距离绿城卓越傲璇城首开已有近三周，这个看似“高大上”的滨江区南大门地标项目，似乎不怎么被市场待见，根据透明售房网数据显示，截至发稿前，网签套数为0，而首开入市的房源为436套。
数据来源于透明售房网（截至11月18日10:00）
但在售楼处，问及能否推荐几个性价较高的楼层房源。销售告知，89方的低区房源基本售罄，剩余部分房源集中在高区。130方户型的房源也已经去化得七七八八了，剩余的几套房源也集中在高区，130方总价495万元是剩余房源中总价最低的，最高的要近600万元。
销售口中的“火爆”貌似和实际交易的数据差很多！
这个酝酿了十几年的楼盘，开盘之后为何销得如此“凉凉”？近日，小编来到了傲璇城，为大家带来更详细的踩盘分析。
PART1
行驶在时代高架桥上，远远就能看到项目幕墙上红色的“H240”字样，这便是绿城卓越傲璇城项目，这个数字也可以直观地解释为建筑高度为240米。
纵观傲璇城所在的地块可以发现： 项目总占地面积仅为15000平米左右，而建筑面积却达到了20多万方，这么高容积率的项目在杭州相对少见，也因此决定了项目的建筑高度。
与其它售楼处有所不同，傲璇城的销售大厅设在实体楼的3楼，有2000多方，进了大堂感觉进了五星级酒店，非常的阔绰。
沙盘上摆放着3幢楼，3幢楼通过裙楼连接在一起。据销售介绍：项目分A、B双子塔，楼体高度约240米，C楼相对较低，总高度在100米左右。
连接A、B、C塔的裙楼总计高度为5层，功能涵盖了商场及酒店的公共设施。A、B塔的6—29层及C塔的6-14层为OPUS公寓，也就是市场上的酒店式公寓。
而住宅分布在A、B塔的31层-70层，其中A塔楼的主力户型为89方，带复式结构；B塔楼的产品较大，主力户型从130方至430方不等，均为平层结构。
（详见下图表格▼）
也就是说，在同一幢楼体里分布了酒店、商业、公寓、住宅等多种产品，这在杭州的楼盘开发史上实属罕见。面对如此多种业态的共存，是否会有干扰？
销售是这样解释的：“为了保障多种业态间的相对独立，项目为酒店、公寓和住宅都规划了不同的出入口。”这样的解释对于购房群体来说还是存在很多疑问，首先购买住房的群体更想拥有的是一个私密空间，而商业、酒店及公寓的人群更多还是流动的，这与住宅的私密性是呈对立面的。虽然入户通道各有不同，但公共设施还是在一个楼体中的。而且住宅层下多达24层的OPUS寓的业主或者租户是自主还是办公？这对整个楼盘的人口流动造成一个不确定的预知。
此外，傲璇城项目由于占地面积的原因，小区的景观绿化与传统小区不可比拟，成规模的只有几个屋顶花园，容量十分有限，而楼下的公共设施也面临着其他业态人群的共享。
PART2
销售还提到，A塔楼的89方复式户型是当前最为热销的，总计300多套，因为设计层高达6.1米，所以后期可以隔出一层空间来。但因为是毛坯交付的，所以在小编看来，且不说楼层改造的费用要业主自掏腰包，同幢楼不同时间，不同标准的改造施工对着急入住的业主会带来极大的不方便。
因为傲璇城89方户型同一层有16套房子，总共户型就有11个。随机采访了几个购房者，他们说从未遇到过有11个户型的楼盘，户型图都要看晕了，不专业一点的根本看不懂，更别说脑补画面；更有甚者在快报房产购房群中评论“户型好畸形”。
令人眼花的89方户型图
89方的回字形楼层分布图
在房屋面积的利用率上，傲璇城虽然为复式结构，但空间利用率极低，算上后期业主的改造，89方也仅仅只能做到2房1厅的格局，S05-S12的8户人家尚有1房1厅能南向采光,剩余的8户人家由于朝向的问题，只能知“南“而退了。
另外，毛坯交付，那就意味着每一层都要经历16次的装修，在同一幢楼就是300多次。更令人匪夷所思的，89方住宅是不通天然气的，住户能用的只有电磁炉，这不就是披着70年住宅外衣的酒店式公寓么。
相对于小户型为主的A楼，B楼主打大平层，建面分别为130方、160方、220方以及430方。也是同一层排布，东南西北各一套。130方户型躲在楼体的西北角，南向的阳光根本进不了门。130方及160方均是2房2厅2卫结构，220方户型也仅仅只做了3房，得房率大家可以算一算了。
这样的户型结构，小编只有一个感受，除了有住超高层癖好的人群，稍微务实一点的购房者都难以接受这样的产品吧?
PART3
再来说说产权年限。
傲璇城所在的地块，是杭州恒兴置业在2006年拍得的。经历了楼市的起伏，这块地还经历了多年的股权纠纷，2016年才被卓越完全拿下。
闲置了13年，还要造3年（交付的时间为2022年下半年），70年的住宅产权也只有54年。还没交付，产权就少了10多年。
另外项目叫名为“绿城卓越傲璇城”，但其实绿城只扮演了一个代销的角色，在绿城的商业网站上只显示其为代建项目，而且以后的物业也都是卓越物业。
PART4
绿城卓越傲璇城开盘已有近3个星期，45000的均价，还是毛坯房。纵观杭州，均价45000上下的楼盘，这个购物车可选择的余地还是很大的。比如东城金茂府、三湘印象森林海尚、世茂钱塘天誉、杭州壹号院、首开国樾等 ，这些项目，无论是得房率，还是楼盘整体的界面、精装的价值等，都相对更优秀。
板块内的在售项目比如中海·云宸（傲旋城隔壁），在售的虽然只有一个户型，但139方做到大四房，而且两梯两户，精装交付的纯住宅项目，总价也就600多万。
再者，目前杭州的楼市不像年初或去年年底那么火爆，属于可以挑的阶段，购房者有更多的余地和比较去选择自己心仪的产品，而不是冒冒然的随便下单。
本文来源：都市快报
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杨心竹_hz10
