佛山限购调整周记：开发商趁机出货 购房者淡定

今年5月遭住建部点名后，佛山楼市曾迎来长达数月的下跌。新政出台后，佛山开发商响应积极，更有楼盘存在涨价冲动，但政策的长远影响仍需观察。

佛山在11月29日突然出台新政，对诸如本科等人才买房进行松绑。

政策强调，在佛山工作的本科以上学历人才可购买一套房，被认定的相关“优粤佛山卡”人才，更可直接购买两套。这意味着，佛山对全国本科等学历人才敞开大门，只要来佛山工作即可买房。所涉及的购房群体，已不限于粤港澳大湾区之内，甚至可辐射全国。

此前，非佛山户籍人口在限购区域买房，需提供一年个税或社保证明，才可限购一套房。

佛山，这座未列入国家统计局70城房价公布序列的城市，在今年5月曾遭住建部，警示其房价、地价升幅过高，此后佛山楼市迎来长达数月的成交下跌，土地市场也陷入低迷，各区域打折降价成为普遍现象。

21世纪经济报道调查发现，新政一出，各楼盘、开发商反响热烈，意图趁机出货。不少项目取消了此前的价格优惠措施，寻求利润，也有一些项目蠢蠢欲动想要涨价。

不过，广佛多位业内人士指出，此轮新政与以前不同，并非直接的限购松绑，其效应也与2016年的限购松绑、买房落户不可同日而语。对开发商而言，在年末冲刺业绩之时，应趁机出货回笼资金。

11月29日，佛山发布人才购房新政，本科以上人才首套房不受户籍、个税、社保限制。-宋文辉摄

热情重燃

佛山新政出台时正值周末。据了解，新政后，佛山各楼盘闻声而动，尤其是限购区，住宅供应大增，禅南顺等临广板块众多项目当晚通宵营业。不少项目取消此前的特价、打折。

从放松限购后首个周末（11月30日和12月1日）来看，两日新房网签量总计815套，二手房119套。其中，11月30日新房单日成交量501套，环比猛增27.8%，但12月1日的成交量明显回落，跌至314套。

本周，据21世纪经济报道记者现场调查，佛山多个楼盘咨询和来访量明显增多，不过成交和价格尚无明显反应。

朝安、大沥、千灯湖等板块的热门项目销售人员均表示，特价单位仍在，但不确定何时取消；有个别项目明确表示，本周提价约3%。

如保利天悦目前在售6座122/124平方米三房户型，带装修售价约3.6万-3.7万元/平方米，几乎是佛山最贵的楼盘。销售人员表示，未来价格可能会有调整。

现场有购房者表示，已注意到新政出台，预计会影响市场预期。但他的心态比较平稳，认为现在全国都在调控楼市，佛山不会逆势大涨。

一家大型房企佛山营销总向21世纪经济报道记者表示，新政确实引发了购房者的热情，这几天来看房的人明显增多，公司提示不会涨价，年底要趁机出货为上。“现在不是涨价的时候”。

限购松绑也带来乐观的楼市预期，房企似乎更有信心拿地补仓，近日佛山多宗优质地块集中挂牌出让，金沙洲等地块竞争激烈。

新政背后

作为粤港澳大湾区的重要城市，过去几年里，佛山承接了大量广州人口购房需求的外溢，佛山楼市也不可避免地产生了波动。

受益于人才新政和广佛一体化的推进，今年春节后，佛山楼市一度出现量价齐升态势。有机构指出，今年一季度，佛山房价涨幅超过20%。

5月，住建部对一季度及四月份新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的4个城市进行预警提示，佛山因房价、地价升幅过快，也在预警之列。

此后，佛山楼市迎来长达数月的成交下跌，土地市场也陷入低迷，各区域打折降价成为普遍现象，一二手房成交量无论套数还是面积均呈环比下跌。

接近年末，开发商的业绩压力增大，推货节奏加快。11月，佛山楼市供应量环比猛增102%，在一些区域竞争已成肉搏之势。中原地产的数据显示，11月，佛山全市一手住宅成交总面积为101.46万平方米，同比下跌29%，环比上涨3%；成交均价14408元/平方米，环比下跌3%。

库存方面，截至11月末，佛山五区住宅新增库存量914万平方米，按照目前市场的去化情况，需要消化约8.4个月。

由于库存上升、竞争激烈，佛山的土地市场也不乐观。据不完全统计，今年前11月，佛山共成交商住土地379.1万平方米，同比下滑12.32%，成交金额逾682.5亿元，下跌近17.8%。其中，今年11月挂牌的7宗地，仅有2宗成交。

政府部门对当前楼市心存忧虑。在此次新政出台前一天，佛山市住房和城乡建设局发布《佛山市住房发展规划（2018-2022年）征求意见稿》称，对现有房地产调控政策进行适时调整，既要防止由于供应不足或需求旺盛导致价格快速上涨，又要防止由于外部环境变化、预期逆转导致市场断崖式下挫，以“保持地价、房价和市场预期的稳定”。

吸引人才

新政出台一周，刺激市场的效应毋庸置疑。但在“房住不炒”的政策基调下，如果佛山房价再次大涨，会否造成适得其反的效果？

广州楼市专家肖文晓认为，新政对于佛山楼市肯定是一个利好消息，对于市场成交量以及信心的恢复都有直接的帮助。目前，在土拍市场遇冷、楼盘降价不断的大环境下，佛山出台新政，稳定市场的意图明显。

除了稳定市场，佛山的此轮新政还有另外的考量。

有分析认为，背靠粤港澳大湾区政策红利与广佛同城区域发展的优势，佛山显然是想在新一轮人才引进中占得先机。

早在去年年底，佛山就出台积分入户的新政，降低落户门槛；今年9月20日，又提出争取在2030年使佛山市常住人口超850万人，并加快非户籍人口转化为户籍人口，落户限制更加宽松。

佛山中原认为，此次新政首先是引进人才的举措，与解除限购有所不同，最多只能算限购调整。政策虽对佛山限购区域楼市有一定利好，但中心区域的房价也不见得每个人才都能承受，加上非限购区域的价格优势，相信不会对佛山楼市造成太大影响。

广州中原地产项目部总经理黄韬也表示，佛山楼市真正涨价的可能性不大。

更有业内人士指出，房地产调控的手段多元，也具有双向性质，若市场失控，会有相应的政策进行对冲。