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“万人摇”楼盘9000多号收官,杭州楼市行情冷热难辨?

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进入下半年,天都城、融信保利和光尘樾、绿城地铁杨柳郡以及金色和庄这些红盘,都给杭州楼市带来了巨大的热度。


每一次的“万人摇”都让人看到杭州购房者的狂热,尤其是天都城0.66%的中签率创造了杭州楼市摇号的新纪录。据悉,金色和庄或将打破这一纪录,这样看来杭州楼市一直保持着较高的热度。


但事实果真如此吗?据统计,2019年前三季度,杭州市场(含富阳、临安)商品房总成交93536套,较上年同期下跌了约17.01%,为2015年来的第二低。楼市传统旺季“金九”新房成交量为为11662套,与去年同期的12808套相比,成交量下降了约8.95%。而且从最近一次“万人摇”楼盘选房的表现,我们可以发现一些问题。


1

“万人摇”杨柳郡

竟选房到9500号收官


昨天,是艮北新城网红盘杨柳郡最后一次开盘。共计590套房,登记10416组,中签率5.7%,该项目成为杭州第16个万人摇。


但在选房时的表现,这个“万人摇”楼盘令人大跌眼镜。


原以为会凭借低总价热销的小户型却意外遭遇“滑铁卢”,110、138㎡这样的大面积改善户型却最先售罄,66㎡的户型成为全场最难销售的户型。据小易了解,在开盘当天到达现场的购房者有3600余组,全部都有机会选房。


杨柳郡四期1#、2#楼示意图

此外,杨柳郡的置业顾问还在不停通知摇号比较后面的购房者前来选房,最后以9500号收官。对于9500号购房者来说这可能是一个惊喜,但对于开发商来说这绝对是巨大的惊吓。


热度这么高的“万人摇”开盘如果没有售罄,将面临怎样的局面?这也从侧面反映了杭州楼市的真实情况。另外,杨柳郡小户型本身也存在一系列硬伤,总结起来大概就是不通煤气,得房率低,实用面积太小,户型设计格局差,只做了一房。


购房者在回归理性,选不到理想的房子宁可其弃选也不将就,后面还会有更好的房子在等待。好在杨柳郡最终还是安全着陆,大家又开始期待下一个红盘的开盘。


2

首开流摇

楼市两极分化现象严重


在“万人摇”杨柳郡1公里外的金科博翠碧蓝湾首开中签率高达66%。该项目首开118套房源,精装均价40400元/㎡,最终有178户购房者登记摇号,实际去化较低。在艮北新城断供半年之后,首次开盘这样的成绩并不理想。


这种现象并不偶然,在7月20日,位于新房稀缺滨江区的时代滨江悦首开,虽然中签率是46%,最终销售仅为七成,成了摇号以来滨江第一个首开未罄的楼盘。


与此同时,一些红盘的中签率也呈现出上升趋势。


融信万科古翠隐秀效果图

申花板块颇受改善购房者喜爱的融信万科古翠隐秀,5月的中签率为29.16%,到9月中签率已经上升至63.4%。在城东新城的众多改善楼盘中流摇早已成为主流趋势,特别是一些轨道交通优势不明显、总价段较高、倒挂区间相对狭小的项目尤其如此。


与天都城2万多人摇号,金色和庄据说报名登记人数已经突破3万人的现象对比,上述情况反映了杭州楼市的两极分化日趋严重,一遍是几万人拼运气只为一套房,一边是日渐走高的中签率和习以为常的流摇。


这也进一步证明了杭州楼市回归理性的态势。好的楼盘人人都想买,买不到也可以慢慢挑选其他楼盘,除了倒挂差巨大的红盘,购房者不会再急哄哄的下场,“稳”将成为杭州楼市的主旋律。


3

土拍持续降温

二手房逼近十万“大关“


与此同时,政府限价政策对于平抑预期卓有成效,在“限房价、限地价”新政的影响下,杭州土拍市场也逐渐回归理性,进入9月份以来,多个涉宅地块出让保持了低溢价甚至零溢价。


据浙报传媒地产研究院数据统计,2019年1-9月份,杭州市区(不含富阳、临安)共计成交地块151宗,总成交金额达1941亿元,成交规模较去年同期减少了约60亿元,降幅约3%。


值得注意的是,今年前六个月土地出让金成交规模达1409.3亿。进入下半年,在“双限”新政的影响下,杭州土地市场降温明显。


土拍市场的降温传导至新房市场,目前杭州新房市场的价格稳定,各区域板块的限价天花板也日渐清晰,开发商拿地也变得更加冷静。



此外,在二手房方面可以说是“秋风萧瑟”,二手房市场挂牌量逼近10万套大关,截止目前全市二手房挂牌真房源96220套,按照这样的增长速度,随着今年年底一大批新房交付,挂牌量破十万大关已经是板上钉钉。


随着二手房的大量涌入,不少业主为了顺利出货,已经开始主动降价。未来这样的情况将会成为常态,二手房价格也会进一步调整下跌,直到渐渐接近一手房价格,“一二手倒挂”这种不正常的市场现象也会逐渐消失,楼市开始回归正常运行。



文字/咸豆花

编辑/钱越
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