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小易实探|洋房1W+地铁现房,万人摇板块的鸽王这次真的会开吗?

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如果你打开杭州楼市地图,就会发现2020年最火的板块中,一定有大江东的一席之地。据不完全统计,2020年截至目前,大江东板块的整体中签率只有4.2%。


作为杭州为数不多的单价1万+板块,虽然板块供应量巨大,但面对大量想在杭州置业的刚需,竟然让人有一种房不够卖的焦虑感。

而近日引起热议的土地“限售”规定,更是进一步放大了这种感觉,到目前为止全市范围内仅3宗地块受此规定约束,且地块均位于大江东。

然而就在别家开发商由于市场火热加速推盘的当口,却有一个楼盘一鸽再鸽,它就是——杭房悦东方。

从去年下半年开始,几乎每个月“即将首开”的名单里都能看到它的名字,但每每还是被放了鸽子。

那么,杭房悦东方究竟如何呢?值不值得买呢?带着这些疑问,小易踏上了本次的踩盘之旅。

1

楼盘案名  杭房悦东方

楼盘地址  钱塘新区江东一路与梅林大道交叉口

建筑面积:277250.63㎡

总户数1535户

容积率:2.3

建筑类型24幢排屋、4幢洋房、11幢高层

主力户型  排屋约200-260㎡,洋房约118、138㎡

价格 洋房预计均价16000元/㎡,排屋预计均价27500元/㎡

物业公司:远洋物业


杭房·悦东方项目地块位于杭州大江东前进街道,东至八工段直河,南至江东一路,西至规划道路,北靠江东二路。


作为一个超级大盘,项目总建筑面积约28万㎡,分两期开发。一期规划了24幢联排和4幢花园洋房,二期规划为11幢高层,排屋共108套,主力户型200-260㎡;花园洋房共128套,户型面积约118㎡、138㎡,全部毛坯交付,这也是板块内第一个需现房交付的项目。


根据销售介绍,项目预计会在7月开盘,首开产品为4幢洋房和24幢排屋,洋房户型为中间套118㎡和边套138㎡,共128套总价200万起;排屋户型从197㎡-252㎡,共108套总价500万起,都是目前市场较为稀缺的低密产品。


由于项目体量够大,所以楼盘内部配套也很丰富,有中心会客厅、阳光草坪、宅间花园空间、下沉式篮球场、全龄儿童活动空间、泳池休闲空间,且自带幼儿园,上学较为方便。


楼盘东侧则是销售口中大江东最美河道的八工段直工河,因此项目在东侧沿河的位置设计了沿河绿化带。

而且项目一期已经是现房,所以走完贷款、网签合同等流程,即可交付。但当小易问道,为什么一直没有开盘的时候,销售表示问题还是出在价格上,看来目前政府给出的审批价格,还没达到开发商的心理预期。


由于是现房实景,比起从沙盘了解项目,小易更愿意看看现场的实际情况。站在售楼处门口可以看到,项目一期的洋房和排屋基本已是交付状态,二期高层在建,但部分楼栋外立面也已经清晰可见。


而接下来在销售带领下,穿过售楼处就到了“最美河道”,靠楼盘一侧的沿河绿化带据说都是杭房代建,让一路开车看腻了建筑工地和大片荒芜田野的小易,眼前着实一亮。


排屋区给人工整大气的感觉,海派建筑的风格,“石材+面砖+铝板”三段式的外立面设计,显得颇有质感。


而在洋房区,小易目测每幢洋房楼间距大约在30米左右,不仅有利于楼宇间的自然通风,也保证充足日照时间。

一二层的外立面更是采用了大理石干挂,走道地面及入户的地面和墙面也采用了大理石。两万不到的单价,这么大手笔的楼盘真心不多。


作为杭州老牌房企的杭房,杭派精工的基因果然渗透了项目的角角落落。

2

虽然项目产品本身质量过硬,一线的河景资源,也让整个居住环境都显得舒适,但目前周边生活配套确实尚不成熟。



现阶段大江东的商业配套依然以核心区为主,两大在建商业综合体距离项目直线距离约6公里,日常购物有所不便。

好在项目二期高层部分规划有约4000㎡底商,小区西侧300米左右就是蓝领购物中心以及美食广场,建成后应该可以满足日常生活需求。


交通方面,很长一段时间内主要还是靠自驾为主。无论是小易驾车开过的江东一路,还是项目东侧的梅林大道都是通衢大道,可快速到达杭州各个区域板块。


项目距离在建地铁8号线终点站江东站直线距离约1.8公里左右,而与项目仅一路之隔的地铁13号线,虽然目前已经在大江东展示馆展出,但最快预计在2025年左右才能完工,漫长的等待期还是非常考验购房者的忍耐力。

不过销售也表示,在8号线开通后13号线运营前,项目将有公交接驳专线,为业主出行提供便利。


教育方面:项目自身配建有4300㎡的幼儿园,规划为12个班的甲级幼儿园。此外,采荷二小钱塘校区、前进中心小学、前进初中(在建)也均在项目2公里范围内。特别是作为杭州重点小学的采荷二小,一直位列杭州公办小学前10强,在家长心目中地位极高。


虽然当下配套有所欠缺,但对于楼盘的前景,销售显得相当有信心,因为项目西面就是在建的10亿级商务金融综合体,总建面约为24.5万平方米,规划办事服务中心、人才公寓、商务、金融、产业办公楼,以及四星级酒店。


北面1公里,则是大江东知名上市公司“俱乐部”,福特、顾家、费列罗……产值高达百亿,产业汇聚必然打来巨大的人口红利,这些也是项目潜在购买力。

3

虽然是毛坯交付,但是针对排屋的两个户型,悦东方还是做了两套精装样板房,小易当然也不会错过。

洋房都是一梯两户的格局,其中118㎡户型主要分布在25,26,27,28号楼洋房中间套,138㎡户型分布于25、26、27、28号楼洋房边套。


从户型图上看,118㎡的三房,南北通透,三开间朝南,采光充沛;



客餐厅分离,客厅面宽达4.2米,餐厅进深3.5米,活动和用餐空间都很宽敞;



主卧套房自带卫生间和衣帽间,保障居住私密性;


南向的卧室都带飘窗,虽然是在二楼,房间光线充足;


不足之处在于,北侧卧室进深偏小,东南侧儿童房离卫生间较远。


138㎡的四房,同样南北通透,而且四开间朝南,南向面宽达近15米,室内采光、通风良好;


主卧面积较大,带独立衣帽间和卫生间,


主卫可容纳双台盘和浴缸;


小孩房面积约有15㎡,房内可以划分出独立的学习区域;


宽敞的餐厅和U型厨房,给了家中大厨足够的施展空间


书房是北向的,面积也有10㎡,改成一个卧室也完全够用。


不足之处在于,次卧紧临入户门,生活体验不是很好。

总的来说,洋房房源均做到了南北通透的全明格局,居住舒适;布局合理,空间利用率较高,得房率97%,且毛坯交付,降低了购房成本。

钱塘新区官宣后,大江东一跃成为楼市香饽饽,大部分项目逢开必创超低中签率。


而现房实景,同时洋房总价又能控制在230万起的悦东方,难免让人心动。

但从现实情况而言,大江东地广人稀,连真正的核心区都在开发完善中,悦东方的配套成熟恐怕更需要漫长的等待,投资客难免望而却步,但对于自住而言,无疑提高了中签率,只希望这一次悦东方不会再放购房者鸽子。

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