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“双限”下杭州土拍降温!仁和却仍遭激烈争夺

2019-09-11 07:55:23 来源: 网易房产杭州 举报
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(原标题:“双限”时代的杭州,降温已然势不可挡!仁和却遭遇激烈争夺战 )

沉寂了一个多月的杭州土地市场,终于迎来了“双限”时代的第二波土地出让。今天杭州共有6宗涉宅地块出让,分别位于主城区的东新、笕桥、桃源,运河新城以及余杭区的星桥、仁和板块。


自“双限”政策实施,许多房企已明确表示暂停拿地,杭州土地市场开始回归理性。从今天的土拍结果可以看出市场的明显降温。同时,今天出让的地块均为其所在板块的首批“双限”地块,将确立未来几年区域内的新房房价体系。


今日涉宅地块出让结果


虽然土地市场秋风四起,但任何板块的商住地却成为了房企争夺的目标,更是进入了下半年以来罕见的自持环节。


01

仁和陷入争夺战,最终花落华元


余政储出〔2019〕31号仁和商住地东至益光房产土地、南至制造六路、西至獐山路、北至益光房产土地。出让面积18099㎡,容积率2.5,建筑面积45248㎡,商业占比不大于10%,另需配建5%的公租房。



这是仁和板块时隔一年再次出让涉宅地块。去年拿地的北城芳满庭和上塘九里如今都已经开盘在售,其中北城芳满庭高层均价20000元/㎡(含3000元/㎡的装标),上塘九里高层均价19800元/㎡(含2800元/㎡的装标)。


今天出让的这宗地的住宅部分,限毛坯最高均价17000元/㎡,毛坯最高单价18700元/㎡,装修标准3000元/㎡。结合地块限定的房价以及在售楼盘的房价,该地块存在一定的溢价空间。


经过96轮的激烈竞价,该地块最终由华元以44689万元总价竞得,楼面价9876.68元/㎡,溢价率29.95%,自持6%,成为今天出让地块中唯一封顶+自持的地块。由此,仁和未来几年的房源均价也将在20000元/㎡,与现有在售的北城芳满庭和上塘九里相同。


仁和地块位于上塘九里的西南角,体量不大,周边配套也不够完善,但在交通方面距离地铁10号线新兴路站(规划)较近,未来交通会更加便利。


02

苏宁“抄底”临平,星桥商业再升级


余政储出〔2019〕30号临平新城商住地位于星桥大道以东、临丁路以北,其中,住宅计容建筑面积不大于地上计容建筑面积的64%(174134.4㎡),其余为商业、商务以及交通场站设施。



由于商业比例较大,楼面价并不高。起拍楼面价7000元/㎡,上限楼面价9095元/㎡,本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于21000元/㎡,且毛坯销售最高单价不高于23100元/㎡,装修价格不高于3000元/㎡,锁定了星桥未来三年内高层精装房价24000元/㎡。


地块仅经过两轮报价,由苏宁以21.8亿元总价竞得,楼面价8011元/㎡,溢价率14.44%。


根据出让要求,地块住宅限高70-80米,商业建筑面积不小于7万㎡,地下空间设置不大于1万㎡的集中商业。商业不得预售、不得分割转让,不得整体转让。地块内商业部分须建设为线上线下全流程打通的新型互联网式购物中心,竞得人须承诺引进一家具有5年以上知名电商平台运营经验,且年商业零售销售规模500亿元以上(需提供经审计的2018年财务报表)的企业负责运营“购物中心”。



星桥作为临平副城的一个大型住宅聚集区,以前星桥的商业配套环境总是被诟病,如今苏宁竞得该地块,未来可能会被打造成苏宁生活广场,这意味着星桥的商业配套将迎来升级。


其他相关配套,位于地铁3号线星桥站附近,交通便利;教育资源方面,有星桥小学、星桥第二小学、星桥中学、星桥中心幼儿园;医院资源方面,余杭区妇幼保健医院、浙二医院余杭分院。


板块内在售项目金辉蓝光·星奕云著,高层精装均价19700元/㎡,洋房精装均价20486元/㎡。


03

楼面价24060元/㎡,金隅拿下笕桥地块


杭政储出[2019]42号地块东至江干区笕桥生态公园单元R21-01地块,南至德胜路沪杭高速公路立交工程、西至相埠路,北至规划草庄路。



地块出让面积41761㎡,容积率2,建筑面积83522㎡,其中,不少于8352.2㎡作为配建公共租赁住房。此外,建筑限高24-50米。


地块起拍价20947元/㎡,上限楼面价27173元/㎡。限毛坯销售最高均价36800元/㎡,毛坯销售最高单价40480元/㎡,装修价格4000元/㎡。



经过26轮竞价,由金隅以200954万元总价竞得,楼面价24060.01元/㎡,溢价率14.86%。


地块的东侧,就是今年1月初甘肃建投拿下的R21-1地块,楼面价23556元/㎡,溢价率11%。笕桥地价总体平稳,相比年初甘肃建投地块微涨2%。


地块距在建地铁4号线眀石路站约800米。教育方面,周边有采荷三小教育集团、浙江师范大学附中笕桥实验中学、规划中有幼儿园;商场方面,有杭州浙商国际、华润欢乐颂、东站西子国际、港龙城等商业;医疗方面,近浙江省人民医院、中国人民解放军第117医院、江干区人民医院等。


周边在售新盘中,最近的是龙湖大家九龙仓璟宸府,前期高层均价40800元/㎡,和今天金隅地块的限价相同。最近的二手房滨江·金色黎明,二手房参考均价约40000元/㎡。


04

楼面价23783元/㎡,西房竞得东新地块


杭政储出[2019]43号东新单元地块东至规划费家塘路,南至规划东园南路,西至规划绿化,北至规划绿化。


地块位于城北新天地板块,东新园东侧,容积率2.1,建筑面积35607.6㎡,其中须配建不少于3560.76㎡的公租房。起拍楼面价23080元/㎡,地价上限为29961元/㎡,限商品住宅精装销售均价45000元/㎡。


东新单元地块区位图(图源:浙报传媒地产研究院)


地块经过6轮报价后,西房以84683万元总价竞得地块,楼面价23782.68元/㎡,溢价率3.04%。


相关配套方面,目前较为欠缺,地块东面挨着铁路,城市界面也一般。地块周边暂时没有可以参照的新房价格系。



待售项目集中在西侧的三塘,有三个项目分别为阳光城项目、九龙仓·天御和中冶·锦绣华府。


地块南面的首开德胜上郡,二手房成交价在35000元/㎡左右;旁边的东新园,二手房的成交价同样在35000元/㎡左右。


05

楼面价20488元/㎡,香港置地入驻运河新城


杭政储出[2019]44号地块东至规划顾杨路,南至规划道路,西至规划道路,北至金昌路。


运河新城地块出让面积28234㎡,容积率2.6,建筑面积73408.4㎡,其中须配建10%公租房。起拍价18172元/㎡,地价上限23621元/㎡,限毛坯销售最高均价34500元/㎡,毛坯销售最高单价37950元/㎡,装修价格3500元/㎡。其中,不少于7340.84㎡作为配建公共租赁住房。



目前,地块周边的城市界面较差,暂时还没什么配套。周边多是一些安置房和经济适用房项目。


最终,经过17轮竞价,由香港置地以150398万元总价竞得,楼面价20487.96元/㎡,溢价率12.74%。



而且该地块限价明显过高。地块西侧的德信大家运河云庄,当时拿地楼面价为20327元/㎡,目前,距离较近的运河云庄和世茂璀璨澜宸都还没有开盘,据悉均价低于30000/㎡。地块北侧3公里范围内的金科碧桂园博翠府前期小高层精装均价30700元/㎡,碧桂园金科尚合府前期高层毛坯均价25500元/㎡。


该地块要是价格想要卖到38000元/㎡,开发商需要开动脑筋。


06

楼面价21043元/㎡,联发补仓桃源


杭政储出[2019]45号地块东至桃源单元R21-02地块、半山路以西区块B,南至规划金星路,西至半山路以西区块A,北至半山路以西区块A。


地块出让面积30803㎡,容积率2.8,建筑面积86248.4㎡,建筑限高24-100米,上限楼面价21855元/㎡。限毛坯销售最高均价30000元/㎡,毛坯销售最高单价33000元/㎡,装修价格4000元/㎡。



最终,经过35轮报价,由联发以181493万元总价竞得,楼面价21043.15元/㎡,溢价率24.74%。


桃源板块目前发展已经相对成熟,板块内在售的融创金成·臻蓝府毛坯高层成交均价28441元/㎡,颇受购房者的关注,去化率达90.6%。


桃源板块,对于联发来说已然是熟识的。之前联发在此拿了一宗需现房销售的地块,目前项目尚未入市,案名为联发云景天章。



地块临近4号线桃源站,公交有63路、75路、338路等交通较为便利;教育资源方面,杭州市桃源幼儿园、规划中还有一个12班幼儿,福山外国语小学、桃源中学等;商场方面,桃源街口规划有宝龙城市广场,周边3公里范围内有中大银泰城、杭州新天地、大润发等商业体;医院较近有杭州市第一人民医院城北分院、杭钢医院、树兰医院等。


板块内库存少,存在一二手房价倒挂。周边目前在售的融创金成·臻蓝府,近期毛坯高层成交均价28441元/㎡,而二手房参考均价在3.3万元/㎡左右。

钱越 本文来源:网易房产杭州 责任编辑:钱越_hz20
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