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改善成良渚置业主流 400万创新叠院是中产最佳选择吗

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地铁2号线开通至良渚、永旺梦乐城已经进入成熟运营、美院第4所分校落址良渚、杭州第二座万象城已经启动……正在发生巨变良渚新城,吸引了众多购房者,也让区域内项目受关注度直线上升,就在上月良渚迎来了又一个“万人摇”楼盘——和光尘樾。

良渚也由此摘得了“万人摇板块”之冠,一共4次,其余三次分别是融信澜天、未来城三期和未来城二期。

可见随着申遗的成功,其板块认可度更高,而置业良渚,也将再次成为一种“潮流”。但小易也发现,如今的良渚,“刚需”二字已悄然翻篇,“改善”二字或成板块内新的主旋律。

本次跑盘的对象,就是良渚的一个低密度住宅联发·藏珑大境。

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联发·藏珑大境位于良渚新城核心位置,良渚大道和良平路交叉口。从项目东侧大门进去后乘坐电梯到负一楼,就是售楼部了。虽然是工作日,但还有少数房客在看项目。

联发·藏珑大境是联发在杭州的第二个项目,也是联发在2017年9月27日,拿下的良渚地王项目,楼面价20542元/㎡。

售楼处销售向我介绍,该项目有规划6幢洋房,18幢叠排,11幢合院三种产品,户型面积96-203㎡,洋房均价27000元/㎡;叠墅均价30900元/㎡,合院均价45000元/㎡,2021年6月毛坯交付,项目交付后售楼处会成为小区业主公共使用的下沉式会所。

“项目一共有6幢5层高的洋房,预计年底还会推出12号楼一幢洋房,都是5层一梯两户的设置,其中一楼有95㎡、111㎡两种户型,并赠送地下室;2—5楼都是127㎡的房源,”销售说,叠院和合院产品也有可能加推。

从网上资料来看,藏珑大境每次开盘摇号情况并不理想,不是流摇,就是中签率很高,让人感觉似乎销售困难,但从现场了解情况来看,答案却是截然相反,此前开盘的房源大部分都已经售罄,就连作为样板房展示的房源,也已经被购房者下单买走。

销售也表示,他们这个楼盘的客群大部分都是良渚三墩的改善人群,购买力强劲,不少都是首付6成,还有很多是全款客户。

这也许和产品本身的性质相关,1.2的容积率,22万㎡低密度产品,这在杭州禁墅令及良渚申遗的关注之下,除绿城西溪雲庐、湘湖里,以及杭州院子外,基本只剩下藏珑大境。

整个小区仅有800多户住户,居住的舒适度很高,居住氛围也会很好。

除了产品的规划,小区园区绿化也颇见心思,依照的是传统江南“街坊巷院”,出门巷坊,入户庭院,社区空间的延伸范围也很大。

1500方的下沉式会所,以后将集合茶室、商务区、健身区、四点半学堂、儿童游乐区、瑜伽室等多业态共享空间。

800米有氧健身跑道、户外泳池,中央景观花园,也都能在园区内享受到。小易步入售楼处时所经过主景观连廊,不仅是未来业主通行的道路,也是居民散步游玩的场所。

从项目现场看,大部分建筑都已建到三、四层,进度最快的一幢楼已经有五层高了。

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楼盘本身虽好,但到地铁站的距离是“硬伤”。最近的地铁站——地铁2号线良渚站,要步行1.8公里;走到地铁2号线杜甫站,和其旁边的永旺梦乐城以及万科·未来之光大约2公里左右。

不过周边的公交站点丰富,7班公交可直达良渚地铁站。自驾出行从良渚大道、东西大道,可直达仁和、未来科技城等地;杭州绕城高速、杭宁高速、杭长高速等,出行比较方便。

项目对面有一个良渚16街区,街区有底商、餐饮和一个大润发超市,前面是一个广场,有些老旧。

大型商超方面,距离项目最近的商业是17万方的永旺梦乐城,目前已经基本成熟运营;而万科未来之光35万方的综合体目前也在建设中,预计年底招商。整体的商业配套,能够满足生活需求。

除了商业之外,项目的教育资源距离也很近。良渚一小与项目一路之隔,大约100米;良渚新城一小在建中,距离大约600米左右。

浙一医院良渚院区预计今年年底竣工,与项目1公里左右距离。

周边目前在售新盘较多,有中粮梦栖祥云(洋房均价28000元/㎡,排屋均价40300元/㎡)、北大资源颐和园(洋房均价28000元/㎡)、保利融信和光尘樾(高层均价24453元/㎡,洋房预计均价26000元/㎡)等。

项目附近二手房在2.5万—3万/㎡之间,如望城、昆仑华府、良渚文化村阳光天际等楼盘;往南靠近地铁站的二手房均价较高都在3万/㎡以上,甚至在4万—5万元/㎡之间,如万科·桂语里。

但作为一个以低密改善为主打的楼盘,距离项目不到一公里就是一片城郊结合部的景象,大量破旧低矮的老房和品流复杂的居住者,无疑是一大减分项。

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虽然项目有洋房,叠排,合院三种产品,但主打比较有特色的还是洋房和叠排。

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特别是近两年盛行的叠墅产品,在联发·藏珑大境有了新玩法,叠院层高5层,主力户型有四个,建面约130-155㎡。和市面上的同类型产品相比,藏珑大境的上中下三叠,基本上保证了每个户型至少有3个南向开间,而上叠D户型,甚至做到5开间朝南。

而且每一户都有院子,并且是“一楼有院”的那种。除地面院子外,还有专属的地下停车位,双层地下室全明空间设计,独立电梯。

由于样板房都已经售出,小易只能通过户型图和销售的描述,脑补了一番叠院产品未来的居住画面。

以155㎡D户型为例,所配备的一楼院子,可以实现上叠有天有地还有自家院的生活享受。

居住的上下两层分别位于5层和4层,楼上楼下五间朝南,并且全明通透,属于四室两厅三卫一厨三露台的格局。

上层(5层)南向的三个卧室一字排开,主卧拥有独立的卫浴间,北向还配有一个露台。儿童房与另外一个卧室共享长达约7.5米的朝南大露台。

下层(4层)南向为餐厅和客厅,餐客厅阳台与飘窗相连,达到约11.5米的两开间,整个横厅的采光面非常大。

至于花园洋房,售楼处特别做了127m?的体验样板房,小易发现这个户型四室两厅,南北通透,客厅朝南,采光不错。

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四间卧室位于房子的四角,不会互相影响。主卧衣帽间可以打掉,使客厅餐厅连为一体,更加通透敞亮。

另外值得一提的是双向开门的电梯,实际使用中有“一梯一户”的效果。电梯门和房门之间的空间,既保证了私密性,又有可以利用的空间,安个鞋柜、放个拖把都蛮合适。

此外,一层的房子赠送地下室(面积约55㎡),二至五层的房子赠送储物间(面积约9-12㎡)。

良渚算是全面进入高价地入市的区块了,随着刚需红盘的售罄,未来购房人群必然以刚改和二次改善人群为主,相比市场上流行的高低配,像藏珑大境这样的低密改善社区,对于渴望有天有地有院子生活的改善阶层,应该是一个不错的选择。

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