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上半年卖地1763亿元 多个板块限价突破 火热土拍给杭州楼市带来了什么?

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时间裹挟着我们向前,已经悄悄把今年消耗了一半。杭州楼市也从疫情当中迅速复苏。特别是重启后的土地市场,犹如一台惯性巨大的列车,一经加速,便无法轻易停歇。

有媒体统计,2020年上半年杭州市区(含临安、富阳)共计成交173宗土地,总成交金额1763亿元,是近5年的新高。这一卖地金额,同比去年(1360亿)涨幅近30%,已经快接近2000亿大关了,又一次荣登全国土地出让金榜首。

与此同时,密集的土地出让,不断刷新的价格,重塑着杭州楼市的价格版图,多板块限价再上一个台阶,也让市民对杭州未来的发展更具信心。

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从2017年开始,杭州已经连续4年土地出让金超过2000亿元,并且在去年以2677亿元的成绩,刷新了自己的纪录,蝉联全国第一。


进入2020年,狂飙突进的势头并没有改变。据统计,今年上半年市区共成交了173宗经营性用地,总成交金额1762.98亿元。

这个数字,比去年同期的1360亿元增长了29.63%,也超过了2018年的1420亿元,创下了半年度历史新高。


在这1764亿元的成绩单中,涉宅地块占据了绝对大头。上半年,市区总共成交了88宗涉宅地块,成交金额1580.79亿元,占到总成交额的89.66%。


这里面,不乏像广大国际、花样年、敏捷、新力这样首入杭州的房企。


值得一提的是,在这88宗涉宅地块中,有25宗最终以“封顶+自持”的结果成交,可见竞争激烈程度。自持比例最高的,是金地在4月拿下的萧山戴村宅地,需自持22%。


从出让时间来看,刚跨入新年,土拍就燃起第一把火,1月份共出让32宗地块。进入2月,受到疫情和春节的影响,土地市场按下暂停键,当月只有4宗地块成交。3月,杭州开始复工,土拍破冰,15宗地块顺利成交。4月,强势回暖,单月出让39宗地块,5月也有29宗成交。

重头戏在6月来临,这个月,杭州一口气推出51宗地块,除了北干单元商业地块因故中止出让外,其余50宗全部名花有主。其中,望江商住地、庆隆商住地、奥体核心宅地更是吸睛无数。


从区域来看,上半年萧山成为“供地大户”,总共推出了21宗涉宅用地,奥体、北干、宁围、南卧都有不少地块成交。余杭区出让17宗涉宅地块,未来科技城、乔司、临平新城成为主力。江干、拱墅、下城、西湖、钱塘新区也都有不少优质地块成交。

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在88宗涉宅地块中,不乏重磅地块和焦点地块。


江河汇流区实景

4月28日,地处江河汇流区块核心位置,紧邻新鸿基项目地块的杭政储出[2020]17号地块以564153万元的封顶总价与11%的自持比例被滨江集团竞得,折合楼面价42607元/平方米。由于地理位置优越,地块竞拍一结束,便有不少市民憧憬未来在此购房。

5月26日,备受市民关注的滨康综合体地块进行出让。龙湖最终以718892万元的总价竞得该地块,计划在此打造滨江区第二座龙湖天街。


钱塘新区云帆社区一期地块设计方案效果图

6月16日,望江新城始版桥未来社区地块出让。出让前,便引发了业内人士和购房者的大猜想,究竟是外来港资房企还是本土房企,能竞得这一核心“宝地”?果不其然,竞者云集。而6月29日出让的钱塘新区云帆社区地块,同样引起了多家重量级房企的激烈竞争。

最终,望江新城始版桥未来社区地块被滨江竞得,溢价率21.39%;钱塘新区云帆社区地块被融创竞得,溢价率25.82%。


这只是上半年亮相“宝地”中的几个例子。不仅在市中心的核心板块,今年上半年,在未来科技城、青山湖科技城和钱江世纪城等地,均有位置较好、价格适中、关注度颇高的地块进行出让。而开发商开发商大手笔拿地背后,则是对区域楼市未来的看好。

以临安为例,作为杭州唯一不限购的城区,近期已成交的青山湖科技城宅地,未来新房精装限价高达26880元/㎡,而当地二手房挂牌均价在18000元/㎡,“反倒挂”8000元/㎡。


正常情况来讲,这样的市场行情应该会让开发商望而却步,然而临安土地市场一片火热。有业内人士分析,一方面是16号线的通车,拉近了临安与杭州城西的时间距离,从而带动了整个临安的土地市场,另一方面,则是临安在限价定价时,给了一定的预留的空间,也给了开发商足够的想象空间。

事实上这样的例子还有很多,下沙的大学城北板块近两年的热度有所提升,主要源自于陆续有土地出让,在购房者心中的存在感增加。另外,价格方面也成功吸引到一批刚需购房者注意。

尽管杭州执行了较为严格的限价政策,房企在拿地的时候已基本锁定利润空间,但楼市有需求,城市有人气,就能够吸引更多的房企入杭,这是它们对于城市未来的看好。

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火热的土地出让,也让不少板块在一年内实现了“多级跨越”。

未来科技城涨1600元/㎡、临平新城调高1900元/㎡、瓶窑限价高了3000元/㎡,崇贤提升1700元/㎡。还有一涨再涨的,譬如大江东,从17800元/㎡到19300元/㎡,又到现在的19800元/㎡。


据不完全统计,上半年杭州共有超40个板块有新挂牌地块,其中近一半的板块房价相比于前一次公布限价时候有不同程度的上涨。

涨幅最大的要数银湖科技城,4月13日绿城的拿下板块内第一宗限价地,项目限精装均价20500元/㎡。

这块地刚挂出来的时候,市场就“炸锅”了,要知道同板块的泰禾世茂·大城小院,去年12月高层精装均价不过15500元/㎡,九龙仓雍景山高层毛坯价还不到14000元/㎡。

临平北板块,限价地推出前,此前新房项目如上坤·山语四季,高层精装售价19000元/㎡;去年9月17日首次出让限价地,限价19800元/㎡;今年1月2日起推出的2宗限价地,设价上升到20800元/㎡;今年5月18日出让宅地,限价再次上升到22000元/㎡。

最明显的是大江东,去年7月万固珺府地块限价18000元/㎡,到了今年年初花漾里地块就涨到了19000元/㎡,最新出让的融创云帆社区地块变成了19300元/㎡,而7月7日出让的河庄宅地限价19800元/㎡。一年之内,温水煮青蛙般价格四连跳。

杭州市区也不甘示弱。绿地竞得的塘栖商住地,精装限价23100元/㎡,比去年伟业控股拿下的地块高出3300元/㎡,涨幅约17%。大学城北、杭州南站也分别涨了7.82%和7.38%。


当然,那些房价被牢牢按住的板块,也因此获得了购房者更多的关注,西湖区的三墩北成功出让了两宗“双限地”,价格无一例外的没有突破28100元/㎡的限价线。

相比较于板块未来的发展潜力来说,这一价格非常具有性价比,也难怪会成为杭州最难摇的板块之一。

有业内人士坦言:“普通购房者承价能力还是相对有限的,无论一二手房,总价超过一定界限,去化就开始显现阻力。”

下半年伊始,杭州更是放缓了土地出让的节奏,7月出让土地数量仅仅是6月的零头,8月土拍更是出现“空窗期”。可见政府正通过看不见的大手,来避免土地过热,稳定市场预期。

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