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成交破2600亿 !双限时代杭州土拍金额继续领跑全国

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网易房产杭州站年终盘点之「土地篇」

2019年,杭州全年土地出让金2677.4亿元,再次蝉联全国第一,上海和广州位列第二、第三,均未超过2000亿。

成交破2600亿 !双限时代杭州土拍金额继续领跑全国

从近五年杭州市宅地成交建筑面积和成交金额来看,除了2018年略有回落,杭州宅地成交建筑面积和成交金额保持上升趋势,土地市场在2019年达到了新的顶峰。

卖地2677.4亿元

成交总额创下历史新高

成交破2600亿 !双限时代杭州土拍金额继续领跑全国

2019年,杭州市区全年土地成交275宗,可建面积2218.5万㎡,成交金额2677.4亿元。成交额较2018年度提高了288.5亿元,创下历史新高。其中,涉宅用地成交138宗,成交面积676.5万㎡,可建面积1608.8万㎡,成交金额2288.1亿元。

成交破2600亿 !双限时代杭州土拍金额继续领跑全国

从区域来看,主城区是当仁不让的NO.1,共出让了83宗地块,出让面积224.3万㎡,出让金额1033.6亿元。排名第二的是余杭区,共出让了65宗土地,出让面积211.7万㎡,出让金额431.9亿元。

排名第三的是临安区,共出让了46宗土地,出让面积137.2万㎡,出让金额135.5亿元。出让最少的就是钱塘新区,只出让了8宗土地,出让面积35万㎡,出让金额107亿元。成交破2600亿 !双限时代杭州土拍金额继续领跑全国

从价格来看,2019年,杭州市涉宅用地出让面积除9月份呈出现供应高峰外,基本呈现“前高后低”的态势,涉宅用地平均楼面价16682元/㎡,平均溢价率19.5%。

在这些涉宅用地中,刨去人才租赁用房及其他已知不可售部分,可售住宅面积约为1150万㎡,如果以平均100㎡/户计算,意味着整个2019年为楼市后续提供了约11.5万套住宅。

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从当前新建商品住宅存量处于历史低位,且人口流入和增长速度不断加快来看,目前的涉宅用地的供应量并不能充分缓解当前局面,库存反弹依旧较为温和,仅从楼市供需关系来看,宅地供应似仍存在一定的增长空间。

值得注意的是,在租售并举的大背景下,今年杭州出让了20宗租赁用房地块,总建筑面积共计达94.3万㎡,约是去年的2.6倍。这说明杭州对租赁市场发展的决心,预计后续类似全自持型的用地会增加。

全年23宗地块现自持

双限政策成市场转折点

回顾2019杭州土地市场,“双限”政策的出现,可说是全年最大的变数。

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所谓双限政策指的是:出让的土地在挂牌时除了限定封顶价之外,还限定该宗土地未来的新房售价:地块的价格指标除了土地出让起价、封顶价,还自带未来的新房毛坯销售均价、毛坯最高价以及最高精装标准。

开年后,由于受到新房市场的反哺,土地市场一度十分火热,溢价率创新高,据不完全统计,2019年至少有23宗地块拍至溢价率封顶、随后进入竞拍自持面积环节的,其中,近20宗集中在上半年。

继限土地溢价率、竞配建公租房面积、竞自持比例等手段后,2019年6月29日,随着一批既限地价又限售价的“双限”涉宅地块挂出,杭州土地市场也进入到“双限”时代,这是杭州土拍史上首次实施该政策,也是浙江省继湖州、丽水等城市之后,又一个“限房价”出让土地的城市。

成交破2600亿 !双限时代杭州土拍金额继续领跑全国

“限房价、限精装”由此成为杭城2019下半年的楼市主旋律。而双限政策仅仅实行半年多,杭州土地市场总共推出了近63宗“双限”地块。在“双限”政策下,低溢价拿地和零溢价拿地逐渐成为土地市场的常态。另一方面,对于购房者来说,土地双限政策明确了未来两到三年内新房的价格,买房成为一件不必过分恐慌的事情。

也正是受此政策的影响,下半年开始,土拍进入到“封顶+自持”的数量明显减少。

到年底,随着“双限”地块数量的增加,杭州各个板块的新房房价体系也逐渐清晰,且在未来一两年内相对稳定。

港资抢眼  本地为王

前景无限的杭州引力十足

“双限”的禁锢下,导致开发利润空间越来越低,但本土房企的优势却由此凸显,从而在土地市场大放异彩。

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滨江无疑占据了土地市场的C位,共竞得11宗涉宅地、2宗商地,拿地金额289.8亿元;其次是绿城,竞得5宗涉宅地和2宗商地,总金额133.3亿元,滨绿斩获全年度冠亚军,体现了在市场新规则下,老本土房企深耕本地的自信和决心。

当然,基于杭州强大的竞争力、较好的城市前景和充足的土地供应,杭州的“大鳄池”里也出现了许多新角色。

今年新进入杭州的房企有11家,分别是甘肃建总置业发展有限公司、荣盛、美的置业、北京世通盛祥投资管理有限公司、香港新世界、伟业控股、香港置地、苏宁、广州时代、新鸥鹏集团、深圳聚佳融实业。

港资大举入杭无疑是土地市场一大亮点,新世界、新鸿基两家分别斩获望江综合体地块以及江河汇地块,嘉里也竞得文晖城市之星项目重回视野。

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其中,新鸿基与平安携手竟得的江河汇综合体,以132.6亿元创下杭州单项目土地成交额之最。这也是杭州继信达中心|杭州壹号院、保利澄品、恒隆百井坊地块以后,杭州第4宗百亿地块。

摩天轮、渔人码头、景观步行桥、激光水幕秀,堪称杭州城市未来封面的江河汇综合体无疑令人期待,随着这些香港商业地产巨头的相继出手,或将彻底改变杭州未来的商业格局。

2019年度亮点地块

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