深圳本土大佬来杭“造城”，有山有水还是主城区

（原标题：在哪里？！先行示范区深圳本土大佬来杭“造城”，13万方有山有水还是主城区）

8月18日，中央重磅文件出台，支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区，深圳迎来新的重大机遇。恰巧，前段时间杭小易刚刚去了一趟深圳，作为国内最早实现小康的城市，高楼林立的深圳确实给人带来了感官冲击。

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坐在车上快速浏览着深圳的城貌，小易的一个深刻感受就是，到哪都能看到“华侨城”。华侨城在建的商业综合体，华侨城酒店，著名的深圳旅游景点世界之窗也是华侨城集团旗下项目。

当然，这些都是通过搜索引擎得知的，因为华侨城之于杭州，是一个相对来说颇为陌生的存在，其2018年初才首次入杭，以楼面价18350元/㎡、溢价率69.9%拿下江干丁桥单元一宗大体量商住用地，这个目前为止华侨城在杭州的唯一独操作品，就是即将在9月面市的华侨城·芳菲与城。

芳菲与城地块区位/浙报传媒地产研究院

华侨城集团发家于深圳，属于大型国有中央企业，以文旅业最为闻名。其在全国各地有不少文旅项目，浙江地区有宁波华侨城。这一次，华侨城将版图伸入杭州，并且要在杭州主城区建造一个大型商住区，着实令人有些期待，从深圳回来之后，小易也迫不及待到芳菲与城项目现场进行实探。

建设中的芳菲与城/网易房产杭州

华侨城·芳菲与城位于江干区丁桥板块。芳菲与城与龙湖·武林上城可以说是目前板块内新房市场两股强劲势力，都是奔着在区域内“造城”的目标而来。板块内新房库存不多，主要以两“城”为主力，剩余两个项目均须现房销售。如果按丁兰新城来划分，则还有杭房御东方和卓越明熙府两个长睦楼盘。

丁桥板块两现房项目/网易房产杭州摄于2019.4

电建在丁桥板块的现房泷悦华府此前已经结顶，而后今年5月，其又在区域内斩获一宗住宅用地，就位于芳菲与城的西南面，成交楼面价13468元/㎡，溢价封顶，自持26%。

电建丁桥项目区位示意图/浙报传媒地产研究院

由于武林上城也还未开盘，板块内上一次有新房入市是绿都·汀澜府，目前已清盘，此前房源精装均价约30872元/㎡。

芳菲与城所在地段相比于其他项目来说，最明显的优势就在于依山傍水。背靠半山国家森林公园和皋亭山风景区，上塘河、备塘河半包围，周边生态方面肉眼可见的一片绿色。除此之外，区域内还有规划的20万㎡桃花湖水景公园，可以说地段非常贴合华侨城打造“文化绿洲”的文旅气质。

芳菲与城周围河景实景/网易房产杭州

但是，天子岭垃圾填埋场也是丁兰新城所有项目都绕不过的一道坎，项目与填埋场一山之隔直线距离在3公里左右。不过，小易在现场并未感受到垃圾填埋场的影响。

芳菲与城交通图/杭州华侨城官微

交通方面，自驾较为便利，纵向有秋石高架，横向有临丁路，丁兰路接驳机场路。项目距离地铁3号线笕丁路站（在建）约800-1200m，距离丁桥站（在建）则还要更远一些。

芳菲与城周边公交站/网易房产杭州

项目周边教育配套上有丁荷幼儿园及小学、采荷二小（丁兰校区）、浙大附属中学，都算江干区优质资源。此外芳菲与城内需配建一所18班院落式山脉造型幼儿园，位于小区西侧。项目还能享受到智慧产业园产业资源带来的红利。

浙大附中实景/网易房产杭州

医疗方面，芳菲与城南面临近杭州市中医院（丁桥院区）。

中医院丁桥院区/网易房产杭州

商业配套是丁兰板块的弱势，丁兰广场只能满足最刚性的需求。不过芳菲与城自带6.8万㎡左右的商业，此后将由华侨城自行运营，另外2公里范围内的龙湖丁桥天街（在建）21万㎡，预计2020年底投入使用。

芳菲与城自带商业效果图/网络

沙盘实景/网易房产杭州

华侨城·芳菲与城占地面积约13万㎡，规划总户数达2056户，规划了16幢高层、15幢洋房和7幢叠墅。高层主力户型97㎡、107㎡、127㎡，与板块需求较为贴合。据小易了解，预计9月首开的产品是洋房和叠墅，分别为东侧的1号楼叠墅和17号楼洋房。项目预计交付时间为2021年。

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洋房主力户型137㎡，四房两厅三卫，三开间朝南，两间南向卧室做了套房设计，主卫配备浴缸，公用卫生间干湿分离。

南向阳台面宽约1.8m，长7m左右。厨房“u”型设计，相对来说空间显得比较狭小，但也预留了双开门冰箱的位子。整体户型比较方正，是独立空间互不打扰的四叶草格局。

餐厅还设置了酒柜，拓展了收纳空间的同时也颇有些格调。

137㎡洋房样板间实景

洋房一梯两户，两面单独入户，精装均价预计在3.5-3.6w/㎡左右，装标参考价格4500元/㎡及以上。

叠墅方面，分为三叠，主力户型约157㎡。以157㎡下叠为例，二层也是做了双套房设计，主卫三功能分区，有点像酒店的设计。

157㎡叠墅样板间

书房带一个较小的阳台，交付会做好收纳的柜子，一些杂物可放置于此。

一层餐厅位于中部，公卫隐蔽起来，且干湿分离，更便于客人使用。不过，公卫的窗户想要打开透气有些麻烦。

157㎡叠墅样板间

楼梯下部空间在样板间中呈现的是一个童玩区域，也可做收纳用途。

157㎡叠墅样板间

由于芳菲与城的体量大，容积率在2.5左右，有比较大的空间留给园林、公共配套去发挥，加上地利，对于低密产品来说也会更加宜居。小易了解到，本次预计首开的17号楼洋房不仅沿河、靠近东侧主入口，同时楼距也在60多m左右。项目高层产品均未有架空层。

项目周边一带风景实拍/网易房产杭州

龙湖·武林上城迟迟未入市，曾经预计以4w均价突破丁桥板块天花板，如今华侨城芳菲与城即将首开，预计价格比较中规中矩，不知武林上城是否在静观其变。芳菲与城贵在主城难得的依山傍水，特别是叠墅一类产品，主城地段+精装+环境+限墅令影响。

芳菲与城拥有善于打造“花园中的城市”的华侨城强大背书，不知是否会受到市场欢迎。华侨城2017年与余杭区政府签订战略合作协议，目前余杭塘栖古镇、大径山项目正稳步推进，芳菲与城住宅开山之作之后，深耕杭州令人期待。