刚需红盘制造的浮华背后，8月杭州楼市成交却凉凉

（原标题：刚需红盘制造的浮华背后，8月杭州楼市成交却是一地鸡毛）

经历了的7月低谷，原本同样处于楼市淡季的8月，却意外因为和光尘樾、天都城、云和湖，这些两三百万的低价红盘在月末的接连登场，而热闹了起来。

和光尘樾刚刚以1.2%刷新最低中签率，不到一周时间，就被天都城的0.6%打破。超2万7的登记人数，也刷新了摇号人数记录。

虽然几个红盘集中上新再度引发了“千军万马过独木桥”的摇号登记盛况，但透过8月楼市的真实成交行情，却能感受市场所弥漫的凉意。

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据统计，2019年8月，杭州十区（包含萧山、余杭、富阳、临安）新建商品房总计成交8452套，同比2018年8月的10653套，降低2201套，跌幅20.7%；环比上月的11615套，降低3163套，跌幅27.2%。而且，今年8月不足万套的成绩，是今年3月后，单月成交首次跌回万套内。

从具体成交看：主城区内，新风悦居（推广名：天城府·天著）成交242套，位列成交套数排行榜第一；上品华庭（推广名：保利滨江·上品）成交金额101639万元，成交金额排行榜第一。

其他区域成交套数最多的分别为：余杭区，北杭宸章府（推广名：远洋路劲·上河宸章）成交377套；萧山区，桂语朝阳苑（推广名：绿城九龙仓·桂语朝阳）成交232套；富阳区，浙大网新（银湖）创新研发园（推广名：浙大网新银湖科技园）成交172套；

临安区，苕溪学府成交493套；钱塘新区，观澜时代国际花园（推广名：金隅·观澜时代）成交151套。

在成交均价方面，新房价格并未大幅波动。2019年8月，主城区成交均价为36286元/㎡，同比上涨4751元/㎡，涨幅15.1%。萧山区成交均价为32931元/㎡，同比上涨8854元/㎡，涨幅36.8%。只有余杭区成交均价为23598元/㎡，同比下降1463元/㎡，跌幅5.8%。

但商品房市场分化已经更为明显，8月杭州平均中签率23.45%，环比7月上涨近5个点，达到今年3月以来的新高。而如果没有天都城出现，月均中签率将被拉到近25%。

可见即使有红盘所带来的人气升温，但整个市场还是不可避免的转向秋凉。

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在这样的市场行情下，开发商也加紧了出货的速度。

据不完全统计，8月，杭州有71盘开盘，带来8842套入市房源，平均每次开盘拿出125套房源，创近半年新高。仅8月16日单日，杭州十区便足足有11张预售证。

其中，中梁·云都汇、中海·云宸一次性开出所有房源，虽然二者的去化结果完全不同，但透露出一个相同的信号，开发商开始加紧出货。

开发商态度的转变，同样离不开宏观调控的无形之手，随着杭州“双限”政策的落地，住宅用地在出让时即限住了售价，使未来一段时间内的房价失去悬念，这也是不少楼盘放弃等待的一大因素。

截至目前，杭州共挂牌19宗限价地（含未出让），各板块的房价梯度越来越透明，特别是一些热门区域的房价在未来两年被锁定，如望江新城69800元/㎡、钱江世纪城45000元/㎡、笕桥40800元/㎡、萧山空港新城20500元/㎡、大江东18000元/㎡、萧山南部卧城27800元/㎡。

另外，杭州各银行房贷利率的进一步收紧，新的利率政策的实施，重新让购房者心态保持理性，除了一些倒挂明显的刚需红盘，不少购房者都愿意再等一等看一看。

此外，与商品房成交量回落相对的是二手房挂牌量的激增。

根据相关机构的数据，截至8月29日，杭州二手房挂牌量达89576套，较去年同期已是翻了一番。而二手成交更是持续低迷，进入8月，第四周（8月19-25日）杭州市区（含富阳不含临安）仅成交1460套，跌破了1500套，成为今年端午节后周成交量的新低。

尤其是个别板块一二手房价倒挂日渐消弭，部分次新房也加入到了与一手新房争夺客户的战局之中。

让8月楼市得以“体面”退场，应该感谢网红盘“不约而同”地扎堆入市。

其中，天都城滨沁公寓1.4万/㎡的均价，吸引了27118户家庭登记，0.66%的中签率，打破了四天前和光尘樾以1.21%的中签率创下的杭城最低中签纪录；云和湖的成绩虽然相比前两者稍有不如，但清盘房源报名人数也超8800人，中签率低至2.97%。据统计，三项目的摇号登记合计超过了4.3万人次，几乎是今年5月的整月登记量。

一些改善楼盘战绩也颇可观。阳光城·未来悦MAX均价31100元/㎡，推出的楼盘均是大户型，中签率依然低至4.24%。

萧山市北的新希望滨江·锦宸和滨江新希望·拥潮府，也以5.65%和8.57%的中签率，在8月摇号难度榜上名列前茅。

至于总价700万+的绿城建发沁园高层，户型均为135㎡，均价54000元/㎡，中签率23%，创该项目新低。一共120套房子，据说叫至160号的时候，就宣告售罄。

但排除了红盘所带来的的渲染效果，我们发现，8月杭州共有27盘流摇，14盘位于临安区，占比超过50%。其余流摇楼盘分布在滨江、江干、萧山等区，多为总价较高的排屋、叠墅，但也出现了热门板块的式微。

特别是过去供不应求的滨江区，7月两大全新盘先后亮相，市场却一反常态。先是时代滨江悦首开去化不足8成，而后的中海云宸推出全部房源，却惨遭流摇，成为滨江区首个流摇的楼盘。去化率更不尽人意，低至2成。

8月楼市已经收官，接下来金九银十，才是对市场真正的考验。进入9月，各个开发商将促销、回款作为四季度的主要工作，尤其在各个区域板块限价体系更为明晰的情况下，各家专注于“开闸”上新。

但据小易观察，除个别热门楼盘外，大部分楼盘倒挂少，投资客少，拼的主要是自住需求，在“万人摇”的预热后，“金九”能否上演，购房者和开发商都在等待市场给答案。