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刚需红盘制造的浮华背后,8月杭州楼市成交却凉凉

2019-09-04 07:50:57 来源: 网易房产杭州 举报
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(原标题:刚需红盘制造的浮华背后,8月杭州楼市成交却是一地鸡毛)


经历了的7月低谷,原本同样处于楼市淡季的8月,却意外因为和光尘樾、天都城、云和湖,这些两三百万的低价红盘在月末的接连登场,而热闹了起来。


和光尘樾刚刚以1.2%刷新最低中签率,不到一周时间,就被天都城的0.6%打破。超2万7的登记人数,也刷新了摇号人数记录。


虽然几个红盘集中上新再度引发了“千军万马过独木桥”的摇号登记盛况,但透过8月楼市的真实成交行情,却能感受市场所弥漫的凉意。


1


据统计,2019年8月,杭州十区(包含萧山、余杭、富阳、临安)新建商品房总计成交8452套,同比2018年8月的10653套,降低2201套,跌幅20.7%;环比上月的11615套,降低3163套,跌幅27.2%。而且,今年8月不足万套的成绩,是今年3月后,单月成交首次跌回万套内。



从具体成交看:主城区内,新风悦居(推广名:天城府·天著)成交242套,位列成交套数排行榜第一;上品华庭(推广名:保利滨江·上品)成交金额101639万元,成交金额排行榜第一。


其他区域成交套数最多的分别为:余杭区,北杭宸章府(推广名:远洋路劲·上河宸章)成交377套;萧山区,桂语朝阳苑(推广名:绿城九龙仓·桂语朝阳)成交232套;富阳区,浙大网新(银湖)创新研发园(推广名:浙大网新银湖科技园)成交172套;


临安区,苕溪学府成交493套;钱塘新区,观澜时代国际花园(推广名:金隅·观澜时代)成交151套。


在成交均价方面,新房价格并未大幅波动。2019年8月,主城区成交均价为36286元/㎡,同比上涨4751元/㎡,涨幅15.1%。萧山区成交均价为32931元/㎡,同比上涨8854元/㎡,涨幅36.8%。只有余杭区成交均价为23598元/㎡,同比下降1463元/㎡,跌幅5.8%。


但商品房市场分化已经更为明显,8月杭州平均中签率23.45%,环比7月上涨近5个点,达到今年3月以来的新高。而如果没有天都城出现,月均中签率将被拉到近25%。



可见即使有红盘所带来的人气升温,但整个市场还是不可避免的转向秋凉。


2


在这样的市场行情下,开发商也加紧了出货的速度。


据不完全统计,8月,杭州有71盘开盘,带来8842套入市房源,平均每次开盘拿出125套房源,创近半年新高。仅8月16日单日,杭州十区便足足有11张预售证。



其中,中梁·云都汇、中海·云宸一次性开出所有房源,虽然二者的去化结果完全不同,但透露出一个相同的信号,开发商开始加紧出货。


开发商态度的转变,同样离不开宏观调控的无形之手,随着杭州“双限”政策的落地,住宅用地在出让时即限住了售价,使未来一段时间内的房价失去悬念,这也是不少楼盘放弃等待的一大因素。


截至目前,杭州共挂牌19宗限价地(含未出让),各板块的房价梯度越来越透明,特别是一些热门区域的房价在未来两年被锁定,如望江新城69800元/㎡、钱江世纪城45000元/㎡、笕桥40800元/㎡、萧山空港新城20500元/㎡、大江东18000元/㎡、萧山南部卧城27800元/㎡。


另外,杭州各银行房贷利率的进一步收紧,新的利率政策的实施,重新让购房者心态保持理性,除了一些倒挂明显的刚需红盘,不少购房者都愿意再等一等看一看。


此外,与商品房成交量回落相对的是二手房挂牌量的激增。


根据相关机构的数据,截至8月29日,杭州二手房挂牌量达89576套,较去年同期已是翻了一番。而二手成交更是持续低迷,进入8月,第四周(8月19-25日)杭州市区(含富阳不含临安)仅成交1460套,跌破了1500套,成为今年端午节后周成交量的新低。


尤其是个别板块一二手房价倒挂日渐消弭,部分次新房也加入到了与一手新房争夺客户的战局之中。


3


让8月楼市得以“体面”退场,应该感谢网红盘“不约而同”地扎堆入市。



其中,天都城滨沁公寓1.4万/㎡的均价,吸引了27118户家庭登记,0.66%的中签率,打破了四天前和光尘樾以1.21%的中签率创下的杭城最低中签纪录;云和湖的成绩虽然相比前两者稍有不如,但清盘房源报名人数也超8800人,中签率低至2.97%。据统计,三项目的摇号登记合计超过了4.3万人次,几乎是今年5月的整月登记量。


一些改善楼盘战绩也颇可观。阳光城·未来悦MAX均价31100元/㎡,推出的楼盘均是大户型,中签率依然低至4.24%。


萧山市北的新希望滨江·锦宸和滨江新希望·拥潮府,也以5.65%和8.57%的中签率,在8月摇号难度榜上名列前茅。


至于总价700万+的绿城建发沁园高层,户型均为135㎡,均价54000元/㎡,中签率23%,创该项目新低。一共120套房子,据说叫至160号的时候,就宣告售罄。



但排除了红盘所带来的的渲染效果,我们发现,8月杭州共有27盘流摇,14盘位于临安区,占比超过50%。其余流摇楼盘分布在滨江、江干、萧山等区,多为总价较高的排屋、叠墅,但也出现了热门板块的式微。


特别是过去供不应求的滨江区,7月两大全新盘先后亮相,市场却一反常态。先是时代滨江悦首开去化不足8成,而后的中海云宸推出全部房源,却惨遭流摇,成为滨江区首个流摇的楼盘。去化率更不尽人意,低至2成。


8月楼市已经收官,接下来金九银十,才是对市场真正的考验。进入9月,各个开发商将促销、回款作为四季度的主要工作,尤其在各个区域板块限价体系更为明晰的情况下,各家专注于“开闸”上新。


但据小易观察,除个别热门楼盘外,大部分楼盘倒挂少,投资客少,拼的主要是自住需求,在“万人摇”的预热后,“金九”能否上演,购房者和开发商都在等待市场给答案。



钱越 本文来源:网易房产杭州 责任编辑:钱越_hz20
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