过去五年内,杭州的城市基建经历了大踏步发展,带动了不少板块的跃升。有些强势板块借助东风发展更加迅速,有些却原地踏步甚至走向落寞,一些后起之秀顺势反超,成为杭州新中心……
如果杭州楼市有一个板块热搜榜,那么未来科技城、奥体、申花都会是霸榜常客。而老牌板块九堡,在“热搜榜”上消失多年,之前想借势钱江新城二期、钱塘智慧城,都没有太多效果。
而今年,九堡的新盘又有了新的关键词:丰收湖,这次能不能逆风翻盘呢?
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割裂的九堡
从杭州市区出发去九堡,会有一种与主城区明显的割裂感。
行驶在主干道杭海路上,突然出现成片破败的老房子,沿街商铺布满了小旅馆、快餐店、不锈钢店、装修材料店,褪色的招牌,裸露在室外的电线、呼啸而过的电瓶车……像极了娄烨的电影《风中有朵雨做的云》里的城中村。
九堡实景
而九堡板块内部,也在强烈地割裂着。
就在这片破旧老房子的对面,就是外立面简约现代的金地玖峯汇,一新一旧,在杭海路上上演着一场面对面的“超时空同居”。
这种视觉冲击在九堡不止一处,一幢崭新的写字楼旁,可能是外立面脱落、露出红砖的低矮平房,而这个平房周边几百米半径内,就有2家星巴克。
很多人不知道,有些魔幻的新旧碰撞背后,九堡其实是国内的网红经济枢纽。
近两年,电商直播成为风口,而九堡聚集了大量的MCN机构,被称为“电商直播第一村“。中国网红电商第一股的“如涵控股”,就发迹于此;而如今正当红的薇娅,也是在九堡拼成了“淘宝第一女主播”。
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艮北新城和下沙之间的房价凹陷
以前,杭州各板块的房价逻辑,通常是以武林广场为圆心,同一个方向,距离武林广场越远,价格越便宜。彼时,城东新城、艮北新城、九堡、下沙,按照距离,形成一条递减的价格链条。
但随着下沙金沙湖板块配套落地,区域行政中心和商业中心的定位逐渐成型,金沙湖近年来异军突起,直接反超九堡。而艮北新城也不甘示弱,地铁、教育资源逐渐交付使用,助力板块内的楼盘完成了逆袭。
九堡虽然早就有1号线落地,但主要站点九堡站、客运中心站与住宅区都有不少距离。商业配套就更为弱势,目前板块内已交付的商业体,只有十多年前开业的金海城和体量不大的东城广场,包括正在建设的国芳中心,没有一家大牌商业品牌进驻。而下沙金沙湖早就有龙湖、宝龙、印象城等大品牌商业进驻,远远跑在了前面。
如今,在全新的价格体系之下,艮北新城新盘备案价稳站4万+,金沙湖的新项目绿城·春风金沙、望金沙高层限价37500元/㎡,而九堡的新盘仅33000元/㎡,形成了一个巨大的价格“凹陷”。
二手房市场也呈现同样的状况,根据钱江晚报购房宝统计,九堡大部分二手房成交单价在27000-33000元/㎡,而艮北新城内的杨柳郡成交价更是已经到4万5左右,另一边的金沙湖板块,龙湖艳澜山等二手房成交均价已经高至4字头。
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踉踉跄跄的九堡新盘
相比城东新城扎堆供应、艮北新城新盘频出,九堡的新盘供应量非常小。即便如此,这两年上市的新盘日子也并不好过。
2018年开始,九堡面市的纯新盘,基本都处于在销售期内板块内没有对手的状况,而除了有一线江景、准现房、滨江口碑加持的铂金海岸之外,其他楼盘都难逃流摇命运。
2018年公证摇号至今
九堡新盘摇号情况一览
2018年10月金地玖峯汇首开,综合中签率33.33%,在当时的市场上算是平平无奇。更惨淡的是,“出道”已经是巅峰,在接下来的几次加推中,中签率都在70%左右,甚至还有流摇情况。
历经一年多时间,金地玖峯汇的高层房源总算卖完。今年5月底中南春溪集接棒。首开251套房源均价33000元/㎡,中签率51.65%,惨淡开局,线上选房当天只卖掉110多套,不足五成。紧接着没多久就加推255套房源,直接流摇,截至发稿前,透明售房网显示这255套房源全部可售。
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丰收湖会给九堡带来什么
盼望着盼望着,丰收湖来了。
今年四月,丰收湖板块控规获得批复,未来将建设成为杭州东部先进智造产业中央科技创新区,构建拥有社区配套、教育和医疗资源、优美城市环境的多样化宜居社区。
整个丰收湖板块跨越江干区和余杭区,包含九堡东北部和乔司西南部,总用地面积760.2万平方米,其中江干区范围内规划面积为285.17万平方米。
对于九堡来说,已经很久没有迎来综合性的板块规划了。板块里原有的最密集的电商产业园、服装批发市场,或许因为听起来不够“高大上”,也很少被开发商纳入宣传。
如今,丰收湖像是一声响雷,看起来更为全面、高端的规划定位,给九堡注入了一针强心剂。去年一直标榜“钱江新城二期延伸”的玖峯汇,在今年也开始主打丰收湖概念了。
丰收湖板块到底有什么?根据江干规划和自然资源公众号上的介绍,丰收湖板块的核心是约23个足球场大小的丰收湖公园。如今,丰收湖公园主体景观已经完成,林荫绿岛、湖水荡漾,与九堡原本的城市界面形成鲜明对比。
以丰收湖公园为核心,规划了约14万方的大型商业综合体、高档酒店,约6万方的会展中心兼体育设施等配套。另外,丰收湖板块还将围绕原四季青服装市场,打造杭州服装与智能制造产业推介平台,将会构建数字商贸新城。
从建设思路来看,丰收湖板块像是又一个金沙湖,以湖为核心,打造一个综合性的产业、商业、居住集聚区。
今年,丰收湖板块公布了丰收湖综合体的重点地块,总面积215.43亩,包含3宗商住用地和1宗商业用地,计划建设为商业综合体、高档酒店、总部办公、创新社区。丰收湖的成色如何,就看这四宗地块究竟被谁拿走。
丰收湖公园的落成,给板块开了个好头,但如果这里的商业综合体和酒店,只是再造一个金海城或国芳商业中心,恐怕也难掀起新的浪潮。如果能引来商业大鳄进驻,那么丰收湖的崛起就有了更扎实的基础。