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杭州楼市下半场:摇号新政下,市场热度不减,大面积回归理性

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回顾2020上半年,受疫情的冲击,楼市也经历了短暂的冰封期,可是,进入3月,杭州楼市逐渐复苏;5月,“小阳春”得到明确, 6万人抢900多套房,一次冻资超400亿;6月各家开发商铆足全力冲刺,新房成交量更是创下近29个月新高。

进入7月,楼市迎来了传统淡季,开发商推盘热情略有消退,加之杭州为遏制炒房行为,进一步收紧调控政策,让人不禁好奇楼市后续会如何发展。


1

摇号门槛在提升

实际去化未受到冲击

新政发布半月后,杭州迎来红盘和光尘樾收官,据项目公示,143套房源共17344组登记,中签率低至0.82%,这也是新政后的第一个“万人摇”。


这一中签率与项目此前所加推的同类型房源相比甚至更低。虽然此前的加推曾遭遇幸福里分流,对中签率有一定影响,但这一次项目的摇号门槛显著提升,冻资要求变得更加严苛。

人才房源限售5年,但和光尘樾依旧挡不住人才的热情,共登记175组,同样创下新高。这与项目以90-113㎡的户型、230万起的低总价赢得刚需客群的青睐不无关系。


而与和光尘樾一起入市的滨江嘉品美寓,最终登记5401组,刷新奥体板块的登记人数记录。这也在一定程度上说明了,市场仍存在大量的购房需求。


在新政的影响下,市场分化趋势逐渐显现。购房者蜂拥向红盘,导致红盘更红,而热度一般的楼盘,逐渐变得门庭冷落,但实际去化情况并未受到冲击。

从市场平均去化率来看,7月截止目前的平均去化较6月有所上升,达到了7.6成;从各盘销售情况来看,去化超9成的项目也不在少数。(来源:克而瑞浙江区域)


以上周加推的九章赋、融信荣望为例,两个项目摇号门槛均从验证转为冻资,但均于开盘当日全部售罄。

可以说,新政后红盘仍能保持较低的中签率,整体市场的去化率向好,这也从侧面反映出,购房者参与度较高,市场热度不减。

2

房票含金量大增

3.5万以内新盘中签率上升

之前,杭州新房摇号掺了太多“水分”,其中很重要的一个原因,就是登记门槛太低。新政开始,不能多盘同摇和大幅上调冻资门槛,人才与无房户房票,含金量暴增。

这张“房票”太过珍贵,所以更多的购房者们枪口一致地,对准了仅剩的几个顶级红盘,和光尘樾恰恰应验了这一点。

而现实情况是,3万5以下的顶级红盘屈指可数,摇中的概率也很低。

不过,相较于顶级红盘依旧难摇的情况,普通楼盘的中签率显著上浮。

截至7月20日,在新政后已公布中签率的29张预售证中,有13个项目需摇号,占比45%;16个项目流摇,占比55%。


需要留意的是,这些流摇项目所在的板块主要聚集在城东新城、临平新城、富阳和临安,且都是“流摇常客”,共12个,占了全部流摇项目的75%。

另外,35000元/㎡以下的流摇项目共12个,也占了全部流摇项目的75%。

通过以上数据可以发现,在“传统流摇区”,新政没有带来太大改变。

而在13个摇号项目中,35000元/㎡以下的共9个,占摇号项目的69%。


这些摇号项目的登记人数减少,自身的中签率呈现出走高的趋势。

比如,6月抢在新政前首开的融信荣望,当时中签率11%,第二次虽然只加推一幢高层,现在中签率上升了5.2%,无房户中签率更是从17.5%提高到44.7%,验资改成冻资后的影响很明显。


萧山南部卧城的红盘九章赋,高层的中签率相对稳定,登记人数在区域也是最多的,最近一次开盘,登记人数少了一半,中签率由13.92%上升到43.37%,


而萧山戴村的德信时光之宸数据变化更加明显,最近这次开盘,人才登记更加谨慎,登记人数少了近50%,中签率较上一次翻了一番。


这些盘中签率上升,不是热度降了,而是原先投资客的“泡沫”被撇掉了。这对刚需自住来说相对友好,同时符合政府出台新政的初衷。

3

投资客被挤压

普通二手房要防冷

杭州实行限价以来,由于周边的二手房价格太高,即便推出大量的新房,都会因为一二手房的价格严重“倒挂”吸引大批投资客。

比如,上半年那些3.5万以内单价、中签率极低的楼盘,如融创城、西溪公馆,组成的大部分还是投资客。


新政之后,每一次开盘留给无房家庭从20%变成了50%,留给投资客的机会从80%变成了60%再变成了30%。

投资客要想收益要最大化,就必须去摇顶级红盘,可以新政规定,一户一次只能参加一个盘摇号,就只能把更多普通一些的摇号机会让出来。

多种因素综合在一起,投资客被压制,购买力逐渐萎缩,而更多无房家庭进入绿色通道。


摇号新政之后,中签率如果变得更低,可能会进一步挤压刚改家庭,转向购买市中心的明星二手房,导致个别楼盘价格坚挺。

如果中签率变高了,更实惠的新房去化率会得以提升,但更多一般的二手房,可能出手会变得更艰难。


股市的暴涨,也给二手市场增加了“X因素”。在许多投资客看来,与其高额冻资碰运气,还不如去股市搏一把,赚钱概率更大。

除此之外,随着限价大面积上浮和二手房调整,大多数板块倒挂将变得不再明显,不少普通楼盘的去化难度,也会不断提高。

总的来说,后疫情时代的杭州房地产市场,由于前期大量积压的买房需求,所以市场热度依旧,但由于政府及时出台的调控政策,接下来投资需求会得到抑制,楼市也将逐步回归理性。

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