昨日，朋友圈内相继刷起了秋天第一杯奶茶的梗，而小易更关注的却是顺丰创新中心在城北智慧谷即将开园的消息，据称预计至12月底，园区内将有30家企业首批入驻，此消息一出，崇贤人都开始坐不住了……
近两年，随着主城区的外扩，崇贤这个不得宠的小弟也开始跟着周边板块混的风生水起。从毛坯均价17800元/㎡到精装限价23000元/㎡，加了价的崇贤却依旧抵挡不了购房者的迷恋，而网传的地铁四期如同滚入油锅的水滴，在楼市里炸起了一波波按耐不住的购房大军。
最近，位于崇贤新城核心区域的星合映已经开售，想知道这个城北红盘为何让人着迷，小易进行了实地跑盘。
项目规划
项目名称：祥生湛景星合映
项目地址：余杭区崇贤街道崇杭街与崇昌路交叉
占地面积：约66440㎡
总建筑面积：约206009㎡
总户数：1433户
主力户型：89-125㎡
房源均价：23000元/㎡
交付时间：预计2023年6月底
装修情况：精装
绿化率：35%
容积率：2.2
开发商：祥生地产、湛景置业
物业公司：祥生物业
2019年12月，杭州宏祺企业管理咨询有限公司（祥生）以总价185168万元竞得崇贤向阳B-5商住地块（余政储出〔2019〕55号），楼面价12668元/㎡，溢价率26.68%。
项目由祥生、湛景两家房企联合打造，规划了1幢7F洋房和19幢13-18F不等的高层，规划有1433户房源，主力户型为89-125㎡。
此次首开的是2#、3#楼，户型涵盖89㎡、99㎡，共168套，项目精装限价23000元/㎡（含装标3000元/㎡）。
从沙盘来看，整个项目错落有序，楼幢之间也有40-80米宽的楼间距，采光较好。项目在东、北两侧设有2个出入口。另外，因建筑规划，在小区北侧会留有少量的消防、访客车位，后期会通过物业做到人车分流。
项目外立面采用现代简约的风格，主要运用了黑白灰三种色调，从效果图来看，比较符合年轻人的审美。
据置业顾问介绍，园区的中央景观是一个3800㎡的邻里公园，另外在楼幢之间还设有主题儿童乐园、老人活动中心，方便父母和孩子休闲娱乐。在园区内还有两条健康跑横贯整个小区，迎合了当下年轻人的乐跑健身的生活习惯。
区位介绍
项目位于余杭区崇贤新城板块，是绕城高速内少有的价格洼地，另外崇贤新城属于北建战略的中期规划中，在这两年，随着主城区的外扩，绕城之内也算是核心置业地段，从周边红利辐射来看，项目发展前景较好。
交通配套：
项目周边目前还没有官方发布的地铁规划消息，不过附近的公交站点较多，距离项目大约50米处就是崇杭街崇康路口公交站。
杭街崇康路口公交站
在交通线路方面，项目距离杭州绕城高速仅500米，距离秋石高架、上塘高架、丽水路双层下穿隧道等快速线路也都比较近。
商业配套：
距离项目500米处就有一座约20万㎡的上亿广场，在距离项目2.5公里以内，还有祖玛商业大厦、康桥中青商业大厦、崇贤商业中心等商业资源，能够满足业主的生活所需。
上亿广场
教育配套：
项目周边缺少近距离的教育资源，最近的是余杭区崇贤第三幼儿园（总园），距离约400米，不过在距离项目2公里以内，还有崇贤第二幼儿园、崇贤第二小学、崇贤中学等教育资源。
崇贤第二小学
医疗配套：
由于项目周边待开发地块较多，周边暂时缺少成熟的生活配套设施，目前距离项目最近的医疗配套是1.5公里外的杭州余杭民安医院，在距离项目2公里以内，还有杭州市第一人民医院集团崇贤分院、浙江省新华医院康桥分院大型的医疗资源。
市政配套：
项目周边的市政配套算是中规中矩，在距离项目800米处有一座卧龙浜公园、距离项目1公里处有向阳文化公园，能为业主提供一个休闲的去向。
户型解读
项目首批房源均为89-99㎡的小户型，精装首付在52万起，首套验资为50万，二首验资为100万，从首开的销售情况来看，该户型还是较受购房者喜爱的。
89㎡三房两厅一卫户型
优点：三开间朝南，南向面框约9.5米，采光较为充沛。入室保留了玄关的设计，生活动线流畅，书房空间较大，后期可改造成儿童房。
缺点：餐厅与卫生间相邻，恐有异味，另外设备平台在书房北侧，可能存在噪音干扰。
99㎡三房两厅两卫户型
优点：带约6米的宽景飘窗台，优化了卧室的采光，主卧套房设计，享全明独立卫浴，较为舒适。
缺点：餐厅面积显得略小，且厨房窗口与次卫窗口相邻，存在异味干扰，同时设备平台位于书房一侧，噪音干扰不可避免。
由于小编跑星合映时，项目还未出样板间，所以户型体验如何还不知晓，不过从项目的精装设备表来看，3000元/㎡的精装标准涵盖了入户的玄关柜、格力中央空调、方太新型三件套（油烟机、燃气灶、消毒柜）、科勒卫浴等家居设备，相较于市面上大多数的精准项目要好一些。
置业建议
放眼整个绕城内，崇贤新城已时为数不多的2字头板块，从今年以来，崇贤板块二手房月度成交量高达近百套，不少精装小区挂牌均价能达到27000-29000元/㎡，足以看出市场对板块发展的信心。
从自住来看，占据崇贤核心资源、同时主打小户型配比的星合映可以说是买一套少一套的刚需项目。参考姊妹盘光合映四开四罄的市场热度来看，项目的确很受置业者们的追捧，小易建议城北的置业客群可以考虑入手。
从投资来看，项目目前存在少量的倒挂红利，这主要源自在市场对板块发展的信心。作为投资的角度，项目周边还存在待开发地块，未来资源配比尚不明朗，所以小易更建议长期自持而非短期投资。
本文来源：网易房产杭州
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王梦婷_hz21
