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依靠万人摇板块和神户型 这个酒店式公寓能否逆势突围

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(原标题:价格回落成交腰斩 依靠万人摇板块和神户型 这个酒店式公寓能否逆势突围)

当眼前掠过“低总价、低首付、不限购”这几个词,大家第一时间会想到“酒店式公寓”。因为众所周知,市面上绝大部分的小面积酒店式公寓产品普遍都总价比较低,而且不限购。


特别是前两年楼市行情火爆,不少缺少房票的投资者都把目光转向了酒店式公寓,让此类产品狠狠的火了一把。然而从去年下半年开始,随着市场转入理性,酒店式公寓的销售就一直持续回落。



据克而瑞浙江区域统计,8月,杭州共成交1584套酒店式公寓,环比7月的2510套,下跌36.89%;成交均价为26827元/㎡,环比下跌6.14%。如果和去年行情顶峰时,月均4000余套的成交量相比,可谓是直接腰斩。


在这样的行情下,酒店式公寓的销售已经变成了一个技术活,同等面积下如何提升回报率,成了吸引购房者的一大卖点,就在最近杭州市场上出现了一个“四钥匙”产品——西投滨江·五幸银座,65㎡做到了五房四卫,这样的神户型是否能在疲软的市场中逆势突围。


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提到西投滨江·五幸银座所在的紫金云谷,早已是杭州炙手可热的楼市板块,位于紫金港快速路以西,宣杭铁路以北,绕城高速公路以内,地处被誉为未来杭州创业创新“新发动机”的城西科创大走廊起点区域,板块总面积近140万㎡。


阿里云计算总部规划示意图


据了解,板块西北侧是“阿里"云谷——未来这里将成为全国计算机和大数据的产业中心,汇聚至少5万云计算大数据产业人口;东南方向是浙江大学和西湖区共同打造、总投资165亿元的紫金众创小镇。



除了在建的地铁4号线紫金港路站外,地铁2号线白洋站已经通车。



而根据西湖区对板块规划,基础设施还将有9条道路、3条河道和1个景观公园,并配备有幼儿园及中小学优质教育资源,将打造成一个拥有商业、教育、住宅等一站式配套的西湖区优质宜居之地,至少有20万高收入人群将在这里工作与生活,他们也将带动海量的居住需求。


浙江大学紫金港校区


此外,备受关注的西湖大学,阿里合伙人投资创建的15年制私立学校云谷学校、浙大紫金港西区、城西科创大走廊等重点项目也都坐落于此。



周边的商业配套,也是“气场全开”,金地广场、永旺梦乐城、西田城、303生活广场,提供了多元化的生活配套服务,就算到西溪银泰城,自驾也只需约20分钟。



正是凭借着主城区、未来双地铁的交通优势以及云谷未来发展前景利好,板块内至今已经历过3次万人摇,摇号中签率一直保持在较低水平。这足以说明区域的热度,以及人口向该板块迅速流入的趋势和导向。今后整个板块的居住和租赁需求将不断扩张。


仅以板块潜力论,五幸银座的未来销售前景已经是一片红火。


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从汽车北站出发,从石祥路右转紫金港路方向,大约20分钟左右,就来到了项目现场,单从自驾出行来说还是非常便捷。



项目的一路之隔,就是创造三次“万人摇”记录的中国铁建西湖国际城,展示中心也选择开在了这个大热红盘的商铺内,不知道是否也有沾沾旺气的想法。



根据售楼处的信息,五幸银座总用地面积为12645㎡,总建筑面积为57009㎡,由两幢单体建筑组成,总高19层,总投资3.4亿元,后期服务是滨江物业,预计2021年6月份交付。



据销售介绍,项目只有1号楼用于出售,2号楼为物业自持,总共可售房源在400套左右,产品规划面积段在25-65㎡LOFT,约4.79米的层高,多钥匙入户,最快将在9月底开盘,预计均价在30000元/㎡以内。目前意向客群以城西为主,主力为30-40岁的青壮年。



根据现场施工进度,项目已经接近结顶,小易开车过来的路上,远远就能看到醒目的项目logo。虽然现在还看不到项目的整体风格.



但从销售口中得知,外立面采用深色玻璃和浅色铝板,还用了折叠与退台的造型手法,实体的建筑形象将好看又有趣,对于滨江的信心,让小易相信最后的成品不会让人失望。


不过也正是这次实地观察,也让小易发现了不少缺憾之处,紫金港路快速路、绕城高速和宣杭铁路,将项目所在合围出了一个三角形的“包围圈”,形成一个孤岛效应。



板块内虽然有庄墩路、莲紫路和金家汇路等道路与周边地区相连,但由于很多道路还处于施工或未交付状态,因此许多连接外界的通道都是“断头路”。


区域内的公共交通因此非常匮乏,目前已经开通的地铁白洋站距项目也有2.6公里,日常出行是一大难题,开车出门成了必然选项。



而且项目与紫金港路快速路不到百米的间距,让噪音成了一个绕不开的话题,项目的隔音效果是否能让满意让人生疑,到是西湖国际城有了五幸银座作为隔音楼,居住舒适性会有不小的提升。


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最后,我们来看看项目的爆款“神户型”——41㎡双钥匙,65㎡四钥匙!


其实从去年开始,杭州酒店式公寓中的LOFT产品就掀起了一股“双钥匙”风潮,就是将上下两层分割成独立的两个套房,各自配备独立的厅房厨卫。


这种产品的一大推销卖点,就是对投资客来说,支付一套公寓的成本,可将房子分租给两户不同的租客,达到租金收益最大化。


而滨江·五幸银座的“四钥匙”产品可谓是更进一步,在现场,小易参观了已经开放的几个样板房户型。

先来看看网上关注度最高的65㎡户型,上下两层的结构里,做到四钥匙听上去就觉得是一个奇迹。毕竟五个房间加四个卫生间,9个独立空间要挤在一个LOFT里,真的非常难以想象。

实地看房之后,小易才恍然大悟原来户型还可以这么设计,一楼和二楼分别有两个套间,套间里是一个卧室加一个卫生间,二楼的一个套间中还多一个小房间,做成了4钥匙、5房4卫2厨的布局,听上去是不是一点毛病都没有,但有没有感觉少了点什么,原来餐客厅被完全取消,房间里完全没有一个活动会客的空间,只剩下一个起居功能。



此外,上下仅两间厨房的设计,意味着必须与邻居共用,打破了酒店式公寓原本独立私密的理念,在小易看来这不是过去老房子中常见的走破户型,没想到现在摇身一变成了“神户型”。


比起噱头十足的65㎡户型,小易觉得主力的41㎡双钥匙户型,更符合当下年轻人的居住理念。


在41㎡这个面积段,五幸银座提供了4种户型选择。总体来看非常方正,空间感不错,一层卧室带厨卫,二层有两房,再加上一厨一卫,这样的户型设计在市场上普遍的上下层双钥匙户型中也是不多见的。甚至有部分41㎡做到了南北通透。


以A2户型为例,三房两卫设计,楼下一层卧室+独卫+餐厨三大空间,开间达到3.6米;楼上一层,进深约9.4米,还在北面安排了一个书房,可变次卧。

参观完样板间,小易感觉从投资者的角度,五幸银座的户型设计做到了利益最大化。毫无疑问,这样的户型在当今公寓市场下极具优势,用来租赁,价格也将会是属于最坚挺的那一类型,就像现在租赁市场上的“拼多多小单间”,租金最稳。


但从居住者的角度出发,愿意租住酒店式公寓的年轻人,更多看中的是居住的私密性,以及生活的舒适性,而多钥匙户型就是多个套间,依然没有改变“合租”这个根本属性,而过多的公用空间,也很难获得喜欢独立生活的他们青睐。


小易相信项目的热销是毋庸置疑,但“神户型”是否是酒店式公寓产品的未来方向,只能是仁者见仁智者见智。

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