2020-02-21 08:22:27 来源: 南方都市报
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2月20日，据全国银行间同业拆借中心公布的最新数据，2月一年期贷款市场报价利率（LPR）由1月的4.15下调10个基点至4.05，五年期贷款市场报价利率（LPR）由1月4.8下调5个基点至4.75，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。其中，作为新发放房贷参考依据的5年期LPR，迎来LPR报价机制改革后的第二次下调。去年11月20日，5年期以上LPR由4.85%下调至4.80%。此后12月、1月报价都按兵不动。贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两种期限，前者主要是给企业贷款参考的，后者是房贷利率。
2月17日，央行发布公告表示，为对冲央行逆回购到期等因素的影响，将于今日开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期逆回购操作。其中，7天期逆回购规模1000亿元，中标利率与前期持平，1年期MLF规模2000亿元，中标利率从3.25%下降至3.15%。在央行“降息”之后，截至当日晚间收盘，股市呈上涨态势。沪指涨2.28%报2983.62点；深成指涨幅2.98%报11241.5点，创业板指涨3.72%。A股的房地产板块多数呈现上涨态势。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从流动性规模来看，包括MLF的2000亿以及逆回购的1000亿，客观上为银行等金融系统增加了更宽裕的资金，有助于后续积极支持实体经济的发展。而从利率本身来说，逆回购操作利率相对持平，而MLF利率则有所下滑，从此前的3.25%下降至3.15%。客观上使得资金成本进一步降低。在此轮MLF操作利率下调后，市场普遍预期新一期LPR将随之下调。直白点说，即国家把钱借给银行的利率降低了，那么银行借给企业和个人的利率也会随之降低。各家机构普遍预期，随着LPR继续下降，未来新发贷款利率有望趋于下降，存量贷款中利率较高的部分也有望迎来重置，LPR引导贷款利率下降的作用将更充分展现。1月下旬以来，受疫情持续影响，餐饮、旅游、线下零售、交通等行业受到较大冲击，中小企业成本损失、现金流告急、营运困难，稳增长、保就业是当务之急。2月19日晚间央行发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》指出，在做好防控工作的前提下，全力支持各类生产企业复工复产。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。未来，资金面保持宽松，未来政策利率仍有调降空间。但是下调空间多大一直是市场讨论的聚焦点。此前市场预料，20日新一期的LPR报价，1年期和5年期以上两个品种利率将同样下调10基点。而事实上，2月一年期贷款市场报价利率（LPR）由1月的4.15下调10个基点至4.05，五年期贷款市场报价利率（LPR）由1月4.8仅仅下调5个基点至4.75，与市场预期略有差距。展望未来，国盛证券等多家机构分析，随着企业陆续开工，后续资金需求将加大，鉴于季末信贷投放和4月MLF集中到期，3-4月可能是再次降准比较好的窗口期。未来政策利率曲线仍有20个基点以上降息空间，可助企业降低融资成本，缓解疫情影响。值得注意的是，事关房贷的中长期贷款参考利率5年期LPR也下调了5个基点，是否直接影响房贷利率的下降？ “对个人住房贷款按揭利率影响有限”，新时代证券分析师郑嘉伟认为，根据存量贷款基准转换LPR政策，同一笔商业性个人住房贷款，在2020年3-8月之间任意时点进行转换，对标2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值，这就意味着2020年2月20日LPR报价并不影响存量个人住房按揭贷款利率转化。郑嘉伟表示，个人存量住房贷款利率在2020年不会发生变化，只有在2021年随着LPR报价下调，才会有所变动。只有增量住房按揭贷款会随着5年期LPR报价有所下行。但是“房住不炒”目标定位不偏离，在坚持“因城施策”背景下，各省将根据当地房地产市场变化确定辖区内个人住房贷款利率下限。房贷利率的下降有助于降低购房成本。五年期贷款市场报价利率（LPR）仅仅下调5个基点，对楼市影响有多大？
耐人寻味的是，就在LPR公布的前一个晚上发布的《2019年第四季度中国货币政策执行报告》指出，依然坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
这又将释放哪些信号？在整体环境低迷的背景下，购房者大量入市的现象会不会出现？楼市需求会否呈现一定规模的爆发？地产经济学家邓浩志分析认为，“LPR下调肯定是利好，对购房者是实实在在的。但是利好跟疫情影响产生多少对冲作用，还无法估算。”同时他也认为，“短期楼市还在争取复产复工，中期市场还有一段时间低迷，下半年才会复苏。”目前已有不少房企开启线上销售渠道，以应对疫情对销售带来的冲击。但房子和其他标准化商品不同，网上销售效果不佳，而过去多年的尝试也基本印证了。一月份数据显示，百强房企1月销售同比下降近12%，2月预计同比销售额会进一步下滑。“LPR利率的下调，对当前房地产市场将起到积极的刺激作用，有利于提振市场信心，达到稳地价、稳房价、稳预期的效果”。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。“这次5年期以上LPR没有跟随MLF下调10个基点”，他认为，“说明管理层希望降低企业中长期贷款的负担，但又希望不要过度刺激房地产，以稳定房地产和基建项目为主基调。尽管央行在2020年坚持稳健的货币政策，房地产政策指引上坚持“房住不炒”，但2020年降息周期的到来，已经难以避免。2020年5年期以上LPR预计至少还将有1次到2次的下调。小幅多次的机会很大”。同时，两位专家都看好2020年下半年楼市。赵卓文认为，“2020年下半年楼市将强劲反弹，由冬天直接进入夏天”。
在他看来，房地产需求将在疫情结束后，将迎来报复性增长。因为房地产需求一直存在，有合适的产品、合适的价格和合适的时机，就会释放。恒大通过打折促销，在2月13日到2月18日，就成功售出6.8万套房子。说明市场需求依然旺盛。
邓浩志也认为，“广州等大城市会有‘薄发’的机会。究其原因，后续市场供应或减少，至今年市场供应整体减少；刚需需求继续堆积，会在疫情彻底结束之后逐渐释放，全面释放；各地年前放松了落户及购房政策，效果会延后到疫情结束后显现。
本文来源：南方都市报
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杨心竹_hz10
