上周，东湖新城城建消息频出，望梅高架路北延（S304小林-塘栖改扩建）工程已正式开动。此外，除了望梅高架路北延伸段外，东湖高架路北延工程也已动工，秋石高架东延工程也在本月初进行了初步审查。
施工中的望梅高架路北延工程
都说，要想富，先修路，这些市政建设足以证明临平要发展东湖新城的决心。
项目效果图
而位于东湖新城核心区域，由临平大道、东湖快速路和秋石高架环绕的曲江新鸥鹏杭州第三城也正在拔地而起，大体量的杭州第三城展现了开发商对板块内楼市需求的信心。
杭州第三城已公示预售证，于昨日开始登记。项目究竟如何，小易进行了实地跑盘。
壹
项目规划
项目名称：曲江新鸥鹏杭州第三城(久境府）
项目地址：杭州市余杭区新洲路与荷禹路交汇处
占地面积：约90235㎡
总建筑面积：约198496㎡
总户数：1244户
主力户型：89-138㎡
房源均价：精装限价20800元/㎡（含装标3000元/㎡）
交付时间：2023年
绿化率：30%
容积率：2.2
开发商：杭州曲江新鸥鹏文化发展管理有限公司
物业公司：新鸥鹏物业
2019年6月，曲江新鸥鹏分别以总价188973万元（溢价29.9%）、172507万元（溢价29.7%）竞得余政储出[2019]23号、余政储出[2019]24号地块，楼面价分别是8704元/㎡、8690元/㎡，均4%自持。
整个杭州第三城是由两块地拼成，分为南北两区。目前预售的久境府为南区，项目规划了20幢住宅，有9幢18F的高层、10幢11F的小高层和1幢自持房，项目共有房源1244户，主力户型为89㎡高层小户型和121-138㎡的小高层。
此次首推的是1#、4#、7#、12#楼，户型涵盖89-138㎡，项目精装限价20800元/㎡（含装标3000元/㎡）。
据置业顾问介绍，项目在东、西两侧市政道路设有2个出入口，高层之间楼间距约35米。另外，因建筑规划，小区地面设有少量的消防车位，后期的小区内的人车分流问题基本不用担心。
项目外立面以高级灰为主色调，材质上采用了大面积的玻璃幕墙装饰，项目整体简约雅致。
景观方面采用多主题的设计，主要有水系、绿植等景观设计，虽然园区内缺少中央景观的点缀，但项目东侧的商业配套较强，所以弱化了园区景观的不足。
贰
区位介绍
项目位于余杭区东湖新城CBD核心地段，新洲路与荷禹路交汇处，由于临平不少的市政项目在东湖新城板块落地，让板块发展前景大好。就项目而言，目前四周界面比较一般，主要是大多数配套资源都处于规划阶段。
// 交通配套
杭州第三城为地铁9号线上盖项目，南侧的久境府距离地铁九号线玉架山路站约600米。
交通路线方面，久境府南侧靠近临平大道高架（规划中），距离仅40米，后期或有噪音干扰。随后高架高速的建设，后期可连通秋石高架、留石快速路、东湖快速路以及望梅高架，自驾出行较为方便。
// 商业配套
项目自带15.5万㎡商业，后期会有电影院、商、餐饮等商业。另外距离项目800米处有一座28万㎡的万宝城，临平银泰城也在距离项目5公里以内，周边商业资源较为充沛。
万宝城
// 教育资源
距离项目600米以内，有临平街道中心幼儿园、临平第三小学、临平第五中学，周边教育资源较为集中，且与项目距离较近，接送小孩上下学较为方便。
临平第三小学
// 医疗配套
距离项目4公里以内，有余杭区第五人民医院、余杭骨科医院、余杭妇产科医院，另外，在项目旁还规划有800床位的三甲医院，能为业主提供便捷的医疗服务。
// 景观资源
景观资源也较为丰富，在距离项目630米有一座天荷公园，距离项目2公里处就是临平公园，另外，在项目西北侧800米，有一座玉架山遗址公园（规划中），占地约185亩。
叁
户型解读
项目此次首开，共推出四个户型，其中有两种89㎡三室两厅一卫两种户型设计，121㎡三室两厅两卫和138㎡四室两厅两卫，其中89㎡户型房源有287套，121㎡户型房源有88套，138㎡户型房源有44套。
89㎡三室两厅一卫边套
优点：朝北书房（2.96*2.75米）尺寸较为舒适，利用率较高，后期可改造成卧室。
缺点：朝南次卧邻客梯墙，房间可能存在外部噪音干扰。
89㎡三室两厅一卫中间套
优点：同边套一样，朝北房间尺寸较大，后期可改造成次卧。
缺点：入户为餐厅，空间较为局促。
121㎡三室两厅两卫
优点：双阳台设计，提高了室内采光，餐客厅与厨房成一线分布，动线流畅。
缺点：北侧书房一侧有公共设备平台，恐有噪音干扰，另外缺少独立玄关。
138㎡四室两厅三卫
优点：超大连通阳台，为业主开辟了一方休闲空间，主卫双台盆+浴缸设计，为业主提供舒适生活。
缺点：缺少独立玄关，另外客厅面宽约3.4米，略窄。
项目为精装交付，装修标准为3000元/㎡，其中含美的中央空调、老板厨电（油烟机和燃气灶）、欧派品牌卫浴等，性价比较为一般。
肆
置业建议
东湖新城是杭州目前为数不多的，200万级能坐享地铁TOD的板块。从交通来看，东湖新城比众多2字头刚需板块更为便利，且随着临平不少市政项目的规划落地，板块前景较好。
从自住来看，项目89㎡小户型功能性略有欠缺，追求两卫功能的购房者可能会失望。但从总价来看，185万的预算对刚需家庭还是比较友好的，地缘性置业者可以考虑入手。
从投资来看，从项目周边二手房市场来看，项目几乎没有倒挂。另外，从板块的发展规划来看，周边配套利好需要较长的兑现周期，若是作为短期投资还是不建议考虑。
本文来源：网易房产杭州
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王梦婷_hz21
