回顾2020上半年，受疫情的冲击，楼市也经历了短暂的冰封期，可是，进入3月，杭州楼市逐渐复苏；5月，“小阳春”得到明确， 6万人抢900多套房，一次冻资超400亿；6月各家开发商铆足全力冲刺，新房成交量更是创下近29个月新高。
进入7月，楼市迎来了传统淡季，开发商推盘热情略有消退，加之杭州为遏制炒房行为，进一步收紧调控政策，让人不禁好奇楼市后续会如何发展。
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摇号门槛在提升
实际去化未受到冲击
新政发布半月后，杭州迎来红盘和光尘樾收官，据项目公示，143套房源共17344组登记，中签率低至0.82%，这也是新政后的第一个“万人摇”。
这一中签率与项目此前所加推的同类型房源相比甚至更低。虽然此前的加推曾遭遇幸福里分流，对中签率有一定影响，但这一次项目的摇号门槛显著提升，冻资要求变得更加严苛。
人才房源限售5年，但和光尘樾依旧挡不住人才的热情，共登记175组，同样创下新高。这与项目以90-113㎡的户型、230万起的低总价赢得刚需客群的青睐不无关系。
而与和光尘樾一起入市的滨江嘉品美寓，最终登记5401组，刷新奥体板块的登记人数记录。这也在一定程度上说明了，市场仍存在大量的购房需求。
在新政的影响下，市场分化趋势逐渐显现。购房者蜂拥向红盘，导致红盘更红，而热度一般的楼盘，逐渐变得门庭冷落，但实际去化情况并未受到冲击。
从市场平均去化率来看，7月截止目前的平均去化较6月有所上升，达到了7.6成；从各盘销售情况来看，去化超9成的项目也不在少数。（来源：克而瑞浙江区域）
以上周加推的九章赋、融信荣望为例，两个项目摇号门槛均从验证转为冻资，但均于开盘当日全部售罄。
可以说，新政后红盘仍能保持较低的中签率，整体市场的去化率向好，这也从侧面反映出，购房者参与度较高，市场热度不减。
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房票含金量大增
3.5万以内新盘中签率上升
之前，杭州新房摇号掺了太多“水分”，其中很重要的一个原因，就是登记门槛太低。新政开始，不能多盘同摇和大幅上调冻资门槛，人才与无房户房票，含金量暴增。
这张“房票”太过珍贵，所以更多的购房者们枪口一致地，对准了仅剩的几个顶级红盘，和光尘樾恰恰应验了这一点。
而现实情况是，3万5以下的顶级红盘屈指可数，摇中的概率也很低。
不过，相较于顶级红盘依旧难摇的情况，普通楼盘的中签率显著上浮。
截至7月20日，在新政后已公布中签率的29张预售证中，有13个项目需摇号，占比45%；16个项目流摇，占比55%。
需要留意的是，这些流摇项目所在的板块主要聚集在城东新城、临平新城、富阳和临安，且都是“流摇常客”，共12个，占了全部流摇项目的75%。
另外，35000元/㎡以下的流摇项目共12个，也占了全部流摇项目的75%。
通过以上数据可以发现，在“传统流摇区”，新政没有带来太大改变。
而在13个摇号项目中，35000元/㎡以下的共9个，占摇号项目的69%。
这些摇号项目的登记人数减少，自身的中签率呈现出走高的趋势。
比如，6月抢在新政前首开的融信荣望，当时中签率11%，第二次虽然只加推一幢高层，现在中签率上升了5.2%，无房户中签率更是从17.5%提高到44.7%，验资改成冻资后的影响很明显。
萧山南部卧城的红盘九章赋，高层的中签率相对稳定，登记人数在区域也是最多的，最近一次开盘，登记人数少了一半，中签率由13.92%上升到43.37%，
而萧山戴村的德信时光之宸数据变化更加明显，最近这次开盘，人才登记更加谨慎，登记人数少了近50%，中签率较上一次翻了一番。
这些盘中签率上升，不是热度降了，而是原先投资客的“泡沫”被撇掉了。这对刚需自住来说相对友好，同时符合政府出台新政的初衷。
3
投资客被挤压
普通二手房要防冷
杭州实行限价以来，由于周边的二手房价格太高，即便推出大量的新房，都会因为一二手房的价格严重“倒挂”吸引大批投资客。
比如，上半年那些3.5万以内单价、中签率极低的楼盘，如融创城、西溪公馆，组成的大部分还是投资客。
新政之后，每一次开盘留给无房家庭从20%变成了50%，留给投资客的机会从80%变成了60%再变成了30%。
投资客要想收益要最大化，就必须去摇顶级红盘，可以新政规定，一户一次只能参加一个盘摇号，就只能把更多普通一些的摇号机会让出来。
多种因素综合在一起，投资客被压制，购买力逐渐萎缩，而更多无房家庭进入绿色通道。
摇号新政之后，中签率如果变得更低，可能会进一步挤压刚改家庭，转向购买市中心的明星二手房，导致个别楼盘价格坚挺。
如果中签率变高了，更实惠的新房去化率会得以提升，但更多一般的二手房，可能出手会变得更艰难。
股市的暴涨，也给二手市场增加了“X因素”。在许多投资客看来，与其高额冻资碰运气，还不如去股市搏一把，赚钱概率更大。
除此之外，随着限价大面积上浮和二手房调整，大多数板块倒挂将变得不再明显，不少普通楼盘的去化难度，也会不断提高。
总的来说，后疫情时代的杭州房地产市场，由于前期大量积压的买房需求，所以市场热度依旧，但由于政府及时出台的调控政策，接下来投资需求会得到抑制，楼市也将逐步回归理性。
本文来源：网易房产杭州
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