提到杭州教育的第一梯队，拥有行知、学军、十三中等杭州热门学区的西湖文教板块，总是被首先提及。
每年，小易都能听闻某老破小再次突破板块价格天花板，这些劲爆成交记录绝大多数都来自城西的文教区，十万的价格线被反复蹂躏。
因此，文教区每一个新房项目的销售，都会引起众多改善家庭的注意。
最近，西湖区翠苑板块的中冶锦绣公馆传出了开盘的消息，由于项目有大概率会是“文一街小学”+“十三中”的顶配学区，加上现房销售的优势，所以虽然项目屡次跳票，依然有一批高端改善的拥趸。
今天，小易就带大家一起来看看这个文教区的“王炸”现房。
Part.1
楼盘名称：中冶锦绣公馆
项目地址：西湖区教工路与文一路交叉口往北约50米处
容积率：2.3
总建面：85657㎡
占地面积：19914㎡
主力户型：139-179㎡
预计房价：板块精装限价58000元/㎡
车位数：440个
交房时间：预计2020年底
中冶锦绣公馆位于西湖区教工路与文一路交叉口往北约50米处，这是中冶落子杭州的第一个项目，拿地的楼面价为39571元/㎡，也是现房销售的20个盘里，楼面价最高的项目，目前尚未首开。
项目容积率约2.3，西区规划为5幢15-17层精装高层，主力户型为139-179㎡；东区为3幢酒店式公寓和1幢自持的服务式公寓及商业街。
据销售介绍，住宅一楼均做了架空处理。其中楼王3号楼为15F，架空层最高，约4.5m，其余楼幢为17F，架空层约3.5m。目前计划会在9月开盘，一次性全开158套精装高层，交付时间预计在今年年底前或明年上半年。
而在园区配套上，除了整体1.2万㎡的园林景观，以及儿童游乐场、老人休闲区等楼盘功能区外，项目在3号楼的负一层打造了一个下沉式会所，室内恒温泳池、健身房、瑜伽室等功能空间也都有配置。
从沙盘上看，东区住宅区与西区中间有规划道路，人行车行的主出入口在南侧，实施人车分流，东侧也开了一个人行出入口，后期前往东面商业可通过此口。
从现场情况来看，项目外立面已经实景呈现，采用了大面积铝板和玻璃幕墙设计，以华道夫酒店为设计原型，打造为现代典雅的建筑风格，目前主要在进行园林景观的布置施工。
项目东边道路为教工路，未来为小区业主出行要道，往南通可至文一路，文一路隧道至德胜快速路就在不远处，但是这个位置高峰期基本都堵车。
北面直面回迁安置房在建，与锦绣公馆并排而立，颇为显眼；西面一路之隔处为杭房揽翠，西北角为融信杭州公馆；南面紧挨着发展今日嘉园和文亭公寓。
对于一个板块精装限价58000元/㎡的市区豪宅来说，被回迁房和老小区所包围，一定程度上会影响着业主的居住品质。
Part.2
虽然城市界面欠佳，但在文教板块和翠苑板块的双利好加持下，锦绣公馆不论是交通还是配套，显然都不会差。
除了自身品质之外，楼盘的一大亮点就是学区优势。
从该楼盘所在的位置来看，杭州市文一街小学、翠苑第二小学、行知小学都在项目3公里范围内，未来大概率是行知小学和十三中的双优学区房，因此有不少购房者在现场询问这一情况。
但要提醒大家的是，学区都要等楼盘交付后才会划分，开发商对此也没有任何承诺，只能说存在这样的可能性。
商业配套上，西湖文教板块往北能够辐射大悦城、城西银泰，往东则是杭州大厦等高端商业综合体，基本上都在10-20分钟的车行距离内，未来的生活也是非常便捷。
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医疗文化配套也一应俱全，同德医院、浙江图书馆、浙江音乐厅等医疗、文化资源皆可近距离触及。
交通方面，目前，楼盘北侧的翠柏路延伸段还在施工，开通后，从这条路到最近的地铁站翠柏路站，只需要几分钟的路程。
而这条路北侧的杭州公馆，作为近几年建造交付的新房小区，二手房价格可以作为一个参考。
杭州公馆目前参考均价在67242元/㎡左右，如果按这一价格计算，锦绣公馆如果售价在60000元/㎡以内，还是有一定倒挂空间。
Part.3
锦绣公馆住宅部分只有139㎡、165㎡、179㎡三个户型，均为两梯两户四房设计。因为拿地时间较早，户型上的赠送面积相对较多，得房率在82%左右（不算赠送）。
三个户型都做了南向的餐客厅一体设计，还带一个大露台，配上香槟铝板、玻璃幕墙的外立面，还是很气派的。
建面约139㎡四房两卫户型
三开间朝南带6.5米大面宽阳台；
客餐厅一体大横厅，空间阔绰；
主卧为套房设计，带独立衣帽间、卫生间，私密性好；
公卫干湿分离，实用性好；
遗憾的是书房面积较小，而且进门就是卧室，有点尴尬。
建面约165㎡四房三卫户型
三开间朝南带6.6米大面宽阳台，采光较好；
大横厅，空间阔绰；半独立餐厅，功能区分明；
主卧带独立卫生间、飘窗、L型衣柜，私密性好
遗憾的是南次卧距离卫生间略远，且北次卫为暗卫。
建面约179㎡四房三卫户型
三开间朝南带7.3米大面宽阳台，采光较好；
厨房与餐厅距离较近，动线合理，功能区分明；
主卧带独立卫生间、飘窗、L型衣柜，私密性好
遗憾的是南次卫暗卫。
另外，小易去的时候，虽然没能参观到样板间，但据销售表示：三大件都有。
空调是大金的，新风是百朗的，地暖是德国威能的。另外还有杜拉维特的马桶、高仪的龙头、松下的暖风机、博世的厨房套件、耶鲁的门锁、旭格的门窗等等。
对于一个文教区豪宅定位楼盘而言，这样的精装配置应该还是过硬的，值得期待。
本文来源：网易房产杭州
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王梦婷_hz21
