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卖掉柳岸晓风买壹号院,“平行”改善计划奇葩吗

2020-01-09 08:00:14 来源: 杭州日报 举报
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(文中所有项目名称均为推广名)

本周,我们将目光转向改善市场。
昨天,我们分析了目前杭州的改善市场(流摇与低中签率齐飞,2020杭州改善市场拿什么拼?),总体来看,分化现象已经相当明显,既有中签率只有10%、每开必罄的大热门,也有不断“流摇”、至今还有房源在售的“困难户”。
但有一点不得不承认,杭州市场上的改善需求还是相当汹涌。根据RDAS数据库统计显示,2019年杭州新建商品住宅成交中,面积120-140平方米的成交占比达29%,仅次于90-120平方米的30%,可见改善的需求量。
这些改善需求中,“小换大”、“老换新”、“偏远换核心”等诉求都挺好理解,但近期我们关注到了一部分人有的人打算卖掉刚刚到手的柳岸晓风公寓,换一套同是滨江区的臻奥院(推广名:信达中心|杭州壹号院);有的人则卖掉主城区130多方的旧房,等价去萧山奥体买一套一样面积的期房。这些从某个角度看似“平行置换”的改善计划,背后动因是什么?

PART

1

柳岸晓风换臻奥院

价差能匀出几百万家具款?

“我想把190多平方米的柳岸晓风公寓以市价卖掉,换一套200多平方米的臻奥院,不但面积换大了,还能多出几百万家具款。”
前不久,一个柳岸晓风的业主在群里抛出这样一个想法,立刻引发了大讨论,有人说这真是“神操作”,也有人觉得这么做“瞎折腾”。
这位业主算了这么一笔账:柳岸晓风公寓次新房目前普遍挂价都超过8万元/平方米,翻看杭州市二手房交易监管服务平台上的信息,192平方米左右的房源总价最低的也挂到了1555万元,高的甚至挂到1800万元。而臻奥院目前单价48100元/平方米左右,225平方米左右的户型总价1千万元多一点,一进一出至少差500万元,除掉税费、“顶配”家具以后肯定还有上百万元可以赚。

柳岸晓风效果图 图片来源于网络
可见,限价之下的“价差红利”还是让人想着置换改善的一大诱因。
但如此让人心动的“如意算盘”事实上是否可行呢?备受吐槽的第一个点就是“怎么能确保置换的各个点都能踩准”?
从目前的情况看,滨江区已经交付的次新盘中,滨盛金茂府和柳岸晓风公寓是顶尖的两个项目,二手房市场也以这两个项目成交价相对较高,其中,柳岸晓风公寓户型面积起步就是165平方米,都是大户型,总价较高,要马上找人接手并不容易。

臻奥院效果图 图片来源于网络
同时,大热的臻奥院也不好买,去年11月推的80套200多平方米房源吸引了1123户购房家庭报名登记,中签率仅7.12%。
“除非有钱、有名额先把臻奥院买了,否则很可能两头落空。”这是绝大多数人的共识。

PART

2

600多万等价置换

豪宅和“宇宙中心”都有了

和柳岸晓风公寓这位业主尚在计划中不同,住在主城区的李先生已经卖掉了城西130多平方米的房子,入手了一套萧山奥体的澄之华府(推广名:保利·澄品)。
据李先生介绍,他是先摇到了澄之华府,140多平方米,总价690万元左右,考虑到不菲的总价,他毅然卖掉了主城区的房子。
“主城区现在价格也是4万多元/平方米,跟奥体差不多,但住的年份长了,房子也旧了,借机用差不多的总价换一下,可以换一个品质更好的新房子,也换去一个更有前景的板块生活。”李先生说。
毫无疑问,奥体这个“宇宙中心”的发展前景和标榜“豪宅”的高端品质楼盘是吸引李先生愿意从主城区离开的主要动力。

保利澄品效果图 图片来源于网络
在G20峰会、2022年亚运会等利好的推动下,奥体板块的潜力备受肯定,甚至有了“宇宙中心”的花名,核心区楼盘的热门程度更站上了市场巅峰,每每开盘都是供不应求的状态。
好在,随着奥体一些新地块的出让,奥体板块的后续供应增量还是有,包括在售的臻奥院、澄之华府、御虹府、奥邸国际以及一些新出让地块项目,潜在住宅房源超过5000套。
而且在“双限地”政策下,未来的新房售价也已划定,像上个月新出让的世纪城奥体板块Q-9地块精装商品房最高限价为47000元/平方米,和目前的在售楼盘价格基本持平。
但值得注意的是,限价背景中,提供“价差红利”的同时,个别楼盘也身陷品质质疑中,而且会有越来越多楼盘面临“交付大考”。在此需要重申,面对购房者的热情,守好品质大关才是各位品牌开发商最大的诚意体现。

杨心竹 本文来源:杭州日报 作者:金萍 责任编辑:杨心竹_hz10
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