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小易实探| 接棒前宸,2万+地铁TOD大盘,城北下一个无房倾斜80%是TA

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良渚勾庄作为杭州热门板块之一,其所辖范围内的每个楼盘都是楼市的热点关注对象。

这两天万科前宸领出预售证的消息,在区域内又一次掀起波澜,虽然是否向无房户倾斜80%还有待最后公示,但是从去年的幸福里连拿两个万人摇之后,板块迎来空前热度,,判定为热盘的几率很大。

板块价格也从2.65万/㎡到2.9万/㎡,再到3.05万/㎡,实现了三级跳,入驻门槛水涨船高。

有不少网友在后台向小易吐槽,错过了前宸这趟车,以后想在勾庄买房应该更难了。

不过,小易在板块内跑盘时发现,一个近80万㎡体量,限价2.9万元/㎡,自带购物中心、超高层写字楼和五星级酒店,而且还是4号线勾阳路站上盖TOD项目——星创城·映月璟园即将面市。

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楼盘名:星创城·映月璟园

开发商:星创、宝龙、地铁

楼盘体量:住宅占地7万㎡,建筑面积22万㎡,商业占地7万㎡,建筑面积26万㎡。

总户数:1868户

容积率:3.1

绿化率:35%

车位数:2277个

开盘价格:29000元/㎡(3000元/㎡)

开盘户型:16幢21-26层高层,100-135㎡

映月璟园位于良渚新城板块,东至勾阳路,南至金昌路,西至西塘河,北至好运路。

小易从和睦出发,自驾沿着莫干山路一路向北,大约20分钟左右就来到了项目的展示中心,这也是小易今年跑过的售楼处中,最气派的一家,大面积玻璃幕墙设计,亮光度十足。

项目地块面积131483㎡,容积率3.7,拟建16幢21-26F的高层住宅、2幢29-43F办公楼、1幢20F五星级酒店以及一座综合体。

整个项目共分为两期建设,其中:

一期住宅部分也就是映月璟园,建筑面积约211285㎡,规划总户数1868户,套均面积113㎡,容积率3.1,规划了16幢高层住宅(21-26F)。

二期为商业,约12万㎡购物中心、约14万㎡写字楼及五星级酒店(含约200米超高层),综合体命名为良渚星创城。

为了让人对项目的体量有一个初步了解,项目特别做了一个巨大的沙盘,左边的商业体即5F良渚星创城,右面2幢办公楼,高度分别为149米和199米,未来将成为区域的新地标。

映月璟园的外立面以铝板搭配玻璃幕墙为主,并且是封闭式阳台,整体呈现的视觉效果和前宸比较接近,都是目前勾庄最好看的外立面。

项目在北侧商业街、东侧勾阳路和南侧金昌路分别设置了出入口,进出小区还是很方便的。

此外,地铁4号线勾阳路站的其中一个出口,就连通星创城的购物中心,未来住宅业主可以从地下走到地铁站,可谓相当便利。

据了解,映月璟园的绿地率为35%,项目规划了绿地和健身场地,东西向景观最宽能拉到近200米,视野上更加开阔;并且部分楼栋底层架空并设计成各种泛会所空间,像是阅读区、健身区、游戏区,作为业主公共活动空间使用。

而在最近的调整规划中,映月璟园还增加了景观廊架、地下室面积,同时将景观水池变更为嬉水池,提高了居住的舒适度。

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星创城项目是2019年9月拿的地,由星创&宝龙&地铁联合体竞得。根据拿地规划要求,地块住宅部分毛坯销售均价不高于26000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于28600元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡。

项目要求全部实行全装修和成品交付。精装修均价合2.9万元/㎡。

置业顾问告诉小易,项目主力户型约100—135㎡,都是三房两卫、四房两卫这类相对主流的格局,也就是说,200多万起就能拿下一套。

和运河云庄价格一致,比幸福里高了2500元,比万科前宸又便宜一点,万科前宸精装修均价是3.05万。如果前宸最后成为热点楼盘销售,那么相对更具性价比的映月璟园,成为下一个热盘可谓是板上钉钉。

由于售楼处才刚开放不久,关于项目的一些更详细资料,销售也表示还没有接到通知,预计2020年四季度领证摇号,而交付时间大约是在2023年的下半年。

从现场施工情况来看,除了一栋建筑已经高出地面外,工地还在进行地铁下穿部分施工。

项目周边整体的城市面貌比较混杂,主要以待建/在建工地为主,不过因为大都是已经平整好待开发的土地,其实就是等着将来一步步把这里填满了。

东侧临靠回迁安置房小区,东北方向还能看见上个月售罄的城北万象城幸福里;北侧和南侧一路之隔均为大片空地;西面紧临莫干山路。

目前,映月璟园项目的户型图暂不对外,在售楼处小易所见均为过程稿,小易也只能对有媒体披露的135方四房两厅两卫户型,说一点看法。

两房朝南,且带连通阳台,优点是有独立玄关,餐客厅一体带侧边飘窗,全明户型,采光较好。

该户型是边套户型,户型方正,带独立入户玄关。餐客厅一体,带飘窗,改善了长进深户型的采光问题。

两房朝南带大阳台,主卧加衣帽间有近20㎡,其余三个房间基本上在10㎡上下,尺寸不大。

厨房有8㎡,操作空间较为富足,符合当前生活需求。

唯一生活阳台在两个卧室外,生活动线会有一定干扰。

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从万家之星、海德公园到幸福里,再到后来的璀璨双子星、运河云庄、沁澜,直至如今的前宸、映月璟园等楼盘,勾庄已经成为公认的红盘制造地。

这一方面是由楼盘的品质和价格决定,另一方面在于板块自身的高水平规划与招商推进。

2018年,城北万象城的落定,率先奠定了城北城市副中心的核心地位,给“城北副中心”的建设打了一针强心剂。

此后,网上流传的《杭州城北副中心国际商务区核心区城市设计》,“城市T台”、“良渚运河文化走廊”、“城市文化旅游中心”、“总部商务岛”等等,可见政府投入力度之大,大城北的价值日益提升,早已不是什么很隐秘的事情。

事实上,随着城北建设进程的加快,项目周边的配套资源也十分丰富。

交通方面:

项目为4号线勾阳路站地铁上项目,且地块出让时公示的邻避设施示意图,项目地下将有两条地铁穿过。

目前,地铁4号线二期勾阳路站正在建设中,另一条线路虽暂未明确,但可以预见的是,项目未来的轨道交通会非常便利。

商业方面:

已经交付的商业综合体有金地广场和西田城,和星创城直线距离约1-2公里,开车和地铁都可以到达。

而星创城项目二期就会配套建设体量12万㎡的商业中心和14万㎡的写字楼、五星级酒店。一站地铁之隔的城北万象城(在建)也是一座约80万方的综合体,配有约17万㎡的商场和商业街。

教育方面:

教育资源不算优质,但小孩上学基本没有问题。1公里范围内有沈括小学、未来星幼儿园等,稍远一点还有良渚第二小学(勾庄校区)、东方未来学校等,另外项目周边会规划建设幼儿园和初中。

医疗方面:

余杭区良渚医院(约1公里)、浙大邵逸夫医院大运河院区、树兰国际医学中心&华润杭州国际医疗中心

目前板块内比较热门的二手房有风雅乐府、万科北辰之光等,挂牌均价都是37000元/㎡左右,签约价在32000-35000元/㎡之间。

从二手房整体成交价来看,映月璟园2万9的新房限价与二手房价差约4770-9200元/㎡。

可以说,作为一个与主城相接的板块,拥有政府下重金来大建设的资本,同时与二手房具有明显的价差,映月璟园们有理由继续担当杭州楼市的热点。

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