绿城的管理架构对具体城市的判断难以精确,计划编制的有效性也会打折扣。

    2015年年底,宋卫平派王成兵从湖北上任上海总经理;2017年5月,绿城老员工章建波从正荣回归,担任上海区域总经理,王成兵被调往蓝城。

    反周期

    10月中旬开始,绿城大举拿地,半月间就在宁波、杭州、北京三地先后拿下七幅地块,总价200多亿元。其中,北京石景山五里坨地块地价86亿元,是北京历史上总价第二高的地块。

    拿下北京地块的当天晚上,绿城总裁曹舟南告诉界面新闻记者:绿城的逆周期拿地开始了。

    这完全在他的计划之内。在不同场合,他都言之凿凿:三季度之后,绿城将实施反周期拿地的策略,买地时机会好一点,投资力度会逐步加大。如今他说到做到。

    此次拿下的上海松江地块楼板价为2.6万元/平方米,周边的次新房售价基本在5.8万元/平方米左右。不过,相比中海在更为偏远的小昆山镇拿下的地王(楼板价3万元/平方米),绿城这块地的价格有很大的操作空间。而且上海严格的筛选标准,让绿城避免了竞价环节,曹舟南设想的“反周期”一定程度上是成立的。

    有计划性,有执行力,这样的投资方式在过去的绿城是稀缺的。也正因为如此,公司多次“高位站岗”。

    多年来,绿城逢调控必崩坏,虽然总是绝处逢生,但是系统性的危机一直没有解除。这个危机的源头与创始人宋卫平息息相关。他带领绿城成为了中国最受尊敬的地产公司之一,但是在公司的治理和管控方面,绿城一直离一家现代企业还很远,甚至连一位公司高管也承认,“宋总草莽出身”。

    五颗鸡蛋上跳舞

    可以说,成立22年后,绿城开始学着如何成为一家现代企业。对职业经理人曹舟南来说,这个任务何其艰巨。

    一位绿城高管说,曹舟南要在五方之间周旋——宋卫平、中交、九龙仓、老股东以及老员工。“中交要规模,九龙仓要利润,宋总则有他自己产品和社会责任上的追求”。

    接近绿城的人士告诉界面新闻记者,中交最大的作用就是其信用背书让绿城的融资成本有了显著改善,但是没有给过绿城一分钱,没有给过一块地。甚至曹本人也承认,股东对未来做强做大的期望,与绿城自有资源之间,存在着突出的矛盾。

    2008年底绿城濒临破产之际,宋卫平上门邀请曹舟南加入;2014年融绿之争之中,已经出走的曹舟南重返绿城,获得绿城上下的一致认可,也让宋卫平放心地交出权杖。

    曹舟南出身体制内,曾是浙江省财政厅前途无量的年轻干部;接手绿城后,他有机会将自己的企业哲学全面推广。

    曹舟南掌管绿城后的第一件事就是推动全民预算管理,那是他早就想在绿城推行但最终失败的方案。

    他要求项目公司的所有费用都进预算系统,让绿城上下压力巨大,抵触情绪颇多。绿城一向以不惜工本著称,甚至内部有人说“20多年习惯了不管钱”,但是现在,它开始学着省钱,控制成本。

    快速甩货,控制风险,是绿城过去两年的主旋律。

    2016年,绿城年初存量房源844亿元中,已经去化了468亿。其中,三四线城市的去化率为49%。曾经将公司套牢的存货,有了松绑的迹象。

    同时,绿城在2016年拿地大幅减少,2016年3月拿下杭州的单价地王后,绿城就基本停止大举拿地,而是采取捡漏的方式。整个2016年,绿城仅仅取得了九块土地。上海土地市场在这一年炙手可热,但是绿城基本都没有参与,连报名都几乎没有。

    曹舟南更愿意强调绿城因此获得的安全感。

    “2015年12月底开年会,账上有300亿现金,很多绿城的老员工流眼泪了。他们认为公司不会有危险了。”曹舟南说。

    在外人看来,这样的反应似乎很夸张。但是如果了解绿城曾经如何挣扎在生死边缘,就能明白300亿现金储备意味着什么——2008年,宋卫平甚至有过第二天就面临债券违约,前一夜要四处拆借4000万元的窘境。

    界面新闻记者了解到,2017年,曹舟南的买地预算为700亿元。这也意味着,接下来绿城依然会继续大举拿地。

    一代传奇宋卫平早已退居二线,绿城的曹舟南时代正式开启,这家在中国房地产占据特殊位置的房企,正用力重生。

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  • 冠寓抢位长租风口 龙湖在下一盘怎样的棋?

    在“房子是用来住的,不是用来炒的”政策导向下,长租公寓领域正迎来如火如荼的发展。

    最新消息,华润置地发布内部通知,正式进军长租公寓市场,“国家队”入场。十天前,建行刚刚宣布,联手碧桂园打造长租公寓,探索银企合作新模式。

    在这一场声势浩大的长租公寓热潮中,龙湖冠寓显然是一个不可忽视的存在:截止至10月底,龙湖冠寓已完成了包含北上广深等14个城市的全面覆盖,同时定下年内布局16个一线及领先二线城市、开业房间数合计超过1.5万间、到2020年达到行业前三,20亿元营收的目标。

    与此同时,龙湖还是首个将长租公寓定位为继地产、商业、物业之后,第四大主航道业务进行投资和布局的企业。

    这背后显现的是,龙湖集团对于长租公寓未来发展前景以及龙湖自身运营实力充分的信心。

    长租公寓竞争者众,龙湖冠寓如何先发制人?迎合3.0租住新时代应运而生的龙湖CityHub模式,或许正是其中的答案。

    冠寓的跑马圈地

    每个企业都有着自身独特的风格,作为地产优等生的龙湖,外界给的标签是:注重细节,追求完美。据闻,龙湖掌舵者吴亚军对事物要求很高,任何事情都力求做到尽善尽美,“不做则已,要做就做到最好”。

    对于长租公寓,我们看到的是,龙湖在短短一年时间之内便实现了迅速的覆盖:2016年8月,龙湖集团宣布推出长租公寓“冠寓”品牌;仅间隔7个月时间,龙湖冠寓成都金楠店、龙湖冠寓成都时代店、龙湖冠寓重庆源著店便相继面世 ,开业即达到95%以上出租率。

    但在声势浩大布局长租公寓的动作之外,鲜有人注意到的是,龙湖实际上已经在长租公寓领域摸索研究长达两年以上。

    据悉,龙湖是在开发商企业中,第一批关注并且展开研究长租公寓市场的企业。很早就已经在摸索探究长租公寓的经营发展,包括客群的定位、项目的选址、轻重资产的选择、产品的定价,乃至房间当中要摆放什么物件,龙湖都要经过广泛的调研、细致的分析、内部的讨论,方能最终确定。

    实际上,这正是龙湖此前一贯的做法。——新进入一个业态时,先把产品做精、做细,做成经典、精品之后,再进行全国推广。细数龙湖广为称颂的别墅产品、购物中心,道理都是如此。

    一盘怎样的棋?

    但如果你仅仅以此就断定龙湖是一家只注重细节而忽视大局的企业,那你可能就大错特错。

    以龙湖天街为例,龙湖早在2003年便成立商业经营管理分公司,并开业了首个商业项目重庆北城天街购物中心。

    彼时,国内商业市场已强者林立,留给龙湖的发展空间并不多。基于对国内商业形式和城市未来商圈发展的判断,龙湖天街系产品明确了自身定位,即“面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心”,瞄准一线及核心二线城市新兴区域,精准定位这些区域的家庭购物人群,最终在竞争激烈的商业市场中脱颖而出。

    龙湖天街的战略性布局最终助推了天街系产品在全国的落地开花,这种前瞻性的规划在龙湖长租公寓的发展上得到了延续: 龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石在冠寓品牌发布会上,率先提出的CityHub概念,正是其间的最好佐证。

    所谓CityHub概念,即面向年龄段介于20-35岁的年轻人群,让租住空间跳脱出单一居住功能,倡导“去孤岛化”租住生态,配套公共活动区域,配置娱乐、阅读、影音、健身、办公、商业等各种功能,不仅仅供住户使用,也希望辐射到周边一到两公里的泛租住人群中,让他们集中到冠寓,享受聚集的资源和生活。

    CityHub概念不仅仅是局限于单一的一栋冠寓中,而是让龙湖的每一个冠寓、每一个一展空间、每一个商业中心,都成为一个个城市Hub[改成中文表述],来作为城市综合网络的汇集点。甚至跨越区域和城市,资源开放,高效共享。使人才政策、生活服务、商业配套、创业办公、信息物流、文化娱乐等,相互交织联动,贯通整个城市的生活资源为租住人群所用,为年轻人这一城市的中坚力量创造更加优质的生活体验。

    在龙湖的规划当中,龙湖冠寓的租户有可能既是龙湖联合办公的租户,同时也是龙湖天街商户线上线下的客户,甚至还有可能是龙湖未来住宅的业主。龙湖所拥有的各种资源在这里实现共享,最终实现企业和租户共同利益最大化。

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  • 千亿扩张资金饥渴 正荣赴港仍需时日

    进入11月以来,被称为闽系“潜行者”的正荣集团在合肥、莆田、苏州等城市陆续开展品牌暨项目的联动宣传,一改以往低调的品牌形象,正在IPO路上的正荣集团需要给市场一个良好的印象。

    自9月底正荣集团向港交所提交IPO申请以来已经近两个月,而国内融资环境持续收紧,登陆港交所对于正荣集团来说,是在未来扩张过程中、拓宽融资环境的必要战略性措施,纵观闽系房企中,世茂、旭辉、泰禾、融信等都已经上市,相比较而言,规模排行中等的正荣集团登陆资本市场的脚步有些滞后。

    根据克而瑞数据统计,截至今年前三季度,正荣集团销售规模达到了545.8亿元,超过闽系知名房企泰禾、融信一个量级,根据当前的销售数字看,闽系房企中,正荣集团的规模在世茂、旭辉、阳光城之后,其上市后的表现值得关注。

    赴港上市时间表

    据了解,登陆港交所的时间往往受申请人上市事宜的复杂程度而定,一般而言,如果从向中国证监会递交申请开始计算,大概需要6个月左右的时间,首先需要从证监会获取受理通知书(小路条),之后根据《主板上市规则》第9.10A(1)条向港交所提交上市申请表格A1文件,随后取得证监会的“大路条”,最终通过港交所聆讯,就可以准备上市了。

    在香港上市有几个优势,一方面再融资便利,根据港交所规定,上市6个月后,上市发行人就可以进行新股融资;二是锁定期比较短,港交所上市规则对大股东持有股份的锁定时间是6个月,之后就可以抛售,但持股量如果超过35%,则要求上市6个月后仍然维持控股定位,12个月后控股权可以变更;此外,香港没有外汇管制,资金流出入不受限制,对于内地人建立国际化运作平台更为便利。

    如果正荣集团一切顺利,那么明年上半年就可以通过港交所平台进行股权融资,但仍须注意的是,届时是否会受市场认可,去年其闽系兄弟企业融信集团登陆港交所后,其香港公开发售仅获2.7%认购,其市场接受程度可见一斑。

    此外,对于申请上市的企业,港交所在财务上三个主要要求:(1)过去三个财政年度至少5000万港元盈利(最近一年盈利至少2000万,以及前两年累计盈利至少3000万港元),同时上市时市值至少达到2亿港元;(2)上市时市值至少达到40亿港元且最近一个经审计财政年度的收入至少为5亿港元;(3)上市时市值至少达20亿港元,最近一个经审计财政年度的收入至少5亿港元,且前三个财政年度来自营运业务的现金流入合计至少1亿港元。

    从公开的资料来看,正荣集团的财务情况基本满足上述要求,但正荣和融信的利润偏低,易居房地产执行总裁丁祖昱此前分析指出,正荣和融信的毛利率目前则在一个较低的水平,其中正荣的毛利率相比2016年中期下滑了5.85个百分点,为21%;而融信的毛利率水平则增长了0.17个百分点,为19%。“预计未来随着融资成本的不断降低,以及企业发展的不断成熟,毛利率水平有望得到进一步地提升。”丁祖昱同时表示。

    此外,《华夏时报》还注意到,正荣集团今年上半年的净利润约为3.77亿元,同比下滑了33%。

    规模与负债的平衡点

    对很多处于快速扩张期的房企而言,要快速增加规模势必会增加负债,但从经营角度来说,高负债并不危险,危险的是周转速度。

    “当房企快速增加土地储备的时候,负债率同步上升是必然的,但相应的资产也增加了,所以并不能说负债率高就很危险,关键是项目周转的情况,如果项目周转很慢,周期很长,势必会增加财务支出,这种情况如果长期存在才会危险。”某闽系房企高管对《华夏时报》记者表示。

    据正荣集团公布信息显示,截至今年上半年,正荣土地储备达1120万平米,其中长三角区域为436万平米,占到总量的42%,其中拥有土储最多的城市为苏州,达到131万平米,占整个长三角的30%。此外正荣于海西区域的土储为412万平米,占到总量的39%,其中莆田的土储为118万平米,占到了整个海西区域的29%。

    丁祖昱预计,按照正荣集团2017年300-500亿元的计划投资额、以及正在进行的合作以及收并购计划,预计年底正荣地产的储备货值可以达到1500-1800亿元规模。

    与此同时,正荣地产的债务额度也同步上升,截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年,正荣地产的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和364亿元。不过,正荣地产平均融资利息正在改善,目前已经由2014年的12%下降到了2017年上半年的7.3%。

    正荣表示,其业务的可持续增长及成功在很大程度上取决于能否继续按商业上合理的价格在适合项目开发的有利位置收购更多土地储备,财务数据显示,正荣2014年、2015年、2016年、2017年上半年实现收益分别为30.39亿元、43.10亿元、146.03亿元和80.85亿元。

    财经评论员严跃进认为,“闽系企业往往会给外界带有高杠杆拿地和经营的印象,所以很大程度上在负债等数据上应该做更全面的解释。往往负债本身也体现了企业较好的融资实力,但是在当前金融环境趋紧的情况下,负债率数据容易被认为是一种压力,相关企业的财务数据发布和披露上,应该和具体的企业经营结合,进而让投资者认可企业及其经营。”

    “正荣的成长性值得关注,此类企业在当前总部搬迁以及区域市场深耕方面有较好的表现,充分体现了企业战略转型的积极性,企业未来应该在产品系的形成、融资渠道的拓展等方面继续发力,同时借力资本市场,才能实现两年中脱颖而出的目标。”严跃进最后表示。

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  • 碧桂园海外扩张重新提速:印尼项目后又进入泰国市场

    继11月13日,推出在印尼的首个项目之后,中国最大房企之一的碧桂园(02007.HK)进军泰国。

    据日经亚洲评论11月23日的报道显示,碧桂园已在泰国设立分公司,办公地点设在泰国首都曼谷,与此同时,碧桂园在当地的招聘也在同步进行,按照计划明年将有一系列的项目落地。

    来自泰国房地产市场的一位资深人士透露,因为海滨度假胜地每年吸引大量的游客,曼谷之外,芭提雅和普吉岛也进入碧桂园的视野,正在寻找项目。

    日经亚洲评论的报道称,碧桂园将设立新的海外品牌,以树立更加有活力和国际化的形象。一位地产公司高管称,在泰国,很多人并不知道碧桂园,其“Country Garden”的英文名称容易让人联想为一个普通的中国郊区开发商。

    尽管今年9月,碧桂园首席战略官林昭宪接受媒体采访时表示,公司暂停向海外扩张,同时放缓一部分投资。过去碧桂园一直关并有意拓展的印度的六个城市也暂时搁置。

    据印度尼西亚当地媒体国际日报报道,11月13日,碧桂园推出在印尼的首个房地产项目SKY HOUSE BSD(天空之城)。

    据悉,该项目位于是印尼首都雅加达西北部城市唐格朗,由12座住宅公寓大楼构成,是碧桂园与印尼第一大财团金光集团(Sinar Mas)控制的金光置业(Sinarmas Land)合作开发的。

    去年10月,碧桂园已经与印尼的Credo集团正式签署合作协议,双方将在巴厘岛库塔南部的努沙杜瓦发展一个约35万平方米的项目。项目集五星级度假酒店、别墅及公寓等。今年6月,碧桂园集团印尼区域官微消息称,碧桂园与美高梅酒店集团举办了合作签约仪式,共同打造碧桂园巴厘岛森林海岸项目。

    9月,印度新闻网站Livemint报道称,中国最大的房地产公司碧桂园(02007.HK)正在与印度房地产开发企业Wadhwa洽谈,收购后者位于一住宅项目的控股权,该项目位于孟买卫星城Panvel,占地面积450英亩(约182万平方米)。

    8月,据《印度时报》报道,碧桂园(02007.HK)即将与印度钦奈市房地产开发商TVH达成协议,购买该市一高档住宅区14400平方英尺(1.3万平方米)的土地,该土地由60块小型地块构成,每块地2400平方英尺(约223平方米)。

    7月,澳大利亚地产商Phileo Australia Limited发布公告,碧桂园以4亿澳元够买澳大利亚维多利亚市的一处住宅用地。

    碧桂园的海外项目因为“森林城市”广为所知。2013年8月,碧桂园在与新加坡一桥之隔的马来西亚新山,拿下一占地约14平方公里的项目。2016年12月,碧桂园宣布项目总投资将达到1000亿美元(约6900亿人民币)。

    近日,碧桂园发布的10月销售简报显示,截至2017年10月31日止十个月,集团连同合营公司和联营公司,共实现合同销售金额约人民币4847.7亿元;合同销售建筑面积约5312万平方米。至此,碧桂园已完成其年度销售目标5000亿的96.95%。

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  • 阳光城管理层换血:高负债成难题 拿什么冲千亿目标

    房地产企业负债大多是用来买地,而充裕优质且价格低廉的土地储备,将为业绩爆发提供强劲动力,阳光城目前最需要的就是依靠此前储备的土地尽快转化为销售收入

    近日,阳光城集团股份有限公司(下称“阳光城”,000671.SZ)发布公告,公司董事局收到公司总裁张海民提交的书面辞职报告,张海民因个人原因辞去公司总裁职务。

    同时,阳光城还公布公司董事局聘任朱荣斌任董事长兼总裁,两个执行副总裁分别是吴建斌和阚乃桂。有意思的是,这三个人全部拥有中海的背景,而朱荣斌与吴建斌曾在碧桂园搭档多年,将碧桂园带入了3000亿元时代。

    在这新旧管理层交替之际,阳光城接下来将会呈现怎样的变化?管理层的风格又将有怎样的变化?此外,在阳光城高管团队大换血之际,公司提出开始加速向千亿房企迈进的目标。但值得注意的是,历史的高负债水平已成为阳光城的大难题。新管理层对此有怎样的具体解决方案?

    针对以上问题,在近日《投资者报》记者参加的阳光城媒体交流会上,阳光城集团执行副总裁吴建斌对此做了相关解答。

    阳光城的“三驾马车”

    日前,阳光城核心管理层已全部到位。新团队主要成员为总裁朱荣斌、副总裁吴建斌及阚乃桂三人。三人分工各有不同,朱荣斌全面负责公司管理工作,着眼于布局;吴建斌的职责在财务、金融、法律、信息化等方面;阚乃桂则执掌合约管理工作。这三位也被称为阳光城的“三驾马车”。

    值得一提的是,朱荣斌、吴建斌及阚乃桂三人均有在中海任职经历。

    朱荣斌2013年加入碧桂园任执行董事及联席总裁,主要负责土地投资、项目拓展等工作,2015年开始组建并掌管一线事业部。此前曾在中海、富力任职。朱荣斌23岁入职中海后,历任香港中海国内部副总经理、中海发展(北京)董事副总经理、中海发展(广州)副总经理及总经理,并于2008年3月调任中海地产华东区总经理。

    而吴建斌是1984年加入中国建筑工程总公司,1987年派驻中海,后曾任董事兼财务总监、副主席兼非执行董事、中海投资董事长等多个职务。2014年,他加入碧桂园,任董事、财务总监。彼时在碧桂园,朱荣斌、吴建斌与碧桂园总裁莫斌都被视为“中建系”出身,因又共同出席业绩会,被誉为碧桂园“铁三角”。

    阚乃桂也有5年中海的任职经历。阚在加入阳光城前曾任世茂房地产副总裁,负责成本管理及研发设计工作。而在此之前,曾在中海地产任部门总经理及天津公司总经理一职,任职时间为2006年至2011年。

    高负债率“旧疾”如何治

    根据阳光城三季报数据显示,前三季度阳光城的营业收入155亿元,同比大涨108%;净利润为6.2亿元,同比增长70%。在易居克而瑞的榜单中,阳光城以接近600亿的销售规模,悄然攀升至全国房企的第21位。

    不过,值得注意的是,由于此前在并购市场上频繁出手,阳光城的负债不断攀高。前三季度公司负债总额1694亿元,扣除预收账款后的债务为1282亿元,净负债率达到281%。其中,一年内到期的非流动负债246亿元,比上年末增加537%。此外,阳光城历年的财报数据显示,2012年~2016年年底,其负债总额分别为126亿元、284亿元、392亿元、564亿元和1015亿元,债务数字逐年攀高。由此看出,高负债率已成为阳光城的“旧疾”。

    那么,新管理层将如何解决阳光城的负债率问题?

    “我将自己定位为老中医,通过我对中海的实操,然后将这两家公司进行对标,来看阳光城当前存在什么样的问题?这些药方目前已经落地,按照中医的疗法,要不断地调药方。每过一段时间就要调一些药方,最终可能花一年到两年的时间,让我们阳光城变成一个发展又快又好的公司。”吴建斌表示,目前阳光城的负债率还是合理的,整个负债结构里只有22%是短期债务。

    吴建斌同时指出,希望短期内,也就是一两年内先把净负债率降低到100%,长期来看,如果能降到70%是比较合理的。他认为,房地产企业负债基本上是用来买地,但作为房企而言,关键就是买对地。如果地的质量不高,就谈不上销售、周转和利润。地买对了,流动性就会变好,就能保证现金流。充裕优质且价格低廉的土地储备,将为业绩爆发提供强劲动力。

    尽管近期房地产市场热度有所下降,但吴建斌仍然抱有信心。他认为,一是因为中国的城镇化未结束,市场需求很大,二是因为在地方政府层面,还存在需求和供应不平衡的地方。“努力降低负债率,保证企业健康发展已成为房企共识。”

    对于阳光城的负债率,吴建斌透露,希望将净负债率最终降至70%左右。与此同时,希望明年能有一两百亿元的现金流。

    新管理层的到位,除了优化负债率水平以外,更重要的任务是帮助阳光城实现向千亿房企进军的目标。此前,朱荣斌就曾表示,阳光城未来的销售规模要达到2000亿元甚至更多。

    当然目前比较现实的目标还是千亿,吴建斌表示,要按照千亿房企规模来打造阳光城自身信息化建设,构建财务共享中心,成立战略发展部,由他领导。

    其中,阳光城的“双赢机制”全面对标碧桂园“双享机制”,将65个项目纳入考核。“阳光城内部今年所有土地项目均已进入双赢机制范畴内。经测算,截至上个月底,阳光城执行项目跟投项目的平均年化资金回报率为45%。”

    吴建斌介绍:“执行双赢机制之后,买地要求更加严格。阳光城制定了三个硬性指标,一是股东净资金回报率不能低于30%,二是项目净利润率不能低于10%,三是现金流回正不能超过12个月。希望从源头上改变周转和盈利的问题。”

    此次核心管理层的大换血,由具备中海、碧桂园等大型房企背景的高管组成的“三驾马车”,是否能如愿带领阳光城进军房企界的“千亿俱乐部”?在房地产市场开始降温的当下,这一目标极具挑战,但也值得期待。

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  • 越秀房托持续购入越秀地产资产 打造千亿REITs样本

    在国内房地产资产证券化产品发行如火如荼之时,经历两年资产收购空档期的越秀房地产投资信托基金(以下简称越秀房托)终于进入中原腹地。

    作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金,越秀房托发端于广州越秀地产,也是越秀集团旗下成员企业。其上市以来的运营轨迹,均以越秀地产和集团资产注入为基础,进行运营效率的提升。

    据越秀房托第一大股东越秀地产公告,其将出让武汉物业67%股权予越秀房托,转让项目股权贷款的代价协定为22.81亿元。

    这已经是越秀地产第三次向越秀房托注入资产。越秀地产认为,此次注入房托的武汉物业位于汉口滨江的新中心商务区,将继续享有武汉的高增长潜力。而新资产的入池,对于越秀房托来说,或将进一步助力其提升整体租金收益,有助于其打造国内REITs的发展样本。

    第三次资产注入

    越秀房托是越秀集团内同时具备房地产和金融属性的板块。它以房地产投资信托基金REITs为核心产品,以REITs形式持有商用物业,与越秀地产合作,主打“开发+运营+金融”的轻资产运营模式。这种模式在国外可做对比的如新加坡凯德集团。

    据越秀地产公告显示,此番注入房托的物业包含武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及1134个商用停车位和375个住宅停车位。

    值得注意的是,越秀房托先期设计了四层特殊目的公司(SPV)以收购该物业,越秀地产先将持有该物业的项目公司——武汉越秀地产开发有限公司67%的股权售予百胜国际。而富成持有百胜国际全部权益。这两家公司均为越秀地产的间接附属公司。

    随后,越秀房托的特殊目的公司Yuexiu REIT 2017 Company Limited收购富成的全部股权,进而持有项目公司67%股权,至此完成四层SPV的铺设。

    越秀房托计划通过银行贷款融资12.22亿元,并向越秀地产融资8亿元,以完成这笔22.8亿元的交易。

    越秀地产称,此次出售符合公司的“开发+运营+金融”运营模式,会令公司和越秀房托互利互惠,提升项目周转率。

    实际上,这已是越秀地产第三次向越秀房托注入成熟资产。最早注入越秀房托资产池的,是位于广州核心区域的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场和越秀新都会大厦。

    而2012年“蛇吞象”吸纳同为越秀地产旗下的资产广州国际金融中心(IFC),则让越秀房托所持物业价值从66亿骤升至220亿,一跃成为亚洲十大上市房地产投资信托基金之一。

    2017年中报显示,IFC约占越秀房托总经营收入的56.9%,超过另外六项所持物业。

    此后,为了规避资金布局单一区域所隐藏的风险,同时提高基金分派能力,越秀房托开始走出广州。2015年8月,越秀地产将旗下优秀成熟的物业——上海越秀大厦注入越秀房托。

    越秀大厦原名宏嘉大厦,位于上海浦东新区竹园CBD以及上海自贸区内,越秀房托执行总裁兼执董林德良表示,跨区域收购首选宏嘉大厦,是因为项目的租赁回报率具有巨大潜力。

    林德良认为,越秀地产的资产持续注入,是越秀房托扩大资产规模的重要途径;上市之初的总资产约45亿到目前310亿,千亿目标在不远的将来可以稳步达到。

    房托收益率几何?

    在几次资产注入之后,越秀房托的投资回报率如何?

    中报显示,截至今年上半年,越秀房托收入按年录得持平约9.09亿人民币,可分派总额3.95亿,按年升幅由去年的12.6%大幅放缓至2.8%。林德良表示,收入增长放缓主要受“营改增”影响,若撇除该因素,整体收入有3.5%的增幅;越秀房托的分派率,则在6.5%至7%之间,基本符合国际上的REITs投资回报率水平。

    “使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位,最大优势在于税收减免”,香港知名金融评论人黄立冲表示,BVI结构让越秀房托得以节省一大笔税费,从而提高了租金回报率并维持较高的分派水平。

    但最新注入的武汉物业出租情况似乎并不如人意。公告显示,武汉越秀财富中心截至今年11月10日的租用率仅为40.5%,10月份的平均租金为90.78元/平方米,项目评估值为33亿元。

    星汇维港购物中心11月10日止的租用率为86.8%,10月份的平均租金为45.75元/平方米(A区)及71.89元/平方米(B区),项目评估值为2亿元。

    租用率相对较低,使得武汉物业的估计年净收益率为1.76%,低于市场可资比较物业的租金收益率月4%-5%(零售)及4.5%-5.5%(写字楼)。

    为降低越秀房托可能面对的风险,并确保越秀房托在此等期间收取预期、递增及持续性净收入,越秀地产表示,将自2018年初至2020年底为买方提供保障款项。保障安排年期内三个财政年度的基础经调整净利润分别为人民币7800万元、9800万元、1.1亿元。

    而据公告透露,此次收购的武汉物业总估值为35.87亿,协定收购金额即22.8亿元较按比例计24.03亿元(67%)折让约5.1%。管理人认为,具有吸引力的估值以及以提供补贴进行的下限保障,将帮助越秀房托于保障安排期间进入快速增长的武汉市场,在当地建立竞争优势并可享有长期增长的利益。

    越秀地产管理层认为,武汉目前为中部六省唯一1.5线城市,其经济预期会因有关政策而进一步获益。同时市场顾问报告估计,到2018年底,写字楼的租用率将达到80%-85%,预期日后其购物商场的出租率将始终保持超过95%的高出租水平。

    实际上,这不是越秀地产第一次对注入越秀房托的物业出租收益进行补贴。据金利丰证券报告,2012年,当广州国际金融中心注入越秀房托后,越秀地产承诺,为减轻酒店及服务式公寓有关的初期营运风险,若有关的经营毛利每年未能达到2.68亿元,至2016年补贴最多6亿元,以保证盈利能力。

    换言之,越秀房托的部分物业租金收益目前仍需依赖越秀地产的补贴,其投资回报率也是建立在这种补贴之上。

    尽管如此,越秀房托的盘子已经越做越大。根据公告,收购事项会将越秀房产基金资产组合的市场估值扩大8%,更夯实其亚洲十大房地产信托基金的地位。

    这为国内商业地产资产证券化提供了样本。据戴德梁行发布报告,截至2016年三季度,香港与新加坡上市REITs共计持有67处中国物业;而随着中国鼓励金融创新政策的不断推出,资产证券化和REITs得到了前所未有的发展。

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  • 房企强调回款率 机构预计明年楼市投资增速或低于5%

    导读

    部分房企已经提前开始做明年的策略和计划,继续推进销售,并加快回款,将成为明年上半年的主要策略。有分析认为,在一些热点区域,不排除部分项目“以价换量”的可能;对于三四线城市的策略,则主要取决于调控政策会否覆盖。

    经历了2017年的历史高点后,明年房地产市场很可能迎来“小年”。

    近日,多家机构发布2018年房地产市场策略报告。考虑到楼市调控政策的影响进一步显现,以及市场本身迎来下行周期,机构普遍认为明年房地产销售面积将出现下滑。

    对于房地产投资指标,增速将不会过快地收窄,这是由企业仍存在补库存需求所致。但全年来看,该指标增速也被认为会降至5%以下。

    据21世纪经济报道记者了解,部分房企已经提前开始做明年的策略和计划,继续推进销售,并加快回款,将成为明年上半年的主要策略。有分析认为,在一些热点区域,不排除部分项目“以价换量”的可能。

    投资、销售将双双下挫

    东方证券指出,过去几年房价的过快上涨和投机性增强,主要源于两方面。第一,城市化发展到第二阶段(城市化率50%-70%)带来的高能级城市供需不平衡。第二,政府在房屋土地供给及保障房建设方面,没有相应的供给渠道、税收及金融机制配套,导致商品房大发展过程中出现有效供给不够的局面。

    该机构认为,2017年以来政府已经在这两方面出台相应举措,2018年将会对此进一步落实,而房地产行业长效机制也有望在明年奠基。

    在市场层面,当前楼市体现为两低一高的新常态:低库存,体现为待售面积不断下滑;低利率,个人住房贷款利率远低于2012-2014年市场调整期;高集中度,三大城市群及核心二线城市的新房销售额占到全国的72%。基于此判断,2018年楼市表现将是温和调整。

    东方证券认为,明年销售面积增速为-3%、新开工面积增速为3%、房地产开发投资增速为4%。同时,因房地产销售价格将进一步攀升,新房销售金额可能呈现为微弱的正增长(预期2%)。

    兴业研究认为,受政策环境较紧、销售边际增长有限的影响,预计2018年商品房销售将进入负增长区间,全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右;开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑,有望稳中回落至约3%左右。

    相比之下,申万宏源对销售的判断较为乐观。该机构认为,虽然明年调控政策放松的可能性较小,但销售增速仍有可能出现“前低后高”局面,同比增速降至0%。

    对于投资增速,申万宏源认为,伴随着销售增速下行,房企到位资金较今年紧张,投资增速将继续下行。但基于补库存的需求以及租赁住房建设规模增加,房地产开发投资额依旧会保持正增速,预期为4%。

    国家统计局数据显示,今年1-10月,全国房地产开发投资同比名义增长7.8%,增速在经过两个月的盘整后继续下行。同期,商品房销售面积同比增长8.2%,销售额增长12.6%,增速均已连续4个月收窄。

    大部分分析人士认为,房地产销售增速将会继续收窄,但今年全年仍将保持正增长。由此,今年也将超过去年,成为历年来销售规模最大的年份。

    热点城市或现“以价换量”

    虽然今年大型房企的销售仍然维持高增长,但由于融资政策收紧,以及企业花费大量资金拿地,因此相比去年,房企的资金状况仍处于收紧过程中。部分高速扩张的房企,负债率已经迅速攀高。

    万科公告显示,今年前三季度,公司经营性活动产生的现金流为167亿元,比上年同期减少61.14%。到三季度末,万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%。

    由于万科持有的现金流达到943亿元,因此这些债务并不会带来过大压力。但一些现金流并不充裕的房企,就会感到捉襟见肘。

    如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%,且前三季度经营活动产生的现金流为负。为“快速回收现金流”,华侨城意欲全面退出曾在2015年获取的“新著东方”项目,当年的拿地价格达83亿。

    此前在并购市场频繁出手的阳光城,前三季度负债总额1694亿,扣除预收账款后的债务1282亿,净负债率达到281%。其中,一年内到期的非流动负债比上年末增加536.87%。

    兴业证券指出,在长效机制加快推进的背景下,预计本轮房地产调控维持的时间将拉长,行业的周期性将减弱。杠杆扩张、激进拿地的房企将面临利润空间承压、现金流回款减慢、融资渠道收缩等考验。

    该机构认为,区域房企短期可通过让渡项目股权方式缓冲经营风险,但中长期业务持续性仍不足。且“现金为王”将成为企业策略的重要方面。

    阳光城执行副总裁吴建斌近期表示,阳光城加快了“短平快”项目的布局。“这类项目一般会在二线与三线城市之间,或者重点二线周边的三线城市布局。”

    北京某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,“回款率”是公司近期一直强调的指标,明年将会继续强化。其中,三四线城市项目的回款情况相对较好,一二线城市由于信贷政策从紧和限价等因素,表现并不好。

    他认为,在部分热点城市,明年不排除“以价换量”的可能。“因为有‘限价令’,一二线城市的很多项目一直在延迟推盘,但企业承受的资金压力在不断增大。”该人士表示,这些项目体量大,沉淀的资金量也不小,因此明年可能会加快出货。

    对于三四线城市的策略,该人士认为主要取决于调控政策会否覆盖。他表示,当前三四线市场的活跃度仍然较高,且因为房价上涨较快,较早拿地的项目甚至获取了不菲的利润。在调控政策强化之前,这些区域仍将是企业布局的重点,其中主要体现在热点城市和城市圈的周边区域。

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  • 龙头房企拿地规模持续扩大,正向二三线城市下沉

    ■本报记者 苏诗钰

    今年9月下旬,国土资源部部署开展住宅用地出让合同执行情况检查。国土资源部相关负责人明确表示,住宅用地不能拿来炒作囤积。

    中原地产有关数据显示,今年以来,一线城市住宅土地成交额达3715亿元,溢价率跌至18%,二线城市溢价率为34%,住宅土地成交逐渐出现了持续降温的趋势,多城市住宅土地溢价率明显下滑。

    11月26日,易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,此次对住宅用地进行检查实际上是,从供给端促进房企加快投资,无论是闲置待开发的土地还是半开工状态的土地,都需要进行整改,这样也是为了增加住房供应规模。此次督查应该会对各类住宅用地的出让以及中间的开发流程进行严查。

    中信建投证券一位分析师指出,近年来,龙头房企拿地规模持续上升,今年前三季度龙头房企拿地支出占销售金额比重达到77.5%,仅次于中型房企,可见规模房企积极补库存的态度明显。前三季度房企板块存货占总资产比重下降至54.2%,较去年全年进一步下降0.9个百分点,维持2013年以来的下降趋势。在经历了两年市场回暖期之后,房企加速去库存,优质库存告急,大部分房企纷纷面临补库存压力,同时这也是在今年市场调控影响之下,销售增速持续下行,房企反而投资力度得以保持的原因所在,短期内在土地供给侧结构性改革,市场仍以去库存为主基调的情况下,房企库存的总体水平仍将保持低位徘徊。

    相关数据显示,龙头房企、中型房企和小型房企存货占总资产比重均维持在50%以上,分别为54.5%、54.8%和59.6%,只有龙头房企还保持上升趋势。而转型房企存货占总资产比例较去年年底下降5.9个百分点至46.6%,其加速退出行业的态势越发明显。

    中信建投证券该分析师表示,房企整体补库存的力度在持续上升,前三季度房企拿地金额占销售金额比重达到82.6%,较2016年全年提高11.9个百分点,经过2016年市场回暖的销售去库存之后,大部分房企均面临补库存压力,为了减轻资金压力和分散风险,房企拿地模式越发多元化以应对日益上升的取地成本,同时在战略布局方面,为了应对日渐趋紧的政策调控,房企布局区域也在向二线城市和三线城市下沉。

    严跃进表示,从拿地角度看,土地储备是房企业绩的最基础来源,所以实际上积极拿地本身问题不大,是房企业绩成长的必要条件。当然从避免房价反弹的角度看,关键是要防范高杠杆拿地的现象出现,同时对于各类住宅用地,要加大住宅产业化的投资,进而降低开发成本。

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  • 租赁大时代 开发商边走边试

    住房租赁的东风一夜吹彻江南江北,从追求自有住房到租售并举,从政策支持到土地出让的嬗变,从企业探索转型到金融配套的实现……变化正在发生。

    租赁市场是个大蛋糕,市场的宽广度还在不断延伸。链家的统计数据表明,目前中国约有1.6亿人在城镇租住,而未来十年,租赁市场规模将达3万亿元。而中国饭店协会公寓委员会的数据显示,我国长租公寓间数已超100万间,2020年底品牌公寓将超1000万间。

    但市场也在展示现阶段下的不确定性。租售同权倡导下,长租公寓的配套教育资源如何落实,开发商如何解决运营公寓所带来的资金沉淀、如何广泛利用REITs筹资和退出,是市场参与方必须面对的问题。

    进入还是绕开,开发商须有抉择。深圳首个纯商品房租赁社区位于“星河荣御”,星河控股旗下的住宅项目。星河控股面对的不解和荣誉一样多。星河控股副董事长、总裁姚惠琼对第一财经表示,“很多开发商都在尝试,但几乎没人能把这种商业模式想明白。星河未来几年还是地产开发为主,但也愿意尝试,目前已组建好长租公寓团队。”

    租赁时代如何算账

    万科董事会主席郁亮用“大时代”来形容住房租赁时代的到来。

    郁亮在媒体交流会上谈及长租公寓时表示,“大时代来临,做好准备的时候会非常快,一夜之间就会来。”

    租赁,是房地产刚性供需两端最灵活、最具延展性的环节。今年以来,从中央到地方的政策密集出台。首创证券认为,监管体系的完善和政策支持力度的提升将进一步降低租赁业的投资风险和经营成本,提升盈利预期,而产业链的完善也将间接利好买卖市场,鼓励更多的个人和规模企业投资参与。

    市场蛋糕和预期规模是吸引企业的前提。链家集团董事长左晖以“租赁新时代”为题的演讲中指出,未来10年,中国的租赁市场规模将达3万亿,而中国的租赁人口占比将达1/3,城市越大,比例越高。

    万科是最早布局长租公寓的一批开发商之一,也是目前拥有最多自持租赁住房用地的开发商。认为大时代来临的郁亮也看到,“很多东西,不怎么赚钱,或者没有钱赚,因为还有很多制约。”但他相信,“学区、租售同权、税收、REITs 问题都会逐步解决。”

    姚惠琼坦言,租赁时代的算账方法与过去有所不同。“不能用单一的回报率一个财务指标来测算,物业因为自持运营,也有升值的可能,应该用多种财务指标综合测算。”

    无论主动被动,开发商从销售模式向自持运营模式转变探索既成事实。2016年底,住房租赁用地开始占据土地市场舞台,上海、深圳等城市都已入市专门的租赁住房用地。11月10日,深圳结束了一轮土地火拼,首块租赁住房用地被深圳市人才安居集团以10.1亿元斩获,项目总代建的人才住房面积达37860平方米。

    星河由姚惠琼亲自带队出战,她充分感受了行业变天之际的市场氛围。姚惠琼告诉第一财经:“深圳的土地太稀缺,如果不做这个,可能你都没有前途,很多开发商就要离开深圳了。”

    “这种模式下,如果企业能把账算好,还是能够打平(成本),我认为即使是略亏,很多企业都会尝试的。但是如果缺口太大了,大家就不会做了,(企业的成本和利润间)需要一个平衡。”

    金融支持跟上

    对开发商而言,从高周转模式到自持,资金是最大的考验。要想开发商资金参与住房租赁市场的建设,配套的金融政策必不可少。从中央到地方,金融机构被明确要求为住房租赁企业提供信贷支持、股权投资等金融支持,REITs试点也受到鼓励。

    银行作为最新一股介入长租公寓的力量,以建设银行为例,其于深圳、广州等城市,已与万科、碧桂园、恒大、保利、星河等开发商签约。

    在深圳,建设银行推出首批长租公寓房源共5481套,其动作可分两步肢解,一边是与企业合作签署住房租赁权转让协议,增加租赁房源供给,另一边推出为租户提供纯信用贷款用于租房的“按居贷”。

    其他银行的动作趋同,如中信银行与碧桂园签约,承诺未来三年为其长租业务提供300亿元保障性基金。工商银行也推出“租e贷”为租户提供相关金融服务。

    在银行这波合作中,星河拿出了整个小区入市,其位于深圳沙井的全新小区星河荣御因此成为深圳首个纯商品房租赁社区,提供2687套房源,占据建设银行在深圳提供房源的一半。第一财经了解到,除了3万多平方米的商业和必须移交给政府的安居房外,星河荣御已无一套可售的房源。

    这个决定让人费解。第一财经了解到,星河明年在深圳最多只有位于横岗的一个新房项目入市,如果建设进度稍有迟缓,星河明年在深圳将无新项目可卖。

    姚惠琼并不避讳星河的处境,“星河荣御本欲国庆入市,改作长租公寓房源与建行合作是临时的决定,但项目的广告、营销、代理等费用统统照付,星河在此事上并无任何收益。”

    第一财经了解到,建设银行在企业端的操作方法是,通过合作获得房源,开发商保留房屋所有权的同时,向银行出让一定年限的房屋居住权,来获得资金支持。

    资产证券化也是金融支持的路径之一,但具体操作上,各家房企出现分歧。

    今年以来,魔方、自如、新派、保利地产已先后发行ABS及类REITs,来解决保有长租公寓房源所需的资金问题。世联行董秘袁鸿昌也向第一财经透露,公司有发行ABS的打算,来获得资金扩大长租公寓的规模。

    不过万科证代梁洁表示,“现在ABS的产品还是类债券,不是真正意义的股权。(通过资产证券化)获得市场价格变动的回报,现有政策环境下还做不到。现阶段,万科更倾向通过设立基金解决。”

    姚惠琼认为,保利的资产证券化产品是目前最接近REITs的产品,具有示范性作用,“相信政策会逐渐放开,如果有可能,星河也会探索发行。”

    星河荣御改为公寓入市不会是孤例,但也不意味着星河就此大举进入,姚惠琼话语里更显谨慎,她甚至不愿意说出星河长租公寓保有目标的规模,“市场还在变动中,我们会去尝试,但暂时是小范围的尝试。”在多家房企十万、百万级别的房源保有目标下,这种说法或者更接近中小房企的心声。

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  • 潘石屹称房地产市场租金回报率太低:还不到3%

    新浪财经讯11月22日消息,今日,“2017新浪金麒麟论坛”在北京举行。SOHO中国董事长、联合创始人潘石屹在致辞中指出,中国的地产市场租金回报率太低,不到3%,如今市场缺少的是美的产品和企业家对美追求的精神。

    他列举了一组数据,“今天在北京这样的城市,我们的租金回报率是2%点多,不到3%。我们公司刚刚公布的年报,从银行贷款来的资金成本,是4.4%,这个4.4%的资金成本是全地产行业中最低的资金成本,所有的房地产行业的资金成本都超过我们了,这意味着什么?我们把银行的贷款4.4贷过来,把我们的智慧、劳动、时间都花到里面去,还亏了2%,这个生意怎么做呢?”

    有人说中国的房子资金回报率就是低的,历来就是低的,是错的。潘石屹指出,我们1999年、2000年建的现代城的房子出租回报率降到了15%,现在已经是降到2%了。在今天的地产市场中到底缺什么?

    “我们缺美的产品,缺少企业家对美追求的精神。” 潘石屹进一步解释,在各种手机都过剩的情况下,iPhone X的手机很美,现在还在缺货,到现在市场上还在供不应求,在服装行业,我们知道大量的服装鞋帽在积压,产品在过剩,但美的时装还是受人们的追捧仍然是供不应求,所以我们这一代的企业家算是上一代企业家。

    在潘石屹看来,企业家精神就是勤奋、吃苦、高效率。“我们这一代企业家基本上已经解决了,人们日益增长的物质需要和落后的社会生产力之间的矛盾。每一代人都有每一代人的使命,每一代企业家都有每一代企业家的使命。”

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  • 密集调控政策下 房企严重分化 中小房企生存艰难

    从去年9月30日全国主要城市收紧房地产政策以来,据机构统计,已有超百城发布200余次楼市调控政策。在密集调控政策下,一些热点城市今年的 “金九银十” 楼市成交量出现大幅下滑。

    不过,从近期公布的销售业绩情况来看,知名房企似乎并没有受很大影响。《中国经济周刊》记者根据地产研究机构克而瑞发布的数据统计发现,今年前10月销售业绩前20强的企业中,碧桂园、万科、恒大、融创等15家房企业绩已超过2016年全年。这20家企业前10月销售业绩总和为3.4万亿元,比去年全年业绩超出4820亿元。

    房地产市场出现如此“冰火两重天”的差异表现,似乎有点不可思议。为什么会出现这种反常现象?易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国经济周刊》记者分析说:“房企销售业绩和楼市调控的预期效果略有差异,实际上是一种很正常的现象。从实际情况看,虽然调控逐渐收紧,但调控城市主要体现在大城市中。而对于中小城市来说,今年市场表现反而不错。在三四线城市有较多项目布局的大型房企,较好地抵御了市场风险,市场销售相对表现较好。更为关键的是,当前地产领域真正的降温还没开始,预计到2018年会有类似降温的表现。但根据现在金额衡量的销售业绩,很难说2018年会出现同比下跌。”

    今年千亿房企数量有望超过15家

    克而瑞近期公布的前10月房企销售业绩TOP100显示,碧桂园、万科、恒大销售金额均突破4000亿元,有12家房企进入千亿元阵营。值得注意的是,在前20强房企中,保利地产、龙湖地产、华润置地等15家房企前10月的数据超越去年全年数据。

    中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者分析说:“今年虽然楼市调控重压,但市场表现依然乐观。从全国看,房地产销售面积与金额再次刷新历史同期纪录,预计2017年房地产销售金额与面积将再次创造历史纪录。另据前10月销售业绩来看,部分房企已经完成年度任务,千亿房企数量在2017年有望超过15家。”

    《中国经济周刊》记者梳理今年前10月榜单,并结合2016年榜单发现,碧桂园销售业绩今年已猛增近1800亿元,一举超越万科和恒大,成为行业销售榜上的龙头老大;融创也迅猛增长近千亿元,排名从去年的第7位升至第4位。

    为何碧桂园和融创表现惊人?易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为:“碧桂园聚焦地产业务开发和销售,尤其是积极布局三四线城市,使得其城市布局具备了较好的发展优势。从实际情况看,类似企业的投资战略总体上是稳健的。对于融创来说,业绩成长具有积极意义,体现了通过并购来实现弯道超车战略的正确性。”

    据统计,2017年上半年,融创收并购拿地占新增土地储备总量的84%。从收购合肥融科城、武汉融科天域、天津星耀五洲项目、重庆江北嘴国际金融中心等多个重点城市大型项目,再到获得石家庄城中村改造项目、收购万达文旅项目等,融创获得了大量成本较为低廉的土地,提升了盈利空间。

    与其他房企业绩暴增相比,万达的业绩表现则有些平淡。严跃进在接受《中国经济周刊》记者采访时说:“第一,万达这类企业的销售类物业相对少,更多的是自持型物业,业绩出现波动和具体的产品结构有关;第二,万达今年在酒店等项目的销售方面动作较多,预计此类项目此前的销售节奏会受影响,进而也影响了项目销售业绩;第三,万达在传统地产业务方面的投资力度减少,更多地侧重在文旅项目方面,也会影响传统的业绩数据。”

    从总体来看,这20强企业今年前10月销售总额为34341.5亿元。今年前10月,碧桂园业绩最高,为4841.7亿元,中南置地最低,为700.3亿元,前者是后者6.9倍;去年恒大业绩最高,为3731.5亿元,中南置地最低,为502.3亿元,前者是后者的7.4倍。

    半个月房企股权变动近千亿元

    今年以来,一些房企的股权变动也很剧烈。《中国经济周刊》记者根据公开资料梳理发现,11月近半,较大房企宣布的房地产股权变动已近千亿。

    11月3日,昆百大A公告称,公司关于发行股份及支付现金购买我爱我家84.44%的股权获批,标的资产交易价格为55.3亿元。

    11月6日,恒大公告称,凯隆置业和恒大地产及公司控股股东许家印与第三轮投资者订立第三轮增资协议引入600亿元。其中苏宁电器集团出资200亿元,占恒大地产增资完成后的4.7038%。

    11月9日,豫园股份公布,公司拟作价241.6亿元,通过发行股份购买上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。

    11月14日晚,亿达中国宣布,分别与瑞安房地产及瑞安建业签署收购协议,并购大连天地项目。公告显示,上述交易亿达中国花费44.6亿元。

    Wind资讯数据显示,截至11月14日,今年上市房企涉及股权转让公告共202份,已超过去年全年的197份。

    最近房企的股权变动案例为何这么多?中原地产首席分析师张大伟认为,大致有三方面原因:首先,房地产调控导致企业融资压力加大,主流房地产企业开始主动降低负债率,股权融资需求明显增加;其次,楼市成交降温,特别是限价、限签导致企业回款难度加大,部分企业开始腾挪股权获得资金;第三,市场降温但土地市场依然高温,房企的资金买股权比买地价值更高,加之中小房企融资难度增加,大型房企很可能会集中在股权收购上做文章。

    武汉市一位不愿具名的房地产研究专家告诉《中国经济周刊》记者:“去年武汉市新房成交面积3030万平方米,连续6年创新高,稳居全国前三行列。其中,万科、恒大、福星惠誉、金地集团等销售破百亿元。而十强房企中,即便加上武汉地产集团、中建三局这样的国资企业,武汉本土企业也只有3家。在龙头房企销售业绩创纪录、频拿地王的形势下,中小房企却连活下去都成问题,很多企业手头只有一两个项目,干着干着就没了。”

    这位专家预计,这种残酷的洗牌仍将持续,“不具备产品、品牌、融资、成本优势的中小房企,生存环境将日益恶劣。在‘强者恒强,弱者恒弱’的年代,对一些龙头房企来说,现在过得比‘黄金时代’还舒服,甚至可以展望今后龙头房企的‘钻石时代’。而对另一些行将边缘化的房企来说,这个时代恐怕连‘破铜烂铁’都算不上了。”

    中国房企产业协会年初发布的报告显示,近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;而2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。

    该报告还认为,2016年行业集中程度进一步提升,同时行业平均利润率下行趋势未改,表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段,大型房企通过并购加速获取资源,中小型房企则加速转型,房地产开发企业分化进一步加剧。

    上市房企亏损数量增多

    与知名大房企业绩暴增相比,不少中小房企的日子过得比较艰难。《中国经济周刊》记者对沪深两市139家上市房企(以Wind行业类为统计标准)三季报进行了梳理,在净利润方面,最高者万科A为148.17亿元,最低者嘉凯城为-9.88亿元。

    其中,万科A、保利地产净利润均超过百亿元;荣盛发展(002146.SZ)、雅戈尔等26家房企净利润在10亿~100亿元;华业资本、冠城大通等62家房企净利润在1亿~10亿元;市北高新、京能置业等49家房企净利润在1亿元以下,其中大龙地产和津滨发展等19家房企为亏损状态。

    总的来看,这139家上市房企的净利润之和为1054.57亿元,前20家企业净利润之和为734.31亿元,占比69.63%。

    业内人士认为,占比14%的房企,其净利润占比近70%,在一定意义上也符合“二八定律”,即房地产行业内部发展也是不均衡的。

    与此同时,这139家房企2016年年报显示,荣丰控股、阳光股份等12家企业处于亏损状态,总亏损为25.78亿元。今年前三季度亏损企业增至19家,总亏损为22.70亿元。

    房地产企业的分化,在资本市场上也得到了表现。以融创为例,年初的股价在6港元左右,10月25日最高涨至43.55港元,涨幅626%。

    相对融创,碧桂园、恒大股价也都翻倍增长。在A股上,万科也涨幅50%。而整个房地产板块指数却表现不佳,今年1月3日收盘2568.79点,截至11月14日午盘2316.98点,跌幅9.8%,而同期沪指涨幅为9.5%。

    业绩猛增背后是负债猛增

    虽然龙头房企的业绩很惊人,不过,也不能“掩饰”整个房地产业高杠杆率的严峻现实。

    Wind数据显示,从2005年一季度以来,地产行业的资产负债率一直在走高,从起点的57.54%已涨至今年三季度的79.01%,增长近22个百分点。

    在139家上市房企中,鲁商置业、嘉凯城、中交地产、云南城投4家房企的资产负债率分别高达94%、93%、91%、90%,已处于“资不抵债”的边缘;万科A、京投发展、泰禾集团等29家房企的资产负债率也超过80%,高于整个地产行业资产负债率。

    从负债方面来看,这139家房企的总负债为5.86万亿元,同比增加1.28万亿元,增幅为27.94%;每家房企平均负债421.58亿元。

    以万科为例,今年三季度负债为8506.56亿元,去年三季度为6123.96亿元, 同比增加2382.6亿元,增幅38.91%。显然,万科销售业绩猛增的背后,其负债也在猛增。

    天风证券固定收益首席分析师孙彬彬介绍,在所有行业中,房企的杠杆率较高,是因为房地产行业兼具金融属性,对杠杆依赖性强,既体现在供给端,也体现在需求端。房企高杠杆经营下可能导致负债率失控,无法支撑企业规模迅速扩张,最终导致现金流断裂,这是以前房企破产案例带来的重要启示。

    孙彬彬认为,考虑到房企特殊的经营情况,如预售制度、非标融资等,传统资产负债率并不适合评估房企真实的负债情况,更多的是使用扣除预收账款的资产负债率和净负债率来衡量房企真实的负债压力。

    “现在房地产行业面临严格的政策调控,行业边际成长空间正在趋缓,未来行业毛利率也较难回到从前,部分中小型房企依靠融资和杠杆获取地王为未来埋下隐患。”孙彬彬建议,对于杠杆率较高的房企,对未来资金来源和降杠杆计划需积极关注,在现有调控环境下,企业如何保证流动性安全、资金链不断裂至关重要。

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  • 碧桂园产城项目新思路:为产业小镇引入龙头企业

    9月20日,美的集团董事长方洪波一行到访碧桂园。座谈会上,方洪波透露了一个重要信息:近年来,碧桂园大力拓展以科技小镇为代表的产城融合项目,与思科、富士康、清华大学等机构基于高新技术产业的合作也逐渐落地。美的希望与碧桂园在科技小镇等领域建立战略合作关系。

    今年完成战略转型的美的希望以“全球科技集团”的角色再次出发。而对于正在快速扩张中的碧桂园来说,一线城市土地荒,倒逼管理层即时调整发展策略。借由“科技小镇”项目全面进军产业融合领域,碧桂园得以借助政府政策支持,获取深圳等一线城市周边优质低价土地,并在后续运营中持续获得稳定的现金回报。双方一拍即合。

    11月2日,碧桂园和美的集团正式签署全面战略合作协议。协议书显示,除了为像潼湖科技小镇等各自已有的产城融合项目提供配套资源外,双方也将联合拓展新的产城融合项目。

    与美的这样的科技企业进行合作,并非个例。从传统住宅开发进军到产城融合这一专业领域,并计划在2020年前斥资千亿打造100个以上科技小镇,碧桂园显然需要更多帮手。

    五年投入逾千亿

    “科技小镇计划是一个挑战,广东没有一个企业能够完整地实现这个理念,对我们做房地产的,更难。但我们有经验、有胆识、有资金、有操作能力,我对碧桂园很有信心。”2016年8月,碧桂园“产城融合战略”发布会现场,鲜少出现在公众面前的碧桂园董事会主席杨国强意外现身,为公司计划五年投资千亿资金的“科技小镇”项目背书。

    在杨国强短短几分钟的致辞过后,跟着登台的是前天安数码城(集团)有限公司(以下简称“天安数码城”)总裁、现任深圳百富东方投资有限公司(以下简称“百富东方”)董事长戴宏亮。

    成立于1990年的天安数码城是中国最具规模的城市产业地产开发和运营企业,这其中,戴宏亮功不可没。2012年开始,戴宏亮带领天安数码城展开全国范围内扩张,并从“传统的科技产业园”转型为“城市产业综合体开发运营”。截至目前,天安数码城已在全国11个城市开发、运营和管理17座园区,总运营面积超过1600万平方米。

    一个初入此道,一个经验丰富,碧桂园和戴宏亮最终走到了一起。2016年6月22日,碧桂园与百富东方合作成立深圳碧桂园百富产城发展有限公司。具体分工来看,百富东方将主要负责产业引入和运营,碧桂园则主要负责项目硬件建设开发和运营。而就在前一天,碧桂园还与百富东方共同考察了东莞黄江镇,商讨产业合作项目。

    碧桂园的另一个合作对象是中集集团。2017年7月17日,中集集团(000039.SZ)发布公告称,同意碧桂园地产集团有限公司以人民币9.3亿元成为旗下产城业务板块中集产城的战略投资者,增资完成后,碧桂园持有中集产城25%股权。

    引入一到几个龙头企业

    碧桂园科技小镇的拓展,并非完全由集团主导。在碧桂园开始不断下放职能,实现区域强权的大背景下,区域公司也纷纷开始“自主创业”,其拓展类型,亦不局限于科技小镇。

    如在今年新增产城发展部的广清区域,便联手思科打造其首个产城融合项目—思科广州智慧城。而于2016年11月成立的沪浙区域,则把产城项目视作促进区域快速发展的重要方式之一。今年6月16日,由沪浙区域打造的“产城融合”项目—“碧水桂乡康养小镇”正式签约,据悉,该项目总投资120亿元,规划用地5000亩。

    2017年11月2日,东莞市碧桂园产城发展有限公司与厚街镇政府、大迳社区居委会、新围社区居委会四方签订《东莞厚街碧桂园运动小镇项目合作协议》。碧桂园莞深区域产城事业部相关负责人介绍,目前莞深区域产城已经与思贝克集团携手在科技小镇、产业孵化器、工业园区运营等方面开展全面合作。

    随着碧桂园产城业务的不断加码,其“朋友圈”也在不断扩容。时代周报记者援引亿翰智库研报,从合作伙伴的性质来看,碧桂园产城“朋友圈”包括:以思科、富士康、奥林巴斯为代表的科技企业,以中科院综合研究中心、清华大学为代表的科研机构,以广东省科技企业孵化器协会、深圳无人机产业技术创新联盟为代表的协会组织,以创新工场、武汉东湖新技术创业中心为代表的创业平台共四大类。而诸如麦当劳、寺库等企业,也纷纷与碧桂园建立“联盟”关系。

    “分工合作是必须的,碧桂园有优势,我们也有不足,尤其是产业板块。我们的合作也有很多方式,但未必是股权的合作。”碧桂园集团助理总裁兼产城发展事业部总经理向俊波在接受媒体采访时透露,我们会为每一个科技小镇找到一个主导产业,并为每一个科技小镇引入一到几个龙头企业。

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  • 楼市降温 开发商注重提升住宅产品溢价

    国家统计局18日公布的“2017年10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,出现10个热点城市房价同比齐跌现象。一二线城市新建商品住宅价格更是保持了近1年的同比涨幅回落。

    “2017年前10月全国房地产开发投资和销售情况”则显示,1月-10月,全国商品住宅销售面积同比增长5.6%,比1月-9月回落2个百分点;商品住宅销售额85532亿元,同比增长9.6%,增速回落1.8个百分点。

    “10月单月,商品住宅销售面积同比下跌6%,销售金额同比下降2%。”中原地产首席分析师张大伟表示,随着调控的深入和资金面收紧,1月-10月商品住宅的成交面积刷新了2016年初以来的新低。

    旭辉控股主席林中认为,未来房地产开发企业的核心竞争力在于住宅产品的溢价率高低。“在‘房住不炒’指导思想下,房地产市场进入低频波动长周期。开发商的住宅产品如果不能有10%-20%的溢价,就会在未来的市场竞争中处于劣势。”

    在此背景下,房地产开发企业开始打造独特的产品体系,通过行业细分在市场上形成差异化竞争,从而抓住住房消费需求升级的机遇。

    中南置地18日在上海宣布打造WELL健康社区示范项目,该公司将打造本土化的健康住宅标准,建立中南健康住宅产业链。中南置地总裁陈昱含认为,一些购房者买房的需求已向追求“美好生活需要”转变,对住宅的要求也从居住变成了生活。“中南置地已将更多注意力投入住宅产品的品质、健康、环保、智能等业主更高层次的需求上。未来,健康建筑标准还将拓展到健康酒店、健康办公等多个品类,以实现业主从健康的产品到健康的生活方式的转变。”

    值得注意的是,土地市场的热度仍未消退,在房价滞涨情况下,地价仍在攀升。1月-10月,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%;土地成交价款9695亿元,增长43.3%。

    融信品牌营销中心总经理张文龙认为,未来开发商要想在楼市低迷的市场环境下保持利润,就要遵循“4321”原则:40%靠拿对土地,30%靠做精准的产品客群定位,20%靠营销策略,10%靠团队战略执行。”

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  • 阿里224亿港币入股高鑫零售 后者为欧尚和大润发母公司

    11月20日消息,阿里巴巴集团、Auchan Retail S.A.(欧尚零售)、润泰集团宣布达成新零售战略合作。

    根据战略协议,阿里巴巴集团将投入约224亿港币(约28.8亿美元),直接和间接持有高鑫零售36.16%的股份。

    数据显示,高鑫零售是中国规模最大及发展最快的大卖场运营商之一,以欧尚、大润发两大品牌在全国29个省市自治区运营446家大卖场。2016年营收超1000亿元,市场份额多年保持国内零售行业第一。

    阿里巴巴集团CEO张勇对此表示,此次战略合作的达成,意味着零售业将实现以条形码扫描为代表的IT时代,向以大数据和线上线下融合为代表的DT时代跃迁。

    据悉,此次合作将以大数据和商业互联网化为核心,通过全面数字化完成“人、货、场”的重构和升级。新的战略联盟将融合三家企业的资源,赋能高鑫零售借力阿里巴巴的数字生态系统,推进门店数字化,并将新零售解决方案应用于高鑫门店,包括线上线下一体化、现代物流及个性化的消费者体验。

    随着新零售战略推进,阿里巴巴先后与银泰、苏宁、三江、百联等传统零售业达成全面战略合作,并积极探索盒马等新业态,致力于将新零售的成功模式开放赋能给所有零售合作伙伴,推动线上线下融合和商业互联网化全面提升。

    今年5月,阿里巴巴宣布入股三江购物,该公司旗下的多家超市已完成数字化改造。公开数据显示,后者7月份的线上交易金额已超过门店总量25%,并获得大量新会员,同时老会员成交额也增长18%。

    此次阿里巴巴与欧尚零售、润泰集团的战略合作,将使得阿里巴巴的新零售战略更进一步。

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  • 三年“院子系”销售额占比1/3 泰禾借发布专利抵制抄袭

    申请专利保护发明创造成果,是提高企业竞争力的重要手段,但这在“抄袭盛行”的房地产行业非常罕见。

    11月11日,福建房企泰禾集团举办了一场主题为“独一无二的院子”专利发布会,公开发布泰禾在院落营造体系中取得的十大外观专利,申请(专利权)人为北京泰禾房地产开发有限公司,专利授权公告日为2016年9月14到2017年3月22日之间,专利设计人皆为泰禾集团董事长黄其森。

    房地产行业经历了长达20余年的高速发展,爆发式增长背后是产品大量借鉴和雷同,泰禾此举在房地产业并不多见。2012年,SOHO中国董事长潘石屹曾公开指责重庆“美全22世纪”涉嫌抄袭“北京望京SOHO”,双方甚至一度因此走入司法程序。

    首发专利

    1999年-2014年间,我国房地产业开发投资增速以超过20%的年均增速发展。国家统计局数据显示,今年1-10月,商品房销售面积已达130254万平方米,同比增长8.2%;商品房销售额高达102990亿元,增长12.6%。

    伴随而来却是建筑产品大量雷同。北京博地澜屋建筑规划设计有限公司董事长、首席建筑师曹一勇表示,房地产属于大爆发行业。其中最大的表现就是抄袭和模仿成为行业普遍现象。中国房地产市场建设开发量过大,使得房地产在产品研发及设计层面整体表现措手不及,另外也缺少对文化的敬畏之心。这不可避免就带来房地产行业创新缺失。

    泰禾此次发布外观专利,原因是泰禾院子屡被业内抄袭,甚至被知名企业抄袭。对此黄其森旗帜鲜明地指出:“还是希望同行能够稍微注重一下,希望你们更具有社会责任,更有保护知识产权的意识。”

    此次专利发布,意味着泰禾成为中国首家进入“知识产权”时代的房企。泰禾相关负责人表示,希望通过此次发布,一方面释放出加强行业自律、促进技术进步的正能量,另一方面更是对美好人居生活的致敬。唯有提升房地产行业的“知识产权”意识,对市场内的抄袭现象说“不”,才能让行业焕发出更持久的力量。

    一位建筑设计师告诉21世纪经济报道记者,“在房地产行业,依靠产品赢得市场高溢价很不容易,院子系列发展历程确实经历过失败的尝试后才取得成功,这也源于企业对客户的精准定位及对设计的高标准要求,所以品牌和知识产权创新应该得到保护。”

    该设计师表示,在房地产行业模仿是普遍现象。“每个成熟公司都有自己的产品线。只不过谁的产品线更适应市场,适应特定的客户,谁的产品就好,好东西大家自然会学。”

    抄袭诟病

    在我国,专利分为发明、实用新型和外观设计三种类型。此次泰禾发布的是外观专利。包括主入口门头、双门头、单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横梁、抱鼓石、门钹十大产品营造法。

    外观抄袭在房地产行业极为普遍,甚至引发不少争议。2012年5月,SOHO中国CEO张欣与SOHO中国董事长潘石屹就曾公开指责重庆美全22世纪抄袭望京SOHO,SOHO中国甚至还因此向重庆美全置业有限公司侵权事宜发出律师函。据了解,望京SOHO是由全球顶尖设计师扎哈·哈迪德操刀打造,外形酷似锦鲤。不过重庆美全22世纪并未接受SOHO中国这一谴责,并回应称设计灵感来源于“峡江卵石”。

    泰禾集团此次发布专利打响了房地产行业知识产权保护“第一枪”。泰禾集团副总裁沈力男表示,泰禾的形象是新中式的院子产品,确实带动了行业新中式风潮,且抄袭泰禾者也很多。因此泰禾注册了专利。

    目前,“院子”已经成为泰禾集团“文化建筑”的代名词。2002年,泰禾进入北京,在通州建造“中国院子”,开中国别墅“定制精装院落”先河,并成为泰禾“院子系”发轫之作。目前,泰禾院子已布局16城28院。泰禾在北京借“江南主题”打造的丽春湖院子,目前销售额已超80亿,是中国别墅市场的销冠。据了解,近三年来院子系产品的销售额已占泰禾历史总销售额的1/3。

    曹一勇认为,通过发布专利可部分解决抄袭问题,但恐怕难以从根本上解决。他认为,真正解决还有赖于中国整体对知识产权意识保护以及对知识的尊重,这还有待时日。

    “在建筑设计行业,一旦好的理念被大家认可,很容易被开发商借鉴。建筑设计师会根据原有理念进行二次创意或加工。如果简单抄袭,就有违行业道德。”不过曹一勇称,这很难避免。“有开发商曾提出当年拿地、当年开工、当年销售的口号,这导致很难真正静心从事原创设计。”

    曹一勇认为,建筑设计行业正走在十字路口,整个行业过快发展以及过度追求经济利益背后,需要行业重新深思很多问题,如建筑质量、产品设计等。

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  • 房企负债高 现金流压力隐现

    11月14日,国家统计局公布了全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,2017年1-10月份,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%;1-10月份,全国商品房销售面积130254万平方米,同比增长8.2%;1-10月份,房地产开发企业土地购置面积19048万平方米,同比增长12.9%,增速比1-9月份提高0.7个百分点,为今年以来的增速最高点。

    上海链家首席市场分析师张月表示,今年1-10月的房地产开发投资增速达到了年内低点,但仍要显著高于去年全年6.9%的增速,房企对于房地产开发投资依然保有相当的热情,房地产投开发投资增速的变化,与房地产市场本身的销售情况相比,存在一定的滞后。

    全国房地产开发投资增速放缓,商品房销售面积及销售额增速亦持续下行,土地购置面积增速却达到了年内高点。楼市调整期来临,房企还在买买买,试图通过加大拿地,提升开发规模来保持自身的利润总量。

    买买买的背后,却是房企高负债的困境。

    房企资金紧张

    最近,华夏幸福在一日之间宣布了三笔融资:将发行不超过100亿元的公司债券;间接全资子公司南京鼎通拟与光大兴陇信托签署10亿元的《永续债权投资合同》;引入平安大华对嘉兴孔雀城增资不超过20亿元。

    华夏幸福加快融资步伐,是为了补充现金流,加快产业新城异地复制以摆脱在环京地域受到的限制。环京区域是华夏幸福的重仓区,根据华夏幸福2017年中报,华夏幸福在环京区域住宅销售面积共1176万平方米,占已售总面积的88%;华夏幸福在环京区域的土地储备按建筑面积计算为820万平方米,占总土储的89%。

    受到调控政策的影响,环京区域楼市迅速冷却。链家研究院数据显示,涿州、固安、永清及廊坊市主城区二手房均价下跌超过15%,北三县均价更是大幅下跌30%左右。华夏幸福在环京地区的销售受到影响,资金回笼压力增大。数据显示,华夏幸福2017年前三季度经营性现金流-224亿元,而在2016年报告期末中,这一数据为77.63亿元。

    华夏幸福现金流下降,而另一家房企直接由于资金问题遭遇了债务危机。

    一家中西部房企自今年10月以来,股价从5.76元下跌至最低时的4.62元,跌幅近20%。该公司发布的复牌公告显示,该公司控股股东于2015年将5000万股该公司股份股抵押给银行,为子公司提供担保。该笔质押对应贷款总额为4亿元人民币,合同约定其中1.3亿元借款期限为一年,也就是2016年10月27日起至2017年10月26日。目前,子公司已确认出现上述贷款逾期未偿还情况。

    根据媒体报道,该房企的债务危机可能由其母公司在能源板块投资的失利导致。目前,母公司已经把持有的99.99%的房企股份全部质押。

    高负债在房地产行业屡见不鲜。根据Wind资讯统计数据显示,2017年中国A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增加14038亿元人民币,增长达23.21%。截至2017年9月底,A股平均每家上市房企负债达445亿元人民币。其中有64家房企超过百亿元负债,34家房企超过300亿元负债。共有36家资产负债率超过80%红线,占比接近26.5%。

    销售回款压力增大

    同策咨询研究数据显示,2017年1-2月房企卖地面积猛增,从去年底的-3.4%增长到了6.2%,涨了将近10个百分点。同一时间,商品房销售面积增速却呈现下滑态势,从2016年年底至2017年1-2月,商品房销售额增速从34.8%下降至26%,商品房销售面积增速小幅增长,从22.5%变为25.1%。这也极大影响了房企到位资金增速,全国房地产开发企业到位资金增速在2017年年初剧烈下滑,从去年底的15.2%降至7%。

    在拿地爆发的今年,房企负债率高涨也是常有之事。最近联合资信评估有限公司就提出对泰禾负债情况的关注,该公司截至今年10月31日的借款余额为1263.69亿元,当年公司累计新增借款超过510亿元。而市场情况或许对房企明年降低负债率方面压力不小。一名业内人士指出,回想恒大当年负债最高达到1万亿,后来通过定增降低了负债。在融资收紧的大背景下,明年房企的资金结构改善或需要依靠销售回款。

    同时,融资环境也在收紧。银行意识到房企债务的系统性风险,采取了收紧信贷的政策。根据融360监测数据,目前90%以上的中国境内银行表示面临额度不充裕问题,放款时间由以往的15天至60天延长到60天至180天不等,少数银行分支行暂停新增房贷业务受理。公司债、开发贷等渠道收紧,人民币贬值也使得海外融资难度增大。

    任志强在今年7月曾表示,由于调控政策的影响,今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降,接下来的时间,某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机。任志强预计,到2018年,房地产行业将迎来一个还债高峰,额度达到3300亿;2019年额度则达到4700亿,今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。

    在高负债的压力下,房企项目周转速度至关重要。但实际上由于限价政策的影响,许多项目难以高价拿到预售证,开发商不愿意牺牲利润低价出售,导致了项目周转周期拉长,资金回流难度增大。

    根据Wind资讯统计数据,截至2017年9月,按照申银万国行业分类,剔除数据不全的上市房企,134家上市房企存货总计超过4.2万亿元,与去年同期增加了6900亿元,同比增长20%。其中有3家房企存货门槛在3000亿元以上,合计存货占比为34%,万科存货为5505.73亿元,同比上涨23%;绿地控股存货为4852.38亿元,同比上升13%;保利地产存货3924.69亿元,同比上升32%。

    能够保持高存货、高周转的只有几家龙头房企,部分房企还处在高存货、低周转的现状。

    泛海控股2017年上半年存货总量为800.4亿元,占总资产的比重44.92%,存货周转率仅为0.02,消化现有存货需要26.66年。

    易居研究院智库中心研究总监严跃曾表示,在增量市场销售规模增速减缓趋势下,调控从严带来的市场降温效应也将持续,房企的销售压力进一步增加,去库存能力也将变弱,房企存货转化为现金难度增加,资金链有一定压力。

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  • 房地产下半场:地产商美好生活的投资逻辑

    过去20年,涉及房地产行业的调控政策不少,争议也不少。房地产在带来积极影响的同时,也暴露出其发展不充分、不平衡的问题,带来了部分一线、准一线城市房价高企
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房情谍报

  • 这个角度的“地标”,只属于少数人

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    100年前,大都会人寿保险大厦刚结顶,《纽约时报》记者登上工地,写下一篇通讯。“从楼顶往下看,纽约的面貌令人感到新鲜!”

    这个角度的“地标”,只属于少数人

    城市的地标,总是高高在上令人心生敬畏,它们是城市的名片、城市的动力旗舰,且当我们换一个角度看这些钢筋铁骨时,世界会发生翻天覆地的变化,就像100年前的那位记者用另一个视角看到纽约时一样,倍感震撼、新奇。

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    这种陌生感,来自于“少”,少有,少见,少能经历。

    以一种俯瞰的姿态,览尽城市繁华;就像当下,很多人走遍世界,游玩过欧美十几个国家,追求的正是一定要登上每座城市的最高坐标,以俯瞰的姿态进行打卡。

    比如登顶帝国大厦,从“金刚”视角俯瞰人类世界。

    帝国大厦——纽约的经典地标之一,是保持世界最高建筑地位最久的摩天大楼,共102层,含天线在内高度443.18米。这里是众多电影电视剧的取景地,《金刚》、《西雅图夜未眠》、《Gossip Girl》等等都在此地取景。

    这个角度的“地标”,只属于少数人

    从这个最中央黄金视角,全方位俯瞰整个曼岛景致,就连熟悉的洛克菲勒中心以及新世贸中心等IP地标都尽在视野之中,甚至能远眺哈德逊河与自由女神像。这种上帝视角、凌驾于世界的感受,非寻常人可企及……

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    纽约的城市盛景固然震撼,而在杭州,也有一片璀璨界面与之比肩,这便是集全市之力打造的“宇宙中心”——奥体。

    当我们可以换一个角度,于高空俯瞰奥体,城市地标以另一幅面貌呈现在眼前。

    你会看到,江对岸的金色球形建筑和银色月弯,就是钱江新城最著名的“日月同辉”,与周边几十栋高楼在智能灯光系统联动下,造就杭城独有的城市灯光秀。

    这个角度的“地标”,只属于少数人

    而回转视角,在江南岸,巨型的“白莲花”在7彩灯光映射下璀璨变幻,2020年这里将成为亚运会的主场,再次牵动世界目光;毗邻的“比基尼”型建筑正是举办世界泳池锦标赛盛事的载体,初露真容的小莲花,也将成为网球大师加冕之地;而那七幢超高层地标“北斗七星”,就要呼之欲出……

    这个角度的“地标”,只属于少数人

    从这个视角,上帝之眼打开,只需稍稍一俯首,便能见到G20主会场、世界第二大单体建筑“杭州国际博览中心”的顶楼江南园林奇观。

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    对大多数人来讲,如此视角揽奥体盛景,几成奢望,或只能借助航拍器作为媒介实现;但,在这里——龙湖·天璞,这些世人甚至毕生难得一见的景象,在这里不过生活的日常。

    在很多人的意识里,其实并不能真正明白好地段对生活质感的影响之重。

    但是当我们立于龙湖·天璞俯瞰看到眼前的一切时,似乎明白了奥体带给我们的美妙体验。

    杭州奥体地标建筑群,就像英国伦敦的金丝雀码头、日本的东京中城、六本木、难波城,德国柏林的索尼中心,新加坡的新达城,中国北京的国贸。

    这个角度的“地标”,只属于少数人

    在城市的过客眼中,它们如同奢侈品旗舰店里的镇店之宝,看一看便足矣,而对于有幸站在龙湖·天璞270°宽幕大平层之上、以另一个视角俯瞰奥体盛景的少数人而言,这一切,已成为拥有和珍藏。

    这个角度的“地标”,只属于少数人

    龙湖·天璞不只是一座揽尽奥体盛景的豪宅,更象征着居者的胸怀与格局。只有少数人才有机会看到奥体地标的另一种风情,这种特权,属于龙湖·天璞。

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  • 卖完这两栋,这个神盘又要让不少人追悔了

    一个大约20万方的楼盘,在杭州应该算大盘了,它的销售周期一般来说可能是两年,可能是三年。

    可是现在,一般一年内就卖完了。前提是,在限价面前,开发商舍得卖房子,这对品牌有要求,小开发商肯定是藏着不肯卖的;另外还得购房者愿意买这房子,不是因为限价,所有房子都可以喜闻乐见。

    在选择余地还算充裕的江南岸,有两个大盘就是这样的表现,一个是龙湖·天钜,20万方一年不到只剩最后两栋楼了;一个是滨江·江南之星,30多万方一年多一点就清盘了。

    它们共同具备的要素,就是我们常说的两点,主流的地段和主流的产品。

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    主流的地段很好理解,城市发展的热门板块。主流的产品是怎么样的呢?主要就是户型了,不能高高在上,也不能对自己没要求。

    好的户型竞争力更强,杭州户型经过了几代更迭,现在不单单讲房间数量,更拓展到谁的朝南面更多,空间使用率更足的领域了。

    那如何一秒辨别户型哪个更好?就看它是不是横着摆放的。我们来看一个横着的139方户型。

    卖完这两栋,这个神盘又要让不少人追悔了

    足足有四开间朝南,面宽长达14米,每个开间都有充分的采光面。

    这是杭州目前在售的一款户型,就出现在只剩最后两栋楼的龙湖·天钜,在萧山城区核心,银河实验小学边上。

    这样的139方的神奇户型,不是一步练成的。它暗藏着杭州商品房户型的更迭。

    最开始的豪宅户型,以大为尊。以萧山的楼盘为例,曾经萧山建设一路上出现一个楼盘,叫东方一品,做得大气精致,让当时还较为封闭的市场眼前一亮。

    作为一个合格的豪宅,东方一品的户型有200多方,主张适度浪费。后来的市场就慢慢打开了,进驻萧山市场的开发商逐年增加,户型也开始变得实用起来。

    比较有代表性的是,绿城在萧山做的第一个项目——绿城九龙仓·钱塘明月,户型上有非常大的进步。其中134方就能做到4房,很是惊艳。放在更早以前,200方才能做到4房。

    这个户型很好,但它是「竖」着的,两开间朝南。

    卖完这两栋,这个神盘又要让不少人追悔了

    钱塘明月134方户型图

    钱塘明月销售的时候,并没赶上楼市的旺季,但它凭着变革后的产品和品质,还是很多萧山人的向往,当时也挺难买到的。

    直到去年的G20,今年的「拥江发展」,随着这些铿锵有力的步伐,萧山彻底被唤醒了。整个杭州楼市也被唤醒,更多的开发商来到江南岸这片珍贵的土壤上,也给市场带来更新一代的产品。

    尤其在萧山核心区,出现了萧山乃至杭州市面上最新的户型:139方四房横向户型,拥有更多的采光面,空间几乎零浪费。

    2

    龙湖·天钜布置了7幢高层+7幢洋房,如果这7幢洋房被规划成了排屋,估计在这个楼盘里也看不到这种139方,四开间朝南的户型。规模够大,产品规划的空间也就有了,洋房已经被一抢而空,目前只剩下最后的两栋高层,大部分是这种139方的户型。

    卖完这两栋,这个神盘又要让不少人追悔了

    龙湖·天钜项目鸟瞰,目前仅8、9号楼未售

    同样130多方的四房,天钜到底新在哪?就在于它是「横」着的,四开间都朝南。

    竖的变成横的,听起来很简单啊,为什么这样的户型少?因为,首先楼盘要有一定的体量,其次房企在规划设计上有足够的经验与创新能力。

    那横着的户型,究竟好在哪?采光面自不用说,天钜的139方南向面宽能做到约14米,客厅开间大约4.2米,外面是一个差不多7.2米的宽景阳台,连通次卧。另外两个房间,均设有飘窗。

    卖完这两栋,这个神盘又要让不少人追悔了

    龙湖·天钜139方样板房客厅

    而且这样的户型,不夸张地说,还能够解决家庭纠纷。

    如果一个四房的房间,只有两房朝南,主卧一定是男女主人的专属。那另一个朝南的房间,是给大孩子还是小孩子住呢?是给老人住还是小孩住呢?

    特别是孩子之间的不平衡,会更显著。但有3个朝南房间,这个问题也就不存在了。这大概是三代同堂或者二胎家庭最不能抗拒的点了。

    另外就居住健康来讲,一定是朝南面的房间多更好一点。南方的天气潮湿,冬天尤为湿冷,朝南的房间日晒充足,也更温暖。

    那一向喜欢大房子的萧山人,会喜欢天钜139方的四房户型吗?答案是当然的。

    精明的萧山人,并不是一味追求大,感觉更重要。同样的面积大小,只要户型的空间利用足,住起来同样感觉「大」。看一眼天钜的厨房就知道了。

    做了四房两厅两卫的139方户型,它的厨房还足足有10㎡,放得了双开门冰箱,别说做饭,就算在厨房里跳舞都行了。而且它的高层还都是两梯两户的设置,电梯厅基本上是属于私享的了。

    卖完这两栋,这个神盘又要让不少人追悔了

    龙湖·天钜139方样板房厨房

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    不是说,现在政府帮我们给「砍价」,一手房就可以闭着眼睛买吗?我们为什么还要去钻研产品,关注户型?你还得知道还有好多楼盘,在同样的价格下,是卖不动的。

    这就是产品的威力。终有一天,市场要归于平静的,到那个时候,产品力仍会是最大的竞争优势。

    而且,我们的房子不仅有居住属性,它还有金融属性,是我们日后换下一套房子的基石。入手一套在当下市场中占据产品优势的房子,在今后的市场中就能更有话语权。

    尤其是在萧山。萧山的光芒自去年爆发,有更多优秀的房企进驻,高楼拔地而起,区域、产品也大有进步,但还是有很多不同,需要我们去辨别。

    现在四面八方的人都涌入萧山买房,常常被各种地方的购房者问起,萧山哪个楼盘值得买?在限价面前,可能销售价格是一致的,可今后的居住感受、二手房市场的表现都会不一样。

    当然产品优势外,如果有他优势就更好了,我们还需要关注到以下几点。

    1.城市资源:好的地段占据的城市资源会越多,当然这跟房价成正比。只不过在限价的杭州,目前成熟的萧山核心区房价竟然跟一些成长中的板块没什么区别。这里可以参考龙湖·天钜的位置。

    它处在萧山区政府周边一圈的萧山核心区,距离区政府直线距离不到1.4公里。区政府一带,有萧山图书馆、体育馆、萧山剧院等市政配套,还有华润·万象汇、恒隆广场等大型商场。

    住在地标边的自豪感,还是很强的。比如说「我家住在体育馆边上」,其他人一下子就能知道在哪。

    另外还有学校的资源,这是家长眼中最重要的一点。龙湖·天钜的隔壁,是萧山著名的公办小学——银河实验小学。虽然未交付的小区无法明确划分学区,但离学校近一点,机会总是更大。

    2.楼盘物业:龙湖·天钜是龙湖「天」字系产品,这是龙湖内部高端楼盘的代号,小区配置、建造标准比较高。

    城市居民们对居住要求的提高,可以从换物业看出来。尤其在滨江,不少老楼盘在今年纷纷把物业换成优秀的品牌物业,龙湖物业在滨江区就接手了一些。

    品牌物业总比普通物业贵一点吧?现在都愿意掏更多这方面的钱,它能带来的改变已经有目共睹了。

    龙湖·天钜目前呈现出的样貌很精致,交付后应该也不会差。如果你有去过龙湖已交付的小区,估计忘不了园区内被精心养护的植物、整洁的社区环境,以及物业服务人员温暖的笑脸。

    比如楼盘的室内装修,都是由杭州国际博览中心御用团队「金螳螂」来做的。建筑立面全石材干挂,用的石材是黄金麻和进口珍珠贝,一听就高级。

    但是无论多好多精致的楼盘,如果后期物业一团糟,那也是白搭。

    卖完这两栋,这个神盘又要让不少人追悔了

    龙湖·天钜项目实景,交付后水系保留

    城市居民们对居住要求的提高,可以从换物业看出来。尤其在滨江,不少老楼盘在今年纷纷把物业换成优秀的品牌物业,龙湖物业在滨江区就接手了一些。

    品牌物业总比普通物业贵一点吧?现在都愿意掏更多这方面的钱,它能带来的改变已经有目共睹了。

    龙湖·天钜目前呈现出的样貌很精致,交付后应该也不会差。如果你有去过龙湖已交付的小区,估计忘不了园区内被精心养护的植物、整洁的社区环境,以及物业服务人员温暖的笑脸。

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  • 恒大滨江御府 | 时代匠心精著,即将盛大开盘

    恒大对诸暨的信任,来自于政府对城西新区的大力发展,也来自于杭诸通勤式高铁开通后的同城发展利好。拥有多重光环加持的诸暨城西新区,吸引世界500强恒大顺势而来,倾力打造品质人居,让诸暨与世界同步。

    万亿恒大,礼献诸暨

    21载实力践行精品地产开发,目前恒大已于280余城深耕细作逾800个精品项目。对于恒大而言,每一个项目都有自己的序列,作为恒大入主诸暨的标杆力作,恒大滨江御府在深研诸暨人居习惯的基础上,将生活空间与功能巧妙结合,仔细推敲产品细节,从9A精装样板展示到景观示范区的实景呈现,恒大的每一步都在不断超越自我。

    恒大滨江御府 | 时代匠心精著,即将盛大开盘

    示意图

    标杆力作,备受瞩目

    恒大滨江御府对产品品质的执着,在为诸暨市场带来全新体验的同时,也得到了客户的广泛认可。

    项目自面世以来便备受市场关注,不论是各大展点的精彩暖场,还是声势浩大的星光音乐节,或是营销中心和9A精装样板房的正式开放……数月间,恒大滨江御府一直是诸暨风流人物热议的话题。可以套用一句名言:诸暨人不是在去恒大滨江御府的路上,就是已经在恒大滨江御府了。

    恒大滨江御府 | 时代匠心精著,即将盛大开盘

    样板房开放现场图

    预约盛启,全城期待

    恒大滨江御府自预约启动以来,营销中心闻讯而来的客户便络绎不绝,且前期都进行了多方考察,恒大的品质与服务早已深得人心。经过深入了解,到访客户对项目都产生了强烈的认同感,每天的预约都是加速进行。

    恒大滨江御府 | 时代匠心精著,即将盛大开盘

    营销中心开放现场图

    盛世开盘,荣耀钜献

    恒大滨江御府不断收获赞誉,自然有其尊贵魅力。项目匠心传承恒大精品地产理念,于城西新区、五泄江畔打造约22万方国宾低密住区。拥约8.5万方欧陆园林、约3200方人工镜湖;享24小时管家式物业服务;同时采用恒大专属9A装修标准。种种品质,雄雄匠心,全面确保业主居住品质,让业主生活无忧。恒大滨江御府,钜献诸暨一座高端生态人居之城。

    恒大滨江御府 | 时代匠心精著,即将盛大开盘

    示意图

    建筑面积约85-126㎡揽江高层

    建筑面积约115-193㎡阔景洋房

    即将盛大开盘

    全城公开登记  享开盘97折钜惠

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  • 胡歌当猎头,介绍个工作就能拿三成年薪,凭啥?

    PART 1

    全网累计播放量突破100亿,平均单集播放量突破2亿……年末大剧《猎场》收视横扫全网,更是被胡歌称为其近年来最爱的电视剧。

    《猎场》里的胡歌当猎头,介绍个工作就能拿三成年薪,凭啥?

    (图片来源于网络)

    剧中,胡歌所饰的高级猎头郑秋冬,在“曲闵京 “一单中,获得的佣金是曲闵京260万年薪的30%,高达78万!天价佣金让不少的观众都纷纷直呼想要转行做猎头。那么在现实中,猎头的佣金真有那么高吗?

    小编采访了杭州资深猎头Mark,他介绍说,这种单子相对比较少,但不意味着没有。随即给笔者分享了一次他亲身的经历。

    PART 2

    从业超10年,Mark可算猎头界的骨灰级人物。他说别看《猎场》大部分镜头取景杭州,其实过往那些年“猎头”在杭州其实算是小众职业。但随着近两年杭州的强势崛起,尤其是在电子商务、电子科技行业在全国的一骑绝尘,对高级人才需求的迅猛增长,各公司尤其是科创巨头企业,对猎头的依赖与需求也在不断地扩大。

    据猎聘发布数据显示,上半年全国主要城市人才净流入率排名中,杭州又一次蝉联第一。

    《猎场》里的胡歌当猎头,介绍个工作就能拿三成年薪,凭啥?

    (图片来源于猎聘网)

    这些纳入猎头统计的新杭州人,既有来自北上广深一线城市的职场精英,也有海外归来的高端人才。

    而高级人才的流入区域,首当其冲的是杭州城西。

    以总部在城西的蚂蚁金服为例,5%的员工来自港澳台及海外。其中,新加坡和美国的外籍员工最多,占比都为0.5%。

    在过去一年间,阿里巴巴整个集团技术线新员工中,来自海外知名互联网公司的技术人才占比更是已近30%。

    让无数海内外精英们趋之如骛的杭州城西,到底有何魅力,能够赢得他们一致的青睐?

    《猎场》里的胡歌当猎头,介绍个工作就能拿三成年薪,凭啥?

    (图片来源于网络)

    PART 3

    Mark和我们分享了他职业生涯中佣金最高的一单case,颇有代表性,也许能够很好地回答这个问题。

    “那是替城西一家高新科创公司,猎了一位在硅谷的中国人。他有老婆孩子,回国工作牵动整个家庭。”为了打动这位精英,Mark做了两件事,一是趁他们回国探亲的时候邀请他们来了杭州旅游,还特地去了西溪湿地;二是帮助其孩子联系了一所国际学校。

    前后沟通了近三个月,这位硅谷精英终于打消顾虑,接受了邀请,举家迁徙回国。而Mark也成功拿到近80万的佣金!

    归结成功原因,Mark总结到,除了对双方需求的精准把控,城西的自然、教育、科创产业等软环境,才是促成case的最重要外因。

    《猎场》里的胡歌当猎头,介绍个工作就能拿三成年薪,凭啥?

    (图片来源于网络)

    众所周知,南加州明媚的阳光、温暖的气候,吸引了硅谷精英们的目光,更促成了Redwood city、San Mateo豪宅区的诞生。

    而拥有西溪湿地的城西,生态美景自然不逊硅谷。

    11.5平方公里的西溪湿地,作为整个杭州的绿肺,国家5A级风景区,风景自然宜人。在周边连片生长着诸如西溪诚园、西溪蝶园等低密高端人居,像极了硅谷周边的豪宅区。

    而作为传统文教区,城西的教育资源更是整个浙江都无与伦比。“东方剑桥”浙大大学,学军中学、十三中、行知小学等基础教育,深受精英人才们的认可。

    《猎场》里的胡歌当猎头,介绍个工作就能拿三成年薪,凭啥?

    (浙江大学 图片来源于网络)

    特别值得一提的是,总投资1900亿的科创大走廊起点也正在城西,以阿里系、浙大系为代表的大批企业纷纷进驻于此,为来自全球的高精尖人士提供了甚至比硅谷更多的机遇。

    众所周知,未来的经济发展,必然依赖于科技创新。以“城西”命名的科创大走廊,将是「互联网+」的创新大平台,引领全省经济的创新发展。而相辅相成的,浙大紫金港校区、(筹)西湖大学等大批优秀人才的供应,更让城西科创产业未来的含金量大幅度提升。

    PART 4

    环境优美、人文出色、产业高端,不仅于此。城西的商业配套在未来亦让人充满了期待,尤其是最近,最让人瞩目的,莫过于前两周刚刚公布案名的龙湖·西溪天街。

    《猎场》里的胡歌当猎头,介绍个工作就能拿三成年薪,凭啥?

    (西溪天街区位鸟瞰图)

    龙湖·西溪天街,约40万方城市共同体,于(在建)地铁5号线上盖,其通过开放式街区与地铁交通无缝对接,实现与城市的融合、互动。

    围绕着西溪天街周围,则是已经开发建设的多个商业体,将于西溪天街集合成为百万级的商业集群,城西真正意义上的城市级大型商圈开始诞生,城西商业走向繁华的注脚也于此写下。

    对于天街,杭州其实并不陌生。

    早前的金沙天街,开业第一天客流达15万。而今年9月开业的滨江天街,更是吸引了全杭州的目光。350家品牌进驻,近60%首进滨江或者杭州,一举终结了跨江消费的局面,开业两天客流逼近50万!

    而据可靠消息称,这一次的西溪天街,整体定位将会是滨江天街的升级版。看来像Mark一样的猎头们,下次再向硅谷精英抛橄榄枝的时候,又多了一个“黄金砝码”!

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  • 城市之光 | 与城市共生长:见证东杭州的变迁

    城市向东走,生活向上看

    东杭州不是一个区块,也不是一个行政区划,而是指杭州的东部地区,包括下沙、海宁、九堡等区域,东杭州是杭州城市进化进程中的一个关键节点,也是杭州步入产业发展新时代的新引擎……

    城市之光 | 与城市共生长:见证东杭州的变迁

    图片来源于网络

    东杭州有过许多的辉煌和成就,曾经的摩托罗拉生产基地和娃哈哈集团产业在很大程度上拉动了杭州的经济发展,凡是住在东杭州的人们说起来,无不自豪。但是现在越来越多的人对东杭州的这些标签和印象正在变得模糊,更多被提及的,是金沙湖、大学城、微创基地……所有这些,都是东杭州的代表和标签,但却不是东杭州的全部。

    除却得天独厚的条件之下,政策的倾斜也给这块土地吹来了一阵东风。11月29日,作为第四届世界浙商大会的配套活动,浙江省大湾区建设重大项目推介会举行。推介会首次发布了浙江大湾区建设路径,以及120个大湾区建设项目,总投资约1.5万亿元,其中东杭州所在的杭州江滨国际智造新区,正是重点推动建设的十大高能级平台之一。

    东杭州,正在一步步为了更灿烂的未来而改变着。

    城市之光 | 与城市共生长:见证东杭州的变迁

    图片来源于网络

    城变是必然,如何变?往哪变?

    从老十门到绕城高速,杭州主城版图步步扩大,本世纪初杭州提出“城市东扩、旅游西进,沿江开发、跨江发展”,现在杭州西已然成为了科创企业的孵化器,科创大走廊已经基本成型,接下去,便是城市向东。

    产业向东

    “城东智造大走廊”战略的提出,三镇两区一基地(东部医药港小镇、大创小镇、国际科创小镇、金沙湖中央商务区、出口加工区、东部湾总部基地),产业平台的成型,让东杭州快速发展,成为城东智造大走廊的引领区,未来或还将成为杭州引领浙江大湾区建设的璀璨明珠。

    城市之光 | 与城市共生长:见证东杭州的变迁

    图片来源于网络

    未来向东

    根据杭州市十三五规划:新一代信息技术、汽车及新能源汽车、高端装备,是城东智造大走廊新兴制造产业的三大重点。同时,还将瞄准全球技术和产业发展趋势,重点谋划人工智能、虚拟现实、区块链、量子技术、商用航空航天、生物技术等七大未来产业,抢占未来发展制高点。

    未来的东杭州,不再是往年的制造中心,而是更加面向未来的智造中心,是杭州更接近未来的地方之一。

    城市之光 | 与城市共生长:见证东杭州的变迁

    城变,与城市,共生长

    城市的蝶变不仅是关于城市地理板块的扩张,更是一个城市生活版图的变迁。万科,中国领先的城市配套服务商,从来都听得见城市生长的声音。万科在东杭州齐落两子,要为这座城市开启美好未来。

    城市之光,是万科产品与服务主张首次在东杭州落地,不仅将延续万科三好、装修成品住宅理念,更将引入万科33项住宅性能、多项智能居住科技。而万科全新社区活力中心,也将会在城市之光实践落地。这个志在打造全龄化丰盛生活的住区,将以万科特有的人居理想,点亮东杭州都市理想生活的光芒。

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  • 今年不买房,明年抢地王!还是和2万多个土豪抢!

    2017年杭州楼市已近尾声,萧山土拍市场又掀起了冬天里一把火。

    12月7日,萧政储出【2017】23号(蜀山街道朝阳板块)拍出了20059元/㎡的楼面价,这与5月拍出的禹洲蜀山“地王”几乎持平,自持比例达到了8%,创板块新高。即使年末,土地市场热度堪比5月。也不难看出品牌开发商对萧山板块未来预期的看好。

    今年不买房,明年抢地王!还是和2万多个土豪抢!

    从这场土拍盛宴追溯,早在今年3月份,萧山区府土拍楼面价就达到了3万+。而截至11月30日,杭州十区住宅新房库存仅为26765套,仍处于历史上的低位。(数据来源于快房网)如此高的楼王价,加上持续紧缺的楼市库存量,看来“今年不买房,明年买地王”恐怕要成真了。

    不仅新房市场地王频出,截止12月,杭州十区的二手房价格也在稳中上涨,尤其热门板块的一些明星楼盘。例如置业热门的萧山区府板块,钱塘明月的二手房持续保持在3.6万/㎡左右。风云变幻的楼市,品质是房价最好的价值背书。在钱塘明月二手房价格的背后,我们看到的是,开发商在核心地段匹配实力产品的信念与执着。

    今年不买房,明年抢地王!还是和2万多个土豪抢!

    上周末,11月杭州楼市成绩单晒出,杭州TOP10排行榜再次火爆楼市。龙湖天鉅以它一贯热销的姿态,热销近30亿,连续2个月蝉联全杭州销量排行第九。

    热销的背后,是市场对产品力的高度认可。国庆期间,龙湖天鉅首次推出139㎡产品,以四房朝南的独特优势,仅仅5天10号楼128套全部售罄。此次四房朝南139㎡重磅归来,究竟是哪些产品细节曾经惊绝市场又将掀起一波巨浪?!

    今年不买房,明年抢地王!还是和2万多个土豪抢!

    1/进深开间比1:1.07,定义市场上最“薄透”户型

    纵观目前萧山市场上的139户型设计,进深开间比在1.5:1左右,也就是说普通140户型面宽通常在11-12米,形态狭长。而龙湖天鉅这个139户型,在户型比例上竟然做到了逆天的1:1.07,面宽比进深更长,通透性更好。

    今年不买房,明年抢地王!还是和2万多个土豪抢!

    2/南向面宽14米,充分利用每一寸南向资源

    如果选择,谁都想住在南向的卧室,最好客厅也在南面,这就是每一个人的真实需求。龙湖天鉅作为龙湖唐宁ONE139的再生版,139户型做到了南向面宽14米,四房朝南,每一个房间都采光充足,在这里,孩子、爸妈都能轻松享受阳光。

    3/139≠139,一入餐客一体横厅如登大宅

    客厅作为待客休闲的礼厅,也被看做是豪宅的门道。除了四房朝南,龙湖天鉅139㎡空间零损耗的设计还体现在客厅设计上。结合人体工程学,餐客厅一体格局,连接7.2米奢适阳台,自然入室的墅式居住体验,可以看出龙湖天鉅设计师对奢适生活更深的理解。

    今年不买房,明年抢地王!还是和2万多个土豪抢!

    4/3.6m面宽主卧套房,让主人休憩更加自在

    餐客厅是一家人的,主卧是自己的。善待每一个自己,龙湖天鉅主卧3.6m开间堪比90方客厅,不仅容纳超大双人床和大尺寸家具,更精心考虑生活动线,从起床、洗漱、更衣、化妆,4个步骤,6.5米距离,只需走10步,最大化地节省早晨的时间。

    今年不买房,明年抢地王!还是和2万多个土豪抢!

    相比户型,让人爱不释手,龙湖天鉅139㎡户型精装更是诚意满满,诸如Duravit杜拉维特卫浴、Franke弗兰卡大单槽、YKK门窗、无影灯箱镜柜、床头柜一键断电等,千毫毕现。

    今年不买房,明年抢地王!还是和2万多个土豪抢!

    正是这样的产品力,让越来越多的人有时间重新观照什么是有价值的房子,也让越来越多的人认识自己到底需要什么样的房子。

    近期,龙湖天鉅139㎡火爆加推,洞悉市场走向,把握年底最后机会,这一次,别再错过。

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  • 丁兰新城社区商铺受热棒,龙湖·名景台商铺全面售罄

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    “我特地赶来的,随便给我一套就好!”

    “哎,没想到错过了,真可惜!”

    ……

    据CricBigDataHZ公布的《2017年11月杭州商业地产销售数据》显示,龙湖·名景台11月销售20套,占据江干区商业地产项目销量榜首!

    火势一路蔓延,12月才过去短短3~5天,名景台商铺已是全面售罄,一铺难求!引得不少没抢到的客户朋友们纷纷叹息。

    这样火爆的场景,一方面印证着龙湖商业的实力与品质。同时,也突显着社区商业的广阔前景!

    丁兰新城社区商铺受热棒,龙湖·名景台商铺全面售罄

    (图片来源于CricBigDataHZ)

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    复旦大学国际关系与公共事务学院教授刘建军曾断言,“社区经济将来可能是刺激或者是推动中国经济发展的最后一块处女地。”

    “社区商业”,作为一种以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的商业集成体,无论是“最后一公里”还是“15分钟商业圈”,都在强调社区商业带有鲜明的属地型——相对其他商业形态而言,更近邻!

    根据国家统计局的调查表明,我国大中城市居民对社区服务普遍有较高的要求,需要各项社区服务的家庭数量占到全部城市家庭的70%以上,但这些社区服务需求基本上没有被满足。

    举个例子,有些小区楼下连着四家的房产中介,但早上想买个早餐却找不到地儿;而在别的小区则是楼下餐饮店琳琅满目,光是沙县小吃就有3家,可床单被孩子尿湿了却找不到一间干洗店清洗……

    从这个角度来讲,社区商业将来对于中国的意义非同小可。

    有业内人士估计,“居民至少有三分之一的消费需要在社区商业里实现,未来这个比例还将持续上升,甚至达到2/3。”弘章资本创始人翁怡诺择认为:“从成熟市场看,社区商业消费要占到其整体商业构成的60%~70%。”

    广阔的市场前景,让社区商铺成为不少人眼中能够比肩甚至赶超BAT的机会,也因此吸引了众多投资者追捧。

    2014年以来,社区商业就已提速发展。今年11月,杭州就劲销400余套社区商铺,整个市场由于多年严重积压,罕见地出现商铺库存数量大幅下降的情况。

    丁兰新城社区商铺受热棒,龙湖·名景台商铺全面售罄

    (图片来源于网络)

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    名景台的热销并不是偶然!

    项目所在的丁兰新城板块,蝶变之后在交通、教育、医疗、商业等方面的发展和变化,早已远远超出了过去人们对于丁兰的预期。

    从2007年开始,政府就已对丁兰新城的打造是不遗余力。即将开建的地铁3号线规划中有3个站点贯穿丁兰,拉近了丁兰板块与主城的距离;已经建成的浙大附中的丁兰校区、丁信小学、丁荷小学等名校资源的引入,极大的增强了板块竞争力;此外,丁桥新城的三甲医院一一杭州市中医院丁兰分院、丁桥体育中心、生活配套中心等各项公建配套都将陆续建成投入使用。

    作为丁兰新城建设的开发主体,杭州市交投集团副总经理郦仲华对丁兰的未来充满信心:“丁兰新城建设进入了天时地利人和的发展阶段,在众望所归之下再次腾飞。”丁兰新城正在全面进入2.0版本,板块价值不言而喻。

    与此同时,丁兰新城被定义为大型的人居住区,带着天然的“社区商业”基因。

    近25万居民大多源于武林门、钱江新城一带市心外溢,习惯于都市中心日常的堵车,深知开车去商业中心购物的不便利性。对于他们而言,最好的购物方式莫过于家门口即可解决日常所需。换句话说,丁兰新城有25万的固定客群,对社区商铺的需求极大!

    正是这样的板块利好加上磅礴的客流,成为了这片区域社区商铺火爆热销的助推器。

    丁兰新城社区商铺受热棒,龙湖·名景台商铺全面售罄

    (龙湖·名景台区位图)

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    无独有偶,龙湖旗下的另外一个项目,同在丁兰新城的武林九里商铺销售成绩也是一片喜人。武林九里位于同协路与华丰路交界处,自身是一个大型的住宅小区,将近1800户家庭,容纳将近6000人。而商铺无论是模式及规划、社区商业定位和发展趋势,均与其社区相匹配。

    前期摸了一手好牌,当然后期更得好好经营。

    龙湖商业地产也颇懂这个道理,于是安排专业的招商运营团队进驻,启动全球招商服务。

    150余间商铺由杭州龙湖商业地产招商中心进行统一规划和业态定位,分衣食住行、生活服务、未来之星及家居建材四大区,落足于周边居民生活需求。另外,团队还将自身200多家优质品牌资源共享,无疑将大为有利于业主的招商成功率和商铺出租率。

    目前,龙湖·武林九里还有少量余铺在售,抢下主城区MINI铺最后的机会,不可错过!

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  • 重磅!江干分区规划发布,钱江新城2.0唱主角

    重磅!由杭州市规划局会同江干区人民政府组织编制,杭州市城市规划设计研究院承担编制的《江干区分区规划(2017-2020年)》(远期展望到2035年),开始草案公示!

    草案中,江干区未来的发展蓝图,各板块将担负的作用和地位一目了然。可以说,这份草案将是未来数年内,江干区发展的核心纲领。

    那么,在拥有诸多明星板块的江干区,谁将在未来发展中唱主角?

    官方定性背书!北岸“一体铁三角”迎来腾飞

    江干区将以“一体两翼一带”格局,战略定位“城市新中心、创新新天堂、国际新窗口和智慧新城区”。“一体”为名城都会核心功能区,“两翼”是以钱塘智慧城为代表的南翼复合创新功能区,“一带”是以笕桥城市绿心、杭州北部生态带为代表的生态环境功能区。

    值得注意的是,核心的“一体”包括了江干明星板块“铁三角”——钱江新城国际商务区、城东新城国际门户枢纽区、以钱江新城2.0为核心的TOD模式国际化社区!

    也就是说,在城市规划顶层设计中,钱江新城是商务核心、城东新城是枢纽核心,钱江新城2.0及其北邻的新中央生活区将是生活核心!他们共同组成“钱塘都会”——杭州“拥江发展”的北岸封面!

    重磅!江干分区规划发布,钱江新城2.0唱主角

    规划顶层设计,钱江新城2.0代言北岸未来先进性

    这个顶层设计规划,对于区域内的老百姓,又代表了什么样的意义?

    目前,杭州市政府在江干区,2000年以后北岸大力发展的两大板块钱江新城和城东新城都在江干区。而分区规划一出,钱江新城和城东新城将联动钱江新城2.0,成为江干区乃至杭州的“门面担当”——而门面所能获取的资源倾斜,也就不言而喻了。

    过去16年,钱江新城的房产单价已经从3000多转变为今天的80000+,这是过去的成绩;而以钱江新城为基础,板块价值红利向东扩展延伸,下一个16年的重心,将在钱江新城2.0——钱江新城的价值成长史,将以更澎湃的版本,在钱江新城2.0上演。

    同时,钱江新城2.0与新中央生活区作为国际化社区为定位 ,其区域的规划也将以杭州所认为的最先进规划和配套资源打造——未来,世界都会的先进生活资源,都将在江干区的钱江新城2.0与新中央生活区配置,而居住在这里的业主,享受到的也是领先全城的生活。

    重磅!江干分区规划发布,钱江新城2.0唱主角

    人才、资本、资源、先进理念,擎动新中央生活区

    先进代表价值,价值衡量价格!钱江新城2.0与新中央生活区的未来,辉煌可期。

    当杭州其他区域因为道路规划问题而堵车难时,钱江新城2.0与新中央生活区因为“毛细血管”般的路网建设,让城市交通更通畅,同时TOD的开发模式,也让业主出门就能进地铁,去哪都方便——这是时间造就的财富。

    重磅!江干分区规划发布,钱江新城2.0唱主角

    定位上,钱江新城和钱江新城2.0将成为杭州的金融区,也就是说,这座城市的顶尖金融人才,都将汇聚在钱塘江的北岸,创造恢弘的财富。而顶尖人才和财富的汇聚,必然造就区域土地价值的升级——这也是曼哈顿、香港中环、上海陆家嘴之所以如此令人向往的原因。

    目前,钱江新城2.0和新中央生活区正在进行杭州城建史上都难得一见的整拆整建,马上就将形成一片纵深腹地——在今天的城市开发中,有大片纵深的土地,意味着有着无限的开发想象力和未来。而先进的房地产理念,都将在这片广袤土地上得到展现,这里就是未来。

    念国际学校,逛顶尖商场,向先进医疗,得精英圈层,赏艺术巨作,从人居理念到人才、资本汇集,再到先进规划,钱江新城2.0与新中央生活区代表的就是杭州之巅。

    重磅!江干分区规划发布,钱江新城2.0唱主角

    公园1872,领享《江干区分区规划(2017-2020年)》红利

    目前,钱江新城2.0更偏向于金融商务,且仍处于土地征迁、平整阶段,尚未有土地出让。与其等同地位的艮北新城则作为新中央生活区,领享未来发展红利。

    洞见杭州发展,招商蛇口、越秀地产联合江干城建,于于钱江新城2.0新中央生活区核心,缔造76万方城央大境——T-City,其中,招商蛇口操盘的公园1872,更将缔造一种多元、璀璨、丰盛的超级都市城央生活。

    和家相邻的,是一个由世界冠军打造的体育公园——李宁体育公园,健身、运动、休闲等,都将享受专业的指导、服务;不用走出社区,就能在招商蛇口自持的Shoppingmall,看大片、买潮牌、吃大餐、欣赏艺术展等;即便和朋友外出约会,走出社区大门就是地铁站,去机场、去高铁站或者武林门、钱江新城、奥体等,都轻松便利。

    同时,作为深圳顶豪双玺的缔造者,招商蛇口拥有丰厚的深港豪宅打造理念,这次也一并带到杭州,让这座城市呈现与别不同的生活方式。从规格到配置,都为杭州带来前所未见的服务,尽享尊荣。

    重磅!江干分区规划发布,钱江新城2.0唱主角

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  • 从流量爱豆到民国大拿鲁迅,时尚icon圈粉凭的什么?

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    “家是一个可以把真正自我表现出来的空间,你可以不用再去扮演,或者不用再依照别人的期望去做。演电影更多是塑造一个人物,走他的人生;但是设计一个家,则是完全根据自己的心情喜好,没有对错。我今天开心了,我喜欢的就是对的,无关于别人。”谈到赢得网友们一致点赞的亲自设计装修的新家时,某当红的时尚icon如是说。

    从流量爱豆到民国大拿鲁迅,时尚icon圈粉凭的什么?

    如今的粉丝对明星的要求颇高,在修炼全民偶像的道路上,流量爱豆们不仅要拥有超高衣品,还要把握时尚潮流,对于生活品位的理解更需要保持高水准。就像这位时尚icon,作为流量大咖,其新装修的家整体风格出众,丰富的层次里有说不出的神秘感,圈了不少粉,很多网友都评论“随手一拍都是大片”。

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    时尚不止是当代的潮流,我们熟悉的鲁迅先生,同样也是一样拥有高品位的民国时尚icon,他对生活有着超脱世俗的理解。

    从流量爱豆到民国大拿鲁迅,时尚icon圈粉凭的什么?

    虽然在他老人家的杂文里,讲究吃食的文章不多。但在生活中,鲁迅可是相当挑剔吃喝的,据说他每个月的伙食餐费就高达25元。而在那个时代,每月10元就已经是高工资了。

    那么,他这笔吃喝巨款究竟是怎样花的呢?在日记中鲁迅是这样做的,三不沾一定要去广和居,绍兴菜则是山阴馆子,专门的菜要去专门的馆子;西餐则最爱牛扒配红酒,可以“回味三日”,时不时还会邀请朋友们去泡泡咖啡馆,“食面包,加非”……

    如此挑剔,如此讲究,鲁迅先生的高品味也是大师级的存在。

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    高品位,是一种人生的修为。

    拥有高品位的“挑剔”之人,不容易满足,拒绝随波逐流,对美好孜孜以求。挑剔之人,深谙选择之道,无论是衣、食、住、行,从来宁缺毋滥,坚守自己的讲究。

    作为一家美学功力深厚、以善待客户一生为理想的开发商,龙湖地产深谙“住”的讲究,在打造奥体旁天字系之作“龙湖·天璞”时,将对高品位的追求渗透贯彻在每一个细节中。

    这一次,龙湖特别邀请全球知名的“金螳螂”团队担纲高层产品的精装设计,从天花吊顶硬挺的线条、限量定制的艺术风口、到背景墙金属线条与木饰面、以及法式通高门的搭配,这些轴线的对称、细致的雕花、美的线条,都在彰显着白色法式独特的格调,简洁而又不失优雅的风范。

    从流量爱豆到民国大拿鲁迅,时尚icon圈粉凭的什么?

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    用材用料上也极为讲究,就连卫浴间的地面,都遴选了天然大理石石材,细细比较不难发现,这与普通的仿石材瓷砖相比,质感上有着超然的优越性,仿佛在自家也有了丽思卡尔顿酒店的体验。

    品牌方面,更体现着龙湖对天璞不吝成本的打造决心,在市场同类产品的基础上,不止提升一个档次,配备了美国霍尼韦尔新风除霾、日本日立中央空调、全屋地暖三大系统,选用德国西门子吸油烟机、燃气灶、洗碗机三件套,以及瑞士弗兰卡大单槽等等。

    从流量爱豆到民国大拿鲁迅,时尚icon圈粉凭的什么?

    高品位的背后,是高要求和极致挑剔的体现。龙湖·天璞,从揽尽奥体盛景的稀贵地段,到九璞玉石打造的五维园林,再到大师设计的顶尖产品,无一不契合着当代杭州城市新贵的高品位、高要求生活态度。在杭州豪宅界icon,龙湖·天璞自然独占一席。

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  • 14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    “不管哪个户型,买到就行。”几个月前,大量投资客进场,出现了买房现场如同买白菜般“奇景”,因为大家都觉得,买了就赚了,所以闭着眼睛买。

    如今,热潮回落,自住改善需求日益突出,怎么能依旧“闭着眼睛”也可以买到自己想要的那一套?

    有一条捷径:那就是买经过市场鉴定的“爆红款”。

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    回想一下,两个月前天鉅样板房差点被“踏翻”的场景,就为了自唐宁ONE就有的139方“神户型”,不但有堪比180方的超长南向开间,还有大宅标配——大阳台、大飘窗,加上龙湖的高标精装,既容得下风花雪月的“一米阳光”,也配合得了柴米油盐的实用主义,符合眼下众多改善客“自住+投资”的典型需求。

    让所有房间容得下“一米阳光”,不是大神你做不到

    我要一所大房子,有很大的落地窗,阳光洒在地板上,也温暖了我的被子……孙燕姿《完美的一天》唱得幸福感爆棚。

    小资们就这样畅想着“面朝大海、春暖花开”的美丽日子。

    收回想象,父母的生活经验也告诉我们,江南天气多潮湿,南向大阳台有多重要,不管家里有多少衣服、被子都要能晒得下;采光、通气是日常生活最基本的需求;窗边摆棵绿植,也要阳光照得到……

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    在这个“看颜”的时代,买房除了看样板房的精装,更该学会看户型格局。虽然开发商的户型产品在不断优化,但真正能让每个房间都容得下“一米阳光”的神户型,凤毛麟角。

    龙湖的139方“薄透”户型之所以能称得上“神”,是把这个面积段的户型几乎做到了极致。

    因为税率等关系,139方卡在140方以内,是“普通住宅”的顶格面积,也是改需市场竞争最激烈的产品之一。

    以前大部分140方左右的户型做的是大三房,即便是四房也基本是三开间朝南,而龙湖从唐宁ONE开始,出现了市场上比较罕见的四开间朝南,整个面宽达到14米,客厅和三个卧室全是南向面!

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    要知道,现在很多类似面积的排屋、别墅面宽也不过7、8米,叠起来才有这么多南向空间,也正因此,这个户型一出,整个市场都聚焦到这里。

    作为2017年的新品,天鉅在这个基础上进一步做了加法:

    7.2米的双阳台,连通客厅和次卧,这种南向阳台是最舒服的,既能做观景休闲的区域,又能满足日常晾晒的需求,其实比一些东西朝向的双阳台实用得多;

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    主卧的飘窗增加了270°的环景设计,既可以增加空间利用率,又使得房间采光面和观景角度更为阔绰。

    把进深做短、面宽做大,这是“薄透”户型的核心,但也不是个个开发商都愿意做的,只有户型紧凑才能卖出更多溢价,而这种带270°环景的边套,更是矜贵。

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    在天鉅,一下子有这么多套“神户型”,就是闭着眼睛也能买。

    一个好户型可以为你省下几百万,能生长的空间很重要

    在房票紧张、购房成本日益增长的今天,买房更要“动脑”,把有限的房票和资金用在刀刃上。

    尤其对改需群体来说,换房不易,一个好户型甚至可以为你省下几百万。

    我要一所大房子,有很多很多房间,一个房间有最快的网路,一个房间有很多的吉他,一个房间有我漂亮的衣服,一个房间住着朋友和他的爱人……还是孙燕姿《完美的一天》,唱出了现代人的需求。

    两人世界时,我们可以“白天在床上思考,小狗在屋里奔跑,度过完美的一天”,两房也绰绰有余,还可以有间房子堆满漂亮的衣服。

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    而当家庭成员增长时,要有多余的腾挪空间就至关重要,有两个次卧,父母来时就有客房可以住,书房也可以变成临时的婴儿房或活动室,即便二孩家庭,这样的空间照样能应付。

    一个面积达10.5平方米的超大U型厨房,最受父母欢迎,容得下双门冰箱,也放得下烤箱、洗碗机,有足够的操作空间之余,还有一个大大的景观窗,把园区的一抹绿色引入视线。

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    连体的餐客厅进深8.6米,大气宽敞,这样的公共区域可以容纳所有家庭成员济济一堂,冬天可以围在一起吃火锅,也可以满足爷爷奶奶一同含饴弄孙。

    不可否认,柴米油盐的现实需要更合理的产品设计来支撑,天鉅的139方四房在功能和空间上都具备了“成长性”,让人们不必因为“不够住”而被动换房。

    自住+投资,抓住主流不要放

    只要房子还有金融属性,它的投资功能就一直在,好多人还是疑虑,在市场需求以“自住+投资”为主的现在,什么房子可以买?

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    参考冯仑给的建议:购买核心区的不动产,即城市的核心区的住宅,出租率高、换手率高、流动性好。一句话,还是买市场的主流产品。

    位居萧山区政府核心的龙湖·天鉅在地段和城市资源上,已经占据了优势。整个萧山区政府板块正在崛起,项目紧邻着排名前列的银河实验小学,附近万象汇(在建)、开元名都等国际化商业配套也在日益完善。

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    去看一下龙湖·天鉅的实景体验区吧,现场应该不会让你失望:跃于水上的金色鲲鹏,好似银河垂落的天幕灯,伟岸挺拔的罗汉松,门上匠心独运的紫铜印章……这里除了美,每条肌理更透着气度。

    在这里,未来的场景也已划定。

    500米的阳光跑道让你不止在屋里可以拥抱阳光,跑道上还设置有刻度以及健身设施,同时为“夜跑族”沿路设计了夜间照明系统和休闲座椅。

    14米客厅x 27度飘窗x双阳台 这样的爆款户型重现萧山

    小区里三大主题公园的设置,可以沿着跑道,一路跑过风景。

    幼龄儿童有自己专属的乐园;老人康体健身有单独的区域;一大片草坪可以供人漫步,也可以举行小型婚礼;高层架空厅还设置了精致的会客厅,甚至有户外茶座,为招待亲朋留一隅清香之地。

    现在,龙湖·天鉅的爆款139方四房产品回归。

    对于整个萧山市场而言,土地出让限价前的3万+其实已经划定了一条水位线,未来随着一个个地王项目的面市、亚运会的召开,“萧山人参”的价值会进一步被坐实,而今年面市的这批房源,或许会成为一手商品房限价下的“末班车”。

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  • 以十分Care精致「四季」

    在未来,重逢一座十分精致的四季,CARE城市理想生活新境
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  • 爆灯 | 这座滨江新地标首曝走红

    每一座城市背后都有一段山水传奇。

    这方摩天山水,生长在寸土寸金的滨江区府正央,自11月21日亮相起,每天圈粉无数,短短数天,斑斓献映的星澜之城城市展厅中,厚厚的登记簿已连载数本。每逢周末黄金档,更是人潮汇聚,分分钟占据大滨江人气榜前列。

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    未来金土地,先见者先得

    爆红的背后,是与城市远景的高度契合。G20之后,杭州房地产市场,犹如坐上了磁悬浮列车,房价飞速向前,地价涨幅也不断刷新三观。回顾2015年,金茂以楼面价21512元/㎡斩获金茂府地块,经过2年时间沉淀,目前成交均价已跃上5W+新台阶。更重要的是,今年滨江襄七房单元以“28390元/㎡”再创地王记录新高,试想,一两年后,在逼近奥体的滨江区府中心,5W+或许只是一个起步。

    星澜之城,地处滨江正央区政府旁,瞩目奥体,以不可复制的地段优势和资源禀赋,列席“国际滨”发展红利第一承接梯队, 这样的价值光芒,是无法被私藏的。环绕星澜之城周边,均是海康威视、聚光科技、大华股份、盾安集团、阿里巴巴、网易等巨头名企,成千上万的先见者,早已瞄准了星澜之城这块金土地,而更多的淘金者也正阔步赶来。

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    万物以稀为贵,收藏更需趁早

    越稀少,越抢手,越稀少,越珍贵。随着大量投资客像买包似的,剁手不停,滨江区可售物业存量节节败退,据克而瑞数据显示,滨江库存已从今年1月的2172套,锐减至目前的758套。预计存量消化仅需不到3个月! 在日益紧张的供需关系中,滨江区LOFT今年度的产品新增供应几乎为0,存量几近见底,像星澜之城这类即将开售的摩天筑品,可以说是现阶段滨江最值得期待的活水之源。

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    24K摩天山水,匠造塔尖生活

    24K钻石地段与稀缺性,唯有24K匠造之力,方能与之匹配。约200㎡屋顶无边际泳池,带来一种金沙酒店式的天际SPA体验;

    3600㎡堪比住宅舒适度的集中央园林,给予生活以自然的馆藏和馈赠;

    超万方精选shoppingmall,让全球时尚汇聚到你手边。

    33-65㎡精装小户型,4,79米层高,百变空间满足多种需求,且以室内甄选精装,以甄选精装成就云端上的私属空间

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    荣膺“商业领跑者”,共筑国际滨新华章

    兴耀房产,愿与全球分享摩天都市的山水情怀。一个来自神秘礼盒的星巴克邀请,让临展厅步入都市精英的视野,随之,朋友圈倒计时海报,再次掀起新一波热议。

    等待不负期待,从杭州电台968、温州电台、今日头条、杭州日报等媒体的追捧,到诸如层楼等专业公众号、大V的解读,以及国际顶级建筑设计团队等联袂发力,星澜之城为城市商业打开一种独特视角,为杭州国际滨呈阅了一座罕见的立体都会之上的繁华大境。

    启迪城市梦想,建筑商业高度。兴耀房产致力于做城市的羽翼,时代的引擎。基于此,浙江6频道,1818黄金眼栏目,在2007“城市领跑者”榜单发布盛典中,特别授予兴耀房产“商业领跑者”称号。肩负着商业魁首的责任与使命,兴耀房产,将全心打造一座俯瞰时代的星澜之城,以期在城市发展的丰碑中刻写下新的传奇。

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  • 如何让家的半径突破一个客厅?

    近来的寒潮可谓前浪推后浪,连原来端庄大气的央视主播也坐不住了,一本正经地开启了段子手模式——“速度快、降温猛、特别冷,江湖人称速冻小能手”“劝君穿着秋裤走,寒潮来袭不会抖”“北方靠搂南方靠抖”……张嘴就来的顺口溜,笑疯了半个朋友圈。

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (图片来自网络)

    偶尔遇上阳光普照的好周末,却急坏了众多奶爸奶妈。周一到周五的工作日,本就事物繁忙、压力颇重,难得周末空闲,却为了陪孩子去哪里玩儿犯了愁。以前感慨“时间都去哪儿了”,现在倒开始抓耳挠腮——“周末该去哪儿啊”!

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (图片来自网络)

    俗话说“3岁看大、7岁看老”,科学研究表明,3-6岁是孩子性格形塑最重要的阶段,被称为“潮湿的水泥期”,孩子85%-90%的性格、理想和生活方式都在这段时间形成。

    众所周知,对于都市里的孩子而言,这个年龄段的成长基本就在生活的园区里度过,那么问题来了:对于一座安放全龄段的园区,还可以为孩子的成长提供什么可能?

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (图片来自网络)

    以当红不让之势,伫立于拱宸桥头的春秋华庭,在项目立意之初,就把这份考量写进了“五心生活体系”内。

    除了公园型园区内4400㎡阳光大草坪和儿童活动区外,春秋华庭用“五大主题互动空间”,将全家亲子的周末时光,悄然安放了。

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (春秋华庭效果图)

    何为“五大主题互动空间”?

    简而言之,就是在建筑设计之初,在五座楼幢的架空层空间里,以精细的内容主题为特色,将各个空间规划为未来生活的活力“互动角”。

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (图片来自网络)

    有人曾说,生命只有一次,而书籍让生命有了更深的厚度。春秋华庭五大主题空间的首选就是“朗读者”,这里汇集了丰富的图书海洋,不仅仅能带领孩子们一起遨游其间、品读知识,还能增强孩子的想象能力,更巧的是,这里也有适合父母及成人的各类书籍,让全园家人“活到老学到老”。

    除了想象力,更少不了的是动手能力的培养,“乐高乐高”就是这样一方天地。这儿不仅能够提供孩子托管,还能让孩子找到自己志同道合的小伙伴、培养益智手工的能力,同时也开启孩子第一门交往情商课。

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (图片来自网络)

    作为中华子孙,怎么能丢了书法和国画的精粹,“春秋美院”是春秋华庭为孩子和长者准备的好去处,不仅能让孩子接触绘画、陶艺、书法等各类教学和互助,还能让喜爱国粹的爷爷辈与孩子创设了更多的天伦之乐,茶余饭后、放学归来,陶冶情操和审美的不二之选。

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (图片来自网络)

    作为全龄段社区,除了孩子的空间,当然缺不了成年人的乐趣,“yogayoga”“有氧无氧”就是专门为追求身心灵畅通的人们所设置的,不仅提供了瑜伽、舞蹈和健身的场所,也为邻里相处提供了第二个交流平台。

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (春秋华庭效果图)

    五大主题空间,是招商远洋·春秋华庭团队为业主追求品质生活的更多探索,同时,让家的半径突破了客厅一隅。

    不得不提的是,春秋华庭的设计末端使用了行业领先的BIM技术,简单的理解,就是在所有设计的平面图纸完成以后,将平面图纸构造出3D实景效果,模拟真实场景,尽可能地消除了设计缺陷,让未来所处的空间更能舒适妥帖。

    如何让家的半径突破一个客厅?

    (春秋华庭效果图)

    如果说火爆销售的背后必有秘密,那么毫无疑问,春秋华庭的当代思考和潜心精筑就是其中的答案。冰冷的建筑,只有用人居的考量才能散发出人情的温暖。

    春秋华庭在两度喜罄之后,全新楼幢即将再次加推,此时此刻正在倾城预约登记中,我们等待着更多的家人,在春秋华庭妥帖安放下属于你们的精彩人生。

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  • 阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    怒放是一种生长的力量,有关城市、公园,更关于你的生活。12月3日,阳光城·翡丽公园真挚花园示范区,经过了无数个日夜的匠心打磨在全城期待中奢美绽放。随真挚而来的,是引发市场关注的杭州未来国际化的公园人居风潮。

    阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    千人造访,如约绽放

    “这可能是杭州最具艺术气息的花园示范区之一。”走进阳光城·翡丽公园真挚花园示范区,有人不禁感叹到。

    无论是镶嵌花朵的立体案名——“翡丽公园”、身着炫彩华服头戴花艺装饰的精灵仙子,还是极具艺术美感的签到墙,阳光城·翡丽公园的每一处细节都透出浓郁的艺术气息,现场公园场景的装置艺术,将公园的缤纷、自由、惬意的美好感受带到现场,与新古典风格建筑完美融合,艺术感的鲜花造景让人流连驻足,纷纷拿起手机开启了自拍模式。到访客户更是络绎不绝,示范区开放首日到访超千人,人气爆棚,震撼杭城。

    阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    双重豪礼,全城点赞

    在蓝色多瑙河悠扬的乐曲中,客户有序签到,领取由翡丽公园精心定制的“Real Life ”暖心抱枕被。随后,一曲激昂热烈的紫色激情的乐队表演,拉开了阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放仪式的序幕,为现场来宾献上了一场激动人心的弦乐视听盛宴。

    阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    乐舞飞扬、鲜花艺术、国际花园甜品派对、整点好礼抽奖等众多互动体验,用生动的形式描绘出一幅幅大公园美好生活画卷,向每位到访者展现全方位的公园生活情趣。就像阳光城集团浙江区域公司片区总经理陈天晓所言,“我们的景观规划了约3.8万方的超级大花园,全生命周期社区的打造,让领先世界潮流的生活方式变成未来可切身感受的真实生活。”

    千人见证之下,剪彩仪式伴随着现场彩烟礼炮升空,阳光城·翡丽公园真挚花园示范区正式公开。森林精灵们,挥舞着精灵棒,从大门走向舞台,每一步都在向到访者展示着“真挚奢美”的定义。

    阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    精工样板,不负期待

    此次示范区开放,阳光城·翡丽公园实体建筑9号楼的89方、108方样板房同步开放。边套89方户型做到了舒适三房格局,三面采光,南向阳台、飘窗,客厅约5.5米长飘窗等设计细节,充分照顾家人的居住需求。内部景观规划上,更秉承新鲜、阳光、缤纷、惬意、自由的理念,倡导“REALLIFE”生活观,采用围合式的布局,社区内部规划了近3.8万方社区公园,一条近700米MINI马拉松运动乐活环道,将“风情度假园”、“城市会客厅”、“动感公园里”三大公园系统围合其中。

    阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    阳光城·翡丽公园真挚花园示范区开放

    通过参观示范区、样板房之后,客户也对阳光城·翡丽公园有了更深入的理解。若从“房子是用来住的”来考虑,阳光城·翡丽公园靠近地铁七号线盛东站(规划)、五号线(在建),享双地铁出行便利性;周边拥享近6万方的1918印时代中心(在建)。在这里,既有城市蓬勃向上的繁华之境,又有让人向往的都市公园生活。

    此刻,阳光城·翡丽公园,正为城市精英们打开一种理想生活的全新界面,让世界为之瞩目。

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  • 中旅·名门府精装样板房开放收获数百位“家人”!

    只听说过人与人之间一见钟情,可你听说过与房子一见钟情,甚至让人产生一种想成为“家人”冲动的吗?

    12月2日,中旅·名门府精装样板房一经开放,便收获了一众铁粉儿——“家人”。

    作为百年央企港中旅杭州第三子,履新萧山市芯人居封面之作,中旅·名门府一经面市便受到了各界广泛关注。经过一月前示范区“举城围观”的刷屏热度,此次精装样板房开放尽管已十分低调,然而当天依然有数百位客户纷至沓来,想一睹萧山封面之作的风采。

    在现场做好充足接待预案的情况下,却依然被广大客户的热情所震撼。样板房内,沙盘前,会客处,二楼VIP洽谈区,到处人山人海。参观样板房过后,更是盛赞如潮,更有与125户型“一见钟情”的客户要当场预定,无奈尚未开盘,只得作罢。然其作为热门户型,人气可见一斑。

    对于好房子的标准,一向仁者见仁,智者见智,何以中旅·名门府的样板房就能赢得压倒性的一片赞叹之声?

    原来,作为央企港中旅,近百年高端品质生活布局经验的精华作品,中旅·名门府此次样板房开放的建筑面积约125㎡户型有着放眼杭州难寻敌手的优势。

    一进入样板房,最吸引人的莫过于长达7米+的“跑道式”巨幕阳台。惊人尺度足以将窗外的绿茵趣景完美揽入怀中,但还不是最终的呈现效果,待到未来实体交付时,拥有建筑密度只有约17.93%,有着南北最大相邻楼幢约78.8米超宽楼间距的它,风景将更加怡人:近处的“一大七小”超大园林景观组团,不远处的北塘河水系、公园等,都将被一一纳入景观版图,好似都会之芯桃源胜境的中旅·名门府,将会更有视觉冲击力。

    此外,充分沿袭一脉豪宅血统的中旅·名门府,在精装与智能化方面更是下足了功夫。中旅·名门府采用全精装交付标准,甄选国际国内一线潮奢大牌,方寸之间,满溢名仕大家考究质感,定制级全屋智能化,超越时代的尖端科技智趣体验。全方位名门精装奢邸,再筑萧山人居新典范。

    买房除了看样板房,配套更为重要。在这点上,中旅·名门府亦将百年港中旅布局高端品质生活的优势发挥到了最大化。

    尊踞市心路与金城路黄金双轴轴心,尽揽建设一路一脉豪宅地脉的中旅·名门府,周边地铁2号线建设一路、人民广场、区政府、银隆百货、萧山医院、银河实验小学等精粹资源聚集,全系醇熟生活配套,带来繁华之上的尊崇生活之享。

    都会之上,自然更为难得。中旅·名门府项目周边不足100米即是萧山母亲河“北塘河”,更近揽北塘河公园、北干山等丰厚市芯公园景观,在巨幕宽邸视野的基础上,勾勒出一幅“都会江南”的唯美画卷,揽万千美景入家中。

    目前,中旅·名门府精装样板房已盛装公开,建面约95-125㎡全景宽邸,12月下旬即将震撼首发,恭迎全城有识名仕亲临赏鉴。

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  • 2017杭州“生活与发展”国际研讨会 万科说了啥?

    2017杭州“生活与发展”国际研讨会上,万科说了什么?

    2017122日,由浙江大学、光明日报社和杭州市发展研究中心主办,杭州发展研究会、浙江大学欧洲研究中心、杭州市社会治理研究与评价中心承办的2017年杭州“生活与发展”国际研讨会在杭州西子湖畔召开。来自北京大学、复旦大学、新加坡南洋理工大学、中国社会科学院、阿里研究院、腾讯研究院等国内外近200位专家学者参会,值得一提的是,万科杭州作为本次会议唯一受邀的房地产企业,共同列席分享。

    国内外专家学者汇聚

    共话“生活与发展”之美好未来

    2017杭州“生活与发展”国际研讨会上,万科说了什么?

    参会嘉宾从各自领域分享了不同的理论成果和趋势探究:

    关于共享趋势,艺术策展人、北大客座教授岳路平,以开源的视角解读未来中国乡村的发展模式,指出中国乡村正在成长为一个新型的共享平台;复旦大学数字实验室主任郑磊以房屋短租为案例讲述共享经济的本质,并以事前准入和事后监管为抓手提出共享经济的治理趋势。关于智慧城市建设,新型互联网研究中心主任念灿华提及杭州的城市数据大脑,代表中国为世界在做前沿性的探索。

    关于产业发展,浙江经略咨询、南方视界智库总经理魏李鹏提出产业创新综合体的“三个三”理念引领,即创意、创新、创业的三创融合;产业链、创新链、资金链的三链结合;孵化器、催化器、加速器的三器集合。

    关于人文媒体趋势,二更视频首席内容官总编辑王群力认为在内容时代的大趋势之下,短视频的媒体形态和内容将成为新时代互联网背景下视频成功传播的基础;腾讯研究院高级研究周政华则重点阐述了人工智能在媒体行业的普遍应用对行业产生重要影响。

    万科杭州公司副总经理张强,作为企业代表,站位于城市运营者的视角,以城市建设“增量”和“存量”期变化,分享了关于“从1N”城市配套服务商的创新实践案例。

    “增量”“存量”转轨期内

    “从1N”城市配套服务商的实践应对

    2017杭州“生活与发展”国际研讨会上,万科说了什么?

    据张强介绍,杭州城市建设正处于“增量”向“存量”的转轨期,确切地说,正处于“增量”和“存量”并存的一个状态。在从“西湖时代”向“钱塘江时代”拥江发展的过程中,城市不断面临消费升级、城市更新、城中村改造等新的发展命题,所以城市运营的重心也从“物理空间”转变为“内容生产”。“如何为空间赋能,给‘物理空间’提供更多的内容,创造新的附加值,是城市经营主体需要共同探讨的一大课题。”

    对此,万科杭州的选择是,以“城市配套服务商”为战略指引,实现内容生产“从1N”的变化。除外界所熟知的住宅开发和物业服务之外,万科在杭州也陆续进入了产城、商业、泊寓、养老、教育、家装和物流等新业务。例如在产城业务领域,万科在杭州已持有黄龙、运河、奥体、良渚四个万科中心;在长租公寓领域,经历280多天的“创业”,已布局14个泊寓项目,目前开业房间数已超过1000间;在物流领域,在杭州都市圈范围内已布局并持有近10个仓储园区项目;在商业领域,万科商业平台印力已布局4个印象城购物中心。另外,在养老、教育、家装等领域,也在持续地推进探索。

    城市发展趋势之下

    “产品与服务”推进生活形态的演进

    本次趋势发布论坛上与会专家和学者们的分享,不约而同地锁定在“共享”“体验”“大数据”“创新”“场景化”“生态”“智慧”等趋势内容上。张强选择了“共享”“开放”“智慧”“体验”四个趋势关键词,讲述主流社会生活形态的推进演绎和万科“产品与服务”的创新实践。

    城市开放式发展,是其保有生命力的基础。万科在城市空间的运营过程中,尤其注意开放性理念的落地,例如在运营快有两年的写字楼黄龙万科中心,坚持设计、内容和平台运营的开放性,通过无偿开放空间和服务与周边居民实现生活、办公和休闲娱乐间的互融互通,激发城市区域中心释放更多的活力。在运营17年之久的良渚文化村,开放性的张力更是得到了极致的演绎。据透露,未来开放性将运用到万科更多的空间运营项目中去。

    2017杭州“生活与发展”国际研讨会上,万科说了什么?

    2017黄龙万科中心发条节活动现场

    共享已经成为城市重要的经济形态之一。除了耳熟能详的共享单车、共享汽车之外,共享空间也是一大趋势。在共享空间的发展趋势下,共享会议室、车位分时租赁等创新实践将逐步应用到万科的产办项目中。目前万科体系内的典型应用体现在其长租公寓业务泊寓上,让年轻人以合理的租金拥有一个优质生存空间,在解决居住的同时还享有公共厨房、公共健身房、社交空间等城市核心地段的资源,享受更为品质的生活。

    2017杭州“生活与发展”国际研讨会上,万科说了什么?

    智慧城市是杭州的典型特色,智慧社区是智慧城市的重要入口。智慧在普通居民生活中,带来最直接的效用是节约空间、时间等资源,享受更为美好的生活状态。据万科团队测算,社区智能化的入户流程比常规入户流程可节约3分钟/次,每户家庭一天可节约9分钟,每年每户家庭可节约3285分钟,按万科每年万套交付计算,节省下来的时间可以地达到62年。这62年可以给人们的生活带来更多的想象空间。

    体验带来各种新的经济增长点。例如,线上线下的融合带来新零售的发展,也为街区型社区商业带来新的商机和价值定位;消费群体的年轻化和个性化,为现代居住偏好简洁、精良的审美趋势提供了风向标;等等。随之来的,给城市空间运营带了更多的变化和命题。

    ?“坚持为普通人盖房子、盖有人用的房子,建立为客户多次服务的能力”,这是万科基于未来生活发展趋势之下坚持‘城市配套服务商’战略的基础逻辑。从1N的发展,为城市运营提供了更多趋势实践的空间场景,也孕育了更高效、更高品质的内容互动,使得万科基于现有复合业务的产品和服务,真正与城市形成共生共荣的生态场。”张强如是说。

    2017杭州“生活与发展”国际研讨会上,万科说了什么?

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  • 致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    继9月份凤起潮鸣生活美学体验馆启幕之后,凤起潮鸣对美好生活的关注和探索,广获好评。凤起潮鸣对美好生活方式的探索持续深化,2017年12月1日,“致敬生活之美”凤起潮鸣悦享生活发布会在黄龙饭店优雅启幕,将对美好生活的理解分享给大家。凤起潮鸣这场关于生活、美和温度的悦享发布会,如同初冬时节的一股暖流沁透心脾,引发了人们对发现生活之美的共鸣。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    凤起潮鸣把建筑当做生活的容器,在对历史、城市、生活和居住者进行了深入解读和理解后,把建筑和景观放在对生活空间的构想之中,并将园区生活设计进行了前置规划,开启了生活服务的新历程。凤起潮鸣提出“悦潮鸣”园区生活服务体系,基于对基础服务、增值服务内容和特色服务的整合梳理,提出全生命周期生活服务的概念,关注老人和孩子,关注和谐和健康,与绿城服务、黄龙饭店等品牌服务商首先达成战略合作,共同为凤起潮鸣的生活服务的落地实施聚心合力,这也意味着凤起潮鸣在绿城向理想生活综合服务商的全面转型大背景下,迈出了更为坚实落地的一步。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    当晚,凤起潮鸣悦享生活服务发布会以一种别开生面的电影首映的形式揭开了序幕。它以一部项目形象片《态度》开场,从gad三位合伙人对于生活态度的理解与视角,将与会嘉宾引入到对生活态度的思考中。作为凤起潮鸣的主创设计师,gad三位合伙人对于生活始终持有一种尊重的态度,他们怀着对城市高端人士热爱生活的真实理解和认同,将对于生活的深刻感悟投射到设计理念中,倾心筑造凤起潮鸣。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    源于对建筑之美的独特理解,以及对杭州精致、大气、包容城市精神的深刻认知,更执着于绿城对美好人居生活的不懈追求,在凤起潮鸣的营造过程中,三位合伙人不仅从杭州老十门之一庆春门和千年护城河贴沙河中,汲取历史的深厚底蕴,从繁华城市中轴庆春路容纳时代的蓬勃力量,以串联西湖时代和钱塘江时代的凤起路,架起城市的过去与未来;更璧合世界美学思想,将开放的历史观和美好人居理念融合一身,筑造出古典与现代交融的时代美学之作。

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    正如三位设计大师在《态度》所表达的,凤起潮鸣的美是“包容的,优雅的,拙朴又灵动的”,它内蕴的“骨子里的中国之美,是我们内心与之呼应的东西”,这种“极致的审美,打开了这个时代更大的生活界面”。

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    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    我们常把建筑比作生活的容器,在这容器内的美好才是它应有的内涵。当晚的发布会,嘉宾们不只倾醉于凤起潮鸣的营造之美,也心动于它所呈现的美好生活的服务。

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    “我们提前预演凤起潮鸣的未来生活,在项目建造之初即广泛听取各方意见,深入了解入住的生活习惯和需求,先设想未来可能出现的各种生活场景,并将它们恰到好处的一一安置至对应的景观方案和空间规划中”,凤起潮鸣项目总经理顾建明先生在发布会上阐述了项目在营造全周期过程中对于生活所秉持的态度,回顾了凤起潮鸣自拿地至今近两年时间600多个日夜里,从整体规划、客户需求研判、引进四国设计大师团队、工程营造、到设施设备精选、住宅科技研究、居家生活推敲和生活服务探索等方面所倾注的心力。围绕生活的“潮鸣六悦”服务体系,顾建明先生和大家分享了凤起潮鸣各项生活服务细节的实践与规划,并与在场嘉宾共同畅想了凤起潮鸣未来的美好生活的向往。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    从造房子到造生活,正全面转型为理想生活综合服务商的绿城,23年历程始终清晰可见的,是它尊重生活之美的态度。在筑造理想人居时,凤起潮鸣也将这一虔诚态度反映到对高端生活服务平台的打造上。凤起潮鸣在提升基础物业服务的同时,广泛在全世界范围内汲取高端礼遇精华,将涵盖了“悦邻、悦养、悦园、悦学、悦享、悦智”六大生活服务主线的服务平台内嵌进美好生活中。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    在服务团队组建过程中,实行100%严选标准,潮鸣的“悦管家”由全国百余五星级酒店和高端项目中选聘而来;根据业主需求,定制以24小时管家服务,确保各项细致服务的周全、周到和恰到好处;同时聚焦于0-12岁成长期的孩子开设有奇妙社,提供全方位的儿童社区配套产品和服务,系统性满足孩子在社区内的教育、娱乐等需要;针对父母长者,提供药箱整理、代办邮寄、衣物送洗、保单整理等10项更细致入微的免费服务,并通过精心组织的颐乐学院、俱乐部、社团及各项配套娱乐设施,解决居家养老的后顾之忧,让他们充分享受身心愉悦健康。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    既注重全面提升园区服务内容及服务品质,也着重于创造丰富欢乐精神家园,凤起潮鸣以它执着于更美好生活的态度,将人文关怀的日常园区生活服务提升到新高度,深入到细微之处,让这里的生活处处洋溢温暖、幸福和美好的气息。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    生活之美在于发现,更需我们以真诚细致之心尊重它、礼遇它。基于这一认识,凤起潮鸣积极引进高端服务资源,与黄龙饭店达成服务合作协议。凭借黄龙饭店星级特色增值服务,并整合其丰富高端资源,将黄龙饭店众多方面的贴心礼遇都整合至凤起潮鸣的生活服务体系之中。此外,针对其产权式酒店【月映】这一位于庆春门内的市心藏品级优质资产,黄龙饭店也提出了专属的服务内容。来自黄龙饭店管理服务有限公司总经理兼黄龙饭店副总经理程翔更针对【月映】,拟将提供的各项贴心服务作了细致的描述,从一个侧面反映了凤起潮鸣对家人服务的用心。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    发布会最后阶段,在与会领导和众多嘉宾的共同见证下,凤起潮鸣举行了隆重的“潮鸣荟”揭牌仪式。基于对生活服务的大量调查问卷,并深入了解高端服务的实际需求,凤起潮鸣组建专属团队,系统性、针对性整合生活资源,同时注重邻里睦邻文化的兴建,搭建服务对接生活、家人沟通家人的纽带——潮鸣荟。它从饮食、收藏、文化、艺术、旅行等各方面入手,组建完整、完善的生活序列,其背后,承载的是对于生活美好理想的不懈追求,让这里的居住生活呈现出更为理想的状态。潮鸣荟在当晚的正式揭牌,也宣告了凤起潮鸣美好生活的服务将由此迈进更高端、更尊崇的新里程。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

    建筑的终极意义,并非改变世界,而是在改变的世界中,探寻规则。人居的美,美更源于对于生活的尊重。对生活怀有恭敬和苛求完美之心,这是绿城在创造更美好生活过程中所持有的态度。因为凤起潮鸣,我们看见它的态度,更看见生活的美好。

    致敬生活之美丨凤起潮鸣悦享生活发布会 优雅悦启

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  • 顶尖设计大师聚集国际滨,共同发布了一个大动作

    东情西韵,摩天山水,他用一张设计图即可征服世界。在他的笔尖纸上,不经意间便可生灵活现出全球艳羡的国际都会线条、韵律。在他的信仰里,建筑代表城市的文明;他坚信:优秀的城市建筑作品,必须有不可替代的建筑灵魂。

    他是建筑设计大师,美国AUD建筑设计总监—Dale G.Ciapetti。这一次,星澜之城力邀Dale G.Ciapetti 亲自操刀担纲建筑设计,让我们一同领略这座城市与世界相通的建筑灵魂,领略星澜之城给杭州带来的绝有无双的建筑想象!


    有一种建筑绝无仅有,却尽揽所有。它们在城市内“心”扎根生长,于城市“心”里盛放出最瑰丽的建筑光芒。在美国AUD建筑设计副总监—Peteris Ratas看来,星澜之城正是这样的建筑作品圭臬。

    无以复加的城市资源,禀赋予星澜之城不可替代的中心地位;完整形态的业态布局则造就星澜之城一个鼎级的城市居住系统,就像互联网生态布局一样,融会贯通的内外部超级配置,为星澜之城打造了一个完整的生态系统闭环。

    试想,从地铁来到星澜之城,在天上游一次泳,在电梯中途参加了一次半空派对,回到地面再和朋友喝一杯咖啡……

    你想象到了吗?Peteris Ratas与星澜之城正在实现它。


    世界作品,杭州印记。上帝是偏爱杭州的,这里的山水是活的画卷,街巷里散落着历史的光辉,一场G20峰会,为杭州打开了世界之门,语言有界,符号有界,但建筑是无界的。

    GFD室内设计创始人——叶飞,在执笔星澜之城的室内设计时,向阳春三月的西湖借来2200年的灵感,再剥去符号化的具体轮廓,将这片山水的韵味与国际都会融合得丝丝入扣,于星澜之城复兴一处既杭州、又国际的室内空间大观。于无声处听惊雷,让叶飞带领我们仔细品味。


    顶尖设计大师聚集国际滨,共同发布了一个大动作

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  • 多做一套样板房推敲楼板用材 这个公寓比过星级酒店

    都说杭州是一座以产品见长的城市。

    遗憾的是,这种对产品的钻研似乎未能延伸到酒店式公寓。这两年,市面上三五十平米的酒店式公寓,基本没有太大的突破。一方面,要在这样小的空间里做创新,难度确实更高;另一方面,投资行情太好,不需要投入更多成本也能够热销。但是,市场中总还是有那么几家房企,房子再好卖也一如既往地钻研产品,用匠心塑造产品。

    最近,大热的之江核心就出现了这么一个罕见的“低密度”酒店式公寓,云溪V墅。这个产品从设计到施工用材,于细节之中你能看得出这家房企确实是花了不少心思。

    4.7米层高,多的不只是0.5米

    双层入户,差的不止是一套厨卫

    今年的酒店式公寓市场中,loft产品并不少。但云溪V墅是为数不多的、层高全部达到4.7米的产品。相比一般4.2米的层高,多出来的0.5米意味着什么?当然是更加舒适的居住空间,可以说,这是一个真正能够把二层空间使用起来的高度。

    云溪V墅设计了两款主力户型,一款是建筑面积约43平米的两室一厅一卫一厨,楼下为餐厨卫客厅空间,楼上是两个卧室加一个储物空间。动静分离、挑空客厅成为这款经典户型的画龙点睛之笔。

    多做一套样板房推敲楼板用材 这个公寓比过星级酒店

    另一款户型,毫不夸张地说,将会是引领之江乃至杭州市场的一个新爆款。建筑面积约49平米,设计为两室两厅两卫两厨,双层入户空间,一二层可以完全独立使用,互不干扰。

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    从收益回报角度而言,目前之江一套普通的单身公寓,租金大约在3000元/月,像这样两层两户的产品,今后可以同时租给两户人家,收两份租金。总价百来万,这笔投资回报率的账值不值,你算算就知道。

    当然,如果看过了云溪V墅铝板加玻璃幕墙的外立面效果,市场对这个产品的估值还能再提升一个层次。

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    “低密”、单排设计,还有贴心晾晒空间

    投入更多成本,提升公寓居住体验

    很多人对酒店式公寓的印象是住户多、密度大,云溪V墅在规划上就打破了这种尴尬。总共119套房源,分布于2-5层楼空间,每个楼层设置2部电梯,堪称是酒店式公寓中的“低密”。

    同时,所有房源都是单排朝向设计,分东、南、西三个朝向,这样一来,户型可以做到两面采光,很多人担心的采光通风也不成问题。

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    产品密度低了,造价成本当然也上去了。但云溪V墅的建筑理念,通俗地理解就是,怎么舒适怎么来,提高成本能换来居住的舒适度,那就做。比方说,公共空间的投入也是毫不吝啬。每个楼层都配备了一个会客厅空间,并设计了书吧、茶吧等不同主题,甚至还给这个开放空间配备了中央空调。

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    没有阳台可以说是大部分酒店式公寓的居住弊端。为了解决这个痛点,云溪V墅专门在二层空间设计一块晾晒区。对于经常洗洗洗的人来说,晒衣服晒被子,统统不成问题。

    用“砸成本”的规划、设计,换取居住者的舒适度,在“只要不出错”就能卖好房子的市场里,云溪V墅是比较少见的一个。

    事实上,这是就是云溪V墅的营造商——祥生地产,对待产品一贯的态度。

    高配精装品牌,推敲施工用材

    匠心延续,营造公寓里的幸福家

    祥生,虽然这家房企进入杭州时间并不长,但对产品研磨和匠心却早已闻名于杭州楼市。去年,祥生·云溪新语用一面充满诚意的“墙纸”打开了杭州市场,站稳了脚跟。

    作为云溪新语二期的新组团,云溪V墅虽是酒店式公寓,但营造产品的匠心与云溪新语住宅如出一辙。

    不说别的,墙纸、中央空调这两项交付标准,就能比很多同类产品高出一个档次。

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    另外,很能看出精装品质的卫浴空间,祥生也是花了大价钱。除了配置有常规的五金件外,还额外配置了摩恩或同等品牌小五金件。为了节省空间、方便清理,一般星级酒店、高档商场才能看到的水箱嵌入式悬挂坐便器,在云溪V墅也是标配。坐便器上方的台面与洗手盆台面采用联通设计,不仅增加卫生间的储物功能,更体现简洁美观的流线感。卫生间的镜柜也是标配,而且含有灯带;整个镜柜宽度是座便器加洗手盆空间那么宽,这样一来卫生间空间感更强了。

    除了为舒适度砸钱之外,云溪V墅也默默地为室内美观也买了不少单。比方说,云溪V墅部分户型户内墙体是外凸的。为了提升美观度、舒适度,设计师索性给主背景墙做了木饰面外包。开放式厨房的瓷砖墙面与客厅墙纸的墙面衔接会有些突兀,设计师大笔一挥,又加上了金属包边……

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    在看得见的地方下成本,倒也说得过去。但在看不见的工程上花心思推敲,就有点“处女座”的细节魔怔了。按标准来说,不超过24米的建筑,不需要二次供水,但云溪V墅还是额外加了加压泵,并且设置独立水管入户,为了保障今后有更稳定、充沛的供水。

    在隔层楼板的选择上,工程部也很纠结。传统的钢筋混凝土楼板结实、隔音效果好,但比较厚,损失层高;新材料ALC板施工更快捷环保、材质比较薄,但隔音效果没那么好,也容易有踩踏声。难以取舍之下,索性分别采用这两种楼板做了两套样板房,考虑用户体验后,再做决定……

    一块楼板的推敲,这可能就是祥生产品力的直观体现。

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  • 三万块的香奈儿不能洗?你经历过哪些消费升级?

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    前段时间,有一张图片在微博上盛传,据说有个女生花了35000元买了件香奈儿的上衣,然后拿到干洗店干洗完之后发现掉色了,干洗店被投诉了之后一头雾水,之后干洗店打电话给香奈儿客服,得到的回复是:我们这款产品设计时就没有考虑要洗,一般都是穿几次就扔掉了啊。

    三万块的香奈儿不能洗?你经历过哪些消费升级?

    刚听到这个段子,也许大家都会诧异一下,但是回头再想,就算是香奈儿掉色,如此“不耐穿”,但依然不会影响粉丝对它的追随;同样,有些酒,喝一杯就要30万,也仍旧有其固定的客户群体;就像在《穿普拉达的女王》的结尾,米兰达所说的:“所有人都羡慕我们的生活”。

    三万块的香奈儿不能洗?你经历过哪些消费升级?

    是的,在大部分人看来所谓的有钱任性,其实不过是他们的生活方式而已。认知差异的背后,透视着不同消费层次的升级化需求。

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    时至今日,很多人还保留着朴素的消费观,大到买房买车,小到生活用品,第一序位的一定是进行方方面面的性价比考量。不过,对于更高层级的客户而言,他们已逐步实现了消费升级。

    比如先后面市的iPhone 8和iPhone X,相比而言,iPhone 8保留了原有的用户习惯,又提升了性能,价格上比iPhone X来的更低,从性价比来说似乎是最佳选择;但是更多用户却把iPhone X作为了优先级最高的选择。以至于iPhone 8发售首日,门店外门可罗雀,而iPhone X上线预购半个小时内就被抢购一空。

    三万块的香奈儿不能洗?你经历过哪些消费升级?

    所谓消费升级,有两大重要原因,其中第一个原因就是收入上涨,比如当年国人在香榭丽舍大街横扫奢侈品、怎么贵怎么买的时候,价格越高,需求反而越大。而更为重要的原因,则是为了寻求更好的产品或体验,就像很多家庭把没用几年的普通吸尘器,换成了扫地机器人,更有吃货们孜孜不倦地在社交网络上寻求各种美食地图,甚至打飞机组团一起品尝美食.....

    罗振宇在跨年演讲《时间的朋友》中说,从柴米油盐酱醋“茶”,到琴棋书画诗酒“茶”,无论何种原因,消费升级都是客户“美好生活需求”的体现。

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    从一管佳洁士,到一支牙膏中的爱马仕Marvis,只是消费升级的一个小小缩影,而更宏大的升级也在改变着杭州人的生活。行走在老城西,能发现不少上个世纪的老小区,已然附上了深深的岁月痕迹,而钱塘江两岸却是另一番截然不同的全新景象。

    从普通住宅到高端奢居,发生了哪些变化和升级?我们在钱塘江南岸奥体旁的当红楼盘龙湖·天璞中,似乎窥见了些许浮光掠影。

    龙湖·天璞的升级一一探究,似乎有三个维度最为凸显:

    第一个维度:城市配套,全新的城市界面和一应俱全的高端配套自不必说,毕竟奥体是杭州集全市之力重金打造的城市封面板块,而龙湖·天璞恰恰处于奥体中心原点。

    三万块的香奈儿不能洗?你经历过哪些消费升级?

    第二个维度:园林景观,遑论那些几乎毫无园林设计可言的老小区,哪怕是对比近年来龙湖在杭州打造的几个楼盘,天璞也是佼佼者,游艇元素与九璞灵玉贯穿园林设计,一经问世便几乎轰动了杭州各界,饮誉无数。

    三万块的香奈儿不能洗?你经历过哪些消费升级?

    而我们重点要关注的,是第三个维度产品的升级。

    以龙湖·天璞139㎡宽幕大平层户型为例,这个堪称登顶“神级俱乐部”的大杀器户型,几乎是为杭州的消费升级家庭量身定做。约14米南向面宽、约7.2米超大阳台、南向四开间设计,在杭州以往户型基础上大幅提升。

    三万块的香奈儿不能洗?你经历过哪些消费升级?

    高品质的精装,更是一大升级亮点。从白色法式的审美风格,到极为讲究的品牌甄选、用材用料,再到人性化细节设计,龙湖?天璞139㎡的每一个维度都充分体现着产品力与幸福感。在这里,就连卫浴间的地面,用的都是天然大理石石材,与普通的仿石材瓷砖相比,质感上有着超然的优越性。同时更配备了美国霍尼韦尔新风除霾、日本日立中央空调、全屋地暖三大系统、德国西门子三件套等,配置明显超越市场同类产品,参观过的客户都觉得十分欣喜。

    三万块的香奈儿不能洗?你经历过哪些消费升级?

    曾经,我们路过奢侈品旗舰店时,都会盯着橱窗里满眼欲望,却不敢多做停留,但在消费升级后,质感和层次引领我们对其不断的孜孜追随;

    同样,龙湖·天璞的出现,就像升级的住宅界奢侈品,对于它的渴望和拥有,已然成为杭州消费升级人群的必需品。

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  • 重新定义139㎡!四房朝南的神户型再战江湖!

    看过古龙小说《三少爷的剑》朋友都知道,神剑山庄的三少爷——谢晓峰,剑法惊才绝艳,历经上千大战,从未失败过。即使三少爷选择隐逸江湖,即使另有剑客练成“绝命十三剑”,江湖人等待的永远是三少爷和它的剑。

    重新定义139㎡!四房朝南的神户型再战江湖!

    从“剑气纵横三万里,一剑光寒十九洲”的江湖风云,到如今“一房难求”的杭州楼市,传奇往往都被世人称颂。很多购房者至今仍对龙湖天鉅国庆开盘的场景记忆犹新。

    10月1日,国庆长假第一天,龙湖天鉅史上“薄透”户型139㎡火热开盘,仅5天时间10号楼房源139㎡全部去化完毕。四房朝南、南北通透、极具“采光”优势……高舒适度+神去化,萧山四房朝南139㎡从此跻身萧山“神户型”行列。

    重新定义139㎡!四房朝南的神户型再战江湖!

    一面市就被火速抢定,重磅归来也是万众期待、全城瞩目。

    在一个改善房的时代,为什么龙湖天鉅139㎡如此备受购房者青睐?

    四房朝南139,南向面宽绝杀市场

    什么是极致的户型设计?目前萧山区府板块,能够把139户型做到四房朝南的,谨此龙湖天鉅。南向面宽达到了14米,这种面宽尺度在市场完全可以媲美180。南向客厅面宽达4.2米,南向主卧面宽3.6米,南向双次卧面宽也都在3米以上,充分保障了每一个南向空间的阳光与采光。

    别看这样的设计,可以让所有家庭成员都可以在自己房间从容活动,真正做到“善待每一位家人“。四房朝南,这对很多改善型客户来说,的确是个非常实用的设计。

    重新定义139㎡!四房朝南的神户型再战江湖!

    改善139,从园区规划见品质

    当然对于改善客户而言,做到户型优越只是第一步,关键还要看小区整体。

    在寸土寸金的萧山区府,龙湖天鉅邀请新加坡豪宅设计大师亲手操刀,“四瑞五园”园林景观营造,为客户留下了充足的绿化空间。从“房子是用来住的”出发,龙湖天鉅这款139㎡户型,它的室外景观也是十分亮眼的。比如“鲲之园”海洋主题儿童活动区,未来将是龙湖天鉅139小业主童年成长天地。不仅如此,相比以前被当做景观的延伸来做的架空层。龙湖天鉅139㎡所在楼幢的架空层设计,既注重空间艺术气息营造和空间体验,又强调功能的实用性及邻里的互动性。

    重新定义139㎡!四房朝南的神户型再战江湖!

    示意图

    书法棋艺、运动健身房、美术馆、亲子阅读室、墙绘天地.....在这里,架空层被赋予了不同的主题与功能,每一个功能空间都像是业主未来全面实用的生活场。

    ?改善139精制家,舒适是关键

    再看龙湖天鉅139㎡户型的国际精装风,室内整体采用新中式风格,同时融入金属条等港式元素,标配新风除霾系统、中央空调、家用地暖三大全屋智能系统。一走进客厅,奥特曼米黄大理石铺设的地面,由纯天然石材卡里冰玉构成的背景墙,让人一见倾心,瞬间没有理由抗拒。

    重新定义139㎡!四房朝南的神户型再战江湖!

    139㎡样板间实景图

    除了迪拜七星级帆船酒店的即视感,龙湖·天钜139户型精装修在选材上也极为考究。厨房标配西门子三件套、弗兰卡大单槽,卫浴采用杜拉维特,五金皆为汉斯格雅,全是国际一线精装品牌。门窗采用进口YKK系统门窗,并贴心设计无影灯箱镜柜、床头柜键断电、通道感应灯等19大人性化细节,处处匹配萧山人国际化的居住审美。

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    139㎡样板间实景图

    自国庆期间第一栋139㎡高层开盘后,不少还没买到139㎡房子的购房者,纷纷询问“下一批139㎡房源什么时候推出?”期待已久的神户型,即将回归。

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  • 线上电商线下零售皆在求变,社区商铺迎下个黄金时代

    2017CCFA全零售大会,盒马鲜生获得了CCFA十大创新业态。

    2017年是零售业风起云涌的一年。一方面以阿里、京东为代表的电商巨头纷纷进军线下业务;另一方面,以永辉为代表的传统商超也开始了新的变革。

    2016年1月,阿里巴巴在上海开了第一家盒马鲜生门店,拉开了巨头电商进军社区商铺,创办新零售业务的序幕,从此一发不可收拾。根据华泰证券研究报告显示,这家门店 2016 年全年营业额约 2.5 亿元,运营一年半后对外宣布盈利。据盒马方面公布的数据,现在用户月购买次数达到4.5次,线上商品转化率达到35%,远高于传统电商。

    盒马鲜生多开在居民聚集区,消费者可到店购买,也可以在盒马App下单,下单后快速配送,门店附近3公里范围内,30分钟送货上门。盒马的特色是:做超市,以生鲜为特色,线下重体验,线上做交易。阿里巴巴副总裁、盒马鲜生创始人侯毅说:“当数字化和实体门店连接起来时,服务的社区门店的,不仅仅是周边1-2个小区,而是周围3-5公里的所有小区,面向的顾客就不只是到店的几千人,而是20万的人群。”

    马云曾说,“线上的企业必须走到线下去!“

    据中国互联网络信息中心发布的《中国互联网络发展状况统计报告》显示,截至去年12月,我国网络购物用户规模达到4.67亿, 但线上市场在社会消费品零售总额中占比仅仅只有12.6%。

    数据是冰冷的,而业界的感受则更加直观。中百集团总经理万明治认为,线上零售市场实际上已经越来越趋近于饱和。以线下社区商铺为依托,结合线上的新型零售业模式,将是未来的新趋势,其将打破电商发展瓶颈,迎来新一轮的黄金发展期。

    线上电商线下零售皆在求变,社区商铺迎下个黄金时代

    (图片来源于网络)

    永辉生活是生鲜便利店,开在消费者家门口的永辉生活,更加贴近社区与商圈,使消费者的生活更加便捷。

    据了解,永辉生活是由永辉旗下子公司永辉云创科技创立的,永辉生活不是一个单纯的便利店,有自己的永辉生活APP,顾客可以在APP上下单,满足用户新鲜、便利、全渠道的需求。

    永辉生活首家门店于2015年在上海开出第一家门店以来,年底就已开出200多家门店。小编走访了永辉生活一家新开业的超市,正在购物的消费者表示:“小区里的超市主要是卖一些杂货,而永辉生活以蔬菜水果为主,现在每天都会来这里买菜。”开业没多久永辉生活受到了附近小区居民的喜爱。

    线上电商线下零售皆在求变,社区商铺迎下个黄金时代

    (图片来自于网络)

    无独有偶,对于如何更好地进军社区商业,星巴克则给出了另外一种答案。星巴克在广州番禺锦绣春江社区里开了全国首家社区体验店,开始打出“ 第三空间” 概念。什么是第三空间?第一空间是指人们的饮食起居场所,也就是家里;第二空间通常是公司,而星巴克所推崇的“非家,非工作”的第三生活空间。它是社区商业得以蓬勃发展的缘由,它注重体验文化,是繁华都市生活中的一个小绿洲,让心灵在家庭和办公司之间有个落脚点,这个是第三空间的真正意义和精髓所在。

    从 2014 年开始,星巴克就在门店运营模式上进行差异化的尝试,计划 2021 年要开到 5000 家门店的星巴克,迫切需要多元化门店模型,打造“第三空间”的社区店便是由此诞生。目前,星巴克在中国的门店数量大约是 2800 家,这意味着星巴克平均每年要在中国新开 550 家门店,也就是说平均不到 12 个小时就要有一家星巴克门店开业。

    前不久,听说星巴克有意在杭州丁兰新城开设社区门店,也将采取“第三空间”模式,为此还专门考察了位于丁兰新城腹地的龙湖·名景台的商铺。

    星巴克考察龙湖·名景台商铺的消息,在杭州龙湖地产招商中心负责人姜小梅的处得到了证实。

    “过来考察了,比较有意向。”姜总说:“其实星巴克看好一个位置,如果各项工程条件符合,可能性还是蛮大的。而且我们这一片周边的条件,对于星巴克来说也挺合适。”

    线上电商线下零售皆在求变,社区商铺迎下个黄金时代

    (图片来源于网络)

    通过跟姜总一番深入的交流,小编对其看法表示深度的认同。

    首先,龙湖·名景台位于丁兰新城的腹地,作为大型的中央居住区,这里聚集了25万常住人口。且多数是武林门、钱江新城外溢高薪白领家庭,对生活的品质追求非常高,完全有能力支撑起星巴克的消费需求,非常符合星巴克目标客群定位。

    其次,丁兰新城一带未来贯穿地铁3号线,同协路站、笕丁路站离名景台距离仅1公里,预计未来带来的客流量将超4万+人次/小时,正符合星巴克客流高流动性的特点。

    再次,龙湖·名景台旁边有个康体公园正在规划建设,将会成为丁兰新城居民重要的休闲运动场所,这对于星巴克的客流提供起到非常重要的作用。

    线上电商线下零售皆在求变,社区商铺迎下个黄金时代

    (龙湖·名景台区位图)

    社区底商作为连接居民消费的“最后一公里”,在今年越来越承载着难以估量的巨大作用。早在2016年,就已被业界认为是投资蓝海,如今一方面在线上电商巨头开拓新模式,另一方面线下零售开启新模式之下,终于再一次兑现其价值,迎来商业发展的下一个“风口”,开启它的下一个黄金时代!

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  • 这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    11月30日,湾流国际杭州黄龙社区开业暨2.0产品全球首发新闻发布会隆重召开。湾流国际创始人兼董事长黄海滨、湾流产品规划研究院院长康萌、湾流市场营销与品牌中心总经理梁志森、湾流国际杭州公司总经理周伦淡共同出席发布会。

    湾流国际共享社区,成立于2015年8月,总部设在上海,致力于为年轻人提供“租房+生活+社交”完美解决方案的全球领先品牌。目前大刀阔斧发展的湾流国际已在全国落地超过50个湾流国际青年社区,2017继续深耕上海等核心一线城市,目标在沪、京、深三地投资超过100个社区,运营与管理房源20,000余套,迅速成为一线及准一线城市最大的公寓管理方。杭州也是湾流国际共享社区大力发展的方向,2018年将在杭州落实100个社区。

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    (湾流国际创始人兼董事长-黄海滨)

    湾流国际智造全球品质租房生活服务平台

    聚焦在同行业竞争力,并且做为行业标杆,湾流对核心用户的诉求与表达,以及国家政策层面的走向等不同维度的多向考虑,得益于公司清晰的战略和“存量资产、产品改造、服务”的协同配合。湾流国际的品质社区一体化打造,符合国家当下十九大政策,在优化空间布局、集聚创新功能、引导优势产业、完善创新服务等方面带来了积极而深远的影响。为中国租赁大时代供给侧改革,让“居者有其家”,湾流国际将奉献一份社会责任。”

    杭州黄龙社区的开业,加速了江浙沪地区不同的创业文化交流碰,为年轻人提供“租房+生活+社交”的完美体验,湾流不仅打造国际先锋品质的居住空间,更营造丰富、广阔的生活与社交平台,改变年轻人居住方式,Live Different!

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    三个“2.0” 全面诠释湾流生活理念

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    (湾流产品规划研究院院长-康萌)

    湾流国际成立湾流建筑设计院(简称HAD),独创湾流风以Harbour Apartments 为核心的七大产品系列,以卓越品质和创新设计 ,打造健康、精英、诗和远方的国际化Co-Living社区。

    自2017年8月湾流国际就提出三大方面产品升级:人性化2.0、空间2.0、风格2.0,从这三部分将服务做到极致。

    1、风格2.0

    湾流国际首个2.0产品落地项目落地杭州黄龙,结合了杭州当地的人文情怀,产品更加注重舒适性,大大增强了储物和收纳功能。HAD设计院院长康萌说:“杭州黄龙社区的最大竞争力是强调“去风格化,重功能性”,关注住户的舒适体验感。契合整个地产行业的发展方向,引领新青年价值,盘活存量资产,让住房不再只是冷冰冰的房子,而是融入时尚、文化、社交等元素,在提高社区的居住品质的基础上完成产品升级。”湾流@黄龙社区

    森林物语FOREST WHISPER

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    原研雅居HARA’S SHELTE

    东方禅境ORIENTAL ZEN

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    2、空间2.0

    湾流2.0产品全线采用定制化收纳,通过结合精神价值和实用价值,从空间尺度,合理位置,美观耐用等妥善解决,让琐碎的生活藏进柜子里,从而实现空间利用最大化。现场对外开放参观,还有神秘的试住体验,在本次发布会中都感受到了专属于年轻一代的新型生活方式。

    工作阳台(可变小型工作室)

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    定制化收纳

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    300㎡景观公区

    3、人性化2.0

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    (湾流@黄龙社区服务团队)

    湾流国际2.0产品采用以木色为主的装修风格,平和温馨,更会传递一种质朴、温暖的感觉。房间装修舍弃过多的配色与繁复装饰,每一间房都配备空调、冰箱、洗衣机、热水器。品质的生活离不开居住的便利和舒适两点。在提高生活品质的同时,降低生活成本。让形式服从功能,打造一个更像家的感觉。

    杭州湾流@黄龙社区,“3F”服务带来不一样的居住体验

    湾流国际市场营销总经理梁志森提到:“湾流不仅是居住的小家,更提供超大的社交空间,以3F(FAMILY,FUN,FANTASY)为理念,致力于为住客倾心打造一个体验感强、互动丰富、参与性与娱乐性兼具的消费新模式。杭州黄龙社区公区位于玉泉大厦10楼,视野广阔,300㎡的空中公区,可以享受乐队现场live表演,公区里还包含了健身房、厨房、还有餐厅等配套设施,湾流提倡”时尚与健康”兼具的生活主义,此外还有许多福利,譬如瑜伽、健身私教课程,品牌餐饮折扣券等等。

    这家长租公寓有点牛,明年要落实100个共享社区 

    (湾流市场营销与品牌中心总经理-梁志森)

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  • 阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    随着马云单挑众多武林高手的《功守道》拉开今年双十一的序幕,全国人的目光,一年一度再次聚焦于杭州城西的大屏幕上。

    大屏幕上每一分每一秒都在滚动变换着天文数字,直到定格在1682亿元,同比去年增长了39.4%,比起2009年第一届双十一的0.5亿元,8年时间暴增了3000多倍。

    在许多人的认知中,双十一销售额暴增,必定付出与往年一样的快递爆仓、送货时间漫长等代价,但让他们意想不到的是,第二天一大早,快递就出现在很多人的面前。

    经过这几年的发展,物流行业已经实现了技术迭代。只不过人们的认知迭代,往往跟不上技术的迭代罢了。

    每年在杭州城西、阿里巴巴西溪园区上演的这场大秀,也是杭州这座新一线城市迭代发展的缩影。而城西,又是杭州迭代的先驱。

    阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    (位于城西的淘宝城大楼)

    城西最早的迭代,来自居住。

    最早的别墅、排屋、花园洋房,这些创新的房产品,都诞生在城西。环境和配套,譬如小区里的游泳池、网球场,这些也都最先出现在城西。园区服务的标准,也是城西首创。

    阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    (杭州最早的商品房之一桂花城)

    城西对于人居的迭代,让千禧年时代的城市精英趋之若鹜。2002年浙大紫金港校区的开学,2006年西溪湿地国家公园的建立,对于城西人居又是一次跨越式发展。

    城西也因此真正意义上成为学界、商界、艺术界等社会精英扎堆的贵雅之区。城西书报亭的销量长期位居全杭州之冠,就是城西文化底蕴的最好体现。

    西湖、西泠、西溪,杭州自古以西为贵的情意结,被极富优越感的城西人演绎为“城西情结”。

    阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    (最大的浙大校区——紫金港)

    除了人居的迭代,城西的产业迭代也走在杭州的前列。

    产业迭代从杭州未来科技城的诞生和阿里巴巴总部的落地开始。城西的范围从此被大大拓宽。城西人开始见证每一年天猫双十一创造的销售奇迹;见证阿里巴巴在美国纽交所上市、今年市值冲进全球前5的荣耀时刻;见证梦想小镇作为先驱,引领了全国的产业小镇的风潮。

    阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    (1900亿投资的城西科创大走廊)

    去年省政府提出的城西科创大走廊战略,更是成为城西的顶层设计,不仅吸引了来自全国的人才和资本,也加速了城西产业的集聚,诞生了西溪金融谷、云谷小镇等产业集群。与此同时,无论是地铁、城际铁路还是火车西站大型交通枢纽等配套,均快速推进。

    城西人的优越感不断升华,他们的确被这座城市所善待。

    阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    (规划中的火车西站)

    经历过人居和产业的迭代后,城西即将迭代出一个新的中心。

    这一次迭代的中心,是沿着余杭塘路往西的—蒋村。以5号线蒋村站作为一个基点,往南1公里,就是风景迤逦的西溪湿地。北面的浙大紫金港校区西区正在如火如荼地建设之中。其周边,围绕着西溪诚园、西溪蝶园、河滨之城等高档住区,以及浙大人才社区,多少浙大教授、中国科学院、工程院院士都在这里出没。

    周边高档写字楼的数量,与高档小区不相上下。以绿城为例,绿城集团的高管大多住在绿城西溪诚园,而香港上市公司绿城服务集团、绿城中国旗下的绿城装饰集团,均将总部迁至了这一城西已经成熟繁华的板块。

    阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    (西溪首座等近300万方的商务集群)

    并且,西湖区众多的行政和文化机构也陆续搬迁到这里。除了公安大楼,投资10.62亿元的西湖区文体中心(浙商文化中心)也已经竣工交付,包含体育中心和青少年活动中心,其中体育中心是城西运动项目最全、设施最完备的体育场馆之一。

    位于老城西和未来科技城交界点的蒋村,其所拥有的一流行政、商务、商业、生态、教育、交通资源,让这里成为毋庸置疑的城西新中心。

    阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    (投资10.62亿,即将完工的西湖区文体中心)

    城西在不断迭代,但城西的商业却远远落后于区域的发展。

    杭州的各个区域中心,几乎都以知名商圈为名片。传统的市中心聚焦在武林商圈,围绕着杭州大厦、武林银泰、国大等众多商场。在旁边的湖滨商圈,则集中了嘉里中心、湖滨银泰、IN77等众多商业综合体。而钱江新城的中心,则是万象城和来福士,这一对钱江新城闪耀的商业双子星形成的商圈名片。

    可是在城西,无论是最初文教区的物美超市和翠苑电影大世界,还是西城广场,或者是后期的商业MALL,要么业态已落后于时代,要么体量规模不足,对一个不断迭代城西来说,是完全不相匹配的。

    阿里发源地的城西,这次要进化出一个新“武林商圈”

    (2004年开业的西城广场,已略显陈旧)

    在等待了数年之后,城西商业迭代这次终于要到来了。

    就在城西的新中心点蒋村,龙湖如同魔术师的神奇之手,即将掀开面纱,带来一座40万㎡的商业综合体,催进城西商业迭代的降临。

    围绕着龙湖综合体周围,是已经开发建设的多个商业mall,加上龙湖项目的体量,将诞生出将近百万级的商业集群。随着龙湖新综合体的揭晓,意味着城西真正意义上的城市级大型商圈将开始诞生,如同武林商圈,湖滨商圈,城西商业从此将写上繁华的注脚。

    这个新的以地铁为基础建立的新商圈,是城西前所未见的全地铁上盖商圈。人们能在这里看到上海徐家汇的影子——从地铁站的不同出口,可以直接通往不同的高档商场,通往写字楼和高档住宅。

    在商业迭代高潮到来之前,这里土地价值已经暗暗上升。新房已销售一空。二手房价格大涨,西溪诚园的成交价超过了6万元/平方米。极度稀缺的土地资源,在今年6月出让的一宗宅地,楼面价高达31698元/平方米,且自持比例高达44%。这意味着可售部分的实际楼面价高达5万元/平方米以上。

    随着龙湖新综合体项目的入市,城西商业的迭代潮已经到来。它的亮相,将让骄傲的城西人赢得更骄傲的姿态。

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  • 有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱

    017年的冬天来得太早了。

    银杏叶还没有燃起秋天的热情,一阵又一阵的冷空气早已送来凛冽的冬天。

    寒风呼啸的日子里,对爱和温暖的需求,总是格外强烈。

    不然怎么会连一支广告,都会不经意间刷了屏。

    无非是写些《有人偷偷爱着你》的小故事罢了。

    主角都是生活在你我之间的普通人,并没有什么惊天壮举,只是举手之劳的些微善意。

    可能也是因为这个社会没有人应该为谁做些什么,所以那些纯粹的善意,才格外令人暖心罢。

    有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱

    去报刊亭买杂志,却被大叔赶走

    ——你不知道他是为了阻止小偷

    醉酒的雪夜,被人拍下失态的样子

    ——你不知道他是在帮你报警

    好好的开着车,却被交警拦了路

    ——你不知道他是要帮你盖上有安全隐患的油箱盖

    ……

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    被爱,被温暖,被陌生人的善意温暖,也想要将爱传递出去。

    马斯洛原理将人的需求分为五层次:

    第一层,生理需要;

    第二层,安全需要;

    第三层,情感和归属需要;

    第四层,尊重需要;

    第五层,自我实现需要。

    如果说被爱是一种情感需要,那么学会去爱人则是完成了自我实现。这是一种更高级的情感。

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    但是成年人的世界哪有这么容易?

    相信作为上有老下有小的你,

    在买房时,一定有过这样的两难境地:

    一边,是含辛茹苦养育了自己的父母;一边,是正在生长发育期的孩子。

    然而朝南的次卧只有一间,阳光并不能普照,尊老还是爱幼,这个问题让你成为了一个尴尬的中年人。

    这一次,龙湖天鉅照顾到了全家的感受,139㎡四房朝南,让爱的天平完美平衡。

    爱老人,也爱孩子。让所有的家人,都能被阳光唤醒每一天。

    龙湖天钜,光明正大爱着你。

    有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱

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    擅长研究“善待你一生”的龙湖,研究后发现,和小户型追求更多的房间不同,高端改善的客户更注重居住的舒适性。所以139方的四房设计,南向开间高达14米,主卧270度环景飘窗,每个功能空间的尺度都非常大,几乎没有浪费面积。

    有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱

    龙湖天鉅139㎡样板间实景图

    从踏进天钜139的那一刻起,不由得会猜想建筑师可能是有见识的女性,细腻的心思,处处可见。

    左手餐厅右手客厅,它们相互独立而又融为一体,南向开间4.2米,进深8.6米,大气宽敞。南向连接一个开间7.2m的阔景双阳台,面积达到约10.8个平米。这不仅大大提高了室内的空间感和利用率,更是充分发挥了南北通透长处,让整个房间的空气对流变得格外顺畅。

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    龙湖天鉅139㎡样板间实景图

    比如在主卧的卫生间,甚是值得称道。双台盆细节的设计,充分考虑了女性早起梳洗化妆所需要的时间和空间。要知道,哪怕是在国际五星级酒店里,也只有丽思卡尔顿这样的级别才会采用这样的设计。

    女性的小心思,在厨房设计上也体现得很充分。超大的U型厨房,面积10.5平方,从洗菜、切菜、烹饪,整个动线如行云流水有着超乎人体工学的审美。厨房里有一面大大的窗户,烹饪的时候还可以欣赏到小区的景观,心情惬意,饭也会做得更美味呢!

    有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱

    有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱

    龙湖天鉅139㎡样板间实景图

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    国际萧的地位已是如日中天,而龙湖天钜的位置更是得天独厚,盘踞区府板块核心。

    举步之内,便能拥揽萧山商业、交通、医疗、教育、文体配套资源的最强体验,更享受北塘河公园等绿色生态资源。

    古有孟母三迁,今有杭州的学区房刷出“10万+”的高价。住在国际萧区府板块的核心,繁华中央,又怎需为教育资源担忧?龙湖天钜紧邻萧山公办排名前三的银河实验小学,小朋友只需要跨过一条小路便到学校,出门便是学校,放学即是回家!

    有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱有人偷偷爱着你?不,是“光明”正大地爱

    示意图

    好项目的优点往往是配套琳琅满目,而龙湖天钜更是优等生中的佼佼者。撑得起未来学霸的教育资源,又岂是实验小学能一言以蔽之?高桥金帆学校(私立,小学、初中9年制),北干小学、北干初中、萧山五中等知名学校环伺林立。萧山区图书馆、萧山青少年科技艺术活动中心也在1km活动圈内完美实现,整个板块堪称萧山的文教区。

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    对于大部分人来说,真正的幸福,是能够一家人共享天伦之乐。

    龙湖天钜所做的,无非是选了一块最宜居的土地,造了一些温暖人心的建筑。

    若非出于关爱每个家人的发心,没有人会费尽心思做四开间朝南的设计。

    龙湖天钜想为你做的不只是“偷偷爱着你”,更是对全家人的贴心与关怀。

    “善待你一生”,从来不仅仅是龙湖的一句口号。

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区域行情

  • 11月 杭州新房成交环比五连降

    本报讯 钱江晚报购房宝数据显示,11月杭州市区(含萧山、余杭、富阳)成交10613套,新房月度成交量已经环比五连降。

    二手房方面,11月杭州市区(含萧山、余杭、富阳)成交7078套,环比下降2.2%,继续微跌。

    进入12月,杭州将会有近50个楼盘入市,其中首次开盘的楼盘就有20余个。

    申花板块、奥体博览城、未来科技城以及崇贤板块,接下来的供应量都会比较大。以奥体板块为例,融信保利创世纪、长龙领航城、旭辉和昌都会山等楼盘均会在12月进行加推。

    而刚需最为关注的崇贤板块,也有大批新房入市,像荣安翡翠半岛、西房拱宸外滩等楼盘都迎来首开。

    目前,悬念最大的就是市中心的几块高价地,如果他们领出预售证并入市,相信会在市场上掀起不小波澜。

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  • [08.07-08.13]杭州市区二手房签约2119套

    根据透明售房研究院统计,上周(2017.08.07-08.13)市区二手房共签约2119套,签约总面积20.4万平方米。其中,二手住宅签约量为1687套,签约总面积16.2万平方米。 从主城区二手房签约分布情况分析,主城区二手房共签约1003套,其中住宅签约量为840套。江干区签约192套位居第一,西湖区签约183套位居第二,拱墅区签约164套位居第三。

    [08.07-08.13]杭州市区二手房签约2119套

    签约走势分析

    上周(2017.08.07-08.13)主城区二手房签约1003套,较前一周增加了44套,环比上升了4.4%,日均签约143套,其中周四(8月10日)签约180套,为上周单日签约量最高。另周签约排行榜上,保利东湾获得主城区二手住宅小区签约周冠军。

    [08.07-08.13]杭州市区二手房签约2119套

    热门小区

    周签约冠军08.07-08.13

    保利东湾

    签约8套 签约均价24479元/㎡

    [08.07-08.13]杭州市区二手房签约2119套

    注:该排行榜数据为纯住宅交易,不含自助签约平台数据,榜单中二手房小区签约套数相同以签约面积排序。由于二手房房东出售意愿、房屋装修、坐落等情况不同,同一小区房源的市场挂牌价和实际成交价都会有所不同,本栏目价格为小区实际签约房源的签约均价,内容仅供参考,请勿作为购房标准。

    周签约冠军保利东湾

    分面积段均价

    [08.07-08.13]杭州市区二手房签约2119套

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  • [06月28日]杭州签约住宅1333套 商业办公楼240套

    [06月28日]杭州签约住宅1333套 商业办公楼240套

    全市新房签约1594套。其中,杭州主城区新房签约370套;萧山242套,签约均价24901.93元/平方米;余杭655套,签约均价21025.15元/平方米;富阳161套,签约均价15560.88元/平方米;大江东48套,签约均价11694.41元/平方米;桐庐15套,签约均价6117.79元/平方米;建德31套,签约均价8102.16元/平方米;淳安12套,签约均价7277.25元/平方米;临安60套,签约均价13568.61元/平方米。

    杭州全市可售房源为114025套,可售面积为14703756平方米。其中住宅可售房源为50495套,可售面积为6683482平方米。

    [06月28日]杭州签约住宅1333套 商业办公楼240套

    签约新房中,住宅签约1333套,签约面积为154492平方米。商业签约69套,签约面积为5182平方米。办公楼签约171套,签约面积为16883平方米。

    [06月28日]杭州签约住宅1333套 商业办公楼240套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约655套,签约面积为68346平方米;其次是萧山,今日签约242套,签约面积为30063平方米。

    [06月28日]杭州签约住宅1333套 商业办公楼240套

    从楼盘分析来看,融创玖樟台销售了60套,排名第一,销售面积为7382平方米。

    [06月28日]杭州签约住宅1333套 商业办公楼240套

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  • [06月27日]杭州签约住宅1195套 商业办公楼185套

    [06月27日]杭州签约住宅1195套 商业办公楼185套

    全市新房签约1406套。其中,杭州主城区新房签约382套;萧山195套,签约均价23149.59元/平方米;余杭344套,签约均价20938.86元/平方米;富阳290套,签约均价14659.79元/平方米;大江东71套,签约均价14080.37元/平方米;桐庐19套,签约均价9176.45元/平方米;建德26套,签约均价6948元/平方米;淳安13套,签约均价9289.68元/平方米;临安66套,签约均价13303.57元/平方米。

    [06月27日]杭州签约住宅1195套 商业办公楼185套

    签约新房中,住宅签约1195套,签约面积为145211平方米。商业签约53套,签约面积为5199平方米。办公楼签约132套,签约面积为12303平方米。

    [06月27日]杭州签约住宅1195套 商业办公楼185套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约344套,签约面积为37621平方米;其次是富阳,今日签约290套,签约面积为34272平方米。

    [06月27日]杭州签约住宅1195套 商业办公楼185套

    从楼盘分析来看,融创·玖樟台销售了60套,排名第一,销售面积为7571平方米。

    [06月27日]杭州签约住宅1195套 商业办公楼185套

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  • [06月26日]杭州签约住宅925套 商业办公楼234套

    [06月26日]杭州签约住宅925套 商业办公楼234套

    全市新房签约1174套。其中,杭州主城区新房签约390套;萧山180套,签约均价22983.73元/平方米;余杭284套,签约均价20658.91元/平方米;富阳42套,签约均价14586.63元/平方米;桐庐31套,签约均价8023.29元/平方米;建德41套,签约均价7966.57元/平方米;淳安17套,签约均价7575.96元/平方米;临安189套,签约均价11937.67元/平方米。

    杭州全市可售房源为115710套,可售面积为14914900平方米。其中住宅可售房源为52784套,可售面积为6946829平方米。

    [06月26日]杭州签约住宅925套 商业办公楼234套

    签约新房中,住宅签约925套,签约面积为118003平方米。商业签约39套,签约面积为3634平方米。办公楼签约195套,签约面积为24621平方米。

    [06月26日]杭州签约住宅925套 商业办公楼234套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约284套,签约面积为29887平方米;其次是临安,今日签约189套,签约面积为30727平方米。

    [06月26日]杭州签约住宅925套 商业办公楼234套

    从楼盘分析来看,融创·杭州印销售了34套,排名第一,销售面积为6774平方米。

    [06月26日]杭州签约住宅925套 商业办公楼234套

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  • [06月25日]杭州签约住宅591套 商业办公楼127套

    [06月25日]杭州签约住宅591套 商业办公楼127套

    全市新房签约719套。其中,杭州主城区新房签约74套;萧山123套,签约均价25045.17元/平方米;余杭339套,签约均价21551.45元/平方米;富阳6套,签约均价9604.49元/平方米;大江东3套,签约均价23366.43元/平方米;桐庐8套,签约均价8096.39元/平方米;建德15套,签约均价7427.89元/平方米;淳安13套,签约均价7958.97元/平方米;临安138套,签约均价12150.85元/平方米。

    杭州全市可售房源为115472套,可售面积为14897657平方米。其中住宅可售房源为52431套,可售面积为6918745平方米。

    [06月25日]杭州签约住宅591套 商业办公楼127套

    签约新房中,住宅签约591套,签约面积为73072平方米。商业签约32套,签约面积为2203平方米。办公楼签约95套,签约面积为5973平方米。

    [06月25日]杭州签约住宅591套 商业办公楼127套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约339套,签约面积为35879平方米;其次是临安,今日签约138套,签约面积为22530平方米。

    [06月25日]杭州签约住宅591套 商业办公楼127套

    从楼盘分析来看,三花国际销售了7套,排名第一,销售面积为331平方米。

    [06月25日]杭州签约住宅591套 商业办公楼127套

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  • [06月22日]杭州签约住宅570套 商业办公楼198套

    [06月22日]杭州签约住宅570套 商业办公楼198套

    全市新房签约779套。其中,杭州主城区新房签约157套;萧山143套,签约均价23704.95元/平方米;余杭339套,签约均价17300.04元/平方米;富阳17套,签约均价14718.03元/平方米;大江东4套,签约均价6579.75元/平方米;桐庐16套,签约均价7467.11元/平方米;建德50套,签约均价5739.44元/平方米;淳安40套,签约均价6813.39元/平方米;临安13套,签约均价9977.79元/平方米。

    杭州全市可售房源为114500套,可售面积为14829311平方米。其中住宅可售房源为52760套,可售面积为6959162平方米。

    [06月22日]杭州签约住宅570套 商业办公楼198套

    签约新房中,住宅签约570套,签约面积为66366平方米。商业签约54套,签约面积为7803平方米。办公楼签约144套,签约面积为8473平方米。

    [06月22日]杭州签约住宅570套 商业办公楼198套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约339套,签约面积为35420平方米;其次是萧山,今日签约143套,签约面积为13282平方米。

    [06月22日]杭州签约住宅570套 商业办公楼198套

    从楼盘分析来看,杭州新天地销售了21套,排名第一,销售面积为1264平方米。

    [06月22日]杭州签约住宅570套 商业办公楼198套

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  • [06月21日]杭州签约住宅426套 商业办公楼254套

    [06月20日]杭州签约住宅426套 商业办公楼254套

    全市新房签约690套。其中,杭州主城区新房签约191套;萧山163套,签约均价20637.02元/平方米;余杭251套,签约均价18129.36元/平方米;富阳34套,签约均价12555.42元/平方米;大江东2套,签约均价33225.58元/平方米;桐庐8套,签约均价7712.78元/平方米;建德20套,签约均价7987.35元/平方米;淳安14套,签约均价6503.5元/平方米;临安7套,签约均价14615.07元/平方米。

    杭州全市可售房源为114760套,可售面积为14880349平方米。其中住宅可售房源为53150套,可售面积为7005855平方米。

    [06月20日]杭州签约住宅426套 商业办公楼254套

    签约新房中,住宅签约426套,签约面积为49534平方米。商业签约69套,签约面积为5005平方米。办公楼签约185套,签约面积为10701平方米。

    [06月20日]杭州签约住宅426套 商业办公楼254套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约251套,签约面积为25677平方米;其次是萧山,今日签约163套,签约面积为13963平方米。

    [06月20日]杭州签约住宅426套 商业办公楼254套

    从楼盘分析来看,恒大水晶国际广场销售了23套,排名第一,销售面积为2836平方米。

    [06月20日]杭州签约住宅426套 商业办公楼254套

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  • [06月20日]杭州签约住宅378套 商业办公楼256套

    [06月20日]杭州签约住宅378套 商业办公楼256套

    全市新房签约641套。其中,杭州主城区新房签约174套;萧山169套,签约均价21455.6元/平方米;余杭186套,签约均价18173.7元/平方米;富阳27套,签约均价12924.08元/平方米;大江东3套,签约均价8719.99元/平方米;桐庐16套,签约均价9505.32元/平方米;建德42套,签约均价6610.28元/平方米;淳安13套,签约均价11085.08元/平方米;临安11套,签约均价10515.3元/平方米。

    杭州全市可售房源为114330套,可售面积为14809039平方米。其中住宅可售房源为52694套,可售面积为6937316平方米。

    [06月20日]杭州签约住宅378套 商业办公楼256套

    签约新房中,住宅签约378套,签约面积为44591平方米。商业签约39套,签约面积为3069平方米。办公楼签约217套,签约面积为13634平方米。

    [06月20日]杭州签约住宅378套 商业办公楼256套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约186套,签约面积为18009平方米;其次是萧山,今日签约169套,签约面积为13249平方米。

    [06月20日]杭州签约住宅378套 商业办公楼256套

    从楼盘分析来看,杭州新天地销售了22套,排名第一,销售面积为1253平方米。

    [06月20日]杭州签约住宅378套 商业办公楼256套

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  • [06月19日]杭州签约住宅362套 商业办公楼244套

    [06月19日]杭州签约住宅362套 商业办公楼244套

    全市新房签约618套。其中,杭州主城区新房签约183套;萧山143套,签约均价20514.13元/平方米;余杭177套,签约均价17424.34元/平方米;富阳28套,签约均价14220.63元/平方米;桐庐26套,签约均价7047.91元/平方米;建德44套,签约均价6982.75元/平方米;淳安7套,签约均价10882.09元/平方米;临安10套,签约均价10953.03元/平方米。

    杭州全市可售房源为114261套,可售面积为14749255平方米。其中住宅可售房源为52436套,可售面积为6891092平方米。

    [06月19日]杭州签约住宅362套 商业办公楼244套

    签约新房中,住宅签约362套,签约面积为46000平方米。商业签约48套,签约面积为3996平方米。办公楼签约196套,签约面积为12791平方米。

    [06月19日]杭州签约住宅362套 商业办公楼244套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约177套,签约面积为18065平方米;其次是萧山,今日签约143套,签约面积为12522平方米。

    [06月19日]杭州签约住宅362套 商业办公楼244套

    从楼盘分析来看,杭州新天地销售了23套,排名第一,销售面积为1227平方米。

    [06月19日]杭州签约住宅362套 商业办公楼244套

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  • [06月18日]杭州签约住宅238套 商业办公楼185套

    [06月18日]杭州签约住宅238套 商业办公楼185套

    全市新房签约426套。其中,杭州主城区新房签约93套;萧山130套,签约均价18202.45元/平方米;余杭143套,签约均价18545.96元/平方米;富阳7套,签约均价14061.89元/平方米;桐庐6套,签约均价7984.93元/平方米;建德29套,签约均价6987.52元/平方米;淳安8套,签约均价9488.27元/平方米;临安10套,签约均价22995.87元/平方米。

    杭州全市可售房源为114690套,可售面积为14764130平方米。其中住宅可售房源为52331套,可售面积为6883496平方米。

    [06月18日]杭州签约住宅238套 商业办公楼185套

    签约新房中,住宅签约238套,签约面积为26900平方米。商业签约25套,签约面积为995平方米。办公楼签约160套,签约面积为14428平方米。

    [06月18日]杭州签约住宅238套 商业办公楼185套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约143套,签约面积为12573平方米;其次是萧山,今日签约130套,签约面积为13496平方米。

    [06月18日]杭州签约住宅238套 商业办公楼185套

    从楼盘分析来看,杭州新天地销售了25套,排名第一,销售面积为1342平方米。

    [06月18日]杭州签约住宅238套 商业办公楼185套


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  • [06月16日]杭州签约住宅453套 商业办公楼269套

    [06月16日]杭州签约住宅453套 商业办公楼269套

    全市新房签约732套。其中,杭州主城区新房签约223套;萧山214套,签约均价19853.18元/平方米;余杭174套,签约均价18459.91元/平方米;富阳14套,签约均价13278.14元/平方米,大江东5套,签约均价17115元/平方米;桐庐21套,签约均价7368.82元/平方米;建德54套,签约均价8562.24元/平方米;淳安14套,签约均价11336.09元/平方米;临安13套,签约均价11069.42元/平方米.

    杭州全市可售房源为115496套,可售面积为14841047平方米。其中住宅可售房源为52761套,可售面积为6934321平方米。

    [06月16日]杭州签约住宅453套 商业办公楼269套

    签约新房中,住宅签约453套,签约面积为51444平方米。商业签约43套,签约面积为3065平方米。办公楼签约226套,签约面积为15268平方米。

    [06月16日]杭州签约住宅453套 商业办公楼269套

    从区域数据分析,萧山签约量最大,今日签约214套,签约面积为20853平方米;其次是余杭,今日签约174套,签约面积为14024平方米。

    [06月16日]杭州签约住宅453套 商业办公楼269套

    从楼盘分析来看,杭州新天地销售了41套,排名第一,销售面积为2135平方米。

    [06月16日]杭州签约住宅453套 商业办公楼269套

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  • [06月15日]杭州签约住宅366套 商业办公楼243套

    [06月15日]杭州签约住宅366套 商业办公楼243套

    全市新房签约617套。其中,杭州主城区新房签约245套;萧山98套,签约均价19858.92元/平方米;余杭183套,签约均价17236.58元/平方米;富阳12套,签约均价15366.15元/平方米;大江东1套,签约均价9178.71元/平方米;桐庐14套,签约均价8432.34元/平方米;建德32套,签约均价7814.39元/平方米;淳安14套,签约均价8105.51元/平方米;临安18套,签约均价12312.62元/平方米。

    杭州全市可售房源为114408套,可售面积为14761450平方米。其中住宅可售房源为52286套,可售面积为6885818平方米。

    [06月15日]杭州签约住宅366套 商业办公楼243套

    签约新房中,住宅签约366套,签约面积为45017平方米。商业签约58套,签约面积为7549平方米。办公楼签约185套,签约面积为16229平方米。

    [06月15日]杭州签约住宅366套 商业办公楼243套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约183套,签约面积为19974平方米;其次是萧山,今日签约98套,签约面积为9722平方米。

    [06月15日]杭州签约住宅366套 商业办公楼243套

    从楼盘分析来看,杭州新天地销售了35套,排名第一,销售面积为1873平方米。

    [06月15日]杭州签约住宅366套 商业办公楼243套

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  • [06月14日]杭州签约住宅428套 商业办公楼198套

    [06月14日]杭州签约住宅428套 商业办公楼198套

    全市新房签约631套。其中,杭州主城区新房签约170套;萧山131套,签约均价19931.24元/平方米;余杭214套,签约均价17813.29元/平方米;富阳11套,签约均价11279.24元/平方米;大江东1套,签约均价5336元/平方米;桐庐29套,签约均价6456.41元/平方米;建德42套,签约均价7815.55元/平方米;淳安17套,签约均价9165.07元/平方米;临安16套,签约均价15963.21元/平方米。

    杭州全市可售房源为114615套,可售面积为14785186平方米。其中住宅可售房源为52271套,可售面积为6886505平方米。

    [06月14日]杭州签约住宅428套 商业办公楼198套

    签约新房中,住宅签约428套,签约面积为50120平方米。商业签约56套,签约面积为5555平方米。办公楼签约142套,签约面积为8448平方米。

    [06月14日]杭州签约住宅428套 商业办公楼198套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约214套,签约面积为20077平方米;其次是萧山,今日签约131套,签约面积为12900平方米。

    [06月14日]杭州签约住宅428套 商业办公楼198套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约214套,签约面积为20077平方米;其次是萧山,今日签约131套,签约面积为12900平方米。

    [06月14日]杭州签约住宅428套 商业办公楼198套

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  • [06月13日]杭州签约住宅693套 商业办公楼205套

    [06月13日]杭州签约住宅693套 商业办公楼205套

    全市新房签约904套。其中,杭州主城区新房签约219套;萧山117套,签约均价19051.09元/平方米;余杭490套,签约均价17540.93元/平方米;富阳16套,签约均价12829.71元/平方米;桐庐23套,签约均价6747.98元/平方米;建德24套,签约均价8872.39元/平方米;淳安8套,签约均价7469.49元/平方米;临安7套,签约均价10070.59元/平方米。

    杭州全市可售房源为114845套,可售面积为14797064平方米。其中住宅可售房源为52667套,可售面积为6929976平方米。

    [06月13日]杭州签约住宅693套 商业办公楼205套

    签约新房中,住宅签约693套,签约面积为75464平方米。商业签约40套,签约面积为2909平方米。办公楼签约165套,签约面积为13691平方米。

    [06月13日]杭州签约住宅693套 商业办公楼205套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约490套,签约面积为47278平方米;其次是萧山,今日签约117套,签约面积为11250平方米。

    [06月13日]杭州签约住宅693套 商业办公楼205套

    从楼盘分析来看,杭州新天地销售了32套,排名第一,销售面积为1782平方米。

    [06月13日]杭州签约住宅693套 商业办公楼205套

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  • [06月12日]杭州签约住宅387套 商业办公楼207套

    [06月12日]杭州签约住宅387套 商业办公楼207套

    全市新房签约601套。其中,杭州主城区新房签约206套;萧山155套,签约均价19424.64元/平方米;余杭125套,签约均价18289.57元/平方米;富阳21套,签约均价12962.04元/平方米;桐庐37套,签约均价6853.89元/平方米;建德27套,签约均价7382.1元/平方米;淳安12套,签约均价8650.84元/平方米;临安18套,签约均价9980.66元/平方米。

    杭州全市可售房源为114062套,可售面积为14758759平方米。其中住宅可售房源为52856套,可售面积为6955959平方米。

    [06月12日]杭州签约住宅387套 商业办公楼207套

    签约新房中,住宅签约387套,签约面积为49727平方米。商业签约45套,签约面积为4137平方米。办公楼签约162套,签约面积为11041平方米。

    [06月12日]杭州签约住宅387套 商业办公楼207套

    从分城区数据分析,萧山签约量最大,今日签约155套,签约面积为13302平方米;其次是余杭,今日签约125套,签约面积为12789平方米。

    [06月12日]杭州签约住宅387套 商业办公楼207套

    从楼盘分析来看,新城龙湖·湾上风华销售了20套,排名第一,销售面积为1864平方米。

    [06月12日]杭州签约住宅387套 商业办公楼207套

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  • [06月11日]杭州签约住宅257套 商业办公楼182套

    [06月11日]杭州签约住宅257套 商业办公楼182套

    全市新房签约440套。其中,杭州主城区新房签约154套;萧山93套,签约均价19058.02元/平方米;余杭149套,签约均价18298.73元/平方米;富阳6套,签约均价12844.35元/平方米;桐庐8套,签约均价8659.44元/平方米;建德16套,签约均价11145.05元/平方米;淳安3套,签约均价14623.1元/平方米;临安11套,签约均价16150.95元/平方米。

    杭州全市可售房源为114557套,可售面积为14811432平方米。其中住宅可售房源为53138套,可售面积为6993283平方米。

    [06月11日]杭州签约住宅257套 商业办公楼182套

    签约新房中,住宅签约257套,签约面积为27690平方米。商业签约18套,签约面积为1236平方米。办公楼签约164套,签约面积为8789平方米。

    [06月11日]杭州签约住宅257套 商业办公楼182套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约149套,签约面积为14210平方米;其次是江干,今日签约102套,签约面积为7126平方米。

    [06月11日]杭州签约住宅257套 商业办公楼182套

    从楼盘分析来看,三花国际销售了47套,排名第一,销售面积为2473平方米。

    [06月11日]杭州签约住宅257套 商业办公楼182套

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  • [06月08日]杭州签约住宅532套 商业办公楼178套

    [06月08日]杭州签约住宅532套 商业办公楼178套

    全市新房签约723套。其中,杭州主城区新房签约251套;萧山66套,签约均价21752.31元/平方米;余杭307套,签约均价16222.89元/平方米;富阳30套,签约均价14799.91元/平方米;大江东1套,签约均价40442.95元/平方米;桐庐13套,签约均价8388.7元/平方米;建德15套,签约均价9661.44元/平方米;淳安14套,签约均价8607.98元/平方米;临安26套,签约均价16848.69元/平方米。

    杭州全市可售房源为114803套,可售面积为14821728平方米。其中住宅可售房源为53892套,可售面积为7065967平方米。

    [06月08日]杭州签约住宅532套 商业办公楼178套

    签约新房中,住宅签约532套,签约面积为59933平方米。商业签约39套,签约面积为3642平方米。办公楼签约139套,签约面积为13243平方米。

    [06月08日]杭州签约住宅532套 商业办公楼178套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约307套,签约面积为29421平方米;其次是江干,今日签约171套,签约面积为15643平方米。

    [06月08日]杭州签约住宅532套 商业办公楼178套

    从楼盘分析来看,城发·云锦城销售了65套,排名第一,销售面积为5744平方米。

    [06月08日]杭州签约住宅532套 商业办公楼178套

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  • [06月07日]杭州签约住宅473套 商业办公楼134套

    [06月07日]杭州签约住宅473套 商业办公楼134套

    全市新房签约614套。其中,杭州主城区新房签约200套;萧山81套,签约均价17723.57元/平方米;余杭229套,签约均价17190.03元/平方米;富阳26套,签约均价10278.55元/平方米;大江东1套,签约均价6450元/平方米;桐庐25套,签约均价10496.14元/平方米;建德20套,签约均价11239.23元/平方米;淳安8套,签约均价8086.76元/平方米;临安24套,签约均价18103.99元/平方米。

    杭州全市可售房源为115146套,可售面积为14856799平方米。其中住宅可售房源为54109套,可售面积为7088985平方米。

    [06月07日]杭州签约住宅473套 商业办公楼134套

    签约新房中,住宅签约473套,签约面积为54960平方米。商业签约37套,签约面积为3614平方米。办公楼签约97套,签约面积为8541平方米。

    [06月07日]杭州签约住宅473套 商业办公楼134套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约229套,签约面积为23572平方米;其次是江干,今日签约125套,签约面积为11817平方米。

    [06月07日]杭州签约住宅473套 商业办公楼134套

    从楼盘分析来看,新城龙湖·湾上风华销售了50套,排名第一,销售面积为4458平方米。

    [06月07日]杭州签约住宅473套 商业办公楼134套

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  • [06月06日]杭州签约住宅334套 商业办公楼180套

    [06月06日]杭州签约住宅334套 商业办公楼180套

    全市新房签约519套。其中,杭州主城区新房签约208套;萧山60套,签约均价18777.68元/平方米;余杭160套,签约均价15301.58元/平方米;富阳32套,签约均价8734.31元/平方米;大江东2套,签约均价15114.12元/平方米;桐庐17套,签约均价6858.08元/平方米;建德13套,签约均价9208.38元/平方米;淳安6套,签约均价11802.89元/平方米;临安21套,签约均价12006.27元/平方米。

    杭州全市可售房源为115361套,可售面积为14872998平方米。其中住宅可售房源为54212套,可售面积为7099016平方米。

    [06月06日]杭州签约住宅334套 商业办公楼180套

    签约新房中,住宅签约334套,签约面积为39822平方米。商业签约49套,签约面积为6352平方米。办公楼签约131套,签约面积为13339平方米。

    [06月06日]杭州签约住宅334套 商业办公楼180套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约160套,签约面积为15984平方米;其次是江干,今日签约105套,签约面积为11885平方米。

    [06月06日]杭州签约住宅334套 商业办公楼180套

    从楼盘分析来看,新城·红郡销售了37套,排名第一,销售面积为3572平方米。

    [06月06日]杭州签约住宅334套 商业办公楼180套

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  • [06月05日]杭州签约住宅387套 商业办公楼152套

    [06月05日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套


    全市新房签约556套。其中,杭州主城区新房签约180套;萧山111套,签约均价18750.29元/平方米;余杭147套,签约均价16801.61元/平方米;富阳47套,签约均价12088元/平方米;大江东3套,签约均价10466.37元/平方米;桐庐30套,签约均价8740.65元/平方米;建德14套,签约均价5881.63元/平方米;淳安9套,签约均价9729.75元/平方米;临安15套,签约均价16099.09元/平方米。

    杭州全市可售房源为115281套,可售面积为14865459平方米。其中住宅可售房源为53886套,可售面积为7068057平方米。

    [06月05日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

    签约新房中,住宅签约387套,签约面积为45000平方米。商业签约56套,签约面积为3906平方米。办公楼签约96套,签约面积为10217平方米。

    [06月05日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约147套,签约面积为15488平方米;其次是萧山,今日签约111套,签约面积为12289平方米。

    [06月05日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

    从楼盘分析来看,新城·红郡销售了34套,排名第一,销售面积为3180平方米。

    [06月05日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套


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  • [06月04日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

    [06月04日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

    全市新房签约214套。其中,杭州主城区新房签约69套;萧山24套,签约均价17558.49元/平方米;余杭69套,签约均价17163.73元/平方米;富阳22套,签约均价7550.55元/平方米;大江东1套,签约均价7700元/平方米;桐庐3套,签约均价8048.04元/平方米;建德5套,签约均价7792.08元/平方米;淳安3套,签约均价9139.98元/平方米;临安18套,签约均价11763.64元/平方米。

    杭州全市可售房源为114412套,可售面积为14796609平方米。其中住宅可售房源为53713套,可售面积为7053877平方米。

    [06月04日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

    签约新房中,住宅签约135套,签约面积为14850平方米。商业签约24套,签约面积为1473平方米。办公楼签约55套,签约面积为4022平方米。

    [06月04日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约69套,签约面积为6456平方米;其次是江干,今日签约32套,签约面积为2858平方米。

    [06月04日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

    从楼盘分析来看,新城·红郡销售了25套,排名第一,销售面积为2383平方米。

    [06月04日]杭州签约住宅135套 商业办公楼79套

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  • [06月01日]杭州签约住宅300套 商业办公楼160套

    [06月01日]杭州签约住宅300套 商业办公楼160套

    全市新房签约485套。其中,杭州主城区新房签约92套;萧山128套,签约均价19908.89元/平方米;余杭161套,签约均价16512.32元/平方米;富阳15套,签约均价8456.45元/平方米;大江东1套,签约均价6392元/平方米;桐庐26套,签约均价8196.51元/平方米;建德29套,签约均价8116.8元/平方米;淳安6套,签约均价8087.6元/平方米;临安27套,签约均价10305.29元/平方米。

    杭州全市可售房源为115111套,可售面积为14912566平方米。其中住宅可售房源为54407套,可售面积为7125345平方米。

    [06月01日]杭州签约住宅300套 商业办公楼160套

    签约新房中,住宅签约300套,签约面积为34469平方米。商业签约64套,签约面积为4563平方米。办公楼签约96套,签约面积为8258平方米。

    [06月01日]杭州签约住宅300套 商业办公楼160套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约161套,签约面积为15037平方米;其次是萧山,今日签约128套,签约面积为14265平方米。

    [06月01日]杭州签约住宅300套 商业办公楼160套

    从楼盘分析来看,浙港国际销售了19套,排名第一,销售面积为1014平方米。

    [06月01日]杭州签约住宅300套 商业办公楼160套

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  • [05月31日]杭州签约住宅781套 商业办公楼261套

    [05月31日]杭州签约住宅781套 商业办公楼261套

    全市新房签约1048套。其中,杭州主城区新房签约198套;萧山178套,签约均价20596.86元/平方米;余杭280套,签约均价18060.11元/平方米;富阳261套,签约均价15213.01元/平方米;大江东33套,签约均价15177.09元/平方米;桐庐35套,签约均价9685.17元/平方米;建德25套,签约均价7228.98元/平方米;淳安8套,签约均价9009.6元/平方米;临安30套,签约均价14321.04元/平方米。

    杭州全市可售房源为115369套,可售面积为14939483平方米。其中住宅可售房源为54510套,可售面积为7141177平方米。

    [05月31日]杭州签约住宅781套 商业办公楼261套

    签约新房中,住宅签约781套,签约面积为89922平方米。商业签约131套,签约面积为11341平方米。办公楼签约130套,签约面积为11430平方米。

    [05月31日]杭州签约住宅781套 商业办公楼261套

    从分城区数据分析,余杭签约量最大,今日签约280套,签约面积为28647平方米;其次是富阳,今日签约261套,签约面积为25962平方米。

    [05月31日]杭州签约住宅781套 商业办公楼261套

    从楼盘分析来看,绿城·西溪世纪广场销售了19套,排名第一,销售面积为1358平方米。

    [05月31日]杭州签约住宅781套 商业办公楼261套

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  • [05月30日]杭州签约住宅89套 商业办公楼93套

    [05月30日]杭州签约住宅89套 商业办公楼93套

    全市新房签约185套。其中,杭州主城区新房签约58套;萧山67套,签约均价16920.51元/平方米;余杭18套,签约均价14246.93元/平方米;富阳7套,签约均价13497.37元/平方米;大江东2套,签约均价6130.55元/平方米;桐庐6套,签约均价8898.36元/平方米;建德7套,签约均价6151.92元/平方米;淳安3套,签约均价8145.5元/平方米;临安17套,签约均价25733.32元/平方米。

    杭州全市可售房源为116168套,可售面积为15012718平方米。其中住宅可售房源为55086套,可售面积为7197872平方米。

    [05月30日]杭州签约住宅89套 商业办公楼93套

    签约新房中,住宅签约89套,签约面积为9616平方米。商业签约40套,签约面积为2959平方米。办公楼签约53套,签约面积为4629平方米。

    [05月30日]杭州签约住宅89套 商业办公楼93套

    从分城区数据分析,萧山签约量最大,今日签约67套,签约面积为5891平方米;其次是余杭,今日签约18套,签约面积为1237平方米。

    [05月30日]杭州签约住宅89套 商业办公楼93套

    从楼盘分析来看,绿城·西溪世纪广场销售了15套,排名第一,销售面积为1770平方米。

    [05月30日]杭州签约住宅89套 商业办公楼93套

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