今年以来，除了3月份“公园1872”推出82套房源外，整个艮北已经大半年没有新房源供应，也就是在这样的背景下，9月20日，金科·博翠碧蓝湾领出了项目的首张预售证，打破板块断供记录，也让艮北新城重新回到了大家的视野中。
然而，此时的市场已经和上半年截然不同，有媒体报道，杭州总价超过400万的房子，就开始卖得吃力了，不仅中签率越来越高，即使需要摇号，开盘当天能不能卖完也有了悬念。显然，政策方向、金融环境不断变化，楼市冷暖也瞬息万变。
更让人头皮发麻的，就在项目结束登记不久，“杨柳郡”最后一批房宣布加推，41㎡小户型最低总价约131万元，着实让人眼前一亮，也势必会对购房者的心态产生明显的影响。
那么在这样的局面下，金科博翠碧蓝湾是否还能取得开门红，带着这样的疑问，小易前往了楼盘现场。
艮北新城位于城东新城东侧，钱江新城二期北侧，是杭州城市东进的主战场，也是自住改善提及率最高的板块之一。
整个板块依托地铁七堡站形成TOD城市之心，完全以接轨国际的居住及“小而精”配套生活服务区模式为主，定位为环境优美的国际化发展隐谧之城，很像缩小版的城东新城。
若撇开板块观念，其实艮北新城与城东新城和钱江新城的“隔阂”无非是一条沪杭甬高速，仅仅是一路之隔就是五六千的均价差。
杭州城东德胜高速入口
走过沪杭甬高速的更能感同身受，由北往南，左边是艮北新城，右边就是城东新城。但由于沪杭甬高速的阻隔，东西双向有了不少断头路，因此，沪杭甬高速也被形容是横在两个板块之间的“汉界楚河”。
但好消息是，备塘路提升改造工程已经完工，沪杭甬高速将整体抬升已被提上行程。预计2020年抬升工程完工后的价差应该就没有什么位置差别了，板块时间红利还是比较显著，导致艮北板块接受外溢客户的能力比较显著，市中心、城东新城、钱江新城、滨江客户因为价差选择的大有人在。
整个艮北新城定位也是略微偏高，14-16年艮北第一波开发浪潮还是以首次置业刚需为主，绿城第一个“young”社区杨柳郡，招商雍华府、雍和府，交通晓时代等等一干清一色都以刚需小户型为主，而17年-18年越秀天悦江湾、招商越秀公园1872改善性户型开始全面上市。
房价也是一路疯涨，从2016年初的约19685元/㎡，到2019上半年的约43909元/㎡，涨幅高达123%。
项目地址：同协南路与新塘路交叉口往北200米
建筑面积：17.2万㎡
总户数：980户
楼面价格：28866元/㎡
装修情况：精装，装标未定
容积率：2.2
建筑类别：高层，叠墅
首开楼幢：6#，17#
首开户型：110㎡，138㎡
博翠碧蓝湾是金科2018年4月获取的艮北第二高地价，当时总价334281万元，楼面价28866元/㎡，仅次于17年越秀获取的楼面价30841元/㎡，地价成本相比较周边要高上不少，与竞争对手相比劣势明显。
项目总建筑面积约17万㎡，由12幢高层与5幢叠墅组成，6、10-12、14、16、17号楼为16层高层，13、15号楼为14层高层，1-3、7、8号楼为7层叠墅，另外配建了1.1万㎡的公租房。
高层户型建筑面积约110-138㎡，为全装修交付，叠墅户型建筑面积约165-190㎡，毛坯交付。
本次开盘推出6、17号楼两栋高层精装房源，主力户型110㎡、138㎡，均价40400元/㎡。按此计算，110㎡户型总价420-440万，138㎡户型总价510-560万，基本与周边楼盘价格相同。
作为金科入杭的主城标杆项目，在高昂的土地成本和限价压力之下，开发商在产品打造上依然倾尽全力。项目外立面大部分采用铝板和石材，再配上较高开窗比的玻璃，妥妥的“高级感”，无论放到哪个地段，都是标准“豪宅脸”。
此外，项目结合小区外约40米景观河道，内应外合打造了“一环二厅三岛”的体验式景观。园区内一条长约700米的跑道贯穿整个小区，期间穿插了航海家主题儿童活动区、百米樱花银杏大道、老年康乐区、亲子果园、户外剧场等配套。
除此之外，博翠碧蓝湾还配备了一个下沉式庭院以及高端会所，包括健身房和恒温泳池。
项目还配备了一套「天使之眼」实时监控系统。家里有小孩、老人的业主，这一套系统最实用，物业能够通过APP进行小区的实时监控，保证家人的安全。
据销售介绍，高层为两梯四户，两中间套为110㎡，三房两厅两卫，东西边套为138㎡，四室两厅两卫。而且对于本次将开的110㎡、138㎡两个户型，金科都作出了实体样板房，供购房者参观。
其中，110㎡户型方正，动静分离，逾10米三开间南向大面宽，提供充足的室内采光。
6.9米面宽大阳台，让次卧、客厅都可享有阳台福利，此外宽敞的客房、主卧可设计步入式衣帽间，房型规整基本没有浪费空间，仅儿童房空间较为局促。
138㎡是典型的四房四叶草户型。
主卧面积宽敞，不仅有约7.7米的双联大阳台，更有约6.9米的阔绰大飘窗，给居住者更大的空间尺度，但只有两房朝南，两房朝北。
在大空间的四房的基础上，还加上1个可变空间，可规划成独立的储藏间，亦可以按照居者喜好，用作他途。
在减配成风的时代背景下，金科博翠碧蓝湾坚持加装地暖和新风系统的，因此这个项目也成为了板块内难得带地暖和新风系统高层房源。
另外销售告诉小易，项目独有的“十二大智能关怀”，在房内设有智能门锁、全屋照明一键系统、可视对讲、入户感应等等，开启空间的智能化。
厨房里不仅有西门子三件套——消毒柜、燃气灶、油烟机，还安装了方太的水槽式洗碗机、凉霸，吊顶照明和抽拉式水龙头，让人赞叹厨房的精心之处。
一个拥有风暖浴霸、智能马桶盖、电热毛巾架、360°无死角设计镜柜的卫浴也非常吸引人。
并且在参观样板房时，小易发现金科对每个房间的装修标准都做了明确的标注，这在精装修减配维权高涨的当下，也保障了消费者权益，避免了日后的纠纷。
虽然开发商在项目的营造上下足了功夫，但项目周边的实际情况，依然存在不少的缺憾。
现阶段最大的短板自然是交通，从城东新城的东城金茂府出发，距离艮北新城的博翠碧蓝湾直线不到700米，开车却要走2.7公里，步行也要2.4公里，由于杭甬高速的存在，短时间内博翠碧蓝湾依然如同一座被割裂的孤岛，小易也花了不少时间才找到正确的进入路径。
小易感觉目前最好的出行方式还是坐地铁，碧蓝湾据地铁七堡站800米。
未来随着新塘路和九和路正式打通，依托胜快速路高架，从项目前往城市各个方向都将非常便捷。
商业配套方面，虽然遭遇杨柳郡的强势插刀，但目前娱乐购物主要依赖杨柳郡好街社区商业，宝石山上那家纯真年代书吧，7-11，菲力伟在内，餐饮、药店、水果店、早教培训机构、宠物店，能够满足日常生活需要，但街区商业氛围还未形成。
而在销售口中，介绍更多的是距离项目不远的港龙城、三花国际等城东新城的综合商业体。
7万㎡商场施工情况
所幸的是，招商越秀公园1872北地块，有一个正在建造的面积为7万㎡的商业综合体，约等于一个武林银泰的体量，未来将是艮北的商业新力量。
此外，李宁体育公园，公园自带约700米空中跑道、各类球馆、青少年活动中心，是将来居民健身活动的好去处。
医疗配套也将很快跟上，有江干区人民医院。往东不远，还规划有一所三级甲等医院，预计将引入杭州知名综合性医院。
① 澎致小学
② 代建的幼儿园
教育配套上，除已开学的夏衍中学、澎雅小学和澎雅幼儿园外，还有在建民办采荷实验学校新校区，项目旁还规划有36班小学和一个代建的幼儿园。
由于受到二手房市场行情不景气的影响，区域内也没有明显的价格倒挂，当年主打的59㎡小户型住宅的交通晓时代，现在大概只有20多套挂牌房源，均价在4万1左右，最近3个月无成交，前期成交价格在3万6-3万7左右。
交付比较早的世茂东壹号，最近3个月没有二手房成交。挂牌均价基本在3万7左右，部分房源报价只有3万出头。
目前板块内比较主流的次新房雍华府，近期成交单价从3万6到4万1不到，一套89㎡的三房两厅两卫，报价350万元，带简装。中介表示如果诚心想要，还有10万的弹性空间。
① 越秀亲爱里
② 准现房武林郡
此外，招商武林郡、越秀亲爱里都将在年底交付。两个小区都是一张预售证开出了所有房源，前者毛坯，后者精装。两个小区加起来，一共有1060余套新房交付。这两个都是当年的投资红盘，一旦上架，投机客集中出货，势必会对板块二手房造成压力。
天悦江湾
而新房方面，除了杨柳郡“剧终”4期最后四栋，越秀招商天悦江湾二期即将首开，随后10月初招商越秀花园1872也快马加鞭杀到，下半年区域住宅供应量预计将有约3000套。
正是因为内部竞争激烈，并且没有明显的价格优势，艮北的楼盘大多愿意和隔壁的城东新城做对比，毕竟仅仅一条杭甬高速分隔，两个板块约5000元/㎡的价差，乍一眼看去，更靠近钱江新城的艮北似乎更具优势。
可惜由于杨柳郡横空出世以及当下市场4万+面临滞销的情况，金科博翠碧蓝湾的登记情况并不太理想，118套房源登记人数仅176户，中签率高达67%，也就是每1.5人就能摇到一套房，这和上半年公园1872加推时14.7%中签率，形成了鲜明对比。
明天，金科博翠碧蓝湾将正式摇号售房，我们也将密切关注项目的实际销售情况，在当下的市场环境，艮北新城能否继续获得自住改善客户的青睐，相信很久就能有一个答案。
本文来源：网易房产杭州
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